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1、2009年9月上海豪宅市场研究报告豪宅的界定标准什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。豪宅客户的概念界定 豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特
2、的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。作为社会的中坚力量，这些客户拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。豪宅客户行业分布 在上海购买豪宅的
3、高端客户中，除了大多来自服务业以外，金融业的豪宅客户也占有重要比重。上海作为中国近代金融业的发源地，同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构的沿海开放城市，已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。随着上海金融市场的不断发展与完善，来自金融业的豪宅客户将越来越多。豪宅客户地域分布 在上海的豪宅买家当中，以本地买家为主，占31.2%；国内其他地区的买家主要为江浙一带的投资客；其次是香港、台湾以及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。上海这座“东方明珠”本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力，吸引了大量的房产投资客，豪宅市场也不例外上海豪宅供应国内最大报告显示，2009年上半年上海高
4、端住宅平均成交单价为42388元/平方米，套均总价为821万元。共成交2844套，占全市住宅总量之比为3.6。其中公寓成交2451套，别墅393套。以北京、上海、广州三个城市高端住宅的横向比较数据来看，目前高端住宅供应量最大的为上海市，截至2009年7月施工面积为1142.69万平方米，比北京和广州分别高出52和420，2009年前7月上海竣工面积为127.75万平方米，比北京和广州分别高出50和97。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统的数据显示，6月，上海全市高端公寓成交大幅翻番，持续热销且量价齐升，超越去年同期水平。 6月，上海豪宅累计成交190套，成交面积3.6万方，环比增幅64%，同
5、比增幅33%，达到自08年来的历史最高点。从成交均价方面看，6月上海豪宅平均成交均价直逼60000元/平方米，其中，6月22日开盘的汤臣一品功不可没，近10万元/平方米的均价拉高了整体豪宅市场的均价，为09暑期的楼市再添了一把火！ 上海豪宅市场成交套数、成交均价走势图 豪宅市场常规类高端公寓占据主流 中国地产网记者比对cric决策咨询系统数据发现，从08年至今上海高端公寓一直占据上海豪宅市场成交结构的绝大比例。而高端公寓的主力成交又集中在单套面积150-200平方米，总价600-800万元的产品，该类产品偏常规类，占总成交比重14%，代表项目有御翠豪庭。 其次，面积100平方米以下，总价400
6、万元以下和面积100-150平方米，总价400-600万元也为市场集中成交产品，为紧凑型产品，分别占成交总量13%，12%，代表项目有静安紫苑和远雄悦来等。 从成交价格上来看，高端公寓一房产品主要集中在0-400万元，代表项目有翠湖天地嘉苑、御翠豪庭；二房，三房等主力成交户型总价段集中在600-1000万元。 上海浦东花木成交最活跃上半年，上海高端住宅价格走势呈现V型，一季度稍有回调，均价从1月份的41491元/平方米降至3月份的37258元/平方米；二季度急速上升，到6月份已高达46491元/平方米，较3月低点上升25。传统市中心依然是高端住宅的集中分布区，卢湾、静安、黄浦、长宁、徐汇五区上
7、半年共成交1299套，占全市总量的46；浦东以新兴中心之势后来居上，成为当前上海高端住宅交易最多最活跃的地区，上半年共成交1259套，占比达到44。分板块来看，当前高端住宅最集中的地区为浦东花木，上半年成交833套；其次为古北，成交398套；陆家嘴滨江紧随其后。随着上海区域建设的完善、产业规划的均衡、财富的累积，上海高端住宅日趋呈现分散布局的点状发展，不同区域内均出现了相应的高端住宅产品，单价3万元以上的高端住宅不仅分布在卢湾、静安、佘山等传统高端区域，也开始出现在宝山、奉贤、普陀等非传统区域。豪宅增值快的原因1.通胀预期推动高端住宅升温今年上半年，政策扶持加上市场刚性需求升温的结果，给高端豪
8、宅带来了“小阳春”。据了解，在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值增值，这成为高端住宅产品持续走高的重要原因。2.本土人士成为消费的主力上海的高端住宅市场一向是以海外市场为主力，但随着整体市场的趋缓和后期全球金融危机的出现，上海的高端住宅市场逐渐转化为以本土市场为主。研究结果表明，09年上半年上海和海外客源所组成的大陆客户在部分豪宅购房客户中占比合计达97%，原本主要购买群体的境外客户群在去年经济危机下大量撤出上海市场，港澳台与外籍客户合计仅占今年购房客户总数的3%。热销豪宅的五个特征一、地段一定是旧城改造娶或者中环内重点规划区域从豪宅的分布情况就可以明显看出
9、，它们一般集中在失去的旧城改造区或者是中环内的重点规划区域。例如南外滩板块和北静安板块地处市区的核心区域，有着深厚的人文历史底蕴。随着城市的发展和旧城改造，因为他们具有稀缺性，这些地块的环境交通得到了改善，逐渐形成了豪宅的集聚区。重点规划区域由于整体起点高，同样也很同于形成豪宅积聚的板块效应，徐汇滨江板块就是典型代表。同时也应该注意到，稀缺的地段开发豪宅，开发商的实力是可以差一点；如果说在差一点的地段，那么开发商的品牌实力则是至关重要的。二、ART-DECO风格主打所谓豪宅，势必区别于一般意义上的普通公寓，这就要求其住户在产品打造上必须有更高的标准，特别是建筑风格，每一个取得成功的高端产品都可
10、以说是与众不同。三、户型面积不能小同普通公寓不同的是：“越大越好卖，越贵越好卖”似乎已经成了高端住宅奇特的销售定律。作为高端购房者，他们资金充裕，对价格的敏感度并不高，而更注重房子的舒适度。这些客户大多数是改善型客户，只要房子够优质，往往是面积越大越好卖。另外，受70/90政策的影响，大户型高端住宅产品日益稀缺，也有部分投资者看重这类房屋日后的保值增值性而购买。在高档公寓成交类型方面，三房面积在150-200平方米，总价在500-600万元之间的楼盘是上海市高档公寓中的畅销楼盘。 四、一定要精装修区别于普通公寓，豪宅产品另一个显著特征就是一般为精装修交房标准，其装修标准在3000、4000元/
11、平方米之上。从目前市场是热销的30000-40000元/平方米价格段的豪宅产品来看，超过70%的产品为精装修标准。五、成功的社区营造豪宅汇聚了社会顶端人群，更较关注生活品味、人生态度、所以热销的豪宅必须针对自身客户群体营造出自身的社区文化，这样即便所处的文字不是最繁华，所看到的景致不是最稀缺，它们也能做得很热销。在这方面，仁恒河滨城就是典型代表。 上海豪宅未来趋势时下,豪宅成为楼市最亮的“风景线”以及刺激楼市上扬的“兴奋剂”。易居中国的数据显示,今年7月北京商品住宅成交比重最大的是140平方米的户型,比重高达43%,远远高于其他大中城市,均价达17954元/平方米,环比上涨11%。而在上海,6
12、月至今,国内公寓第一贵的汤臣一品成交了20多套,远超过去3年4套的惨淡成绩。8月8日,上海星河湾在开盘当日更是热卖40亿元,堪创全球纪录。一时间,热袭楼市的豪宅似乎走到了“不愁卖”的通道上,然而,对于这条路能走多远,众多业内人士都表现出了担忧。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就表示,“豪宅已然见顶。中国楼市已临沸点,接下来不太可能更热,降温的可能性远大于继续升温。” 个案分析浦东区星河湾目前销售以顶楼和底楼为主建筑类别：小高层 装修状况：全装修 建筑面积：80000平方米 开盘时间：09年8月8日 容积率: 1.58 绿化率：35% 价格：50000-90000万/ 主力面积：2003
13、00开发商：星河湾地产控股有限公司地址：位于浦东区锦绣路2580弄交通状况：距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射；轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。周边配套：内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全可以在园内解决。与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院。交通图;效果图;黄浦区绿城黄浦湾目前销售以公寓为主建筑类别：6幢高层公寓、1幢酒店式 装修状况：精装修 占地面积：63000平方米 开盘时间：09年8月9日 容积率: 3.15 绿化率：35% 价格： 均价53000元/ 主
14、力面积：300560开发商：上海华浙外滩置业有限公司地址：黄浦区中山南路566弄交通状况：距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射；轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。北距外滩万国建筑群约1.8公里，南距世博会约1.7公里，东侧紧邻黄浦江，西北侧则与著名的豫园相邻；交通有4号线，576、581、65、24、930、801、715等。周边配套：地区辐射两公里范围内包括外滩、南京路、人民广场、陆家嘴金融中心、豫园等上海著名商贸中心。效果图：; 陆家嘴 汤臣一品建筑类别：高层公寓 装修状况：精装修 占地面积：20066平方米 开盘时间：09年6月 容积率: 7.
15、07 绿化率：40% 当前价格 均价110000元/平方米 主力面积：200460开发商：汤臣海景花园（上海浦东新区）有限公司地址：浦东区花园石桥路28弄交通状况：公交 85, 82, 蔡陆专线； 轨道 轨交2号线周边配套：超市/卖场： 易初莲花 商业中心： 易初莲花正大店 正大广场 银行：花旗银行 医院：东方医院 仁济医院交通图；2009-9月上海别墅开盘一览编者按：8月，是上海豪宅极其引人关注且辉煌的一段日子，这期间别墅也延续着这一轮的销售热潮，市场成交态势良好。其中较为突出的就是红墅1858，自8月4日开盘至今已基本售罄；此外，南郊中华园两河流域在8月15日开盘，也得到了不少客户的追捧，
16、目前销售状况也很不错。复地北桥城三期在前期房源热卖之下，于8月29日又加推了房源，其市场热度也可见一斑了。在这样的情势下，又恰逢“金九”的到来，别墅市场会不会继续火热甚至更为火爆呢？又有哪些开发商会在9月伺机推出新盘呢？ 金地湾流域开盘信息：金地湾流域二期静墅一直备受期待，9月终于要开盘了。据了解，金地湾流域二期将在9月上旬开盘，推出大平层公寓和双拼公寓，其中公寓面积175平方米，价格约在20000元/平米左右；别墅面积250平方米左右，价格约在35000元/平米左右，具体价格待开盘后再定。物业地址：浦东尚博路518弄，三林世博板块，真正的城市别墅。物业类型：双拼别墅、花园洋房、公寓交通状况：
17、轨道交通有：6号线、8号线、11号线；公交线有795路、84路、572路、219路、780路等27条线路。主力面积：大平层面积175平方米，别墅面积250平方米左右主力价格：别墅均价35000元/平米，大平层均价20000元/平米售楼电话：50838866项目介绍：2009典藏上海百年风范 金地湾流域地处浦东三林核心板块，坐享城市全方位高端配套。紧邻轨道交通6号线站点，在建中环线，三桥三轨四隧，直抵各处繁华，城市动静之间自如切换。 近20万平方米低层浅谷住区，独享南侧7万平米城市公园景观，汇聚2条天然河流。地下车库人车分流设计，构筑静谧生活尺度。 城市双拼别墅，城市中环线，纵览中汾泾、三林港，
18、约500米原生河岸，对望三林公园一派盎然，复兴上海老别墅精神，延承人文肌理，以“大隐之势”让别墅显见。全石材外立面打造，超乎想象的12米阔绰面宽，收揽一线波波荡漾，精装庭院，双车位设计，金地新一代创新别墅典范。 宽景大平层：约175平米，由于南面是别墅物业，前方约300米没有视线阻碍，可以远眺约40米宽的三林港和三林公园；一梯一户设计，媲美市中心高端豪宅产品；此外，在户型上也留下了充分的调度空间，可改造为3+1房或4+1房。空间自主性强，随着家庭结构的变化房屋也具有成长性。金地湾流域小区实景金地湾流域楼盘外景龙湖滟澜山开盘信息：9月12日，一期27席保留单位（河畔别墅）推出，290平米销售面积
19、约获490平米室内空间；二期香醍半岛9月中旬即将面市。物业地址：青浦青浦嘉松中路6788弄（业煌路口）。物业类型：双拼别墅、联排别墅、叠加别墅交通状况：自驾车:延安高架转A9，至赵巷出口下左转直行2公里主力面积：未定主力价格：380-1000万元/套售楼电话：64718788项目介绍：纯正的大佘山板块小面积别墅，颠覆性的成品园林，提前20年享受亲水亲自然的田园风情，经典的水岸别墅，营造了一种浪漫温馨的家居氛围、唤醒别墅品质的更高梦想。 西班牙/意大利/托斯卡纳建筑风格，吹响城市浪漫复兴号角。地上三层的设计充分体现了私密性；内部设计给您完全的舒适尊宠享受，三层空间使用功能分区更为明显实用。双挑空
20、设计尊贵浪漫。 成年树全冠移植，名贵树种，高密度绿植，精心的景观布局，五重景观打造。高水平的成品园林景观，移步异景，人性化的道路设计，自然适用的户型布局，入住之初即时享受成熟社区氛围。龙湖滟澜山楼盘实景图大华西郊别墅开盘信息：大华西郊别墅一期33栋独栋别墅售罄，二期山谷独栋即将开幕。物业地址：青浦高泾路358弄物业类型：独栋别墅交通状况：近沪青平公路、外环高架，距人民广场约15公里路程，距虹桥机场约7公里路程，规划轨道交通2号线终点站徐泾站。主力面积：未定主力价格：均价30000元/平米售楼电话：59889999项目介绍：虹桥世界枢纽,唯一新推纯独栋。西郊别墅，以其位于国际上海近郊贵裔之地、大
21、师原创建筑，比肩世界顶级豪宅“爱敦阁”的不坠价值。 小区内三条自然水系，三座绵延至平原的山坡，仿佛上帝造物般，将整个别墅区划分成森林、原野、环岛、丘陵、山谷五大主题景观。每一栋别墅皆系国际知名建筑师原创设计之作，独一无二。4001000平米朝南花园、多庭院多露台，精巧人性化户内设计，涵养尊雅生活。 周边近邻多所国际学校、18洞高尔夫俱乐部、家乐福、奥特莱斯等。山水起伏，咫尺繁华间。 绿地香颂开盘信息：绿地香颂的开盘时间也一直在延迟，预计9月这个别墅盘将正式面世。创新类独栋别墅与公寓同时推出。公寓面积在70-150左右，别墅面积为220-270平方米，价格待定。现售楼处已开放。物业地址：浦东杨高
22、南路秀沿路，靠近外环路杨高南路立交物业类型：联排别墅交通状况：周南线主力面积：220-270平米待添加的隐藏文字内容1主力价格：未定售楼电话：58039999项目介绍：绿地香颂的规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流，小区会所总建筑面积4700，会所内主要有室内游泳、网球场等健身与休闲功能。类独栋、类双拼别墅面积在230-270平米，共122套，别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。高层公寓式面向中端白领
23、首次置业的产品类型每户面积70-90平房之间；社区内商业配置777。绿地香颂小区效果图帕缇欧香开盘信息：帕缇欧香2期联排别墅9月即将公开，主力面积约212256建面，赠送约167200建面（不包括底层花园面积）。均价14000元/平米。物业地址：青浦外青松公路6666弄（A9高速青浦城区出口左拐）物业类型：联排别墅、双拼别墅、花园洋房，本次推出为联排别墅交通状况：路线1: 延安路高架A9青浦城区出口下外青松公路；路线2：延安路高架318国道外青松公路主力面积：212-256平米主力价格：均价14000元/平米售楼电话：69712888项目介绍：帕缇欧香位于青浦新城，紧邻A9沪青平高速青浦城区出
24、口，拥有A9和沪青平公路两条主干道可达市区。其所在的青浦新城可谓目前青浦镇的中心城区，是青浦的政治、经济和文化中心所在地。帕缇欧香由东航和复地两大集团联手打造，33万平方米的建筑面积在青浦当地也是非常大型的社区。是由联排别墅、叠加别墅和公寓构成的混合型社区。二期则均为低密度的花园住宅，包含联排别墅和6层的花园洋房。项目临近淀浦河，拥有长达约1000米的淀浦河岸线，并依据淀浦河和另一条穿越社区内部的天然河流的走势，围合成社区腹地的别墅专区。社区同时规划约10万平方米的现代园林，由香港贝尔高林公司设计。帕缇欧香实景图圣地雅歌海墅开盘信息：圣地雅歌海墅二期房源所剩已经不多，价格也略有上调，后期房源预
25、计9月上市。物业地址：奉贤人民塘路326弄（近海湾路）物业类型：独栋别墅、双拼别墅交通状况：自驾车路线：沪闵高架-莘庄立交-A4高速（海湾路下）-人民塘路左转主力面积：未定主力价格：未定售楼电话：57121218项目介绍：圣地雅歌海墅根据现有的场地被南北方向的新农河道和东西方向的规划人民塘西路分割成四块的实际情况，整个海湾假日花园自然形成了四个村落。它们的风格各有特色：其中A地块是西班牙风格的别墅区，它的建筑风格活泼而热烈；B地块是哥特式的小住宅，富于神秘浪漫的气质；C地块是英国乡村风格的别墅区，它们优雅而质朴；D地块则为美国民居风格，自由而亲切。 该案设计更加注重了组团和建筑群落的塑造。每个
26、地块都有自己独立的小型会所，海湾假日花园里有一个很重要的景观资源是经过人工休整过的新农河。沿着新农河两岸将形成一条较有特色的休闲景观带。圣地雅歌海墅实景图东方马德里开盘信息：东方马德里一共196户，为联排别墅社区，预计9月底正式开盘。物业地址：奉贤区奉城镇兰博路2819弄物业类型：联排别墅交通状况：A3 、A30主力面积：187-212平米主力价格：7200-13000元/平米售楼电话：57526888项目介绍：东方马德里，西班牙联排别墅风情意志。上海“九城一镇”奉城中心镇之正中心，与镇政府隔兰博大道相望；几十万方西班牙风貌人居集群众星拱月。A3、A30等国道纵横贯通，“碧海金沙，黄金海岸”咫
27、尺之遥。近享中心市镇一切生活配套，出则繁华便利，入则宁静思远。 精粹西班牙艺术大师灵感，完美地中海生活方式，纯正贵族品位私享官邸。浪漫中庭，全景露台，会所，游泳馆，网球场，贴身管家服务，极致尊享。仅180万起，仅196席，恭迎亲临赏鉴。东方马德里大鸟瞰图东方马德里小区实景图枫丹御园开盘信息：枫丹御园二期在9月即将开盘，价格未定。物业地址：昆山市锦溪镇环湖北路118号物业类型：联排别墅交通状况：距上海市中心约60公里。可走A9西岑出口经沪青平公路、金商公路。汽车约1个小时车程。 A. 延安高架路A9（湖州方向）西岑出口沪青平公路金商公路大观园锦溪古镇枫丹御园 B. 延安高架路A9（湖州方向）A3
28、0大盈出口（左）北青公路新乐路枫丹御园 C. 苏沪高速公路上海段预计在2009年6月建成通车。沿途将串起千灯、锦溪、甪直 、周庄和同里等江南古镇及苏州西山和东山，也将极大地方便上海市民的旅游出行。至枫丹御园的交通会更便捷。主力面积：未定主力价格：未定售楼电话：021-62375183 、400-887-5058项目介绍：繁华上海的优雅转身，63万平方公里的水景后花园淀山湖，悄然呈现。仿佛上天的恩宠，赐予无上的福祉在淀山湖这座丽质天成的上海后花园里，汇聚了诸多稀缺珍贵，天然的景观资源，得天独厚的环境使之成为了滋生“美墅”的天堂。在淀山湖生活圈，在锦溪古镇，我们邂逅了梦中的枫丹白露.这里有泻下斑斑日影的林荫小路，被融融绿茵围绕的清澈湖水，新古典主义的法式塔楼.到处充满了浓浓的法兰西风情，唯独没有俗世的纷扰。枫丹御园占地约200亩，坐落在国家AAAA旅游景区锦溪古镇旁，独享着五保湖那一整片由淀山湖分流形成的完美水面，成为一隅真正纯净的世外桃源。一层建筑相连，二、三层建筑分离的设计，有效降低了传统联排别墅的视觉压迫感与拥挤感，外加无以伦比的零距离湖景资源、前后宽院超大露台以及阳光地下室的附奉空间，枫丹御园处处悉心考量，旨在演绎出休闲别墅的经典传奇。枫丹御园实景图
