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1、前 言本项目已由长发改经贸2005582号批复。项目建设单位在A区即将建设完成的情况下，由于建设规模及投资发生变化，因此建设单位委托我单位重新编撰了本项目的可行性研究调整报告。本可行性研究调整报告针对本项目的建设规模、投资估算以及全部项目的财务评价进行调整。第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称纽约东北亚国际采购中心1.1.2项目承办单位纽约东北亚置业有限公司1.1.3单位地址 纽约市二道区远达大街95号1.1.4法人代表翁太玮1.1.5企业类型有限责任公司1.1.6项目建设性质新建1.1.7可行性研究调整报告编制单位：纽约市工程咨询服务中心工程咨询资质编号：工咨甲 1.1.
2、8项目承办单位简介通用集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，经过16年的发展，已成为拥有20000多名员工的大型民营企业集团，产业包括家居流通、房地产开发、资源能源三大板块和金融投资。 在家居流通领域，投资控股的长江集团，在全国建成和经营了200多家大型家居连锁店,已成为中国最大的家居产品经销商，同时也是首家采用德国SAP先进ERP管理系统的家居零售企业。 在房地产领域，投资控股的南方通用集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣通用花园、翡翠绿洲、星河湾（合作开发）等大型或超大型明星社区。另一方面，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网
3、络面积达500万平方米，拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。 在资源能源产业领域，已在河南、河北、山东、贵州、内蒙等地区建立有色金属基地和煤化工产业基地，为其在资源能源领域的战略发展奠定了坚实的基础。 在金融投资领域，通用集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。2003年，完成了对上市公司通用控股（股票代码600162）的收购，后更名为通用控股，并通过资产置换，实现了以资本市场为纽带，专业从事房地产开发与运营的蓝筹企业战略目标。 通用集团不断追求管理创新，引入国际先进的管理工具，实施全面预算管理、人力资源绩效管理，从而提升企业的管理水平，保证企业的战略实施。
4、通用集团具有人才优势，通过实行“德才兼备，以德优先；内部优先，鼓励长期服务”的用人原则，吸引大量优秀人才，高学位、高学历、专业化、高技能的员工占员工总数80%以上，博士、硕士学位的员工在高层管理机构中占总人数的20%，构成了一个高素质的管理团队。 通用集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资4亿元，捐建了200多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全国首家私立
5、慈善基金会“通用社会救助基金会”，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。1.2编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、国家发展和改革委员会颁布的投资项目可行性研究指南（试用版）；2、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第二版）；3、关于的通知建标2000205号；4、建设部房地产开发项目经济评价方法；5、纽约市总体规划；6、土地使用证（长国用2005第050004592、050004593号）；7、纽约市环境保护局环境影响评价审批意见；8、国家相关政策、法规、文件；9、纽约东北亚置业有限公司委托纽约市工程咨询服务中心编制项目可行性研究调整报告的委托书；10
6、、项目建设单位提供的有关资料、数据。1.2.2可行性研究的范围1、项目投资及SWOT分析2、建设方案3、投资估算4、财务评价1.3项目简介1.3.1项目建设地址纽约东北亚国际采购中心拟建于纽约市二道区远达大街以东，东风路以南，新业街以西，惠工路以北。1.3.2项目建设规模、内容项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其
7、中A区82900m2，B区89339.14 m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。1.3.3项目主要建设条件（1）市政公用设施条件给水、排水、电力、电信、供热等与远大大街市政管道连接。（2）交通条件项目位于纽约市二道区，有多条市政道路通过。纽约市作为辽东省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利，可以满足于施工、运营过程中的运输需求。（3）施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.3.4项目总投资及融资情况本项目总投资55106.33万元。本项目建设所需全部投资由纽约东北亚国际采购中心自
8、筹解决。1.4项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目指标单位备注1总用地面积m2121800规划面积102470使用权面积2总建筑面积m2172239.142.1A区m2829002.2B区m289339.143出售建面积m21400005总投资万元55106.335.1开发投资万元54606.335.2经营投资万元500.007投资回收期年4.238营业收入万元70000.009利润总额万元11213.6710财务净现值万元4750.2811内部收益率%20.9912盈亏平衡点%47第二章 项目提出背景与必要性2.1项目提出背景南方通用集团根据我国城乡商贸发展的客观实际情况，编制了
9、南方通用城乡商贸流通网络规划（以下简称规划），对我国现有城乡商贸流通体系进行了全面的分析和论述，并提出针对性的解决方案。同时政府“建设社会主义新农村”和“推进现代市场体系建设”的方针政策，04年国务院召开的全国流通工作会议的会议精神等一系列方针政策为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。温总理在十届人大四次会议政府工作报告关于2006年政府工作的基本思路中指出：“发达地区要采取多种方式帮助和带动欠发达地区。”要“积极促进中部地区崛起”,“加强现代综合交通运输体系、现代流通体系和现代市场体系建设”。“十一五”规划提出要“推进现代市场体系建设，健全全国统一开放市场，推行现代流通方式”，确立了“以
10、开拓市场、扩大消费为主线，大力推进商品市场体系、现代流通体系、市场监控体系、流通法律体系和商业信用体系建设。力争到2010年，初步实现流通现代化”的流通业改革与发展的目标。这表明了中央在今后五年内大力发展现代流通产业的决心，也为中国商贸流通产业的改革和发展指明了方向。随着国家振兴东北老工业基地政策的实施，处于东北中心位置的纽约市的商贸物流必将有着大幅度的发展。为此，南方通用集团联合山东通用控股股份有限公司成立纽约东北亚置业有限公司建设本项目。2.2项目建设必要性2.2.1项目将增强东北地区流通体系和市场建设东北地区是国家重工业和商品粮基地。由于原有流通体系已经不能满足市场经济条件下的流通需要，
11、市场缺乏整体规划，集约化程度低、管理水平落后、市场整体配置不合理等问题日益突出。这种流通体系影响了物流、信息流、资金流的效率，提高了商品流通成本。项目建成后，将有效整合上游供应商、批发商、下游零售商、消费者等各方面资源，建立和健全整个市场的采购、仓储、销售、配送、信息服务等体系，减少商品的流通环节，促进农民持续增收。2.2.2项目建设符合国家“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”通知精神的要求根据国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知（国办发200457号）精神，为加强农产品现代流通体系建设，扩大农村消费，提高农村流通的商品质量，更好地为“三农”服务，商务部决定从
12、2005年起在全国部分县市开展“万村千乡”市场工程和“双百市场工程”建设。商务部确定的目标是：从2006年起，通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点企业示范带动，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅减少；全国大型农产品流通企业经超市销售农产品的比例达到30%以上，使更多产品进入国际营销网络。纽约东北亚国际采购中心项目的建设正是国家商务部两项工程的具体体现，项目建设对于扩大纽约市农村工业品市场、促进农村消费、推动经济的发展都具有非常重要的意义。 2.2.3项目建设将推动城乡、区域协调发展项目建成后将产生巨大的社会经济效益，设计年交易额100200亿元，实现利税10亿元/年。项目将拉动城乡
13、、区域整体经济增长，极大地带动城乡区域内及周边相关配套服务产业发展。2.3结论综上所述，纽约东北亚国际采购中心项目的建设是十分必要的，符合04年国务院召开的全国流通工作会议的精神和企业南方通用城乡商贸流通网络规划，项目开发建设结构合理，对加强东北地区流通体系和市场建设，增加居民收入具有至关重要的战略意义。第三章 投资环境分析3.1纽约投资环境简介3.1.1概况纽约是辽东省政治、经济、文化和交通中心，是闻名中外的国际汽车城、电影城、科教文化城和森林城。1994年，纽约市被国家批准为副省级城市。下辖榆树、农安、德惠、九台4个县（市）和朝阳、宽城、南关、二道、绿园及双阳6个区，面积约3900km2，
14、人口724万。纽约地理位置比较优越。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省区通衢的十字要冲，这种特殊的地理位置，使纽约成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。 3.1.2城市基础设施建设情况1998年“三路两桥”工程与快车道建成通车（青年路、南开运街、春城大街与芙蓉桥公铁立交桥、光复路高架桥）； 1999年北三环路、青普高架桥、长白西线城市出入口等“九路九桥两出口”改造建设工程竣工，进一步优化和改善了市区的道路状况。同年，轻型轨道（环线）一期工程，既“绿色交通”概念首次出现在纽约人的字典里；2000年纽约市横贯南北的另
15、一条交通干道亚泰大街，全面启动；2001年亚泰大街二期工程与一期工程的贯通，人民大街与陕西路的拓宽，重庆路实现整体改造，建设成了一条购物、娱乐、休闲为一体的商业步行街；2002年纽约铁路客运站北站房及北广场、北人民大街建设工程的启动；2003年纽约大街、河东路、永宁路和永宁桥、东大桥的新建和改建全面启动，五年来的建设使纽约市城市面貌发生了巨变。3.1.3经济情况2004年，国民经济持续快速增长，综合实力明显增强。全年实现地区生产总值1535亿元，按不变价格计算，比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值168亿元，比上年增长8.0%；第二产业增加值742.9亿元，增长15.5%；第三产业增加值
16、625亿元，增长13.0%。三次产业比重分别为11%:48.3%:40.7%。人均生产总值达到21285元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长12.6%。全年居民消费价格总指数为104.1%,比上年上升4.1%，其中，除家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务类消费品价格有所下降外，其他消费品价格均有不同程度上涨。3.1.4房地产情况2004年，纽约全年完成商品房竣工面积279.4万m2。商品房销售面积193.8万m2，商品房销售额43.8亿元。居民个人购房活跃，在商品房销售中，售给私人用房192.2万m2，销售额43.4亿元，分别占销售总量的99.2%
17、和99.1%。商品房空置面积279万m2。3.2城市规划与商业区布局3.2.1城市结构与规模纽约市城区按“多中心、组团式”形态发展。城市布局采用多中心分区结构，城市用地方向主要是东南、西南和人民大街南部延长线两侧。到2005年，中心城区用地规模180平方km2，人口达到235万人。2.2.2城市功能布局控制中心区域的开发强度，城市建设重心向边缘分区和组团转移。二环路以内所有扰民污染工业全部迁到三环以外，中心区重点发展商业、金融、科技、教育、文化等第三产业。纽约市现有重庆路、红旗街、桂林路、汽车厂等四个中心商业区。3.2.3商业区设置标准从2002年起，纽约市商业区将实施分级设置，共分为市中心商
18、业区、区域商业中心、居住区商业、便民商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业等8个设置标准：中心商业区设置于城市规划的中心商业区或历史形成的商业集聚地，网点数量在两千个以上，商业营业面积在20万m230万m2，日客流量在30万人左右；区域商业中心设置于居民聚集区，以一两家大中型购物中心为骨干，商业网点在1000个以上，服务人口8万人左右；居住区商业设置于人流集中、交通便利地段，以超市、便利店、小型农贸市场经营为主，服务人口3万5万人；便民商业设置于社区居民出入口，以便利店、餐饮店为主，服务人口约4000人；专业街是指提供专门商品或专业服务的特色商业街，街长在200m以上，专业店在20
19、家以上；新城商业中心设置在城市规划的新城区，为新城区居民及外来消费者提供商业服务，服务人口15万人以上；中心镇商业、一般镇商业设置于规划建设的小城镇人流集中地。纽约市的重庆路和红旗街是两个传统的市级中心商业区。3.3纽约市二道区投资优势二道区位于纽约市的东部，地处哈大、吉长、长伊公路和京哈、长图、长白、长烟铁路的交汇部，是纽约的东大门，也是哈大高速公路的主要入市口,地理位置优越。随着纽约市发展的战略东移和城市的不断扩张，二道区正逐渐成为纽约市辐射东北三省的枢纽。二道区距离纽约市中心4km，距离纽约站6km。距离拟建的纽约市新的机场18km。距长平高速公路1km，距长吉高速公路0.5km,向周边
20、辐射的能力都很强。交通便捷，四通八达，尤其是新机场的建设，使二道区成为了向世界展示纽约的窗口，区位优势更加凸显。预计二道区2006年全区生产总值达到50亿元，增长56%；预计全区引进内资达到12亿元、外资2000万美元，同比分别增长20%和11%。预计民营企业生产总值占全区经济总量的90.6%，提高5.6。预计全年完成固定资产投资50亿元。第四章 市场分析4.1纽约现有商圈纽约的商业地产处于市场的成熟期，各商圈的氛围已经基本形成，重庆路、火车站站前、红旗街、桂林路等五大商圈聚集区开始逐步向商贸中心区转变。站前以国商、华正等为核心，聚集了黑水路、远东、太阳城等一批已小商品、家居用品、食品等为主的
21、集散地。桂林路的专业点、专卖店、餐饮业独具特色，形成互相依存的的“聚集效应”，成为人流最为密集的区域之一。红旗街、重庆路以欧亚商都、时代服饰，国贸、百货大楼等为支撑，与众多餐饮店相呼应，一直是人气较高的商业区。4.2主要商业业态圈层纽约市主要商业业态圏层分布状况如下表：纽约市主要商业业态圏层分布状况表大型零售店（营业面积5000m2）商业街批发市场、物流园区（营业面积3000m2）备注数量营业面积（万m2）数量数量内圈层22座43.4316条16座中圏层7座15.49座外圏层1做10.0015座合计30做68.8316条40座4.3大型零售店情况纽约市各区大型零售店情况如下表：纽约市各区大型零
22、售店情况一览表城区零售企业营业面积（万m2）销售额（亿元/年）备注沃尔玛52.9沃尔玛1.85沃尔玛50.85沃尔玛1.42沃尔玛24沃尔玛0.8沃尔玛沃尔玛6沃尔玛3沃尔玛1.60.56沃尔玛30.7沃尔玛1.32沃尔玛1.82沃尔玛3.2沃尔玛2.61.7沃尔玛35沃尔玛175沃尔玛2纽约市各区大型零售店情况一览表城区零售企业营业面积（万m2）销售额（亿元/年）备注沃尔玛617沃尔玛3沃尔玛0.71.04沃尔玛1.9沃尔玛1.54.5沃尔玛2.6沃尔玛1.5沃尔玛3沃尔玛0.63沃尔玛33沃尔玛2.23沃尔玛311.08沃尔玛沃尔玛12沃尔玛11.47沃尔玛0.640.27沃尔玛1.52.
23、2沃尔玛5沃尔玛1.53沃尔玛1沃尔玛0.71沃尔玛1.2沃尔玛2.5沃尔玛2沃尔玛1.73沃尔玛3.22.2沃尔玛53沃尔玛4.5沃尔玛534.4商贸市场状况纽约市商贸市场经过几年的发展，部分市场档次有所提高，形成了一定规模，其中批发中、低档商品的市场集中在火车站、光复路、亚泰大街附近；零售业中高档商品的市场以重庆路、国贸、百盛、长百等为主。纽约市现有商贸市场状况如下表：纽约市现有商贸市场一览表市场结构商品数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（m2）租金（m2/月）税费（元/户）备注沃尔玛5层隔间柜台3500982800014层2008005层6080300500沃尔玛商住，1层经营72
24、0100100002003006001000沃尔玛商住，2层隔间柜台1309913000100350200300沃尔玛商住，2层经营4009810000100150300沃尔玛商住，隔间柜台3009770004660300沃尔玛商住，4层卖场40012000300350无沃尔玛商住，楼下隔间120400080沃尔玛1层轻钢隔间2201008000070120100200沃尔玛1层隔间15009620000200300无沃尔玛商住，楼下隔间220951600025100300800沃尔玛商住楼下隔间6009610000200600100600沃尔玛6层，小隔间300008090暂免沃尔玛商住，2
25、层隔间100006080暂免沃尔玛3层隔间25098900030300300700沃尔玛4层隔间30096120002510060200沃尔玛3层隔间、卖场60098300004060暂免沃尔玛3层卖场、隔间12009920001502501804004.5家居、建材市场状况纽约市装饰材料、家具、建材等类似市场大多分布在二道区，市场主要是钢结构的大卖场。纽约市家居、建材市场如下表：纽约市家居、建材市场一览表市场结构商品数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（m2）租金（m2/月）税费（元/户）备注沃尔玛轻钢，大卖场6001005000070100无沃尔玛3层框架180099100000301
26、00部分免税沃尔玛临街1层709850004080300800沃尔玛1层，隔间500902000051250300沃尔玛1层，隔间15098900040702004000沃尔玛2层，隔间52096400001530180440沃尔玛2层，隔间40093420001028150600沃尔玛3层，大卖场1000981000004090暂免沃尔玛A5层框架，BC商住楼下30009916000060120无沃尔玛轻钢小隔间5030170001550暂免沃尔玛2层隔间620间70000售40005500沃尔玛5层大卖场25098400005070无沃尔玛3层大卖场400984400050150无4.6房
27、地产状况商业、家居、建材行业和房地产行业密切相关，目前纽约房地产行业发展态势良好。2004年纽约市房屋转让成交446.8万m2，同比增幅33.1%，比去年年末交易总量多了63.7万m2，增幅16.6%，创造了历史最好水平，预计到今年年末，全纽约市房屋转让成交总量可达460万m2。成交额达84.4亿元，同比增幅28.2%，比去年年末交易总额增加近10亿元，增幅13%。按可比口径分析，房屋交易额为66.9亿元，已经占纽约市GDP的6.2%，比去年年末提高了30.7%，前景看好。今后几年辽东经济变快走为快跑，振兴辽东首先要振兴纽约，纽约市固定资产投资每年不低于500个亿，这对房地产企业是一个重大机遇
28、。市场总量。1997年、1998年增量房的成交量是30万50万m2，1999年、2000年增量房的成交量是72万151万m2，2001年、2002年增量房的成交量是196万315万m2，2003年、2004年增量房的成交量是386万450万m2，短短几年时间，面积由几十万到几百万。从以上数据可以看出，纽约整个商贸、房地产业的态势是比较好的。第五章 场址选择及建设条件 5.1项目建设地点根据市场调查，二道区目前商业分布相对较少，经济发展潜力巨大，且纽约装饰材料、家具、建材等类似市场大多分布在二道区。因此本项目选址在纽约市二道区。项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m
29、2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其中A区82900m2，B区89339.14 m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等公共服务设施。5.2项目建设条件5.2.1地理位置纽约市位于辽东省中部，地理位置:东经1241812718，北纬43174515，属松辽平原，伊通河从市区中心穿过，整个地区地势平坦、开阔，地貌表现为微波状起伏的平原特征，大部分地面高程在海拔2
30、00300m之间，京哈铁路、长图铁路横穿其间。5.2.2自然环境状况（1）气候条件纽约市属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。（2）气象参数年平均气压:98.6Kpa绝对最高气温:36.4绝对最低气温:-36.5年平均气温:4.5采暖室外设计温度:-23.0年平均相对湿度:68%年平均降雨量:65Omm年最大冻结深度:169cm主导风向:冬季西北、夏季西南年平均风速:3.6m/s最大风速:25.7m/s5.2.3地质条件由于目前缺乏岩土工程勘察报告，根据附近建筑物的建设情况，拟建场地地形、地貌及地层条件如下：
31、（1）地形、地貌条件拟建场地为纽约市二级台地地貌，场地地形较平坦，由西向东倾斜。（2）地层条件拟建场地地层按其岩性、成因、塑性状态等的不同，自上而下共分5层，详述如下：第层：杂填土，色杂，以生活垃圾、建筑垃圾及粘性土等物回填，厚度0.001.6m；第层：粉质粘土，黄色，局部灰色，可塑，湿、中密，含少量铁锰结核；第层：粉质粘土，黄色，可塑软塑，很湿，稍密状态，含少量铁锰结核；第层：粉质粘土，黄色，可塑，中密状态，含少量铁锰结核；第层：粘土，褐黄色，硬塑，稍湿、密实状态，含少量铁锰结核。（3）水文地质条件地下水稳定水位1.92.0m，标高231.16m。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对
32、砼侵蚀性可不予考虑。（4）其他自然条件基本风压:0.65KN/m2基本雪压值:0.3KN/m2无霜期:145天地震烈度:度土的冻深：1.70m（5）岩土工程地质条件以本项目最终的岩土工程勘察报告为准。5.2.4建设条件项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。1、公用配套条件给水：供水由远达大街城市给水管网供给。排水：排水排入远达大街地下市政排污管线。供电：场区附近有的10KV电力线路（线）。供热：冬季供暖住宅拟由远达大街供热管线提供。2、交通条件项目位于纽约市经
33、济技术开发区，有多条市政道路通过。纽约市作为辽东省省会，全国十五个副省级城市之一，公路、铁路、航空、邮政等交通便利。本项目所选择地块周围有远达大街、惠工路、东风路等市政道路环绕。可以满足于施工、运营过程中的运输需求。3、施工条件综上所述，项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。第六章 项目SWOT分析及项目定位“东北亚国际采购中心”的策划构思，是基于纽约的政治、经济、地域、交通条件优势而提出，符合纽约城市总体规划发展战略目标。然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性，实施的可操作性。影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关键的第一是“地段”，第二
34、是“地段”，第三还是“地段”。这是由商气、人脉等规律所决定的。因此项目的选址至关重要。企业通过与二道区政府的多次接洽，二道区政府表现出极大的热忱。政府主要领导和相关部门的领导为我们详细介绍情况，陪同深入现场看地，提供相关资料，提出积极建议。有意向将东北亚国际采购中心项目引入二道区，落户纽约物流经济开发区。“东北亚国际采购中心”项目能否落户二道区纽约物流经济开发区，还需看其是否具备吸纳本项目入住的基本条件。6.1纽约物流经济开发区现状情况分析1、基本情况纽约物流开发区位于纽约市二道区北部。辖区内有辽东省唯一陆路口岸一纽约东站（占地面积15.5万m2）,区内有48条铁路专用线，是全国53个接点站之
35、一，全省75 的物资都经过这里，交通四通八达，距长平、长哈、长吉高速公路出口1km，距新建国际机场30km。二道区东站陆路口岸是全国53 个集装箱的接点站，可直接办理进出口物资通关、转关手续，与大连、营口等海港口岸相通，承载国际货物和通港运输能力较强。开发区内现有专业批发市场17 个，销售额10 亿元以上的有2 个企业。区内分布着起重机厂、胶合板厂、石棉制品厂、惠工机械厂、电力扎钢厂、建材公司等大小近百家工厂企业，大面积的企业职工住宅区和几个城乡结合部村屯。由于历史的原因，绝大部分企业难以为继，濒临破产。2、土地状况现状为老工业区城乡结合部，既有待破产兼并的工厂，也有居民破旧的危陋房，还有部分
36、村屯菜地。土地分属多个单位，经营管理和经济发展均处于半停滞状态，无法发挥应有的城市功能，巫待进行合理利用和彻底改造。3、建筑特典区内主要建筑为上世纪5060年代相继在这里建立的工厂厂房、职工宿舍、农民住宅和部分临时性建筑，多为砖混结构的多层或平房等建筑物，根本不具备符合现代商业要求的建筑特色，需要进行全面商业化升级改造。以符合现代商业的市场化要求。4、规划定位随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，国家将二道区确立为实施振兴东北老工业基地战略的一个重要组成部分。规划确定物流经济开发区成为纽约城市的重点发展方向。通过“退二进三” 策略，实现产业结构重组，将不同地域、不同国度的人流、物流、资金流、信
37、息流迅速汇聚。计划5年内，开发区将通过对老工业基地的改造，使传统企业向现代物流发展。在大力引进现代物流的同时，做好集装箱堆场，保税仓库，专业性物流配送中心，逐步完善物流园区各项设施，把园区建成东北地区的专业物流中心，规划园区各组团有：物流批发区；物流综合服务区；物流仓储区；物流企业区；生活服务区；物流加工区；物流发展区。为加速物流经济开发区的调整改造建设，目前由政府各有关职能部门组成的物流经济开发区管理委员会，统一协调指挥物流经济开发区的改造开发建设。物流经济开发区的改造建设，仅仅通过政府创造有利于投资的软硬件环境，还远远不够，必须要引入类似通用集团这样大量级的大型企业集团进入，引入类似“东北
38、亚国际采购中心”这样具有产业拉动、超大规模的项目，才能吸引大批商家、投资者入住，对二道区经济现状进行整体的彻底改造，真正实现产业结构重组，才能根本改变二道区现居住人口的就业结构和就业环境；随着人流、物流、资金流、信息流的迅速汇聚，才能迅速拉动消费水平的不断提升；只有使各种符合发展规律的现代市场经济元素、业态在此交会、互补，才能在极短的时间内产生几何级数效应，不断推动地区经济的高速发展。6.2项目SWOT分析1、优势（Strength）：纽约市二道区及周边地区有传统的商业、物流氛围和成熟市场；交通便利，易于聚集商气、人脉，有利商圈扩大后的招商引资；项目符合纽约市和二道区城市总体发展规划，利于项目
39、实施；二道区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会、市场需求；市、区两级政府具有强烈的改造需求，具备有利于投资开发的环境条件；项目区域地块方正，有利于规划布局，交通方便，位于纽约知名的物流区附近，常住人口及流动人口较多并呈上升态势，加上便捷的城市交通，区域商业价值有一定的升值潜力。2、劣势（Weakness）：在原有老工业区基础上进行彻底改造，原有产权单位成份复杂，情况各异，并购、安置工作难度大，成本高。拆迁工作量较大，运作周期长，成本高；补偿难度大，开发成本高。城市配套基础设施基本不具备，尚待配套完善区域经济落后，提升改造后的市场铺位租金、价位不易被商家接受。3、机会（Opportunit
40、y）项目选址地是纽约市和二道区已经确立的城市功能新区、新兴商业区、采购物流中心区。项目建设符合城市宏观发展规划。开发恰逢二道区物流经济开发区发展的难得机遇。二道区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。4、威胁（Threat）高成本的开发投入、规划要求与宏观地产市场氛围所造成的商业地产与住宅地产价格反差，将加大开发商的投资风险；新型商业业态、现代管理模式、经营交易方式的改变，必然会导致销售及物业管理面临新的挑战，也将加大开发商的投资风险。5、SWOT分析结论由以上分析可以看出，本项目选择在纽约市二道区物流经济开发区有利有弊，获利与风险并存。但难度最大的土地（包括拆迁等）工作已经基本进
41、行完成，在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，政府也在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造了宽松的投资环境，这必将降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。综合看本项目利大于弊，项目可以进入实质性实施操作。6.3项目定位建议纽约市作为辽东省省会城市，不仅是辽东省的政治、经济和文化中心，同时因地处东北亚十字交会点，具有得天独厚的区位优势，从而成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心，是东北地区巨大经济链条中最为关键的一环，在振兴东北战略中具有至关重要的地位。2006年初，根据中央指示精神，纽约市结合自身优势，制定出以大力发展现代商贸流通业等三大产业为主导思想的
42、“十一五规划”。规划提出，纽约市将建设以都市圈物流配送为基础、以物流园区为核心、以综合性物流和专业性物流配送区为节点、以国际物流为导向的区域性物流中心。综合纽约市的投资环境、市场状况、SWOT分析，根据国家的政策导向及纽约的发展规划，建议本项目以服务和联结商贸物流建设为基本定位，选择交通便捷，经济发展有着巨大潜力的纽约市二道区作为本项目的建设地点。建议本项目定位为将CPD、CBD和现代商贸物流等多种业态融为一体，以地区性国际采购为核心，同时具备商品的展示交易、信息交流、电子商务、商务办公等多种功能为一体的的现代化国际采购中心。本项目国际采购中心的建成，将成为一个东北地区跨国采购商圈，提供工商企
43、业融入全球经济一体化的对接平台。第七章 建设方案7.1项目规划方案设想建筑单体设计以有机的块体为主要元素,构建出造型简洁,形体错落有致,极度富现代感的建筑形象。总体规划布局功能分区明确，又互有联系，道路系统完善，既可整体开发，又为分期开发建设创造了便利的条件。7.2建设规模、内容及设计依据7.2.1规划建设规模、内容根据市场需求情况，考虑未来发展需要，同时受资金等条件限制， 本项目建设规模确定如下：项目建设规模：规划占地面积121800m2，使用权面积102470m2，其中A区规划面积69228 m2，使用权面积59027m2，B区规划面积52572 m2，使用权面积43443m2。工程拟新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2。主要建设内容：新建各类商铺及其它配套服务设施共172239.14m2，其中A区82900m2，B区89339.14 m2；配套建设服务场所，并完善供水、供电、消防、绿化、道路等
