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1、最终版本： 2013年 北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点-买卖考试知识点（政策信息截至到2013年10月11日）共三部分知识点：交易知识、企业相关知识、房地产基础知识买卖考试时间：11月21日下午14：00-16：20（140分钟）买卖参考人员：11月14日上午9:30人事系统是买卖/综合， 且于2013.9.21（含）前入职的经纪人 只有以下两种情况不计入出勤： 11月14日（不含）前休假，且一直休到21号当天（含）的人员 截止到11月21日离职/升职人员（以事实离/升职为准，经区经理确认）考试注意事项：务必填涂正确答题卡上系统号（每次考试都会有考生涂错系统号而得0分），请私下练习最终版知
2、识点中标黄的地方是修改处，请重点查阅！（预告：店经理区经理总监参加的月日店经理搏学的知识点将在月日下发，敬请关注！）第一部分：交易知识一、客户购房资质1.1 客户资质审核1.1.1客户资质审核中，什么叫做以家庭为单位？购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋，房屋产权可以落在家庭任何一名成员名下（如妻子是外埠户口，而丈夫是京籍，名下均没有房屋，符合购房标准，产权可以落在妻子名下）。1.1.2 客户资质审核中，何为认房？如果客户在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算
3、作其名下的房产，以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅，建委规划立项中体现为非住宅项目的，不在限购范围内(按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量)。客户在外地名下有房屋不影响其在北京购房资质。1.1.3客户购房是男女朋友关系，审核时应按几个家庭审核？2个1.1.4资质审核时已婚，通过后，过户前若出现离婚情况，需重新进行购房资格审核，还要注意什么？根据离婚协议或判决书就未成年子女的归属情况进行购房资格审核1.1.5签约时，若申请人在孕期，且预产期在过户前的，要注意什么？不能在过户前为孩子上户口1.2限购政策1.2.1 京籍家庭购房的限
4、购政策是什么？1.2.1.1何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。1.2.1.2京籍家庭购房的限购政策？京籍非单身以家庭单位限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍非单身居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在
5、本市向其售房；北京户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。1.2.2 外埠家庭购房的限购政策是什么？持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。1.2.3 外籍人士港澳台地区居民华侨的限购政策是什么？外籍人士港澳台地区居民华侨不受政策影响。个人购房仍然按
6、照关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知执行，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。（即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内。）1.2.4 公司购房的限购政策是什么？对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。其他区县除个体工商户外不受限制。 外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房1.3购房资质审核备件1.3.1 京籍家庭购房需提供哪些资料？本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的
7、原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书。1.3.2驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。1.3.3北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？本市单位集体户口家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书；集体户口首页复印件需加盖单位公章或人事章。身份证、户口本在户口所在地的派出所办，婚姻证明在户口所在地的民政局办理。1
8、.3.4外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？客户和家庭成员身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、资质审核信息表、北京市工作居住证原件及复印件或提供有效暂住证原件及复印件、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。纳税证明和社保都无需调取。1.3.5外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？外籍人士购房需提供护照及护照的译文公证、在京居住状况证明和涉外审批表（资料中如有外文资料，需要提供译本公证）在京居住状况证明在北京出入境管理局办理；涉外审批表在涉外审批办办理。1.3.6港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？香港和澳门居民需要港澳居民来往
9、内地通行证和在京居住状况证明；台湾居民需要提供台湾居民来往大陆通行证；在京居住状况证明和涉外审批表，在京居住状况证明在北京出入境管理局办理，涉外审批表在涉外审批办办理1.3.7驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，客户资质申请时提供军官证是否可以？ 不可以只提供军官证。必须提供军警身份证与军官证或警官证。1.3.8客户所在家庭哪些成员需要在资质申请中体现？ 客户本人、配偶、未成年子女。1.4客户购房资质审核时效和申请通过后有效期分别为多长时间？2013年4月8日起，客户通过区域的密钥进行资质审核，10个工作日出结果；资质申请通过后有效期为15个自然日。二、房源2.1 如何判断住宅类房屋性质？从房
10、产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、经济适用房、按经济适用房管理特殊-公寓（从原购房合同上看使用年限，从而判断性质是否为住宅：使用年限是70年的属于住宅，使用年限不是70年的属于商业用房）2.2 哪些房产可以直接上市交易？商品房，已购公房（非央产）， 满5年的经济适用房，回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易2.3 不同房产性质的房屋如何办理上市？2.3.1央产房如何办理上市2.3.1.1办理央产上市的手续？在什么地方办理？大约时效如何？ 若产权人能到场需准备：业主本人身份证原件配偶身份证（这个可以是复印件）房产证原件原始购房协议（合同）原件物业供暖结清证
11、明原件。（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。） 若产权人不能到场需准备：公证委托书原件，委托事项为代办央产房上市审核手续受托人身份证原件产权人身份证复印件；产权人配偶身份证复印件；房屋所有权证原件；购房合同原件；物业供暖结清证明原件（以上材料除物业费与供暖费结清证明外，其他均留存复印件。复印件一律为A4纸，二代身份证需复印正反面。） 若购房合同丢失，可到原产权单位或房屋所在区县房地局调原始购房合同,复印后盖原产权单位或房屋所在区县房地局公章 如原产权单位与产权人未签订购房合同的，原产权单位应开具无购房合同证明，并注明单位经办人和联
12、系电话办理机关：中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区），当天办结，央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记，有备案后才能出售。如果还没有备案，需要房屋所在单位到央产大厅做备案才能上市交易。2.3.1.2 央产房住房面积是否超标的标准是什么？在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别、105平方米；正司（局）级120平方米。2.3.1.3如果央产房住房面积超标，如果要上市交易，需做哪些事情？超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回；不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。在浮动范围
13、内按超标面积1560元计算，超过浮动范围的按超出部分4000元计算交给原单位.2.3.2经济适用房如何办理上市2.3.2.1经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房；二类经济适用房：回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。2.3.2.2 一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？契税票填发日期或房产证登记日期满5年，并需要户籍所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明(有的城区不需要)。2.3.3平房如果上市交易，需要做什么？先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。2.3.4四合院如果上市交易，需要
14、做什么？必须有土地证，如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市2.3.5抵押房屋上市交易，需要做什么？2.3.5.1 如何识别该房屋是否有抵押？看房产证上是否有建委盖的抵押登记章，也可以到建委核查2.3.5.2 如果该房屋仍有按揭未偿还清，如果要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？必须先还完按揭，才能再交易。还完按揭后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理；2.3.6 如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办
15、理？需要提供哪些备件？大约时效如何？不能直接交易，必须到新建委，带身份证、房产证换取新房产证，5个工作日办结三、签约环节3.1出售房屋时，哪些人可以是合法签约权利人？出售房屋除产权人外，具备合法签约权利的人包括：具有产权人合法授权的委托代理人（含：手写委托书或委托公证）及产权人的法定监护人。3.2买卖业务中，签署定金相关文件时，应注意的事项有哪些？l 买卖业务中，向客户收取的定金额度最高不超过总房款的20%l 接收、转付定金时，必须开具或索取相关凭证，并妥善保管l 购买人在明确表示拒绝支付定金后，我们不得转定并及时将收取的定金进行返还l 委托支付买卖定金协议书中规定的委托期限是自签署本协议起十
16、个工作日；且在委托期限内，定金未转交给出售人的，公司应在委托期届满后的五个工作日内将定金无息返还购买人l 买卖定金协议书中规定：出售人保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。若出售人的房屋存在上述任一问题，需双倍返还购买人定金l 定金必须支付给产权人本人，如代理人代为收取的，必须提供明确代收定金的授权委托书，否则一律不予转定3.3买卖合同签署中常见的错误表述有哪些，如何表述是正确的？合同常用规范术语错误表述正确表述公司名称北京链家北京链家房地产经纪有限公司收费名称居间服务费、信息服务费、代理费2.2%居间代理费担保费0.5%保障服务费代理人委托人受托人委托定金购房定金意向金3
17、.4一份规范的合同，都包括哪些签署标准？一级分类二级分类具体内容形式规范序号审查要点标准1合同填写完整1.全部合同填写完整，无实质内容的应当划X2.交易方留存信息表填写完整，不得划X2合同填写一致三份合同应当填写一致3资金监管条款填写正确1.必须签署交易资金监管提示函-朝阳、海淀、丰台、石景山、西城强制监管2.不做资金监管，必须签署放弃办理资金监管声明书-朝阳、海淀、丰台、石景山、西城强制监管4物业地址必须严格按照房屋产权证填写，确保准确无误5经纪执业人员签字填写两位本店注册经纪执业人员姓名及资格证书编号6合同签署日期填写合同签署的当日条款规范序号审查要点标准1购房人公司购房填写公司全称（按营
18、业执照填写）加盖单位公章2房屋成交价格成交价格即为网签价格，与装饰装修及配套设施设备等作价共同构成房屋交易总价，前述两部分价格应按照合同文本条款分开填写。成交价格与存量房交易结算资金自行划转声明和网签授权委托书中体现的价格保持一致，都要体现网签价格.3房屋抵押状况：主合同第二条（四）1.应当真实选择房屋的抵押状况2.正确填写抵押权人（常见错误：写为业主）3.如能够体现抵押登记日期，应当填写4关于贷款的约定：主合同第四条（五）1.明确选择是“商业贷款”还是“公积金”2.正确填写拟贷款数额3.明确选择贷款出现问题时如何解决5房屋的交付：主合同第六条正确填写具体时间或条件。禁止不填写、划叉、划斜线，
19、也不得填写约定不明的内容6户口迁移的规定：主合同第十条（三）正确填写具体时间或条件。禁止不填写、划叉、划斜线，也不得填写约定不明的内容7居间代理费：居间合同第二条1.明确填写居间代理费的数额（最多2.2%）2.正确填写本次交易涉及的复杂事宜8房屋交易具体事宜约定：补充协议第二条1.填写具体时间/条件，禁止不填写或约定不明2.流程及时效无错误9其他约定：补充协议第五条1.如无内容，应当选择”无“2.不得写链家承担责任的相关条款3.5签约时，业主配偶不在场情况下怎么办？业主需要填写关于配偶同意出售的承诺书且在5个工作日内提供配偶亲笔签署的配偶同意出售证明；配偶在场的情况下，配偶需要填写配偶同意出售
20、证明。3.6出售继承房产，是否需要全部继承人共同签署买卖合同？出售继承房产全部继承人必须共同签署买卖合同，如部分继承人无法亲自签署的，应授权他人代理。3.7签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？合同签署必须本人签字；如有特殊情况可由受托人持本人身份证、委托人亲笔授权委托书（或公证书）及其身份证件来签署合同。受托人没有取得业主书面授权委托书签约时，必须填写代理人关于代理权的承诺书，且在5个工作日内提供业主亲笔签署的授权委托书。3.8经纪人在买卖业务过程中，发生哪些情形公司应予以退还代理费？除不可抗力外，如果是因公司的原因导致交易无法进行的，都
21、要退还代理费如： 经纪人在居间过程中存在故意隐瞒重大实情导致交易无法进行的；经纪人在业务操作过程中存在重大失误致合同无法继续履行的；合同填写中存在重大遗漏导致交易终止的3.9若我们没有过错（合同签署完整、诚实告知），买卖双方有一方违约，居间代理费怎么处理？ 买卖双方一方违约，除退还未发生费用（0.5%保障服务费）外，若业主违约退还全部代理费，若客户违约可退还一半代理费四、网签管理4.1网签的前提条件是什么？ 真实成交且资质审核通过。即买卖双方已经就房屋价格、付款方式等相关各项交易信息意见达成一致，同时就所达成一致的信息签署了相关合同文本，且向公司缴纳费用，并进行后续交易操作的成交单。4.2哪些
22、类型的房屋不能网签？被法院查封的房屋、不满5年的经济适用房、未办理央产上市登记的央产房、无房产证的房子、未向公司缴纳服务费用的房屋4.3网签中的注意事项及常见问题4.3.1网签价格应按照什么价格填写？网签价格=成交价格=网上签约授权委托书价格=自行划转声明价格。需要注意的是买卖合同合订本中涉及三个价格，成交总价=成交价格+房屋装修款，即成交总价为真实成交价；成交总价分两部分，一部分是成交价格即网签价格，另一部分是房屋装修款。4.3.2打网签央产房有哪些注意事项？ 央产房出售前必须办理在京中央单位已购公房变更通知单； 如果没有在京中央单位已购公房变更通知单可问业主买房时的工作单位，如是国企就是央
23、产，如是企事业单位就不是央产房，网签录入时，就不用填变更单编号； 区分央产房时可以看原购房合同，央产房在有房产证的同时还有原购房合同，可看原购房合同上的卖方单位显示为：以“中国”或“中央“开头的字样，或有”铁道部“、”农业部“、”公安部“字样等一般都视为央产房，但也有个别情况不是央产房，经纪人如果拿不准，最好引导业主本人带着身份证、房产证原件去蓝岛查档。4.3.3抵押消费贷是否需要打网签？不需要。网签贷款金额只能填写按揭的贷款金额，抵押消费贷的贷款金额不能打到网签合同中：举例说明：4+3业务说明【例如房款100万，客户如为二套只能贷款40%，即40万，但客户必须贷70万才能交易，此时可选择4+
24、3业务（即40万走按揭贷款+30万走抵押消费贷），由于抵押消费贷不需要网签，因此在网签时的贷款金额只需写40%即40万即可，不需要体现另外30万】【按揭贷款与抵押消费贷的显著区别：按揭贷款年限可到30年、抵押消费贷只能贷10年】4.3.4网签提供的证件资料是否要早于网上签约时间？公证书/房产证/结婚证/离婚证/暂住证/经济适用房的放弃回购证明等，全都要早于网上签约时间，尤其暂住证除了办理时间要早于网签时间外，还必须确认在过户时仍处于有效期才可，否则仍需注销重新资质审核及网签。4.3.5房产证信息与实际信息不一致怎么办（例如楼层、楼号等）？不论是X京还是非X京的房子，如出现不匹配则必须终止网签，
25、必须先到房地局核验信息并做信息变更，否则不能过户则耽误交易进度。4.3.6房屋为出租状态的房子，操作网签时出租状态应该填写什么？房屋的出租状态，必须填写“否”，即未出租状态，否则不能过户4.3.7户籍所在地的信息以什么证件为准？户籍所在地信息以户口本为准（以户口本首页上的“户口专用”章为准）；4.3.8网签是否能防跳单？不能。如果业务流程操作规范，即使客户跳单，也可以携带相关资料由法务提起诉讼，公司已有多起打赢案例；如果本身业务流程都不规范，在签单前就网签了的话，不但不能起到防跳单的作用，反而会给公司带来纠纷，有可能会导致停止公司网签业务的严重后果。被法院查封的房屋、不满5年的经济适用房、未办
26、理央产上市登记的央产房、无房产证的房子、未向公司缴纳中介费用的房屋；4.3.9为什么要降低网签注销率？对公司：注销率高的话，公司要被建委问责，且注销数据会全部被公示给消费者，降低注销率可以提升公司品牌形象对运营：注销手续繁琐，且会延误交易时效造成客户满意度降低，降低注销率能树立经纪人的作业专业形象，保证交易时效4.3.10网签中的重要信息（即不可以出错）包括哪些？姓名、身份证号、共有份额、价格、建筑面积、代理人、房权性质4.3.11商业贷款，贷款银行是花旗银行，夫妻购房，一方为本地户口，一方为外地户口怎么网签？1、房产证出两人名字，无影响，正常网签2、房产证出一人名字，且出北京户口人的名字-无
27、影响，正常网签3、房产证出一人名字，且出外地户口人的名字-如果此人有满五年社保或纳税，则无影响可以正常网签；若没有满五年社保或纳税，则不能网签，若网签是需要注销变更买受人4.3.12未解押的房产，在打网签的时，标注有抵押还是无抵押？商业贷款及全款标注有抵押或无抵押都可以（东城区除外，需标注成无抵押否则需解押完毕后再打网签）；公积金贷款需标注成无抵押否则需解押完毕后再打网签。4.4.网签时（海淀、朝阳、丰台、石景山、西城），资金监管信息录入常见问题及应对4.4.1外籍业主/客户资金监管账户开户名怎么开？外籍客户/业主在银行开通资金监管账户时，开户名必须是中文名字（须参照译本公证），因为网签时我们
28、只能按照译本公证上的翻译过来的中文名字进行录入（注：网签只能录入中文名字，英文名无法录入），因为银行开卡时填写信息必须与网签录入信息完全一致，网签才可提交成功。4.4.2做资金监管时，是否可以委托其他人去银行办卡？可以。客户或者业主本人不能去银行开通资金监管账户时，可以委托他人带着委托人的身份证原件、业主本人的身份证原件办理银行卡，但是网签之前必须先激活，才可以使用，否则无法生成监管协议。4.4.3资金监管信息的一致性问题l 因资金监管的信息是需要与网签系统信息与银行信息对接，所以：户名，证件类型，证件号码三项必须是两个系统信息一致的，且证件类型必须与银行开卡时保持一致。例如：用台胞证开的卡，
29、证件名称要写台胞证，号码写台胞证的号码l 用港澳通行证开的银行卡不能做资金监管，因为在网签系统里，名称是来往大陆通行证，银行系统是港澳通行证，证件类型不一致，资金监管协议生成不了，必须注销。l 军官证开的银行卡不能做资金监管，因为网签系统是“军官身份证”，银行是“军官证”（录入简称），证件类型不一致。而且军官的身份证开的银行卡要注意：军官用自己的身份证如果能开银行卡的话，在银行会录入“居民身份证”，在录入资金监管信息时，也要录入“居民身份证”，而不能录入“军警身份证”，否则也要注销。总之，银行开卡时填写的证件信息必须与网签录入完全一致l 符号如括号字母等，也要与银行录入一致，例如：台胞证是带括
30、号的，银行录入全角，网签也要录全角，银行录入的如果是半角，网签也要录半角。4.4.4资金监管银行卡如何选择？1) 工商银行卡，6217开头的卡、用于交违反交通规则罚款的牡丹灵通卡都不能用于资金监管业务。每天工行晚八点银行系统关闭，晚八点以后网签的，资金监管协议生成不了，只能第二天签约完成2) 老版的北京银行卡不能用于资金监管，北京银行最开始叫北京市商业银行。系统不匹配，做不了资金监管3) 光大银行卡9开头的，不能作为资金监管的银行卡使用五、三方资金托管、四方资金监管、建委资金监管5.1三方资金托管和四方资金监管有何区别？l 三方资金托管，即买方、卖方同托管银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结
31、在业主在托管银行开立的账户中，待买卖双方办理完权属转移登记手续，且产权过户至买方名下取得新房产证后，资金解冻；l 四方资金监管，即买方、卖方、监管银行和链家地产四方进行资金监管，资金冻结在链家地产在建委备案的存量房客户交易结算资金专用存款账户中，待买卖双方办理完权属转移登记手续，且产权过户至买方名下取得新房产证后，资金解冻；该专用存款账户中的监管资金独立于链家地产的固有资产，无论因各种原因致链家账户被冻结情况下，该专用账户资金不受冻结。买方、卖方和监管银行有权将交易资金按照正常流程进行管理。5.2 四方资金监管比三方资金托管有什么优势？三方资金托管资金冻结在业主账户上，如果业主发生资产被查封情
32、况，则监管账户中的这笔资金也会同时被冻结；四方资金监管资金冻结在中介机构（链家）在建委备案的监管账户中，若中介机构资产被查封，因监管账户的特殊性质，监管资金将不受影响。5.3 资金监管的作用是什么？对于客户：通过将交易资金进行资金监管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全；对于业主：通过资金监管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；交易资金提前划入托管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益； 5.4哪些银行可以做三方资金托管、四方资金监管？目前与链家合作的银行只有光大银行，
33、既可做三方资金托管也可四方资金监管。其他银行（北京银行、中国银行、中信银行、浦发银行、平安银行）只能做三方资金托管，资金托管银行客户可以自由选择，但是光大银行托管流程是相对便捷的5.5四方资金监管的流程是什么？5.5.1监管流程：l 卖方通过开卡机办理光大银行卡；l 在监管系统录入买卖双方、交易标的及监管金额等相关信息；l 根据系统提示扫描上传相关资料，电话通知银行后审核协议信息并盖章；l 买卖双方签署四方监管协议（系统生成）【若拟预留他行卡作为结算账户的，则无需办理光大银行卡，业主、客户在签署协议时，应留存自己名下的银行借记卡作为收款、回款账户；若卖方委托他人代收房款（预留他人银行卡），则必
34、须提供委托公证书且委托授权中必须明确体现代理人有权代收房款。客户可以用他人的卡进行支付】l 买方通过银联POS将监管资金划转至监管账户并冻结；l 将买卖双方签字确认的两份监管协议、银联POS刷卡小票银行联、商户联及委托公证书或手写委托书（有委托时）快递至丰联交易支持部指定人员。5.5.2 解冻流程：完成过户手续后：l 链家向监管银行发出解冻指令并提交相关纸质资料l 银行审核无误后将监管资金结算至卖方预留收款账户5.5.3四方资金监管的解冻时效是多久？l 在资料齐备，房款进入监管账户后，T+1个工作日监管资金解冻至卖方账户。（若业主提供他行账户，则T+2个工作日到卖方账户）（T：指买方取得房产证
35、的日期）5.5.4光大三方资金托管解冻需要提供哪些资料？应该如何办理解冻？是否需要业主客户到场？l 权属转移登记后的新房产证复印件+链家出具的资金解冻函，文件管理岗将前述文件直接提交给光大银行望京支行驻丰联办公的工作人员即可。不需要客户业主到场。5.5.5光大四方资金监管解冻需要提供哪些资料？应该如何办理解冻？是否需要业主客户到场？l 权属转移登记后的新房产证复印件+链家出具的资金解冻函及链家财务开具的信汇凭证，文件管理岗将前述文件直接提交给光大银行望京支行驻丰联办公的工作人员即可。不需要客户业主到场。5.6办理四方资金监管时，买卖双方需要提供哪些资料？l 卖方：身份证、房产证、接收房款的光大
36、银行卡或他行卡l 买方：身份证、作为收款账户的光大银行卡或他行卡、网签合同及/或草拟版买卖合同l 卖方本人不到场需提供委托公证书，买方本人不到场提供手写委托书5.7办理四方资金监管时，是否会收取服务费？是否会产生其他费用？收费标准是什么？暂不收取服务费；客户刷卡转账时，将产生银联POS刷卡服务费，每刷一次卡80元5.8资金监管的交易资金，如果交易不成功，应当如何处理？需要提供哪些资料？l 三方资金托管-若交易不成功或双方协商解除资金托管的，需由交易中心交易支持部专员系统核查业务是否存在，确认无误后通过系统向光大银行发出资金划回通知指令，买卖双方本人持身份证原件、托管协议原件及银行卡原件前往光大
37、银行望京支行签署资金托管解除协议，办理解冻手续；l 四方资金监管-若交易不成功或双方协商解除资金监管的，需买卖双方本人（若有委托代理的，则代理人本人）持如下文件于工作日的上午9点至下午2点到链家丰联广场B座619室办理解除退回手续：买卖双方身份证原件（有代理人的，代理人身份证原件）；买卖双方持有的两份监管协议原件、客户刷卡小票持卡人联及监管协议中预留的银行卡原件；大区总监签字确认的解除监管的通用审批单；上述文件资料经审核无误后，买卖双方在光大驻丰联客户经理的见证下签署协议解除确认书后，银行将监管资金结算退回至客户账户。5.9资金监管的交易资金产生的利息，应当如何处理？”利随本走“，即利息随本金
38、归属！即如果交易成功，托管资金产生的利息随托管资金一同划归业主账户，最终归业主所有；如果交易不成功，则托管资金产生的利息随托管资金一同划回客户账上，利息归客户所有。5.10 建委资金监管（适用于海淀、朝阳、丰台、石景山、西城）5.10.2建委资金监管的对象要求对象要求：凡存量房屋经过经纪机构成交并签订北京市存量房屋买卖合同的，买卖双方必须办理资金监管。自行成交的存量房屋买卖，买卖双方可自行选择资金监管。 5.10.2建委资金监管对监管银行要求 海淀建委监管银行要求：北京银行、光大银行、工商银行、中信银行、浦发银行朝阳建委监管银行要求：北京银行、光大银行、中信银行、农业银行西城建委监管银行要求：
39、北京银行、建设银行、浦发银行、工商银行、中国银行丰台建委监管银行要求：北京银行、工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、北京农村商业银行石景山建委监管银行要求：中国银行、光大银行、工商银行、北京银行、交通银行、建设银行、中国邮政储蓄银行、农业银行、北京农村商业银行5.10.3建委资金监管对监管金额要求监管金额要求：以网签价格为基础，除了贷款部分全部监管（网签价格低于实际成交价，剩余资金：做链家四方资金监管）5.10.4建委资金监管对账户填写的要求帐户信息必须如实填写，保证住处的准确、完整：a) 需要核实买卖双方的证件号码及类型必须和账户开户时使用的证件一致，若账户开户时用护照，监管系统证件类型
40、变更成身份证，后期无法完成资金解冻的手续，需要客户在信息录入网签系统前，进行证件类型的核实，建议买卖双方新开立银行账户b) 录入的住处必须与买卖双方在银行开户时留存住处保持一致，若不一致需在网签前去银行变更信息，为确保住处一致也可直接去银行开户买卖双方预留的帐户的开户行必须与监管银行保持一致，可以不一个支行，但必须是同一家分行，如监管银行是光大银行安慧支行，买卖双方留存的卡必须是光大银行的，可以不是安慧支行 5.10.5建委资金监管对预留帐户信息的要求买卖双方可以预留本人的帐户，但买卖双方都只能预留一个帐户 买卖双方也可以预留他人帐户，必须有相应的委托公证书，只能预留一个帐户 单位买卖房屋可以
41、预留单位的帐户信息，但必须要在网签以前去核实开户时银行留存的证件 单位买卖房屋也可以预留公司委托人的帐户信息，但必须保证开户信息与预留信息一致 帐户可以是储蓄卡，也可以是存折，但必须是北京本地的活期帐户，不能使用信用卡或外地开户的账户5.10.6建委资金监管对资金划转的要求监管时间：当天上午监管可以当天下午过户；当天下午监管第二天上午可以过户，上午在11点前完成资金的监管转帐 监管金额 ：可以分笔多次划转，但必须在过户前把所有的监管资金转足额可以通过银行柜台转帐也可以通过网银转帐 可以从别人的帐户中往外转帐，也可以从本人帐户中转帐 5.10.7建委资金监管后的要求监管协议生成后，买卖双方预留的
42、帐户信息不能再进行任何更改 如果发现信息有错误，如帐户或身份信息核实不统一，则需要注销网签重新做如果发现网络有问题无法提交或生成监管协议需要与中介行业协会联系 5.10.8建委资金监管对解冻的要求交易达成 ：出房产证后24小时将监管资金及利息解冻至卖方预留帐户 交易解除 ：完成网签注销手续后24小时将监管资金及利息解冻至买方预留帐户 六、评估6.1与链家合作的评估公司有哪些？杜鸣、世联、仁达、华信、首佳、康正6.2商业贷款的评估6.2.1商业贷款一般银行都认可的评估公司有哪些？除交通银行以外，其他各家与链家合作的银行基本都认可世联评估和杜鸣评估6.2.2商业贷款评估流程及时效如何？系统报单受理
43、当日，主办通过系统选择评估公司并报评估，评估公司受理后一个工作日内安排看房实勘，看房实勘后三个工作日出具评估报告并快递回链家。6.2.3商业贷款 评估值一般能到市场价格的多少？成交价的80%-85%左右6.2.4商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？住宅的商业贷款评估费为600元，评估费由公司代为收取，转交给评估公司6.2.5商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，交一次费用只可出一次报告6.2.6商业贷款递评估需要哪些证件？房产证复印件、买卖双方身份证复印件6.2.7商业贷款更改评估报告是否收费？交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改，需要收100元/次6.2.8商业贷款
44、评估拍照时是否可以采用同户型的照片？不可以，必须一套房子一套照片，照片不能替换6.2.9住宅类房产以外的其他房产如何收取评估费？写字楼、商业评估值200万2000元评估值200万1别墅评估值500万1000500万评估值1000万20001000万评估值2000万30002000万以上每超出1000万加收10006.3公积金贷款评估6.3.1公积金贷款认可的评估公司有哪些？康正宏基评估公司6.3.2公积金贷款评估流程及时效如何？系统受理报单以后，在房产证、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字确认的网签合同和网签信息表收到后3个工作日，即可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告
45、单6.3.3公积金贷款评估值一般能到实际价格的多少？成交价格的80%-85%左右6.3.4公积金贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？公积金贷款评估费为评估值的3，1500元封顶。市属、国管公积金的评估费可以直接由店面签约时代收。中直公积金贷款的评估费在初审时，由客户直接交给康正评估公司。6.3.5公积金贷款评估是否能提前进行?城八区国管公积金可先面签再评估也可先评估后面签，市属公积金先评估后面签初审，顺序不能变6.3.6公积金贷款评估需要哪些资料？市属公积金：房产证复印件、买卖双方身份证复印件、买卖双方签字的网签合同及购房人的网签信息表国管公积金：需要买卖双方身份证复印件、房产证复印件、网
46、签合同、网签信息表（看房子时要房产证原件）6.3.7公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，一次费用只能出一次报告6.3.8公积金贷款更改评估报告是否收费？收费，改一次收费100元6.4组合贷款评估应该如果操作？收费情况如何？6.4.1组合贷款评估的收费标准如何？评估费交给谁？ 评估费为评估值的3，1500元封顶。评估费在初审的时候由客户直接交给康正评估公司的窗口，并给客户开收据。6.4.2组合贷款，评估报告商业银行和公积金中心都可以用吗？可以，仅需要做一次评估即可。6.4.3组合贷款评估公司是否可以自己选?不可以，必须是公积金指定的康正宏基评估公司。国管公积金组合贷只要和建行合作的评估公司都可以。七、付款方式7.1全款的基本流程是什么样的？签署买卖合同，备件/客户资质审核，网签，资金监管，缴税，过户，物业交割 7.2商业贷款7.2.1商业贷款的基本流程及时效是什么样的？受理3-5个工作日出评估报告面签件齐5-7个工作日批贷（各方积极配合情况）过户抵押登记（各城区抵押时效不同）出房屋他项权利证3-5个工作日银行放款。7.2.1 商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？l 认房：以家庭为单位，在京房屋套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭
