泗阳县房地产行情市场调研报告2237569006.doc

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1、泗阳县房地产行情市场调研报告一、 泗阳县宏观环境调研调研目的：更准确把握泗阳县整体经济概况及发展趋势水平，分析当地房地产发展现状及趋势。调研方法：观察调研 抽样访谈 资料政府取证调研内容： 1. 地理位置：泗阳位于江苏北部，地理坐标介于东经1182011845，北纬33233358之间，南滨洪泽湖，东界淮安市淮阴区，北邻沭阳县，西南与泗洪县交界，西与宿城区接壤。总面积1418平方公里。 泗阳境内无山丘，一片平原，只有个别地区有低矮垄岗。总地势西高东低，属黄淮冲积平原。地面相对高程大都介于12米17米之间，京杭大运河横穿泗阳东西50公里，成为天然的“分水岭”。运河以南，北高南低，境内河流皆流入洪

2、泽湖，统属淮河水系；运河以北，南高北低，河流皆属沂、沭水系。2.交通 泗阳交通十分方便，京杭大运河、徐淮公路和兴建中的徐、宿、淮、盐高速公路横穿东西；泗沭公路纵贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较便利。 3.行政规划全县设置16个镇、7个乡、2个场，306个村（居）委会，总面积为1726平方公里，总人口为117万人。2004年3月， 县的洋河镇、仓集镇、屠园乡、郑楼镇、中扬镇等5个乡镇划归宿城区管辖，目前，全县设12个镇、6个乡、2个场总面积为1418平方公里，总人口为94万人 4.人口情况全县有汉、回、苗、彝、壮、满、哈尼、布依等3

3、3个民族，汉族人口占总人口的90%以上。少数民族中回族人口最多，占少数民族90%。全县总户数26.52万户，户籍人口94.64万人。全年人口出生率17.13，死亡率7.02，人口自然增长率10.11。男女性别比为107.3：100。非农人口比重26.5%。 5.农业概况农业农村投入不断加大，全年争取水利项目资金7000余万元，完成淮泗挡洪闸等灾后重建工程，累计完成土方1650万方；投入资金625万元，完成了1.5万亩中低产田改造等农业综合开发项目。全年土地复垦新增耕地8482亩。全县三麦、水稻面积分别达46.9万亩、40.4万亩，总产同比分别增长58%、96.6%。进一步巩固壮大了林业、奶业、

4、食用菌等特色主导产业，全年新植意杨702.4万株，成功举办了2004首届中国杨树产业可持续发展高峰论坛。新增固定资产投资200万元以上农副产品加工企业23个，新增各类专业合作经济组织14个。建成1个省级、2个市级农业标准化示范区，30万亩无公害农产品产地和10个无公害农产品得到整体认定和批复。实现劳务输出20.9万人，其中新增有组织劳务输出2.9万人。 6.工业概况全部国有和年销售收入500万元以上非国有工业企业(规模以上工业)完成增加值7.5亿元，比上年增长19.6%。重工业增速快于轻工业。轻工业完成增加值3.31亿元，增长15.09%；重工业完成增加值4.64亿元，增长24.12%。其中私

5、营企业实现增加值6.54亿元，增长20.15%。私营企业对工业经济增长的贡献率达87%，成为拉动全县工业经济增长的主力。工业用电同步增长，全县工业用电量2129万度，同比增长20.12%。 经济效益明显提高。工业企业产销衔接良好，规模以上工业企业产销率为96.02%，比上年提高0.8个百分点。实现产品销售收入26.19亿元，增长19.81%；实现利税1.55亿元，增长21.59%；实现利润0.82亿元，增长20.92%。 工业经济结构进一步优化，支柱行业实力增强。木材加工、纺织服装、农副食品、化工医药、电器照明五大支柱产业累计实现增加值6.6亿元，占列统工业总量的88%。全年实施工业技改项目3

6、65个，完成投资14.1亿元。华泰纺织4万纱锭、太湖巨豪人造板二期工程等8个省市重点项目进展顺利。开发市级以上新产品22个，申报“三级名牌”产品7个，全年新增注册商标42件。7.招商引资04年，全年引进项目296个，计划投资38.45亿元。实现投资300万元以上进园项目106个，竣工投产39个，上海华申（泗阳）纺织工业园、富源工业园、荣浩天然气有限公司等投资超亿元的大项目以及国荣鞋业、迪可依服饰等一批台资、外资企业落户泗阳，被市委、市政府表彰为“招商引资先进集体”。注重挖掘资源优势，突出盘活存量资产，全年引进县外资金2.9亿元，盘活存量项目26个，其中众兴酒厂、人造板厂等11个破产企业实现重组

7、。全年实际利用外资435万美元，同比增长67.9%；新增自营进出口企业10户，实现自营进出口总额1170万美元，同比增长129.4%；新派境外劳务271人，同比增长42.6%。全年新发展个体工商户5060户，新发展私营企业513家。二、 泗阳县城区域划分状况调研目的：通过对泗阳县城区域划分状况调研， 解析各区域特点，把握各个区域居民居住状况。调研方法：观察调研 抽样访谈调研内容：以泗阳县区淮海路与桃源路为轴。 交接十字路口为中心点，把泗阳县主观分为四个区域：城西北板块、城东北板块、城东南板块、城西南板块。各个区域的特点为：1. 西北板块：西北板块为泗阳县城区的相对欠发达地区，大量的自建民房存在

8、，县政府对此地区规划拆迁当中，但截止报告当日，拆迁工作仍然没有进行，泗阳县城居民对此地区发展趋势看法不佳，主要原因在于一、区域发展前景基础不牢，拆迁进展缓慢；二、离工业园太近，居住环境差。2. 城东北板块：东北板块是 2005年房产开发的重点区域，北面为县政府，处于行政规划地带，此区域目前现有相对成熟的社区玫园小区；和两个待建项目，面积都在250亩以上，未来短期内房产潜在供应量较大，该区域行政及教育配套齐全，生活配套现阶段较为欠缺。泗阳县城区居民对此区域认同感强，认为此块区域为未来该县发展的主要区域，为主要行政区域居住区域。3. 城东南板块：为20032005年房产开发主要集中区域，已建项目较

9、多集中在此，但目前在售项目销售情况不太理想，但当地居民人对此区域仍然比较看好。原因是此区域离市中区近，环境安静，配套齐全，比较适合居住。4. 城西南板块：是泗阳县的市中区所在地，当地现阶段繁华中心区域。前期有大量的商住业项目集中在此，这个板块仍然是城区人最认可的区域，属于繁华的闹市区，是目前泗阳城市居民最认可居住的地方。5. 除此之外泗阳县还有两个开发区，一个处于县城西侧，位置离市区较近，属工业园区，另一个处于县城东面，是招商引资的中小型企业的集中地。三、 泗阳县房地产行业发展现状调研目的： 泗阳县的房地产发展状况的了解，提供项目开发可行性依据分析。调研方法：观察调研 抽样访谈 资料政府取证调

10、研内容：1. 区域发展趋势；04年项目在大部分集中在东南版块，05年项目集中在东北版块，06年项目集中城北区域，宏观观察的房地产的发展来看，项目的开发在政府的宏观调控下进行，泗阳县政府对泗阳县城区规划有着清晰的规划，房产的发展依据政府的引导。2. 建筑物业类型：05年新型的高档商住小区推出小高层，高层建筑。泗阳县的房产环境相对成熟起来。有以往的多层向小高层，高层的居住社区的发展。而政府规划当中也刻意去规划城市市区的高层建筑类型，提高泗阳县整个城市的居住水平。四、 项目所在地区域位置现状调研目的：通过对本项目所属区域发展现状及发展目标调研，提供项目开发可行性分析依据。调研方法：观察调研 抽样访谈

11、调研内容：1. 项目调研：项目地块位置处在城市北部，位于城市的行政及教育集中地。为城市中长线发展的潜在目标地区。政府规划在2008年前，此区域将建造县体育中心及四星级新世纪大酒店以及两渠风光带，西面配有文化新城社区中心，项目南面已初步形成一条较成熟的绿化带；并且当地政府主要行政机关：县建设局，广电文化局、公安局 县政府；及泗阳中学（扩建校区，正在建造），职教中心，霞飞服装学校，文武学校等已经基本投入使用。项目的西北方向为当地火葬场旧址，政府对此已经实施搬迁。2. 周边房产项目：A 锦绣家园：位于项目的南侧，紧靠项目。地块在2002年拍卖成交的，成交价格为21万每亩。锦绣家园现已开发一期两栋，其

12、他大约15亩的地块因拆迁问题暂时没有动工，对外宣传明年3月份进行动工，年底全部交房。项目的销售情况较理想，虽然一起推出为四栋房源，但销售率达到了90%以上。B 金康华府：位于项目东侧，项目处于勘测阶段，面积248.5亩，地块在05年一月份拿的，地价相对便宜，成交价格每亩21万。项目对外宣传春节期间对外销售，一起推出房源还未确定，06年年底一期交房C 东方现代城：位于县政府的南侧，项目也处于勘测阶段，面积为257.9亩，地块在05年4月份拍卖成交的，成交地价为40万每亩。项目对外宣传明年三月份对外销售，明年六月份交房，一期初步推出19栋房屋。D 周边潜在项目：项目周边为06年泗阳县政府规划的集中

13、地带，西面将推出大面积的沿两渠风光带的高档居住小区带，项目周边仍然在拆迁当中，规划居住小区。五、泗阳县房产市场供给情况描述调研目的： 了解泗阳县整个房产供给水平现状及潜在供给情况。 调研方法：观察调研 电话采访 抽样访谈 调研内容：（根据区域进行项目调研分类） 东北板块：A、 苑小区：占地130.3亩，位于北京路南侧，紧靠县政府。小区已经交房，销售基本完毕，是泗阳县目前工程全部结束的大型居住社区。土地在2003年1月28日拍卖成交。成交价格为9万/亩。B、 康华府：位于项目东侧，项目处于勘测阶段，面积248.5亩，地块在05年一月份拿的，地价相对便宜，成交价格每亩21万。项目对外宣传春节期间对

14、外销售，一起推出房源还未确定，06年年底一期交房C、 方现代城：位于县政府的南侧，项目也处于勘测阶段，面积为257.9亩，地块在05年4月份拍卖成交的，成交地价为40万每亩。项目对外宣传明年三月份对外销售，明年六月份交房，一期初步推出19栋房屋。 西北板块：西北板块仍然处于拆迁地块，先无大规模的销售项目。 东南板块：A、 繁荣公寓项目名称：繁荣公寓开发商：淮安怡华房地产开发公司占地面积：44300 M2建筑面积：近6万M2规划栋数：19栋建筑形态：多层（以五层为主）项目位置：众兴中路与繁荣路的交叉口户型面积：100 M2-150 M2；阁楼面积：38 M2主力户型：120 M2三室两厅两卫开工

15、时间：2004年10月8号；竣工时间2005年10月18号（一期）一期9栋， 开盘时间2005年4月20号，交付时间在12月底。二期10栋，开工时间在2006年上半年。具体价格：一楼：1510元/ M2；二楼：1540元/ M2；三楼：1650元/ M2；四楼：1580元/ M2；五楼：1480元/ M2；六楼：1220元/ M2；阁楼只卖不送。一次性付款按97折；按揭99折；契税2%；房屋维修资金：2%煤气管道：2000元；可视对讲、门铃：2000元。销售情况： 据现场销售人员了解，其销售状况还不错，但根据我们走访的几个楼盘来看，其销售状况并不理想，可能在30%50%之间。B、 星禹花园项目

16、名称：星禹花园开发商：泗阳房地产开发公司华夏分公司；江苏省滨盛房地产开发公司占地面积：84亩建筑面积：5万M2规划栋数：12栋建筑形态：多层 项目位置：桃园南路 一期推出房源：5栋，前两栋已盖到4 、5层 ，其他三栋暂时未建。二期推出房源：7栋，06年下半年动工开盘开盘日期：2005年年底交房日期：06年下半年，日期不确定。C、 紫荆花园项目名称：紫荆花园（一期）开发商：泗阳隆昌房地产公司占地面积；约50亩建筑面积：70000 M2规划栋数：12栋建筑形态：多层项目位置：众兴东路31号交房情况： 一期以入住，销售情况在90%左右，总户数户数接近400户项目名称：紫荆花园（二期）开发商：宿迁众兴

17、城市建设投资有限公司占地面积：约50亩建筑面积：约70000 M2规划栋数：14栋建筑形态：多层户型面积：60-150 M2之间主力户型：三室两厅一卫（114.57 M2）三室两厅两卫（110.31 M2）价格：一楼：1260 M2；二楼1360 M2；三楼1460 M2；四楼1260 M2；五楼1060 M2；六楼960 M2车库价格：机动车库1160 M2；非机动车库760 M2优惠办法：1、 从2005年11月15日起，一次性付清房款优惠4%。2、 首付50%，余款在交房时付清优惠总房款2%。 不存在按揭贷款交房日期：2006年1月28号可入住600户销售情况：由于紫荆花园由市政开发，所

18、以政府单位购房的比较多，其销售状况在泗阳也是最好的一个楼盘，二期已销售了70%左右。销售状况比较好的因素：1、对面是桃洲中学。2、地处商业中心的东部、3开发商是属于市政建设，基本为市政单位购房，甚至出现整栋楼被一个单位包下的情况。D、 城东安置小区小区属于泗阳县拆迁户安置小区，购房者需持有拆迁证方可购房，不属于拆迁户，无拆迁证明的不卖房。开发商：盐城泽园房地产开发有限公司占地面积：近120亩建筑面积：11万M2项目位置：上海中路与朝霞路的交叉口可入住：1200户户型面积：60-120平方米之间主力户型：三室两厅最低价格：680元M2E、 海天康庭名苑项目名称：海天康庭名苑开发商：香港大皓集团、

19、海天房产占地面积：158亩建筑面积：13 M2规划栋数：33栋建筑形态：多层项目位置：淮海东路与朝霞中路的交叉口入住户数：1100户竣工日期：计划约在2006年10月份整个小区分三期开发一期2005年5月31日交付以售80%二期：明年一月份交付三期：没动工户型面积：73.98 M2-127 M2之间阁楼：65 M2主力户型：三室两厅两卫（122 M2）销售情况：一期目前已销售80%左右。西南板块：D、 凤凰苑 项目名称：凤凰苑占地面积：44亩建筑形态：多层为住，三栋小高层（15层目前泗阳最高建筑）项目位置：人民路与众兴中路的交叉口户型面积：90.44-145.12 M2主力户型：100-130

20、 M2的公园风景（三室两厅一卫）价格：最低价格：1650元/ M2；最高价格：1850元/ M2开发节奏：分两期开发一期开盘时间：2005年7月29号销售率：60%-70%左右；二期尚未开盘。B、桃洲名街项目名称：桃洲名街占地面积：18亩建筑面积：1.8万M2栋数：10栋项目位置：解放中路与众兴中路交叉口商铺价格：最高1.2万/ M2。最低1万/ M2销售情况：住宅以销售完毕，只剩下少量的商铺。C、 城东商贸城项目位置：淮海东路（汽车站的东南角）基本概况：以多层住宅为住，住宅商铺两用，以交付使用，无广告大牌，具周边人介绍，该项目在2004年就以销售完毕。D、 碧云商城项目名称：碧云商城开发商：

21、石家庄云鹰金贸有限公司占地面积：12.9亩建筑面积：2万M2项目位置：人民中路（路西）销售情况：该楼盘已经成熟E、中华商城项目名称：中华商城开发商：江苏金宇置业发展有限公司占地面积：39.2亩建筑面积：4.8万M2建筑用途：商、住两用项目位置：人民中路（路东）销售概况：目前已销售完毕F、 阳光巴黎城项目名称：阳光巴黎城开发商：宿迁市万通房地产开发公司待添加的隐藏文字内容3建筑面积：9万多M2建筑用途：商住用房，商业为5万平方米，住宅4万多平方米销售概况：2005年9月23日一期开盘，一期房源为4栋多层，两层小高层，一二层为商铺，销售率达到40%左右。六、 潜在拍卖的土地地块七、 泗阳县广告媒体

22、分析调查目的：通过对广告媒体的调研，了解泗阳县现有信息传播渠道，泗阳县人的信息接受途径。调查方法：观察调研，访谈调研调研内容：a) 户外大牌：泗阳县的户外大牌的运用非常广泛，市民接受度强，泗阳县多家房产项目均使用此传播途径，广告公司对此运作已非常熟悉。b) 灯箱、道旗：大型项目的侧重点包装，泗阳县大型的项目均采用整街道旗或者灯箱进行包装。c) 横幅：作为即时信息发布渠道，泗阳县的横幅宣传较少，政府不支持此种传播渠道。d) 跨街天桥：在市中区重要干道，天桥的运用还是存在的，但泗阳县内目前为止，天桥的数量不是太多。e) 夹报、单页：宣传单页运用比较广泛，项目较多，大多项目进行单页宣传，竞争性比较大

23、。f) 电视短片，游动字幕：短片采用不广泛，游动字幕仍然是泗阳县即时广告的主要发布体。接受度比较大。八、 泗阳县房产市场需求分析调研目的： 解析泗阳县整个房产的房产需求水平。 调研方法：观察调研 电话采访 抽样访谈 a) 政府拆迁：泗阳县政府规划，最近三年内，城区每年拆迁面积达到80万平方米，大量的拆迁工作必然促使对泗阳县城区房屋居住的需求度。b) 人口需求：泗阳县城区人口2005年人口为20万人，其中常住人口为16万人，规划至2010年人口为30万人口，而城区人口占泗阳县总人口的27%。乡镇人口意愿进城居住者根据政府统计每年10万人。县城城区居住密集度高，所属乡镇居住密集度较低。随着城镇化建

24、设及城区扩容的规划发展趋势将一定程度上改变现在居住分布状况，周边乡镇对主城有一定的购房需求。c) 消费者收入水平：普通打工者400-800元/月，企事业单位：1500-2000元/月（好的企事业职工可以达到3000元/月以上）。个体商铺经营者：4000元/月。d) 消费者消费水平：服装消费：300元/月，吃：200元/月，休闲娱乐：200元/月，交通（出租车）：3元/1.5公里。总体而论：泗阳县消费水平对高档小区的购买能力比较有限，而政府每年规划拆迁80万平方米以及每年10万乡镇人士入城，分析其购房需求：根据政府提供资料,泗阳县当地拆迁面积与所需面积为3:1.故拆迁的80万平方米的居民对房屋需

25、求面积应该80万30%=24万平方米,乡镇人士(平均3.5人一户):10万/3.5(25平方米/人)=70万平方米,也就是说每年房屋需求在100万左右.九、 泗阳县房地产市场分析1. 区域板块楼盘分析通过对泗阳县房地产市场调研，观察整个城市的规划发展、经济发展水平以及区域整体印象后，对泗阳城区划分房产的四大板块：A、 东南板块 泗阳县市中心位于城区的南部，侧重于西部，东南板块划分的依据是房地产起步比较早，但现阶段价格相比较低的区域。东南板块是泗阳县03-05年房产集中爆发的地带，价格从03年的均价900元/平方到05年的均价1400元/平方。 从早期的紫荆花园（一期）销售周期为：一年多时间销售

26、总房源95%，到现在海天销售周期：一年多时间销售总房源40%（一、二期300套左右）的70%。销售率下降非常明显。另外此区域在泗阳县的接受度随着近两年房产的发展逐渐被提高，总体而言，东南板块房产的项目多，面积小，总供给量非常大，处于供大于求的阶段。房屋的建筑类型均为多层建筑，适合市场中低档次的消费群体。B、 东北板块 东北板块虽然离市中心比较远，但城市的规划还是往此方向发展。县政府搬迁至此及泗阳县客运站改造于此，是泗阳县人比较能接受的区域。东北板块是05-06年县重点规划拆建地带，04-05年推出250亩左右的三个大型项目。其中玫苑小区已经销售结束，价格均价在1000元/平方，为多层住宅，销售

27、周期为2年的时间，销售率达到总房源的99%，目前泗阳县最大的纯居住社区。另外金康华府、东方现代城占地均在250亩左右，两块住宅小区将在06年正式推出。总体而言；东北板块是城市发展的重点区域，在06年项目中此区域将会出现集中爆发的房产销售局面，房产的供给量将会出现供大于求的状况。C、 西南板块所谓的西南板块即是泗阳县的市中区地带， 是商业繁华的地块。房产的表现是高档的住宅小区在此地块集中，如阳光巴黎城及凤凰苑，分别以水城及绿色公园为诉求，建筑类型推出小高层、高层。价格的均价多层到1650元/平方，小高层、高层达到2100元/平方。此板块小区显著的特点是商住一体，侧重于商业，多数项目为商业项目。阳

28、光巴黎城及凤凰苑项目住宅销售率普遍不高，市场供给依然处于供大于求。D、 西北板块西北板块相比较而言，发展较落后，房产表现来说，此地块处于待开发地带，房屋大多为自建房，处于政府拆迁，城市改造的侯选区域。西北板块将会在最近两到三年内集中拆迁，会出现大量拆迁户，区域内房地产将出现供不应求的局面。2. 泗阳县房地产供给分析通过对泗阳县整个城区区域划分了解，不难发现东部，及西南三大区域的房地产总体供给出现供大于求，唯一西北比较落后的地方暂时房屋供不应求的局面，泗阳整体的房产供应量出现了供大于求的现象。建筑类型的供给分析来看，东南区域推出为符合大众消费的中低档小区及安置房。西南推出中高档的居住小区，而东北

29、地块暂时无法去考察何种物业类型，但不论何种类型都将出现市场物业类型重复，过剩的现象。十、综述根据对泗阳县整体房地产市场的供给调研及分析,在泗阳现阶段拿地进行项目住宅销售风险性较大.原因：1. 泗阳县的整体房产开发根据政府的规划调控进行拆迁开发,必然造成区域阶段性的房屋供给超出对房屋的需求。2. 该土地位于城市的北部,现阶段开发将与东北部大型的项目激烈竞争,区域房屋出现过剩局面。现已知两个大型小区均占地面积为250亩左右，即将拍卖的土地中340亩的项目也将落座于此，2006年后初步估算此地块将会出现大约80万平方米的房屋供给量，大大超出对此区域房屋的需求量。3. 土地周边虽然紧靠行政区域，学校区域，规划配套相对齐全，但现阶段居住生活配套仍然无法满足该区域居民的生活方便需求，泗阳县人现阶段搬迁此区域的可能性不大。4. 虽然西北板块最近几年将会出现大规模的拆迁工作，是否选择在此区域购房仍然未知，泗阳县居民仍然处于向往繁华地带居住的习惯，城郊的选择性的比例不会太大。附： 20012005年土地拍卖成功项目详情表