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1、“百易安”交易资金托管业务知识点一、交易资金托管业务产生背景交易资金托管业务（国外称Escrow）产生的背景是在交易涉及大额资金的转移，而交易双方互不了解、信任的情况下，交易双方都能接受的第三方作为中介，在双方按约定条件完成交易后，协助双方交割资金和物权，以保护双方的利益，促使交易的安全、顺利进行。在国内，交易资金托管业务尚属一项金融创新产品。针对我国信用体系尚不健全，很多交易因交易双方之间缺乏信任而难以实现的情况，中国建设银行在国内商业银行中首家获得人民银行批准，于2003年6月初率先向社会推出为交易双方搭建信用桥梁，具有广泛应用领域的金融服务产品“百易安”交易资金托管服务。 二、“百易安”
2、业务的定义 “百易安”交易资金托管业务是指建行为货物或服务交易双方提供信用中介,买方先将交易资金存入建行并暂时冻结，待卖方提供了双方约定的货物或服务，将相关权益证明交给建行暂时保管后，建行按照交易双方指令将交易资金付给卖方，将权证交给买方；若双方未达成交易，建行按协议约定退回交易资金及权证。若交易双方不需银行移交权证，建行则根据协议约定仅对交易资金进行拨付或退回。定义中所称权证包括但不限于房产证、货物提单、股权证等权益证明文件。 总行将该产品定名为“百易安”，品牌名称含义是：百，指众多；易，指交易；安，指安全。三、“百易安”业务的特色百易安交易资金托管业务是借鉴国外经验和做法的一种金融创新产品
3、，定位于交易过程之中的资金和权证托管，是一种信用中介，协助交易双方达成交易。1.安全可靠。买方不必再担心付款后因卖方违约而得不到交易合同中约定货物或服务，建行交易资金托管服务使买方能在交易合同约定条件实现后再安心付款。卖方不必再担心提供货物或服务后因买方违约而钱货两空，建行交易资金 托管服务使卖方能够在转让交易合同约定货物或服务的同时收款。2.资金保值。买方将交易资金存入建行可以获得存款利息收入，交易期间资金可保值。3.手续简便。买卖双方只要到建行办理交易资金托管服务的网点签订并履行相关协议即可。4.服务配套。买卖双方还可享受到建行提供的咨询顾问等相关配套服务。四、“百易安”业务服务对象 服务
4、对象包括国内企、事业单位、机关团体、政府部门及个人和在国内从事交易的外国法人和自然人。 五、“百易安”业务服务范围 服务范围包括服务对象之间在房地产买卖、房屋装修、商品贸易、股权转让、兼并收购和债务重组、留学和移民中介等领域所进行的符合我国有关法律法规的正常合法交易。具体服务范围包括：1.企业大宗商品贸易资金的托管；2.股权转让资金的托管；3.企业并购和债务重组资金的托管；4.企业房产、土地交易资金的托管；5.在建工程转让资金的托管；6.建筑施工企业招投标保证金的托管；7.外资企业境内注册资金和费用的托管；8.网上交易资金的托管；9.个人二手房（车）交易资金的托管；10.留学和移民中介、职介服
5、务资金的托管；11.家庭装修款的托管；12.其他交易资金的托管。六、“百易安”业务办理的原则1.中立原则。建设银行对交易双方的利益保持中立，不参与交易双方的协商定价及其他权利处分过程，对交易双方的行为不予评价，不向交易双方提供有关交易的建议。2.权证审查与保管责任独立原则。在交易资金托管业务中，由交易双方自行审查相关权证的真实性、合法性和完整性，建设银行只负责按交易资金托管协议要求保管和移交这些权证，而不负责审查相关权证的真实性、合法性和完整性。3.严格相符原则。交易双方授权建设银行按照交易资金托管协议付款或移交权证时，授权必须严格符合交易资金托管协议的要求，建设银行才予执行；建设银行有权拒绝
6、执行没有严格符合交易资金托管协议要求的授权。4.保守商业秘密原则。建设银行对在本行开办的交易资金托管业务所涉及的交易相关信息严格保守商业秘密，不向第三方披露，但国家法律法规另有规定的情况除外。七、“百易安”业务的主要服务种类1.二手房（车）交易资金托管服务。建行根据托管协议和二手房（车）交易双方的指令，完成房（车）款与房产证（车辆所有权证）的交换。如果客户不需建行保管房产证（车辆所有权证），建行仅根据托管协议和客户指令拨付所托管的房（车）款。2.商品贸易交易资金托管服务。建行根据协议和商品买卖双方的指令，完成货款与提单等物权证明的交换。如果客户不需银行移交提单等物权证明，建行仅根据协议和客户指
7、令拨付所托管的货款。3.股权转让交易资金托管服务。建行为股权置换、转让及与之相关的资金转移行为，提供配套的资金托管服务。客户若有企业兼并和债务重组需求，建行还可提供相应的咨询顾问服务。4.土地使用权交易资金托管服务。建行根据托管协议和土地使用权交易双方的指令，完成地价款与土地使用证的交换。如果客户不需建行保管土地使用证，建行仅根据托管协议和客户指令拨付所托管的地价款。5.家居装修交易资金托管服务。建行根据托管协议和业主、装修公司双方的指令，办理装修过程中进度款拨付和工程竣工验收及款项结算后的拨付手续。6.留学和移民中介交易资金托管服务。建行根据协议按照办理留学或移民的居民与相应中介机构的指令，
8、完成中介服务费与留学或移民手续办妥证明文件的交换。如果客户不需银行移交留学或移民手续办妥证明文件，建行仅根据协议和客户指令拨付所托管的中介服务费。八、百易安二手房交易资金托管业务产品介绍1.百易安二手房交易资金托管业务定义。百易安二手房交易资金托管业务是指在二手房交易中，建设银行受交易双方的委托托管交易资金，当双方履行交易合同，实现约定的条件后，建设银行按协议约定在双方授权后，协助完成交易资金划转；若双方因故不能达成交易，建设银行按协议约定退回交易资金的业务。建设银行按照委托仅托管交易资金，并按协议根据客户授权对交易资金进行支付或退回处理。定义中所称二手房是指已取得政府房地产行政管理部门颁发的
9、房屋所有权属证明、可在房地产二级市场上进行交易、可在房地产市场流通、卖房人拥有完全处置权利的各类型房产，包括一般住宅商品房、房改房、拍卖房、商业店面、车库车位等。2.百易安二手房交易资金托管业务背景。二手房交易市场现况及发展趋势，适合我行百易安二手房交易资金托管业务的开拓及发展。人们需要住得更舒适更前卫，使二手房交易活跃起来。交易量的增多使二手房交易不断涌现出新的问题，主要问题表现在买方交完定金后不买了或卖方收取定金后又不卖了，或房产中介机构卷款潜逃等。我行在房地产领域具有比较优势，特别是在二手房交易方面，可充分利用个人二手房按揭贷款业务营销，拓展二手房交易资金托管业务。3.百易安二手房交易资
10、金托管业务服务对象。以在房地产二级市场上进行交易的自然人为主体，但不排除法人参与交易。4.百易安二手房交易资金托管业务服务范围。二手房买卖领域所进行的符合我国法律法规的正常合法交易，可以根据不同的情况开展二手房交易资金托管业务。例如：经办行与有二手房个人住房贷款合作关系的房地产经纪公司、房地产交易中心（以下简称签约机构）签订百易安交易资金托管业务合作协议的，签约机构推荐的客户由对应签约行的业务具体经办部门（以下称经办部门）受理交易资金托管业务。如买卖双方为自由交易（即不通过房地产经纪公司等中介机构进行交易）的，由经办行的业务部门直接受理，为其办理二手房交易资金托管业务；如买方全款支付，同时需要
11、代办过户手续的，经办部门可建议其到签约机构办理相关代办业务，我行交易资金托管以外发生的代办费用由客户自理，与我行无关；如需首付款托管的，经办行必须是已开办二手房贷款业务，经办部门应安排客户与包括签约机构在内的二手房贷款合作机构接洽。九、“百易安”业务综合效益1.有利于增加我行中间业务收入。2.有利于增加我行对公与对私业务资金沉淀。3.有利于提高我行市场知名度，扩大客户群体。4.有利于增强我行服务功能，促进其他业务发展。二手房交易资金托管业务将促进我行的个人住房贷款业务，股权交易资金托管业务可以为我行咨询顾问业务提供契机。十、我行开展“百易安”业务优势社会信誉优势、金融服务优势、机构网点优势十一
12、、经办行“百易安”业务相关部门职责分工各经办行可指定一业务部门为交易资金托管业务的经办部门，会计结算部门为支持部门，主要职责分工为：1.经办部门：负责向客户直接营销交易资金托管业务；受理和承办；档案资料的保管和业务统计工作；对本岗位内控制度的执行情况进行定期检查。2.会计结算部门：负责交易资金托管业务的手续费收取、账户开立与管理、资金存入与划拨等业务处理，并根据有关凭证进行账务处理；协助权证接收与保管及移交，并对代保管权证登记会计表外账目；负责对交易资金托管业务本岗位工作进行定期检查。十二、“百易安”业务准入管理1.“百易安”交易资金托管业务开办前应做好以下准备工作：（1）已确定目标市场和目标
13、客户；（2）已确定业务归口管理部门；（3）已明确本级及辖内经办行具体经办部门的职责分工和岗位设置，并建立了相应内控制度；（4）已对经办人员进行了业务培训。2.“百易安”交易资金托管业务开办前的备案工作二级分行在开办交易资金托管业务前应将申报材料报送省分行机构业务部备案，同时向当地银监局报告，并接受其监督和检查。省分行在收到申报材料后15个工作日内予以答复，超过15个工作日未作答复，视同已备案。十三、“百易安”业务操作流程申请受理协议签订费用收取账户开立与管理资金存入与通知权证接受和保管权证审查权证与资金交换违约处理十四、“百易安”交易资金托管协议一般情况下，“百易安”交易资金托管协议采用总行制
14、定的格式文本，协议文本的修改要经过法律部门认可。经办行可在总行示范文本基础上，结合具体业务情况对示范文本的个别条款予以变动或调整，但必须经二级分（支）行法律部门初审后报省分行机构业务部，并经省分行法律事务部审查后使用。十五、“百易安”业务收费管理1.费率。交易资金托管业务以托管金额为收费基数按费率计费：0-500,000元（含）费率为4，500,000元以上费率为3。服务手续费在业务发生时一次性收取，对公客户每宗计费不足500元的，按500元收费；个人客户每宗计费不足200元的，按200元收费。2.价格授权。省分行对二级分（支）行“百易安”业务价格授权浮动幅度是上浮不限，下浮50%。遇到特殊情
15、况，各行对收费向下浮动幅度超过省分行授权的，须及时按照服务价格审批管理规定向省分行机构业务部报批。3.收费金额。指手续费总额，由交易双方协商确定由交易双方共同支付或由其中一方单独支付，并在托管协议中予以明确。无论最终成交与否，交易双方一经托管交易资金或保管权证，已收取的手续费不再退还。4.计息管理。对于存放在交易资金托管专用账户中的交易资金按照托管期间人民银行公布的活期存款利率计息，托管资金利息归属买方（特殊情况下，经交易资金托管协议明确后，托管资金利息也可以归属卖方）。十六、经办“百易安”业务注意事项1.合理确定托管的交易资金额度。我行通过“百易安”业务在交易过程中行使的职能，主要是督促买卖
16、双方履行交易，并保证所托管资金的安全。一般来说，交易资金应全额托管才能确保双方安全达成或退出交易，但在实际经办过程中，由于买方资金不足或卖方急需用款等原因，大多难以做到交易资金全额托管。客户经理应协助买卖双方合理确定托管资金额度，使之既能够较好地保障双方的利益，也对双方交易行为起到约束作用，以促进交易顺利履行。2.交易资金托管协议应明确托管资金的支付条件和方法。一般情况下，托管资金是在双方履行交易后，经双方授权一次性予以支付，但由于客户需求存在多样性，这种单一的支付方法常常不能满足客户（尤其是卖方客户）。客户经理与客户商榷和签订协议时，应协助双方商定交易资金的支付条件和方法，并在交易资金托管协
17、议中加以明确。在实际操作中，每一次交易资金的支付，均须在达到相应的支付条件后，经买方授权、卖方签收。双方共同签署授权支付通知书视同经买方授权、卖方签收，若协议约定分次支付的，双方相应分次签署授权支付通知书。3.DCC系统上线后“百易安”业务的账务处理。交易资金托管帐户以买方名义开立，若买方是个人客户，交易码为“1121”，开立的存款种类为“个人住房保证金活期存款”或“个人消费保证金活期存款”（前者对应房产交易，后者对应其他交易），存款科目是“234199”；若买方是对公客户，交易码为“1101”，开立的存款种类为“单位其他保证金活期存款”，存款科目是“229199”。交易资金托管手续费入到“5
18、64217”（交易资金托管业务收入）科目，并按“住房”或“其他”区分账户。十七、“百易安”业务信息统计和案例收集1.各二级行应及时做好交易资金托管业务信息统计工作，按月填报交易资金托管业务月报表，每月结束后5个工作日内报送省分行机构业务部。2.各二级分（支）行应在业务办理过程中，不断总结经验，收集整理辖内经办行开办交易资金托管业务的典型案例，及时上报省分行机构业务部。十八、“百易安”业务档案管理各经办行应将每笔业务托管协议及其附件编制同一编号，专册保管，业务档案资料包括交易双方营业执照或身份证件、交易合同、手续费收费凭证等相关有效证件复印件和托管协议及其有关附件资料等要求齐全，并根据中国建设银
19、行文书档案管理规定的规定确定保管期限。十九、“百易安”业务主要风险种类1.卷入交易纠纷的风险。由于交易资金托管业务往往涉及大笔资金的交易，与交易双方的经济利益密切相关。而作为一项新生事物，交易资金托管业务的内容和惯例还不为社会熟悉。如果交易双方发生纠纷，受损失的一方很有可能将银行拉入纠纷中。2.操作风险。如果银行内部工作人员对操作规程不熟悉，或者内外串通舞弊，可能导致产生操作风险，使银行承担责任。3.非法交易风险。由于交易资金托管业务涉及的交易是非法交易，我行作为促进成交的中介，可能会受到经济利益或社会声誉方面损失的风险。4.泄密风险。由于经办人员在办理交易资金托管业务中，将涉及客户交易的有关
20、信息泄露给没有知情权的第三方，可能给客户带来某些损失，从而导致客户要求我行赔偿损失的风险。二十、“百易安”业务内控和风险防范各经办行应严格按照省分行下发的“百易安”交易资金托管业务实施细则规定的操作规程办理业务，并制定相应的内控制度。1.内控措施（1）协议审查。经办行因业务需要对协议个别条款进行修改，应经各二级分（支）行法律事务部初审后上报省分行机构业务部，并经省分行法律事务部审查后使用。（2）岗位设置。经办行业务部门主要负责商榷并签订托管协议，会计结算部门负责交易资金托管相关会计核算，严禁越权操作和违反规定混岗操作。（3）定期检查。经办行会计结算部门对交易资金托管账户的收支进行定期检查，风险
21、管理部门对交易资金托管业务存在的风险和内控制度执行情况进行定期检查。（4）双人办理。经办行按照交易双方授权划转交易资金托管业务账户中资金和交付相关权证时，应经经办人和业务主管两人以上审核并签字。（5）保守秘密。经办行从事交易资金托管业务的人员违反规定泄漏交易涉及的商业秘密，给交易任何一方造成经济损失的，应根据中国建设银行工作人员违规行为处理办法的有关规定进行处理。2.风险提示（1）在营销过程中不向客户做出“保证交易成功”等不当承诺，与客户签订协议前明确提示我行的免责条款，避免卷入交易双方的纠纷之中。（2）我行不负责买卖双方权证过户手续及权证的真实性审查。（3）签署协议当事人身份必须进行严格的核
22、实。（4）协议及由买卖双方签订的“付款委托书”、“授权交换通知书”等必须要当事人和授权委托人亲自到我行当场签署。二十一、“百易安”业务工作要点1.加强部门配合，形成整体营销。各行业务归口管理部门要做好业务运作的组织与管理，个人银行业务、公司业务、房地产金融业务、国际业务、会计结算等相关部门要做好业务的配合与衔接，按照交易资金托管业务的应用领域和服务范围，建立与我行相关部门产品的结合点，形成与资产负债业务的整体营销。2.拓宽思路，选择业务切入点。各行要根据当地经济特点和本行实际，细分目标市场和客户，首先选择某一领域作为业务开拓初期的重点目标市场，集中力量，争取突破，并以点带面推动其他领域交易资金
23、托管业务的发展。（1）依托我行房地产开发贷款、二手房按揭贷款和二手房公积金按揭贷款等业务优势，加强业务链接和配套，开展业务整体联动。加强与当地房地产中介机构、房地产交易中心、公积金管理中心等机构的业务合作，抓住业务源头，提供交易资金托管服务，实现资源共享，优势互补。（2）拓展新的客户群体，为我行信贷资金投向商品交易活动涉及的资金提供托管服务。包括商品贸易客户（生产企业、国内外贸易公司、批发、零售、超市、物流企业、个体企业等）、二手车的买卖双方、家居装修客户（家装公司）、工程进度结算款和施工履约保证金（房地产开发商、业主和施工企业）、出国留学、移民和旅游中介等提供交易资金托管业务，积极开展与上述
24、这些企业的业务合作。尤其是为房地产开发商提供工程进度结算款托管，可作为我行开展“百易安”业务的一个新的业务切入点，利用我行房地产开发贷项目封闭式管理模式的优势，向房地产开发商大力营销“百易安”业务，办理建设工程设备、材料采购等工程结算款托管。（3）积极开拓新的应用领域，包括股权转让、兼并收购和债务重组等市场领域。（4）开展与政府部门合作，如对政府采购办公室、国土资源部门土地转让、土地复垦保证金管理、建设行政管理部门对业主拖欠施工企业工程款、施工企业拖欠民工工资等行为，运用“百易安”产品功能，配合行政管理手段，满足政府有关部门的业务需求。3.利用各种媒体和渠道，迅速提高产品知名度。（1）采取省分
25、行与各二级分支行同时进行宣传营销的方式。省分行将在全省范围内通过媒体开展百易安品牌宣传，同时各行要采取有力措施，选择合适有效的渠道，做好当地市场的宣传推介工作。（2）以现有储蓄网点窗口为宣传阵地，通过在网点水牌上统一张贴海报、柜面摆放宣传折页、派发宣传材料等方式进行营销宣传；客户经理在日常工作中向目标客户营销。（3）通过与我行有业务合作关系的房产中介、出国留学移民中介、拍卖行、各类交易中心等机构进行宣传，在中介机构的网点窗口放置折页宣传或张贴海报，扩大宣传效果。（4）通过媒体如报纸刊登业务流程、业务特点及推介文章，广播台播放广告等形式向社会广泛宣传。对成功办理百易安的客户做采访等形式对百易安业
26、务进行宣传报道。（5）采取内宣与外宣相结合，对内要做好员工宣传，使员工熟悉百易安产品；对外要联合房产中介公司、住房公积金中心、股权交易登记结算中心等机构，共同开展百易安产品的宣传营销工作，造大声势。（6）通过95533客户服务中心、网上银行等形式进行营销宣传。二十二、“百易安”业务的相关资料1.关于印发中国建设银行交易资金托管业务管理办法的通知（建总发200384号）2.转发总行关于印发中国建设银行交易资金托管业务管理办法的通知及关于积极推进“百易安交易资金托管业务”营销工作的通知的通知（建云发200377号）3.关于下发“百易安”品牌专用字体、宣传用语及平面广告设计样稿的通知（建办20042
27、号）4.关于印发中国建设银行云南省分行交易资金托管业务实施细则的通知（建云发200438号）5.关于印发交易资金托管业务操作和控制程序A/0版的通知（建总发2005379号）6.关于通过95533电话银行积极推进“百易安”交易资金托管业务宣传工作的通知（建机200531号）7.关于印发交易资金托管业务实施细则A/0版的通知（建云发200649号）8.关于印发交易资金托管业务实施细则A/1版的通知（建云发2006123号）9.关于下发“百易安”交易资金托管业务营销指导意见的通知（建云机200620号）10.关于印发中国建设银行云南省分行2006年“百易安”交易资金托管业务竞赛方案的通知（建云机200648号）二十三、“百易安”业务联系人各行在办理“百易安”交易资金托管业务时，如遇问题，请与省分行机构业务部联系，联系人及联系方式如下：
