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1、投资学课程设计报告万科A股票投资研究报告 2013-6-301 宏观经济分析国家出台的宏观调控政策主要是通过紧缩资源和土地两大因素，重点为稳定房价和优化住房供应结构，此外还有加强金融调控、信贷管理，同时整顿混乱的房地产市场秩序。具体涉及到了税收、金融、政府、土地资源等各方面的措施以达到宏观调控的目的，政策涉及的对象包括银行、地方政府、购房者和房企。从国内看来，我国GDP同比增速比一季度下降，不过环比增速有上升趋势，经济出现稳定迹象。从拉动经济增长的“三驾马车”来看，第三季度经济增速还会反弹。从国际看来，世界经济形势复杂多变，欧洲主权债务危机再度恶化，金融市场动荡、投资者信心回落，推动全球避险情
2、绪增加。经济全球化，使得各经济体都难以独善其身。发达经济体分化程度加剧，新兴市场也表现出经济增长放缓或维持低位运行的特征。（1）国内经济形势：增速下调，运行平稳。面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。GDP仍然保持较高的增长。CPI高位后逐月回落。PMI数据重回临界点以上。2011年12月1214日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。（2）
3、全球经济形势：复杂多变，前景低迷。首先，世界经济下行压力加大。近期美国经济出现改善苗头，但长期增长的势头依然微弱，美联储近日决定将过度宽松的货币政策延长至2014年。其次，欧洲主权债务问题短期内难以解决。欧盟长期高福利政策以及巨额开支使财政赤字、公共负债难堪重负，但这些国家还没有来得及进行政策调整，自身根上的问题和全球金融危机交织在一起，就出现了欧债危机。此外，地区热点此起彼伏。总之，面对经济增速放缓的趋势，2012年经济发展基调是：稳中求进，保持平稳发展，转变发展方式，促进和谐稳定，宏观调控主题由保增长变为求稳定。（3）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。宏观经济方面：“
4、稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。（4）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低。从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市
5、场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。（5）关注点：不同城市、不同房企分化进一步加剧。不同城市和不同房企分化加剧：一方面，
6、少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。2 行业分析2.1 行业发展趋势分析我国房地产行业产值从2005年1.808万亿，占我国GDP总量的10.0
7、4%，一路迅速增长到2012年的6.4456万亿，占我国GDP总量的12.41%。从2005年开始，我国的房地产行业迅猛发展，虽然在2008年的金融危机中有所回落，但是仍然居高不下，进入2009年，虽然增长率有所下降，但是还是一路处于爬坡趋势，其增长趋势如图1、图2。表1：商品房销售指标表20052006200720082009201020112012商品房销售额（万亿元）1.8082.052.96042.40714.39955.255.96.4456商品房销售面积（亿平方米）5.586.067.61936.29.371310.4310.9911.1304商品房销售均价（元/平方米）0.324
8、0143370.3382838280.388539630.3882419350.4694652820.5033557050.5368516830.579098685商品房销售额增长率（%）13.3849557544.4097561-18.6900418982.7718000919.3317422412.380952389.247457627图1：商品房销售指标趋势图图2：商品房销售额增长率折线图由此可见，我国目前的房地产行业还有很大的成长空间，但是发展趋势将放缓。2.2 行业结构目前全国房地产开发企业在3.5万-4万家，高峰时期多达5万多家，一些上市公司也希望能进入该领域分一杯羹，形成行业内大
9、、中、小地产商共存的局面，形成中间大，两头小的行业结构，其中大型房开商占5%-8%，小型房开商占11%-15%，其余的全是中型开发商。由于一年比一年更高的商品房需求，使企业进入激励的竞争环境。2.3 行业政策2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市增加到近50个；10月底，1000万套保障房计划提前实现；始于2010年的这一轮房产调控在2010
10、年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段。2012年十八大明确了“十二五”期间的住房问题。“十二五”期间，国家决定建3600万套的保障性住房，差不多可以解决1.3亿人的住房问题，大约需要五万亿人民币的建设资金，土地的需求量也很大，我国未来土地供应的50%70%都会用来建设保障性住房，到“十二五”末，保障性住房占房地产市场的一半，必将对中国房地产市场格局和结构产生重大影响。3 企业分析3.1 公司基本信息万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、
11、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。3.1.1 公司简介公司全称万科企业股份有限公司英文名称CHINA VANKE CO., LTD成立日期1984-05-30注册资本1099555万注册地址深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心工商登记号440301102900139法定代表人王石总经理郁亮电子邮箱IR公司网址主营业务兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品)
12、 ；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。3.1.2 公司证券简介证券代码000002证券简称万科A上市交易所深圳证券交易所发行日期1988-12-28上市日期1991-01-29总股本1099555.31万股流通股1097715.04万股上市状态在市3.1.3 万科企业股份有限公司的优势目前万科企业股份有限公司中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企
13、业文化（简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任）享誉业内。而在万科光环的背后，不容忽视的是支撑企业的专业管理，这其中包括万科创造的成本管理“利润=收入-成本，提高利润的手段之一就是压缩成本”，这个简单的公式几乎人人皆知，但真正实施起来远没有那么简单。在市场竞争日益激烈的今天，企业对控制并且管理成本提出了更高的要求，而对于房地产企业来说，动态成本的管理非常棘手，在相当长的一段时间里难以实现。如何将房地产行业复杂、多变的成本纳入规范化管理?万科也同样曾经为之困扰。现在，万科找到了问题的解决之策用信息化手段控制并管理成本。对这个进入高速扩张时期的房地产企业来说，成本管理正是基础信息化完成后的
14、深化和整合。3.2 财务分析3.2.1 偿债能力分析企业生存的根本问题是能否到期偿债，偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。（1）短期偿债能力分析表2：2008-2012年短期偿债能力指标表20082009201020112012流动比率（倍）2.141.921.591.411.40速动比率（倍）0.730.460.560.370.41现金比率（倍）0.270.180.290.170.20图3：2008-2012年短期偿债能力指标折线图在短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，流动比率是衡量企业短期偿债能力的指标，流动比率越高，企业的偿债
15、能力就越强，债权人利益的安全程度也就越高。近年来该指标呈下降式变动趋势，万科公司2008年的流动比率最高，但是2009年到2012年该数据逐年降低，说明万科的短期偿债能力受到了一定程度的阻碍，债券人安全程度降低。进一步评价企业偿债能力，要比较速动比率。一般来说，在企业的全部流动资产中，速动比率一般标准是1：1，从图表中可以看出，万科2009-2011年的速动比率均很低，而且在逐年降低，这说明万科的存货存在问题，企业偿债能力依然在下降。现金比率反映企业的即时付现能力，就是即时可以还债的能力，现金比率高，说明企业的支付能力强，一般认为在0.2倍左右。从以上数据反映，现金比率基本在0.2左右波动，说
16、明万科短期负债能力很强，且直接支付能力不会有问题。总的来说，不管是流动比率、速动比率还是现金比率，其数据均呈现每年下降的趋势，说明受房地产市场调控的影响，房地产企业的短期偿债能力均在逐年下降。 （2）长期偿债能力分析长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度。主要取决于企业资产与负债的比例关系，以及获利能力，而不是资产的短期流动性。长期偿债能力分析，有利于优化资本结构、降低财务风险，有利于投资者判断其投资的安全性及盈利性，有利于债权人判断债权的安全程度，是否能按期收回本金和利息。表3：2008-2012年长期偿债能力指标20082009201020112012资产负债率（%）67.44697
17、4.6977.178.32产权比率（%）207203.1295336.7305.8图4：2008-2012年长期偿债能力指标折线图在长期负债能力数据分析中，万科A2012年资产负债率达高达78.2%，而且从2009年开始每年的资产负债率是递增的，这说明国家调控政策的实施对房地产企业的影响巨大，万科的资产负债率相对较高。资产负债率越高，反映了企业不能偿债的可能性大，这对企业的融资是极为不利的。无法顺利融资，就意味着资金的周转可能会出现问题。更不利于偿债能力的崛起。万科A2012年的产权比率为305.8%，从2009年开始每年递增，2012年稍有下降，所有者权益就是企业的净资产，产权比率反映的偿债
18、能力是以净资产为物质保障的。这就可以看出，在某些方面，万科的偿债能力还是在回升，并不是所有的数据指标都往不利的方向发展。综合上述分析，可以得出结论，万科A主要问题是资金回收率太低，并且有大量的存货，导致资金回收紧张。同时，又因为企业的资产负债率较高，使得企业的自有资金过少，资不抵债。所以万科的偿债能力从数据上来看是比较差的。3.2.2 营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率三个方面来分析万科的营运能力。表4：2008-2012年营运能力指标表20082009201020112012存货周转率
19、(次)0.490.390.270.250.28总资产周转率(次)0.30.380.290.280.31应收账款周转率(次)48.1159.7643.9646.1860.63图5：2008-2012年营运能力指标图在营运能力分析中，存货周转率是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金或应收帐款的速度就越快，资金的回收速度越快，这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。从上表可以看出，万科A从2008年到2011年的存货周转率是逐年下降的，2012年稍有上升，但由于万科A业务规模扩大，存货规模的增
20、长大于其销售的增长速度，万科A的销售规模也保持了较快的增长，故万科A的存货周转率的波动幅度在正常范围内。总资产周转率用于分析企业全部资产的使用效率，周转速度越快，说明企业利用全部资产进行经营的效率高，资产的有效使用度高，其结果将使企业的偿债能力和获力能力增强；反之，说明企业利用全部资产进行经营活动的能力差，效率低，最终还将影响企业的获利能力。从上表可以看出总资产周转从2009年至2012年是总趋势是下降的，说明万科A的偿债能力与获力能力逞下降的趋势。应收账款周转率是指企业一定时期的营业收入与平均应收账款余额的比值，万科A近三年应收账款周转率逐年提高，表明万科应收账款回收速度变快，应收账款管理效
21、率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。总的来说，万科的资产营运能力较强，但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注存货的管理。3.2.3 盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。（1）营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推
22、进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。表5：2012年各区域的营业收入和净利润比例表 2012主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%（2）主营业务利润及利润构成分析销售毛利率是销售毛利与销售收入之比。其反映每百元营业收入扣除营业成本后，有多少现金可以用于补偿各项期间费用并形成盈利。销售毛利是企业实现净利润和综合收益的条件和基础。 销售净利率是指企业实现的净利润与营业收入之比。其衡量每百元销售收入中赚取的净
23、利润。指标值越大，企业的获利能力越强。以下是万科A销售净利率和销售毛利率数据。表6：20082012年销售净利率和销售毛利率比较表20082009201020112012销售净利率10%13.15%17.43%16.16%15.19%销售毛利率38.99%29.19%38.80%41.84%37.38%图6：20082012年销售净利率和销售毛利率折线图主营业务利润率分析: 由上表可见，5年中万科A 的销售净利率最低的一年是2008年，而后逐年攀升，2011年则又开始下降。2010年中的销售净利率是各个指标中5年里最好的。2010年到2012年呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国
24、家近年来对房地产的一系列调控措施有关。2008年至2012年的销售毛利率中，2009年的销售毛利率是最低的，其他几年都基本维持在一个水平线上。说明这5年中其销售收入与销售成本基本没有太大的浮动，而2009年的销售收入减少而销售成本有说增加，以致该年毛利率下降至少10个百分点。 总的来说，万科主营业务获利能力近三年来有所提升。3.3 可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中，既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位，又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业可持续发展战
25、略主要有以下五个战略。创新可持续发展战略，即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益，有效益不仅要有体制上的保证，而且必须不断创新。只有不断创新的企业，才能保证其效益的持续性，也即企业的可持续发展。横向并购，是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。文化持续发展战略，即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境，企业发展是靠企业文化的主导。制度持续发展战略，是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。 核心竞争力可持续发展战略，是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。要素可持续发展战略，认为企业
26、发展取决于以下几种要素：人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。万科公司在发展过程中，注重树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。并且用用信息化手段控制并管理成本，这是万科公司创新所在，不断的创新，有利于公司的可持续发展。4 技术分析4.1 公司股票技术面分析（1） K线分析由上图可见，万科地产自2012年10月份以来，连续7个月出现上升趋势，并且在2013年1月底2月初的时候出现最高点。此后在2013年2月份到6月份的一段时间里，万科地产呈现较为平稳的发展趋势，但自从6月以来，万科地产逐渐显示出下跌趋势。（2）趋势分析由图可见，万科地产自2012年10月2013年1月大致直线上升
27、，是买入时期，在2013年2月到5月的4个月时间里，发展较为平稳，投资者应暂时持有股票。而自6月份以来，有连续下跌的趋势，是卖出时期。（3）形态分析自2012年10月份以来，万科地产连续4个月的持续攀升，并且在2013年1月底达到顶峰，形态像“M”，可以预测，6月之后股价将在经历短暂下降后迎来回升。4.2 技术指标分析（1）指数平滑异同移动平均线（MACD）由指数平滑异同移动平均线，白线上行穿过黄色线，预示行情反转，是买入时机。结合MA移动平均线，出现的时机正好符合2012年10月以来股价的连续4个月攀升。（2）KDJ指标结合上图，由KD取值方面考虑，KD的取值范围是0到100，80以上为超买
28、区，20以下为超卖区，其余为徘徊区，可见2012年11月中旬、2013年2月中旬、4月底及6月初出现了超卖点，而在2012年11月中下旬到12月中旬及2013年1月出现了超买区。（3）相对强弱指标（RSI）从2012年12月初一直到2013年2月初，RSI的值一直在49.04以上，表示此时期的股市行情的涨势强于跌势；在3月初到5月底，RSI的值基本维持49.04，表示买卖双方势均力敌，供求相对平衡；自6月以来，RSI的值一直处于49.04以下，表明股市处于弱势市场，表示未来股市跌势较强，投资者应迅速脱手股票。（4）AR、BR、CR指标AR、BR、CR三者反应原理基本相同，现以CR指标为例。由图
29、可见，2012年10月到2013年1月间，CR指标一直在上升，而在2013年1月初到2月中旬的一段时间，超过100，表明市场进入强市，并且远离中线过快，表明出现超买状态。而3月到4月、6月初以来的一段时间低于100，表明市场处于弱市。（5）PSY指标由上图可见，人们的心理预期与市势的高低成正比，即市势升，心理预期也升，市势跌，心理预期也跌；而在2013年1月底和5月底等点出现方向转变，由此可知这些点可能是峰值，会导致股民产生逆反心理。5 长短期投资建议如上K线图分析所示，自2012年10月份以来，连续7个月出现上升趋势，并且在2013年1月底2月初的时候出现最高点，是买入时期。此后在2013年
30、2月份到6月份的一段时间里，万科地产呈现较为平稳的发展趋势，但自从6月以来，万科地产逐渐显示出下跌趋势，是卖出时期。总体来说，万科公司在国内应当说是房地产行业的龙头，也是股市里的代表性地产蓝筹股。它有着明显的竞争优势，像是能够较快的通过银行贷款、发行债券和股票等办法来解决资金短缺问题，有良好的信用和信誉，有良好的持续发展能力。其次，与行业平均水平相比，万科的各盈利指标排名比较靠前，总体盈利能力处于行业领先水平，有较好的经营和财务状况。但是，其销售净利润呈下降趋势，这主要是社会大形势造成的。而且，万科的财务状况并不是太稳定，虽然偿还长期债务能力较强，但还应提高短期偿债能力。最后，看万科A的2-6
31、月份的K线图，它是有着明显波动的，预计在6月份以后的一段时间持续走低之后，会出现上升趋势。综上所述，万科A股的形势还是不错的，对于我国正处在飞速发展的阶段来说，各方面经济都会飞速发展，各方面物资需求都在日益增加。而且长期看居民对购房的需求不会减少，中国需求住房的人不在少数，房子现在是中国的钢性需求，因为我国农村人口较多，许多人都迫切需要购置一套城市二线住房甚至一线住房来使用，以便于人们在城市里工作，生活居住。而就购置住房来说，万科是中国房地产的龙头企业，现在这个价位个人觉得估值合理，值得介入，后期能有不错的收益，建议进行中长期投资。而短期内要注意关注国家调控房价政策对股票的影响，做波段投资，较为合适，并且短期涨幅有限，还应注意防范风险。
