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1、2011年广州市商圈的基本格局及趋势广州商业总会课题组摘要：随着城市商业的不断发展演化，广州市目前已经形成了三个都会级商圈和七个区域级商圈，并呈现出商圈集聚度高、涵盖面广、特色明显和影响力大的基本特点。2011年广州十大商圈的生态系统在主客体和商圈环境上各有自己独特的表现，并形成了各自鲜明的特色。展望2012年，广州市商圈将会出现系列新的变化，表现在：一是国家中心城市和国际商贸中心的定位将有力促进商圈提升；二是地铁新线路开通将加速一批新商圈的形成和发展；三是各大商圈内业态业种格局将进一步优化；四是政策推动和新区成熟将孕育一些新商圈的形成。 关键词：广州商圈、生态系统、基本格局、发展趋势一、20
2、11年广州市商圈基本格局及特征（一）广州市商圈基本格局根据商品和服务中心地理论(central place theory)，商圈是指商服中心以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该中心来消费的顾客所分布的地区范围。商服中心，即商圈的中心地，是指商品和服务的布局场所，即出售商品和提供服务的具有固定地理位置的各种商业组织，包括各种店铺，大型购物广场，和能够产出聚集效应的大型综合性商业聚集区等李志强，傅明华，基于中心地模型的竞争条件下商圈形态研究。随着城市商业的不断发展演化，目前广州市已经形成十个主要零售商圈，分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈、珠江新城商圈、环市东商圈、东
3、山商圈、白云新城商圈、广州大道北商圈、江南西商圈、番禺商圈。各商圈概况如表1所示。表1 广州市商圈基本概况商圈商圈范围中心地所在区域天河商圈以天河路为中轴线，西起广州购书中心，东到岗顶，北至广州东站，南至黄埔大道西天河城、正佳广场、太古汇等天河区珠江新城商圈北至黄埔大道、南至临江大道、西至华夏路，东至冼村路高德置地四季mall、花城汇、友谊国金店等天河区北京路商圈北连省财政厅、南达沿江路天字码头、西接起义路、东至文德路北京路步行街，广百北京路店、新大新、五月花广场越秀区环市东商圈西起建设大马路、东达先烈南路、南到华乐路、北到淘金路友谊商店、丽柏广场越秀区东山商圈北至东风东路，南至东华西路，西至
4、陵园西路、较场西路，东至农林下路中华广场越秀区上下九商圈北至长寿西路、南到六二三路、东达大同路、西到康王南路上下九步行街、新光城市广场荔湾区白云新城商圈北至黄石路（齐富路），东至白云大道，西至机场高速，南至北环高速路5号停机坪、万达广场白云区广州大道北商圈广州大道北沿线，南至梅花园地铁站，北至同沙路嘉裕太阳城广场、广百佳润广场白云区江南西商圈江南西路沿线，西至宝岗大道，东到江南大道中江南新地、广百新一城海珠区番禺商圈市桥板块：北至富华西路，南至清河西路，西至光明北路，东至大北路万博板块：番禺大道自兴南大道至兴业大道路段易发商业街、万博商业中心、番禺友谊商店番禺区上述十大商圈按等级标准划分，都会
5、级商圈三个，分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈；区域级商圈有七个，分别是环市东商圈、东山商圈、珠江新城商圈、白云新城商圈、番禺商圈、江南西商圈、广州大道北商圈。按商圈发展周期划分，发展较为成熟的商圈有六个，分别是天河商圈、北京路商圈、上下九商圈、环市东商圈、东山商圈、江南西商圈；处于成长阶段的新兴商圈有四个，分别是珠江新城商圈、白云新城商圈、广州大道北商圈、番禺商圈。（二）广州市商圈基本特征1.商圈聚集度高十个主要零售商圈中，有四个位于城市中心的越秀区，两个位于新城市中轴线的天河区，且布局密集。图 1 广州市商圈分布示意图2商圈涵盖面广从商圈的定位看，既有服务于高端消费群体的环市东商圈、珠
6、江新城商圈；也有服务对象广泛的天河商圈、北京路商圈、东山商圈；也有适合于大众消费群体的上下九商圈、江南西商圈、番禺商圈、白云新城商圈、广州大道北商圈，服务涵盖面广。表2 广州市成熟商圈消费者购物能力抽样调查商圈名称消费者月均收入2000元以下2000-3499元3500-49999元5000元以上天河商圈（天河路板块）24.50%27.48%24.17%23.85%北京路商圈40.38%28.5%20.43%10.69%东山商圈25.62%31.16%27.64%15.58%上下九商圈49.5%33.66%13.86%2.98%环市东商圈14.58%14.57%24.12%46.73%番禺商圈
7、（市桥板块）49.5%31%16.5%3%江南西商圈35.5%24.5%29%11%3商圈特色明显从传统商业中心区演变而成的商圈，岭南特色、传统文化氛围较浓厚，如：北京路商圈、上下九商圈；而在改革开放后逐渐形成的商圈，则比较注重现代业态比、休闲比 现代业态比是指按照商业企业个数中，现代业态和时尚品牌在零售企业中所占的比重；休闲零售比是指商圈内餐饮、休闲娱乐与零售业企业之比。，商圈中的主力商家规模也比较大，现代气息比较浓厚，从而形成了各商圈的不同特色。4商圈影响力大随着广州经济发展的加快，商圈对周边市区、珠江三角洲的影响越来越大，据抽样调查，天河商圈、北京路商圈外地消费者超30；环市东商圈、中华
8、广场、上下九商圈超18；周边居民消费平均为75.85，最低的是友谊正佳店，只占53.54。二、2011年广州市十大商圈生态系统分析（一）广州市商圈生态系统基本概貌商圈生态系统是指位于某一特定的商圈环境中，依附于商圈载体的各市场要素之间，既相互联系、相互依存，又相互竞争、相互制约、优胜劣汰，形成的共荣共生的一种类似生物生态的系统。商圈生态系统主要由商圈主体、商圈客体和商圈环境三个要素组成。商圈主体指商圈内的企业和消费者，如商圈内企业的数量（特别是大型商业网点的数量）、企业的集聚程度、消费者类型；商圈客体包括企业提供的商品和服务，即商圈经营的商品结构、性质和服务的种类、特色等；商圈环境包括商圈的交
9、通环境、金融服务环境、商务环境、人文生态环境、政府政策等。图2 商圈生态系统示意图从主体看，天河商圈、北京路商圈、上下九商圈是商家聚集数量最多，消费人流量最大的商圈。其中，天河商圈现有商业面积超过150万平方米，是全国最大的零售商圈之一。从客体看，天河商圈零售业态业种最齐全，商品丰富度高；环市东商圈聚集多个国际顶级奢侈品牌旗舰店、星级酒店及高端写字楼，高端商务消费突出；东山商圈则是传统商业和现代商业的汇集地。 从商圈环境看，北京路商圈和上下九商圈是具有岭南特色的传统商业聚集区；天河商圈路网通达性高，金融、商务、人文环境配套成熟；珠江新城商圈是政府重点打造的CBD中央商务区，金融、商务氛围最浓厚
10、。表3 广州十大商圈生态系统概貌商圈现有主要大型商业零售网点数商圈定位商圈环境天河商圈18高-中高端 注：根据金融、商务、人文环境综合计算。珠江新城商圈7中高端北京路商圈9中高-中端环市东商圈5高端东山商圈6中高-中端上下九商圈6大众化白云新城商圈4中高-中端广州大道北商圈5中端江南西商圈5中端番禺商圈4中端（二）天河商圈生态系统 天河商圈是成熟的都会级商圈。商业面积超过150万平方米，单是2.8公里的天河路黄金商业大道，就聚集了近万家商户，其中国际一线和著名品牌200多个，每天客流量超过150万人，节假日高峰时期日客流量超过400万人 广州日报：陈建华在天河区调研，2012-2-11，是广州
11、第一大商圈、全国三大商圈之一 广州日报：天河商圈：广州千年商都的靓丽名片，2011-12-24。预计到2020年，新增零售商业网点面积达到264万平方米 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020）（规划文本）， 1商圈主体和客体特征天河商圈的零售业态上以大型购物中心、大型超市为主，集大众化、潮流精品、休闲时尚消费和奢侈品消费为一体，实现了娱乐、旅游、商务的有机结合。商品档次跨度大，主要面向中高端消费群体，来自广州市外的消费群体超过30%。天河商圈商铺出租率达到90%以上，首层商铺月租金主要集中在1000-2000元/，天河城、太古汇等商业项目带动了商圈内奢侈品市场的发展和商圈整体租金水
12、平的提升。天河商圈天河城板块聚集了天河城、正佳广场、太古汇、万菱汇等大型购物中心，以及广百百货、广州友谊、天河城百货等大型百货店。大型商业项目的高度聚集，极大地带动了周边商业的繁荣和人流聚集。表4：天河商圈5万平方米以上购物中心情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店天河城199610万天河城百货、吉之岛、国美电器、飞扬影城正佳广场200530万友谊正佳店、百佳超市、苏宁电器、飞扬影城、冰河湾溜冰场万菱汇20105.8万*太古汇201113.8万高端超市ole、顺电、盛世长运、优惟男士生活馆* 万菱汇暂时没有大型主力店进驻表5 天河商圈大型百货店情况项目名称开业时间经营面积经营特色天河城百货19
13、963万广州友谊正佳店20043万购物中心精品店广百百货中怡店20065万广州最大的单体百货店岗顶板块商业的发展源于IT集散地以及高校的带动，庞大的消费需求是摩登百货、天娱广场等项目的经营基础。随着天河城板块的发展和延伸，以及地铁、 BRT等交通的贯通，岗顶板块已与天河城板块融为一体。广州东站板块甲级写字楼，星级酒店，以及高端住宅公寓云集，消费群体具有高学历、高收入、高消费力的特征。该板块商业以商务配套居多，东方宝泰购物广场是该板块内目前唯一的购物中心，经营面积约4万平方米。表6 天河商圈主体与客体情况主体商圈主要成员天河城（含吉之岛、天河城百货）、正佳广场（含百佳正佳店、友谊正佳店）、广百中
14、怡店、太古汇（含ole超市）、万菱汇、友谊时代广场店、东方宝泰广场（含吉之岛）、华润万家（2家）、天娱广场、摩登百货等。商铺租赁情况 90%服务对象、消费特征顾客层次高，消费水平高，消费方式引领时尚；人流量大，客流稳定；30%以上的客源来自广州市外 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020，）。客体业态业种构成购物中心、百货店、大型超市、专业店、专卖店数量较多；零售、餐饮、休闲娱乐等业态业种齐全。主要商品和服务奢侈品、超市、百货、星级酒店、甲级写字楼、商务公寓图3 天河商圈主要购物中心分布图2商圈环境特征天河商圈交通设施完善，路网通达性强。地铁一号线和三号线贯穿广州的东西南北，并在天河
15、商圈纵横交错，地铁的综合换乘枢纽功能使天河商圈的辐射范围扩大到珠江三角洲其他区域。体育西路、体育中心、石牌桥、广州东站等地铁站点与天河城广场、正佳广场、太古汇、东方宝泰等大型购物中心实现地下连通，并带来庞大的消费人流，地铁商业的优势进一步凸显。公交系统方面，拥有广州东站、公交总站等城市交通枢纽，为都会级商圈的发展提供了基础。但是，汽车保有量的上升以及商圈内大型商业的高度密集，导致现有道路负载能力以及停车场的容量已难以满足车流的需求，交通环境亟需改善。天河商圈金融环境良好，银行网点数量居十大商圈首位；天河路、天河北、体育东、体育西路甲级写字楼群以及威斯汀、喜来登等星级酒店为商圈提供优越的商务环境
16、，为商圈餐饮业、住宿业、零售业的发展带来巨大的商业机遇。同时，高校云集、拥有大型运动及演出场馆，为商圈创造了优良的人文生态环境。随着广州市居民可支配收入的不断提高，对高品味生活质量的追求越来越明显。然而，商圈内大型商业网点集聚度过高，同质化竞争加剧，容易导致商家过度竞争。表7 天河商圈环境情况交通环境地铁地铁1号线、地铁3号线、地铁3号线支线体育中心南站：APM线： 公交公交总站、100条以上线路途经 其他广州东站金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位娱乐、旅游、商务有机结合的都会级商圈（三）珠江新城商圈生态系统珠江新城商圈地处广州CBD
17、核心地段，是处于成长阶段的都会级商圈，毗邻繁华的天河商圈，并与之组成城市中轴，为中央商务区提供完善的商业服务。1商圈主体和客体特征珠江新城商圈以商务服务为主导，零售业态以大型购物中心、高端百货、专卖店为主，行业上涵盖零售、餐饮、住宿、休闲娱乐等。目前商业项目开业率较低，业态业种以百货、超市、餐饮为主，丰富度有待提升。商圈内商业物业供应充足，包括：15万平方米的花城汇、17万平方米的高德置地四季MALL等。现有商业项目开业率约50%，商业氛围有待培育。随着商业项目的陆续开业，业态业种将更趋多元化。消费群体以商务人群、办公企业以及附近居民为主。商圈消费人口优质，消费力高，商业发展潜力大。表8 珠江
18、新城商圈5万平方米以上购物中心情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店高德置地2010年17万风尚广百、吉之岛、苏宁电器花城汇2011年部分开业15万UA影院（未开业）、8090荟潮坊（未开业）表9 珠江新城商圈大型百货店情况项目名称开业时间经营面积经营特色广州友谊国金店2010年5万精品百货风尚广百珠江新城店2010年1.5万高档时尚百货表10 珠江新城商圈主体与客体情况主体商圈主要成员高德置地四季MALL（含风尚广百、吉之岛）友谊国金店、花城汇（部分开业）等商铺租赁情况约50%服务对象、消费特征以附近工作人士和居民、商务人群为主；消费档次以高端、中高端消费为主。客体业态业种构成购物中心、大型
19、百货店、大型超市为主； 主要商品和服务高端百货，星级酒店，甲级写字楼2商圈环境特征珠江新城商圈的路网较完善。地铁3号线及5号线中转站与花城汇、高德置地四季MALL连通，为商圈客流带来便利。商圈汇聚了四大国有银行及多家商业银行总部，更有多家世界500强企业进驻，是甲级写字楼高度密集的CBD金融商务区。商圈内近百家的银行网点为零售企业经营提供良好的营商环境，也为消费者购物带来极大便利。广州塔、“海心沙”、博物馆、图书馆、少年宫等设施，提升了商圈的人文环境，也为商圈的零售、餐饮、住宿等商业经营带来一定的消费客流。随着珠江新城各项配套的完善，住宅公寓的交付，优质消费人口的入住，不断增长的消费需求将为商
20、圈发展提供源源不断的动力。表11 珠江新城商圈环境表现交通环境地铁APM线、地铁3、5号线途经，珠江新城站为地铁3、5号线中转换乘站公交10条以上线路金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位总部经济与高端商业互相融合，是广州市重点打造的高端商贸集聚区 广州市天河区商业网点发展规划（2007-2020）（规划文本）。（四）北京路商圈生态系统北京路商圈位于广州市核心商业中心，是成熟的都会级商圈，具有深厚的历史积淀及浓郁的文化底蕴，是岭南文化与现代商业融汇的商圈。1商圈主体和客体特征北京路商圈商业氛围浓厚，业态业种丰富，聚集了广百、天河城、新大新
21、、广百风尚北京路店等大型百货店。北京路步行街为商圈核心地带，全长440米，服装、鞋类、餐饮网点数量最多，分别占零售网点总数的52%，13%，11%。服务对象主要为商务人士、和旅游观光者，辐射范围可覆盖整个珠三角地区。图4 北京路步行街商业网点数量分布表12 北京路商圈大型百货店情况项目名称开业时间经营面积经营特色广百百货北京路店1991年6.6万广百百货旗舰店，广州市单间零售大店销售第一。新大新百货1989年北京路商圈历史最悠久的百货天河城百货北京路店2008年6万风尚广百北京路店2011年1.4万时尚主题百货表13 北京路商圈主体与客体情况主体商圈主要成员北京路步行街、广百北京路店、天河城百
22、货、复建广场（广百风尚北京路店）、新大新百货、动漫星城、五月花商业广场、中旅商业城、滔博运动城、大马站商业中心、潮楼、光明广场等商铺租赁情况 99%服务对象、消费特征主要消费人群是商务人士和旅游观光者，以休闲购物为主。客体业态业种构成业态业种丰富，以大型百货店、专卖店为主。主要商品和服务百货、服装、鞋类和珠宝2商圈环境特征北京路商圈是省、市政府及多家行政机构所在地，集聚了众多写字楼，并分布着100多个银行网点，金融、商务环境良好，具有得天独厚的人文环境。地铁1号线和2号线在商圈内纵横交错，每天为北京路商圈带来数十万人流。地铁中转枢纽出入口邻近北京路步行街，与动漫星城、五月花商业广场负一层商业连
23、通，极大地促进了商圈的发展。表14 北京路商圈环境表现交通环境地铁地铁1、2号线途经，公园前站为地铁1、2号线中转换乘站公交 90条公交线，商圈内有越华路、广卫路、文德路、珠光路等四个公交总站金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位商贸零售与岭南文化风貌、休闲旅游相结合的综合性商圈（五）环市东商圈生态系统环市东商圈是发展成熟的区域级商圈，经过50多年的发展，环市东商圈已成为聚集国际顶级奢品旗舰店、五星级酒店及高档写字楼的高端商务区。1商圈主体和客体特征环市东商圈依托建国后第一个华侨别墅区的特殊消费群体，起步较早，商圈定位高端，云集了广州友谊
24、、丽柏广场、吉之岛等商业零售企业，以及花园酒店、亚洲国际大酒店、中心假日皇冠酒店、国际大厦、电子大厦等18家高中档宾馆和写字楼，拥有广州市第一家LV、HERMES、DIOR、FENDI、Ferragamo等顶级奢侈品牌旗舰店，是广州市发展最早的高档商务、零售商圈。广州友谊作为广州市最早的涉外特供商业单位， 50多年来曾接待过100多位外国国家首脑及多批外国旅游团队，为商圈带来一定的国际知名度。目前该商圈主要消费群体为广州市高端消费群和外籍商务人士。表15 环市东商圈代表性项目情况项目名称开业时间经营面积代表性品牌友谊商店1959年 1.6万Burberry， bally，Cerruti 188
25、1丽柏广场2004年1.2万Louis Vuitton，Gucci， Dior， Hermes，Fendi，Celine表16 环市东商圈主体与客体情况主体商圈主要成员广州友谊商店环市东店、丽柏广场、新世界广场、新大新百货区庄店等。商铺租赁情况 99%服务对象、消费特征主要的消费人群是企业高管、职业经理人和金领，消费能力高端，重视购物体验。客体业态业种构成以百货店为主；零售、住宿、餐饮比重较大。主要商品和服务顶级品牌奢侈品，高档酒店2. 商圈环境特征环市东商圈地处广州繁华地段，地铁5号线途经，公交线路发达，但是停车配套不足；商圈银行网点近100家，为商圈内消费带来便利；环市东商圈酒店和写字楼众
26、多，形成了良好的商务氛围。目前，环市东商圈主要消费客群目的性消费居多，客流量一般，客单价较高。由于形成时间早，且位于城市中心，未来可开发的商业面积有限，停车配套较少。表17 环市东商圈环境表现交通环境地铁地铁1、5号线公交近50条公交线路金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位高端消费与金融商务相结合的综合性商圈。（六）东山商圈生态系统东山商圈是发展成熟的区域级商圈，“快时尚”和主题消费（潮流服饰、运动、数码、户外用品等主题）是该商圈的显著特征，也是广州数码产品聚集地带。1商圈主体和客体特征东山商圈零售业态以百货店、地下商城、专业店立体发展
27、，行业上以零售、餐饮为主。商圈定位为中档，消费群体以附近居民及本地年轻消费者为主。商圈商铺出租率大于95%，商业竞争比较激烈，商品品牌市场细分度较高，提供了较为广阔的购物选择余地，是“潮”一族消费者常去的商圈。虽然商品种类繁多，但是商家规模较少，整体经营水平有待提高。表18 东山商圈代表性商业项目情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店中华广场2000年17万中华百货、百佳超市王府井百货1996年3万（单体百货店）美东百货2011年4万美东百货、吉之岛、广百电器表19 东山商圈主体与客体情况主体商圈主要成员王府井百货、东山百货、美东百货、中华广场、流行前线、地王广场、海印自由闲名店城、东川名店运
28、动城等商铺租赁情况 95%服务对象、消费特征以周边居民和年轻消费群体为主，购买力以中档为主，强调“快时尚”潮流，购买粘性较强。客体业态业种构成购物中心、专卖店、专业店为主。主要商品和服务大众潮流服饰、户外运动商品、创意商品、数码商品2商圈环境特征东山商圈交通优势明显，既有较发达的公交线路经过烈士陵园地铁站更是东山地铁商业街发展的基础；区域金融环境良好，银行数量多；商圈内高层写字楼的投入使用，商圈的商务办公功能将得到加强；区域内学校集聚度高，商圈人文气息浓厚，人气旺盛；市政配套设施完善，是居民和外来消费者文化消费和休闲的好去处。中山三路和农林下路是东山商圈的“两核”，随着两核的发展成熟，未来将逐
29、渐融合成为中心城区的核心商圈。表20 东山商圈环境表现交通环境地铁地铁1号线公交约40条公交路线金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位时尚、精品、特色的综合性商圈（七）上下九商圈生态系统上下九商圈是都会级商圈，上下九步行街是广州第一条商业步行街，广州著名的玉器街，历史悠久的广州酒家、莲香楼、陶陶居饭店等都在此商圈范围内，骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。1商圈主体和客体特征上下九商圈定位为岭南特色商圈，零售业态以专业店、专卖店为主，行业以零售、餐饮、休闲娱乐业为主。商圈商铺出租率大于90%，竞争较激烈，企业集聚程度较高；拥有国
30、内外各类时装品牌专卖店，经营的商品品种有服装、珠宝首饰、西关美食，商品种类繁多，涵盖的范围广。企业服务对象为本市居民和外来游客，商圈巨大的人流量创造了非凡收益。表21 上下九商圈代表性商业项目情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店恒宝广场2001年5.7万百佳超市表22 下九商圈主体与客体情况主体商圈主要成员 上下九步行街、恒宝广场、广州妇儿用品公司、新光百货、东急新天地、十甫名都等。商铺租赁情况 90%服务对象、消费特征 主要消费人群是本地年轻人、周边居民及旅游观光者，文化层次中等，中等收入，以购物、饮食、休闲娱乐为主。客体业态业种构成 临街商铺多，以专卖店、专业店为主；零售、餐饮居多。主要
31、商品和服务服装、珠宝首饰、餐饮（西关特色小吃）为主。2商圈环境特征上下九商圈以步行街为主，地铁1号线恒宝广场、黄沙站在商圈周边，由于是全天候的步行街，公交车只能在商圈附近停靠，加上是老地区，道路比较窄，交通环境较其它商圈不够完善；金融环境表现一般，银行网点数量有待提升；上下九商圈写字楼数量较少，未能为商圈带来良好的商务人流；年轻一族是上下九商圈主要消费人群之一，年轻一族消费能力虽然不高，但庞大的消费基数为上下九商圈带来各种商机。根据广州市有关规划，上下九商圈是广州重点打造的都会级商业圈，随着政府对该区域交通环境、市政基础设施、商圈硬件设施的完善，有望成为旅游观光与购物结合的消费场所。未来发展与
32、白鹅潭经济圈相连，将进一步提升商圈的影响力和规模。表23 上下九商圈环境表现交通环境地铁地铁1线途径恒宝广场、黄沙公交10多条公交线路经过金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位上下九第十甫是广州市划定的历史文化区，是“西关商业功能区”的主要节点。（八）白云新城商圈生态系统白云新城商圈地处白云新城核心地带，是处于成长阶段的区域级商圈。在广州新兴商圈中发展速度最快，以大型商业购物中心为轴，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的商业氛围提升。周边配套多个高尚住宅区，人口数量逐渐增加，有利于商圈的加速成长。1商圈主体和客体特征白云新城商圈
33、定位为中端，零售业态以大型购物中心为主，行业以零售、餐饮为主，商圈内商场出租率大于90%。商圈现有商业项目规模较大，但集聚程度较低，难以共享消费人流。由于远离城市中心，且商业氛围欠缺，目前商圈消费群体以周边居民为主。表24 白云新城商圈5万平方米以上购物中心情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店万达广场2010年9万沃尔玛、万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、大玩家超乐场、国美电器5号停机坪2011年13万吉之岛、天河城百货、嘉禾影城、苏宁精品店、堂会KTV 表25 白云新城商圈主体与客体情况主体商圈主要成员万达广场、五号停机坪、百信广场、万千百货、国美电器等商铺租赁情况 90%服务对象、消
34、费特征周边居民为主，购买力以中端为主。客体业态业种构成大型购物中心为主；业种以零售、餐饮为主主要商品和服务百货、超市、影院2商圈环境特征目前地铁2号线、3号北延线两条地铁线已开通，为商圈消费客流提供便利。但是白云新城商圈仍处于建设发展期，银行网点分布较少，写字楼、酒店等商务设施尚未发展成熟；生活配套设施、市政设施暂未完善，商圈发展仍有待培育。白云新城商圈是广州“北优”战略中的重点发展区域，随着酒店、写字楼、住宅的建成并投入运营，以及双地铁交通枢纽的接通，与地铁2号线北延段白云新城4个新设站点的开通，将大大提升该商圈的整体价值。表26 白云新城商圈环境表现交通环境地铁地铁2号线白云公园站、飞翔公
35、园站公交 10条公交线路金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位城市“北冀”的重要现代服务业中心（九）广州大道北商圈生态系统广州大道北商圈是正处于成长阶段的区域级商圈，受商圈内房地产市场发展的带动，消费需求旺盛，商业氛围已趋成熟。1商圈主体和客体特征广州大道北商圈定位中端，主要由嘉裕太阳城广场，梅花园商业广场，摩登百货圣地店，广百百货佳润广场等大型商业项目等组成，零售业态以百货店、大型综合超市为主，行业包括零售、餐饮、休闲娱乐业。目前已进驻的知名零售商包括：乐购超市Tesco、吉之岛Jusco、广百百货、摩登百货等。表27 广州大道北商圈主
36、要商业项目情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店嘉裕太阳城广场2010年7万吉之岛、苏宁、金逸国际影城佳润广场2010年4.4万乐购、广百百货表28 广州大道北商圈大型百货店情况项目名称开业时间经营面积经营特色摩登百货圣地店2010年1.3万“时尚价优”的穿戴类百货广百百货佳润店2008年1.4万广州大道北商圈是近年来房地产发展最为迅速的区域之一。随着云景花园、雅居乐南湖半岛花园、恒基天河御品、一品山湖等大型社区的建成交付，居民消费需求旺盛，商业发展具有较大空间。表29 广州大道北商圈主体与客体情况主体商圈主要成员 嘉裕太阳城广场、梅花园商业广场、圣地广场、吉之岛、广百百货佳润店、摩登百货圣地
37、店、国美电器、苏宁电器、合一国际等商铺租赁情况90%服务对象、消费特征 以京溪、同和地区的中产家庭和时尚年轻消费群体为目标，兼顾周边高消费人群。客体业态业种构成百货店、大型超市、专卖店为主；业种以娱乐、餐饮为主主要商品和服务生活必需品、餐饮2商圈环境特征广州大道北商圈远离城市中心，地铁三号线延长线开通以及房地产市场发展等因素为商圈成长带来机遇。目前商圈处于建设开发阶段，施工在建项目较多，对路面交通带来较大影响。金融、商务环境也有待进一步完善。随着周边大型楼盘陆续建成，市政配套设施不断完善，商圈氛围将更趋成熟。该商圈是处于成长阶段的新兴商圈，可供开发地块相对较多，商圈成长空间较大。表30 广州大
38、道北商圈环境表现交通环境地铁地铁3号线梅花园站、京溪南方医院站公交20条线路金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位在广州“北优”规划中，广州以北的商业中心已逐渐形成，广州大道北商圈将成为区域商业中心。（十）江南西商圈生态系统江南西商圈是成熟的区域级商圈。江南西商圈以江南西路、江南大道、宝业路、宝岗大道等为主干，以地铁2号线和8号线为依托。江南西路全长850米，两旁现有店铺数量超过230家，商业建筑总面积大于13万，汇聚了广百新一城、摩登百货海购店、江南新地、丽日广场、万国商业广场等多个重要网点，与临街、内街商铺以及地下商城结合发展为多维度
39、购物空间，形成浓厚的商业氛围和服务配套设施。1商圈主体和客体特征江南西商圈定位为潮流大众消费。零售业态以商业街、百货店为主，行业涵盖了零售、餐饮、休闲娱乐等。消费人群以周边居民、市内年轻一族为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块。商圈商铺出租率大于90%。购买力以中端为主；青少年、女性消费者为活跃消费群。江南西商圈特色鲜明，一是拥有广州最长、全路覆盖的地下商业街，商铺密集，货品更新快，人流甚至远远旺过地上商城，二是拥有海珠区最集中的餐饮特色一条街。表31 江南西商圈主要商业项目情况项目名称开业时间建筑面积（）经营特色江南新地2006年1.8万潮流时尚地下商业街广百新一城2006年7.3万主力店
40、：广百百货、百佳超市、U M E国际影城表 32 江南西商圈主体与客体情况主体商圈主要成员广百新一城、江南新地、丽日商业广场、信和广场、名店城、摩登百货海购店、万国广场等商铺租赁情况 90%服务对象、消费特以周边居民、市内年轻一族为核心，青少年、妇女为活跃消费群；辐射工业大道和宝岗大道两大板块；购买力以中端为主，消费能力不高。客体业态业种构成业态上以商业街、专业店、百货店、便利店为主；业种上涵盖了零售业、餐饮业、休闲娱乐业主要商品和服务服装、鞋类、餐饮2商圈环境特征地铁二号线与江南西地地下商城直接连通，有30条公交穿梭，紧邻内环路，周边路网发达；银行及写字楼数量较少，商务氛围欠缺；附近学校较多
41、，学生群体是商圈消费来源的重要组成部分。总体上来说，江南西商圈消费点过于分散，路网系统和交通设计以及周边交通环境亦不利于商业，不利于吸引客流，尤其是以南北为主的道路方向产生的主要是过路人流。因此，如何改造路网格局，将过路人流转化为购物人流，将是江南西商圈未来面对的主要问题。表33 江南西商圈环境表现交通环境地铁地铁2号线途径公交 20条公交线路经停金融环境银行网点商务环境写字楼五星级酒店人文生态环境学校大型运动场馆文物保护/历史文化发展定位通过商圈的升级逐步提高江南西商圈的商业档次,打造“广州南部商圈”。（十一）番禺商圈生态系统番禺商圈是正处于成长阶段的区域级商圈，万博板块是番禺未来的商业核心
42、区。预计未来“万博长隆”这一区域将形成大型的零售聚集区。1商圈主体和客体特征番禺商圈市桥板块是传统商业区，定位中端，商圈业态以百货店、主题商城为主，行业包括零售业、餐饮业、住宿业、文化休闲娱乐业。消费群体为番禺区居民。商铺出租率大于70%。除易发商业步行街外，商铺经营面积规模普遍偏小，商圈商品以服装为主，商品品种丰富度欠缺。万博板块是广州市商业规划的重点区域，定位为中高端，在建项目多，未来发展潜力大。目前已有四海一家、欧莱斯折扣店、吉盛伟邦、海印又一城、沃尔玛等品牌主力店进驻商圈。服务对象主要为商务人士和周边大型社区居民。表34 番禺商圈主要大型项目情况项目名称开业时间建筑面积（）主力店万博广
43、场2003年20万天河城欧莱斯折扣店、四海一家、吉盛伟邦 海印又一城2009年沃尔玛山姆店哈街2010年5万中影火山湖电影院奥园广场2011年12万华润万佳超市、星美电影院 表35 番禺商圈主体与客体情况主体商圈主要成员万博中心、天河城欧莱斯、海印又一城、易发商业街、番禺友谊商店、哈街等。商铺租赁情况70%服务对象、消费特征消费群体主要为商务人士和大型社区居民。客体业态业种构成以百货店、主题商城、专业市场为主，业种包括零售业、餐饮业、住宿业、文化休闲娱乐业及批发业。主要商品和服务品牌折扣店、特色餐饮、高端酒店2商圈环境特征番禺商圈已有地铁2、3、4号线经过，并有7、8、12、13号线等多条规划线路。商业项目之间
