3753995751论文正文万科股份有限公司盈利能力分析及评价.doc

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1、引 言对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过资产负债表、利润表、现金流量表反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩

2、的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。1 万科公司的概况及盈利能力理论1.1万科公司概况介绍万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大

3、。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。5作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩

4、更多来源于规模扩张。1.2盈利能力分析理论财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连

5、续三年达到10以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外部的环境因素，另一部分是来自公司自身的内部因素。外部因素主要包括国家的法律、税收、宏观经济等，这些因素影响产品的生产成本和销售收益等，从而影响公司的获利水平。一般来说，相较于外部因素，上市公司自身的资本结构、经营方针、营销能力和风险管理水平等内部

6、因素对盈利能力的影响更大，如何有效运用这些因素，从而使之对盈利能力产生正面积极的影响，成为公司的经营者对盈利能力分析所要研究的主要内容。用来评价和反应盈利能力的可以是一个绝对值的指标，如净利润，利润总额，营业利润和主营业务利润等，也可以是一个相对值的比率，如净资产收益率，总资产收益率，销售净利率等。各期报告为各种报告使用者提供了上市公司的各个季度的利润表，在分析时，需要注意的是对盈利能力的分析比较偏重于对利润表的分析。必须注意影响利润变化的各种因素，剔除上市公司盈利能力的非正常因素影响。12同时，对利润的构成，尤其是主营业务利润率要重点分析，不仅要考察公司现有的盈利情况，还要结合历史数据来分析

7、利润的增长情况以及潜在的成长性。2 万科盈利能力分析2.1 盈利能力指标分析盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。盈利能力的大小是一个相对的概念，即利润相对于一定的资源投入、一定的收入而言。利润率越高，代表盈利能力越强；利润率越低，盈利能力就越差。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。2.1.1 盈利能力相关数据分析万科2007-2010年连续四年的主要财务数据如表2-1所示。表2-1万科盈利能力相关数据表项目2007200820092010营业利润7,652,900,000.006,364,790,000.008,685,080,000.0011,894,900,000

8、.00利润总额7,641,610,000.006,322,290,000.008,617,430,000.0011,940,800,000.00净利润5,317,500,000.004,639,870,000.006,430,010,000.008,839,610,000.00资产总额100,094,000,000.00119,237,000,000.00137,609,000,000.00215,638,000,000.00股东权益总额33,919,500,000.0038,818,500,000.0045,408,500,000.0054,586,200,000.00注：表中数据来源于新浪

9、网从表2-1可以看出，万科在过去四年内都保持盈利状态，无发生亏损情况，而且净利润基本呈增长状态，表明了该公司拥有良好的利润增长率。然而，这三年的营业利润的增减变化情况并没有净利润增长情况那么理想，2008年的营业利润明显不如2007年，可以看出激烈的同行竞争环境确实给公司的销售情况带来了影响，并且受到金融危机等影响,万科在08年掀起了大面积的降价风潮，使得08年的营业利润等出现了大幅的下降。同时也表明了公司的利润并非全靠销售收入，其他盈利手段如投资等也为企业带来了收益。2.1.2 盈利能力指标分析盈利能力实际上就是指企业的增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低，企业获取利润的能力

10、。具体计算方式如下：主营业务毛利率（销售收入销售成本）/销售收入100% 每股收益（净利润-优先股股利）/流通股股数 每股经营活动净现金流量经营活动净现金流量/总股本净资产收益率净利润/平均净资产100% 总资产利润率净利润/股东权益100% 成本费用利润率营业利润/成本费用总额l00% 表2-2公司盈利能力分析行业平均值2007200820092010主营业务毛利率34.83%41.99%39.00%29.39%40.70%基本每股收益0.370.730.370.480.66每股经营活动现金流量净额-0.49-1.5200.840.2净资产收益率10.94%16.55%12.65%14.26

11、%16.47%总资产收益率6.56%4.84%3.38%3.87%3.38%成本费用利润率25.64%21.31%13.81%15.44%17.06%注：表中数据来源于和讯网指标分析：（1）主营业务利润率基本高于行业水平。07-08年公司的主营业务毛利率均在行业标准以上，但是在09年的时候出现了下降，主要是09年的主营业务成本比重太大，虽然期间费用有所下降，但是仍然对销售毛利有所影响。但是4年间主营业务毛利率却大大高于行业水平，总的来说效益还是不错的。公司主营业务大多聚集在经济核心区，90%以上的房地产收入来源于三大经济圈，业务聚集于毛利率较高、需求旺盛的经济核心区。（2）除08年外公司基本每

12、股收益都高于行业水平。在有关上市公司的众多盈利能力分析指标中，每股收益一直是广大投资者关注的焦点，是多数投资者用来衡量上市公司有无投资价值的重要因素。08年房地产市场销售回落，股市跌荡较明显，导致了每股收益的下降，但是仍基本维持在行业平均水平。总体来看，公司为投资者获得收益的能力很强。，如果能够继续保持这种态势发展，相信万科凭借其较高的投资回报将会吸引更多的潜在投资者进行投资。（3）公司每股经营活动现金流量净额高于行业水平。07年每股经营活动现金流量净额为负数。主要原因在于：房地产业的特性决定了公司有大量的应收账款，公司大量的营业收入都没有以现金的形式实现。加上万科07年以后，开始大规模囤地，

13、更加加剧了现金流的紧张状况。09年的状况大大好转，说明万科09年在扩张政策上做了调整，减小了极度扩张给万科带来的负面的影响。但是在10年该项数据有较大的下滑，说明公司应当引起重视。（4）公司的净资产收益率高于行业水平，而总资产收益率却低于行业水平。公司的盈利能力比较强且可持续性较好。在盈利能力分析指标体系中，净资产收益率是最能综合地反映一个公司盈利能力水平的指标，因此对其进行分析有着重要的意义，而总资产报酬率则旨在反映企业的全部资产的获利能力。万科在积极拓展销售市场，增加营业收入的同时，也应该提高各类资产的使用效率和周转速度，从而提高总资产报酬率，为公司带来更多收益。（5）成本费用利润率普遍低

14、于行业平均水平。万科的成本费用利润率在四年中都不尽人意，低于行业平均水平。在07年形成一个小高峰，但是08年开始就大幅下降，特别是08年，成本费用利润率仅为13.81%，相较07年下降幅度达到35.19%，这是因为万科作为房地产行业龙头，受到行业景气度的影响十分明显，随着公司资产规模的扩大，资金需求和管理压力也在不断加大，在销售毛利率下滑的同时，弱势下售房需要更多的推广费用。不过在10年有所好转，相比09年 增长了10.49%。除以上盈利指标分析方法以外，杜邦分析法也是一种能够有效分析企业盈利能力的方法2.2 运用杜邦分析法分析万科盈利能力2.2.1 杜邦财务分析体系 杜邦财务分析系统（The

15、 DuPont System）是20世纪20年代初由美国杜邦公司率先采用的一种综合财务分析方法。这种财务分析方法从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标净资产收益率出发，层层分解至企业基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足经营者、投资者、财务分析人员及其他相关人员和机构通过财务分析进行绩效评价，了解企业主要效益指标发生变动原因的需要，特别是对经营者来说，可以在经营目标发生异动时能及时查明原因并加以修正。15图2-1更能准确反映和理解杜邦财务分析体系的本质：图2-1 杜邦财务分析体系的本质在杜邦分析体系中，权益净利率是综合性最强的财务比率，是杜邦系统的核心。权益净利率反映了公司所

16、有者对投入资金的获利能力，反映公司筹资、投资、资产营运等方面的能力。资产净利率反映公司全部投资的获利能力，该指标受公司销售净利率和资产周转率两个因素的影响。权益乘数反映公司资产与权益之间的关系。该指标表明公司对负债经营的利用程度。权益乘数大，公司的负债程度高，公司可能获得更多的杠杆收益。应当指出的是杜邦分析体系只是一种分析方法，而不是建议一种新的财务指标，它可以用于各种财务指标的分解。通过杜邦体系的分解，为管理者提供了理财的思路：提高权益净利率的关键在于扩大销售、降低成本费用、加快资金流转、优化资金结构等。16列出杜邦分析所需的财务指标：表2-3项目2007200820092010资产总额10

17、0,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,829.39215,637,551,741.83总收入35,743,847,014.3841,277,907,990.1649,878,204,110.1051,713,851,442.63总成本费用30,426,346,196.5636,638,038,837.4343,448,196,571.4141,581,842,880.99营业收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,143.4950,713,851,442.63净利润5,317,500,8

18、17.824,639,869,152.736,430,007,538.698,839,610,505.04所得税2,324,104,867.511,682,416,473.302,187,420,269.403,101,142,073.98销售费用1,194,543,702.001,860,350,084.011,513,716,869.352,079,092,848.94管理费用1,763,765,823.491,530,799,165.461,441,986,772.291,846,369,257.59财务费用359,500,074.40657,253,346.42573,680,423.

19、04504,227,742.57资产负债率67.00%67.44%67.00%74.69%注：表中数据来源于新浪网表2-4年度2007200820092010总资产周转率0.470.370.380.29销售净利率14.97%11.32%13.15%17.43%总资产净利率=*7.04%4.19%4.99%5.05%权益乘数3.032.952.783.95净资产收益率=*21.33%12.36%13.87%19.95%注：表中数据来源于新浪网2.2.2 对净资产收益率的分析净资产收益率是衡量企业利用资产获取利润能力的指标，其充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响，所以它反映的获利能力是企业经营能

20、力、筹资方式以及财务决策等多种因素综合作用的结果，也是杜邦分析法认为最应被关注财务指标。图2-2 万科净资产收益率走势图 万科的净资产收益率在2008年至2010年之间有了较大幅度的增长，但是2007年至2008年的净资产收益率却有了较大的下降。 可以看出，万科的净资产收益率在2007年和2010年达到最高，在2008年经历了较大幅度的跌宕之后，在2009年却有了很大提高，增幅为12.22%；至2010年增幅至61.41%。说明万科的盈利能力还是很强的。 净资产收益率是总资产净利率和权益乘数的乘积，下一步我们将对房万科的总资产净利率和权益乘数进行分析，了解他们分别对净资产收益率变化产生的影响。

21、2.2.3 对总资产净利率和权益乘数的分析 总资产净利率是将净利润与资产总额相比较，反映了公司管理者运营资产获取利润的能力和效率，反映了所有资本(债务资本和权益资本)的回报情况，而不受资本构成的影响。该指标越高，说明资产利用的效率越高，投资盈利能力越强。图2-3 万科总资产净利率趋势图 经过分解分析，总资产净利率的改变是由资本结构的改变引起的，同时资产利用和成本控制出现变动，在2007年为最优。 通过分析发现，四年中总资产周转率变化较为平稳，并且和净资产收益率的轨迹相差不多。因此形成净资产收益率四年一个起伏下降的变化趋势，并不是由权益乘数引起的，而是总资产收益率作用的结果，这两者的变化态势趋同

22、。其中2008年销售收入虽然有所增长，但是较高的期间费用导致净利润下降明显。总体来说，万科还是较好的控制了成本费用，这对提高收入质量也会有较有利的影响。权益乘数=1/(1-资产负债率)，权益乘数对净资产收益率的影响实际反映的是资产负债率对其的影响。表2-5行业平均值2007200820092010资产负债率62.80%67.00%67.44%67.00%74.69%扣除预收账款的资产负债率46.60%44.51%47.36%43.94%40.18%注：表中数据来源于新浪网图2-4 万科资产负债率变化趋势图从数量上看，公司从07年至09年资产负债率维持在差不多的水平，但是仍呈现逐年递增的状况，幅

23、度并不大。到2010年资产负债率突然有很大幅度的增加。经过分析发现，2009年至2010年主要是预收账款的增加是导致资产负债率大幅度变化的原因，其中预收账款2010年比2009年增加了34.46%。以2010年的指标为例，短期负债占了全部负债的80.50%，说明企业近期偿债压力较大，但其中预收账款占了全部负债的46.20%，由于预收账款不会再未来引起现金的支付，所以负债中大比例的预收账款可以使公司的实际偿债能力增强。但同时高的资产负债率也意味着万科的投资风险加大。2.2.4 对销售净利率的分析 总资产周转率虽然有所下降，但是幅度不大，主要原因在于公司收入、利润等的增加，并因此导致了总资产的增值

24、。所以总资产周转率基本维持稳定，导致资产净利率变化的主要原因在于销售净利率的增加。销售净利率反映的是企业净利润与销售净额之间的关系，等于净利润除以销售净额，一般来说，要想提高销售净利率，必须一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，这样才能使净利润的增长高于销售收入的增长，从而使销售净利率得到提高。图2-5 万科销售净利率趋势图万科的销售净利率在近四年内起伏明显，变化趋势与净资产收益率的变化趋势基本上市一致的：同样是在2007年形成一个比较高的点，2008年下跌，然后2009年继续回升，直至2010年达到一个高峰。结合该公司的发展现状以及预计未来走势分析，高销售净利率恰恰反映出该公司拥有不

25、错的盈利能力。2.2.5 对总资产周转率的分析总资产周转率是指企业销售收入与资产总额之间的比率，该指标是用以衡量企业总资产是否得到充分利用的比率，总资产周转速度的快慢，也意味着总资产利用效率的高低。表2-6总资产周转率表行业平均值2007200820092010总资产周转率0.440.470.370.380.29注：表中数据来源于新浪网图2-6 2007-2010年万科流动资产和总资产统计图 从上图2-6来看，2007至2010年万科的总资产额在不断的上升，其流动资产也同样一直保持在一定增长的水平，甚至有些年份的增长要高出总资产增长的比例，而且房地产上市公司流动资产占总资产的比例明显偏高很多。

26、存货是流动资产的一部分，一方面具有盈利能力，一方面占用资金。从下面的图我们可以看出房地产业的流动资产大部分属于存货。存货的周转速度，是影响流动资产和总资产周转速度的极其重要的一个因素。图2-7 2007-2010年万科存货占流动资产的比重表2-7存货周转率表行业平均值2007200820092010存货周转率0.430.410.330.390.27注：表中数据来源于新浪网图2-8 2007-2010年万科存货周转率趋势图房地产行业企业的存货，包括开发产品和开发成本。由于房地产行业上市公司的存货中主要为高价值、变现能力差的开发产品(例如积压的、己开发完毕的房屋产品)和投资大、开发周期长的在建工程

27、等，严重影响了存货周转的速度，同时影响了其总资产的利用效率，使得行业的平均存货周转率持续处于较低的水平。值得注意的是大多数房地产上市公司存货周转率都比较低。17 2007至2010年的统计数字看，万科的存货周转率基本上保持稳定，通过数据可以计算出存货周转一次需要大概两年左右的时间，这是个比较慢的周转速度，对公司流动资产的质量已造成严重的影响。同时房地产存货占用了大量的资金，大大降低了资产收益率。存货中相当一部分缺乏盈利能力且变现能力很差，己经严重地影响了公司的正常经营活动和经营业绩。3 万科盈利能力评价及对策建议3.1 万科盈利能力评价 通过对万科的盈利能力单项指标分析以及运用杜邦分析方法进行

28、分析，可以较清楚的看出万科的经营状况和盈利能力状况以及未来的发展趋势，并且得出如下结论：(1)公司总资本实力雄厚，市场占有地位显赫公司2010年总资本为2,156.38亿元，主营业务收入为507.14亿元，均居其他同类上市公司之首。而公司2007年至2009年也一直稳坐市场老大的地位，具有品牌和规模优势。(2)资本负债率稳定，具有较强的偿债能力万科公司的资产负债率向来高于行业平均值，07年以后短期偿债能力略显单薄，但是这个问题在2008年的时候通过发行公司债得到弥补，长期偿债能力一直较强，但是成本较高，大大降低了营运资金的收益效果，提高了公司的经营成本。(3)融资手段较丰富，资本负债结构合理就

29、08、09两年来看，公司除了向银行举借贷款外，同时运用股票发行，发行公司债等多种融资手段，使得资本负债率稳定在70%左右，公司力求在稳健中谋发展。到2010年，公司的资产负债率增涨至74.69%，说明万科的融资成果比较显著。(4)货币资金比重较大，尚未充分利用万科一向秉持“现金为王”的原则，认为行业正处于调整前，因此公司认为这种策略更有利于股东的利益。但这一做法稍有保守，资金并没有充分利用。但是在2007年以后，万科一改该策略，开始大规模拿地。公司可以在以后的经营中，稍微调整货币资金的比重，加快公司的发展。(5)存货激增，营运能力减弱，运用风险扩大2008年爆发了全球性的金融危机，随着次贷危机

30、的进一步扩大以及中国消费者对房地产投资的理性回归，整个房地产市场销售萎缩，虽然万科位居市场第一，优于市场均值，但经营能力也呈现减弱的趋势。08年以后，公司的存货周转率降低，这是存货不断囤积导致的，同时公司加大了存货跌价准备的计提。这些指标都预示着公司运营风险的加大。09年公司状况有所好转，说明公司的发展前景还是很美好的。(6)费用控制水平较好，但仍有很大的提升空间作为市场占有率第一的企业，其期间费用稍高于行业均值，一部分在于万科比较注重品牌规模效应的宣传；另外公司实行快速销售的管理模式。公司应该注意资产扩张是否会带来经济效益的增大，避免盲目扩张带来负面的影响，控制好成本费用，促进营业利润率的提

31、高。3.2 对策建议尽管万科一直在房地产行业保持领先地位，但是通过分析，万科的利润质量还是存在一些问题，这里有外部环境因素的影响，也有自身的原因。下面从内部环境因素方面对万科提出一些对策建议：(1)继续加大品牌规模效应的宣传和销售力度，借市场调整之际，提升核心竞争力，注重创新，以便在市场回暖之后体现这一优势。(2)进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下可以进行股权融资，减小行业资金整体紧张的局面带来的不利影响。改变自身的现金流结构，而不能依靠大量筹资来满足经营现金的需求。(3)实施收缩策略，必要时实行降价促销，减少开支回笼资金，调整期内不应追求短期效益，应确保经营稳健性，适时调整新项目的开发节

32、奏。(4)提高资金的使用率，减缓土地扩张进度，因为土地作为房地产行业的存货变现能力很差，会降低存货周转率，若长期占用会降低公司的资金使用效率及盈利能力。(5)进一步提高费用控制水平，加强内部控制，降低管理费用和销售费用的比例，促进营业利润的提高。结 束 语通过以上对万科的盈利能力进行实证分析，不难发现，相对于仅从利润额等绝对数方面入手来说，结合相关指标进行分析，能够更加准确、客观、全面地评价上市公司的盈利能力，这些指标是依据上市公司现有的收益水平，分别从不同的角度对盈利能力进行评价的。净资产收益率和总资产报酬率分别从净资产和总资产的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是从投资回报方面

33、反映上市公司的盈利能力。在实际运用中，需要对该公司连续几年的利润变动以及盈利能力分析指标进行分析，以此从动态角度对公司的经营业绩和发展趋势做出全面的评价和合理的预测，为企业的利益相关者提供决策依据。作为房地产的龙头，万科2006-2009年净利润几乎翻了三倍，净资产净利率等在08年楼市跌荡之后也呈现了继续攀升的良好势头。但是在这样高盈利能力下，万科四年中投资活动产生的现金流连年为负，所有这些现金需求都需要通过债券融资来满足，而这其中大部分都是高利率的银行信贷。这种独特的现金流结构，一方面说明了万科经营活动的红火；另一方面也反映了万科偿债风险的加大。而产生这种现象的原因在于独特的资产负债结构，高

34、资产负债率不仅增大了资金的运营成本，而且减小了流动资金的变现能力。虽然万科通过大量的银行信贷来平衡净利润及现金流的关系，但是如果没有解决存货的问题，公司可能会因为业务的过度扩张而引起一系列的严重后果。而较高的费用比例也给万科带来一定的压力，如果不能很好的控制各项费用支出，必然会在以后的经营中出现一些负面的影响，更会直接的影响公司的盈利能力水平。参 考 文 献1胡晌辉.论新会计准则对上市公司财务经济分析的影响J.中国外资，20092罗音.上市公司基础知识与财务报告分析M.北京出版社，20013刘李胜.上市公司财务分析M.北京出版社，20014陈信华.财务报表分析技巧M.上海出版社，19945赵瑜

35、纲.财务报表分析M.北京出版社，19976财政部注册会计师考诊委员会.财务成本管理M.财政经济出版，20017肖强，黄雪琴.水泥九家上市公司盈利能力分析J.中国水泥2004.88Kester.Case problems in FinancialM.Henry Holt&Company,20029施晓俊.我国上市公司成长、盈利能力与公司价值之间的实证分析J.时代金融，2007（8）：37-39.10张先治,陈友邦.财务分析M.大连：东北财经大学出版社，2007：171-176.11潘洹.上市公司盈利能力分析-东风汽车与长安汽车盈利能力的比较J.江苏技术师范学院学报，2008.12Cheng F.

36、Lee,Joseph E.Finnerty,and Edgar A.Norton.Foundations of Financial ManagementM.West Publishing Company.200113张先治.财务分析M.大连：东北财经大学出版社，2007：198-199.14刘锦风、袁强.杜邦分析系统在万科上市公司的应用J.会计之友，2008.15熊楚熊.财务报表分析M.深圳出版社，200116财政部注册会计师考诊委员会.财务成本管理M.财政经济出版，200117郑育淳.房地产类上市公司99年报述评J.全景网证券时报，2000.618屈丽华.房地产上市公司盈利能力实证分析.武汉

37、科技大学硕士学位论文，200519易宪容.存款准备金率下调不是针对任何行业.搜狐理财，2012.5致 谢在本论文完成之际，我希望通过这个机会向给予我指导和帮助的各位师长、同学、朋友致以最衷心的感谢。在这里特别要感谢我的恩师徐弥瑜老师，我的论文从选题、构思、收集资料、撰写初稿到最后定稿的全过程，获得了导师大量的指导，文章中倾注了导师无数的心血和汗水。在此，我向徐老师以及他的家人致以诚挚的谢意和美好的祝愿。同时，我要感谢经济管理学院的各位老师，感谢他们给予我孜孜不倦的教诲和耐心的指导。此外，我还要深深感谢我的家人、同学和朋友，四年的大学生活中是他们一直默默的关心我支持我，使我得以顺利完成学业。再次

38、衷心感谢诸位老师和同学以及朋友，祝大家一生平安幸福！下面资料为赠送的地产广告语不需要的下载后可以编辑删除就可以，谢谢选择，祝您工作顺利，生活愉快！地产广告语1、让世界向往的故乡2、某沿河楼盘：生活，在水岸停泊3、一江春水一种人生4、某钱塘江边楼盘：面对潮流 经典依旧5、海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景6、以山水为卖点的楼盘：山水是真正的不动产7、某城区的山腰上的楼盘：凌驾尊贵 俯瞰繁华8、某地势较高的楼盘：高人，只住有高度的房子9、某学区房：不要让孩子输在起跑线上10、尾盘：最后，最珍贵11、回家就是度假的生活12、生命就该浪费在美好的事情上我们造城2、我的工作就是享受生活3、

39、我家的客厅，就是我的生活名片4、在自己的阳台 看上海的未来5、公园不在我家里 我家住在公园里6、这里的花园没有四季7、*，装饰城市的风景8、*，我把天空搬回家9、房在林中，人在树下10、生活，就是居住在别人的爱慕里11、到星河湾看看好房子的标准12、好生活在珠江13、爱家的男人住百合城市岸泊： 城市的岸泊，生活的小镇生活之美不缺少，在于发现情趣不在于奢华，在于精彩生活有了美感才值得思考玫瑰庄园： 山地生态，健康人生卓越地段，超大社区一种完整且完善的环境，像原生一样和谐原生景象 自然天成人本理念 精品建筑知名物业 智能安防诚信为本 实力铸造比华利山庄：海岸生活引领世界的生活方式海岸生活22公里的

40、奢华海岸生活高尚人生的序曲海岸生活人与自然的融合苹果二十二院街：人文 自然 现代铺的蔓伸荣和山水美地：让世界向往的故乡香港时代： 时代精英 开拓未来领衔建筑，彰显尊贵绿地崴廉公寓：金桥 40万平方米德国音乐艺术生活汇都国际： 昆明都心，城市引擎财富之都 风情之都 梦幻之都 文化之都 商贸之都西部首座巨型商业之城颠峰商圈的原动力，缔造西部财富新领地新江湾城： 绿色生态港 国际智慧城新江湾城，一座承载上海新梦想的城区上海城投，全心以赴建设知识型，生态型花园城区风和日丽： 入住准现楼，升值在望湾区大户，空中花园大格局下的西海岸市中心： 市中心 少数人的专属颠峰珍贵市中心的稀世名宅正中心 城市颠峰领地

41、颠峰 勾勒稀世名宅繁华 不落幕的居家风景地利 皇者尽得先机稀世经典180席阳光国际公寓：阳光金桥来自纽约的生活蓝本钟宅湾： 海峡西岸生态人居 休闲商务区汇聚国际财富与人居梦想的绝版宝地二十一世纪是城市的世纪，二十一世纪也是海洋的世纪谁控制了海洋，谁就控制了一切站在蓝色海岸的前沿，开启一个新的地产时代东南门户 海湾之心海峡西岸生态人居 休闲商务区让所有财富的目光聚集钟宅湾，这里每一天都在创造历史上海A座（科维大厦）：创富人生的黄金眼掘金上海！创富人生！远东大厦： 花小公司的钱，做大公司的事未来城： 无可挑战的优势 无可限量的空间绿地集团： 居住问题的答疑者，舒适生活的提案人茶马驿栈： 精明置业时

42、机 享受附加值 财富最大化雪山下的世外桃源 茶马古道上千年清泉之乡金地格林春岸：城市精英的梦想家园繁华与宁静共存，阔绰身份不显自露建筑覆盖率仅20%，令视野更为广阔占据最佳景观位置，用高度提炼生活完美演绎自然精髓，谱写古城新篇章创新房型推陈出新，阔气空间彰显不凡365天的贴身护卫，阔度管理以您为尊金地格林小城：心没有界限，身没有界限春光永驻童话之城我的家，我的天下东渡国际： 梦想建筑，建筑梦想齐鲁置业： 传承经典，创新生活比天空更宽广的是人的思想创新 远见 生活嘉德 中央公园：一群绝不妥协的居住理想家 完成一座改变你对住宅想象的超越作品极至的资源整合 丰富住家的生活内涵苛求的建造细节 提升住家

43、的生活品质地段优势，就是永恒价值优势设计优势，就是生活质量优势景观优势，就是生命健康优势管理优势，就是生活品味优势空中华尔兹： 自然而来的气质，华尔兹的生活等级享受，没有不可逾越的极限所谓完美的习惯，是舒适空间的心情定格！临江花园： 经典生活品质风景中的舞台美林别墅： 源欧美经典 纯自然空间住原味别墅 赏园林艺术淡雅 怡景 温馨 自然钱江时代： 核心时代，核心生活核心位置 创意空间 优雅规划 人文景观 财富未来城市精神，自然风景，渗透私人空间泰达时尚广场： 是球场更是剧场城市经济活力源时尚天津 水舞中国未来都会休闲之居创意时尚 天天嘉年华健康快乐新境界商旅新天地 缔造好生意城市运营战略联盟，参

44、与协作，多方共赢华龙碧水豪园： 浪漫一次，相守一生东方莱茵： 品鉴品位 宜家宜人建筑一道贵族色彩品鉴一方美学空间品位一份怡然自得荡漾一股生命活力坐拥一处旺地静宅体会一种尊崇感受常青花园（新康苑）：新康苑 生活感受凌驾常规大非凡生活领域 成功人士的生活礼遇拥有与自己身份地位相等的花园社区在属于自己的宴会餐厅里会宾邀朋只与自己品味爱好相同的成功人士为邻孩子的起步就与优越同步酒店式物管礼遇拥有一屋两公园 前后是氧吧的美极环境水木清华： 住在你心里福星惠誉（金色华府）：金色华府，市府街 才智名门释放生命的金色魅力真正了解一个人，要看他的朋友，看他的对手。真正了解一种生活，也当如此。核心地段（区位是一面

45、镜子，照见家的质素）隐逸空间（环境是一面镜子，照见家的质素）超大规模（点亮与过往不同的“大”生活）成熟配套（周边一切是镜子，照见家的质素）精品建筑（外揽天下，内宜室家）均好户型（每天每秒都被释放到四壁之外）大唐新都： 原创生活，非常空间住宅不是炫耀的标签，生活是用来享受的。人信.千年美丽： 森庭画意.千年美丽宁静是一种内在的力量生活是与自然的恋爱在自然中体验自由的生存建筑让人迷恋的核心是思想华智.翡翠星空： 创意生活由此进时代美博城： 繁华领地 时尚生活浪漫无极限阳光海岸： 美景与生活的邂逅带着些许闲散情绪，安享私藏一片湖的幸福梦幻湖畔 温柔横亘在回归前方 这是你的见.心的家景江华庭： 静享都市繁华 新锐生活核心海虹.景： 城市在变 世界观也要变海虹.景 国际社区一个改变你世界观的城市文化住宅海虹.景 区位世界观一块好地 不仅要放到空间中 更要放到时间中去评价海虹.景 美景世界观先成为园林鉴赏家才能鉴赏城市海虹.景 享受世界观放手生活是享受的开始海虹.