房地产抵押估价报告江西财经大学.doc

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1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502房地产市场价值评估委托人：王伟房地产估价机构：*贷款银行：*注册房地产估价师：估价作业期：二一三年七月至九日估价报告编号：目 录一、致委托人函 2二、估价结果一览表 3三、注册房地产估价师声明 4四、估价的假设和限制条件 5五、估价结果报告91、委托人92、估价机构93、估价范围94、估价对象95、估价目的146、评估的价值类型和定义147、估价时点148、估价依据149、估价原则1610、估价方法 1711、估价结果 1912、估价报告应用的限制 1913、估价作业期 2014、其他

2、需要说明的事项 2015、注册房地产估价师及其他参与估价人员 20六、估价技术报告七、附 件1、估价对象部分实地查勘照片2、石家庄市商品房权属证明书复印件3、国有土地使用证复印件4、企业法人营业执照复印件5、注册房地产估价师资格证书复印件6、估价单位资质证书及营业执照复印件致委托人函*：我公司于2013年7月1日接受贵方委托，对位于石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502房地产进行了估价。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（贷款银行：*），至2013年9月1日估价工作结束。根据贵方提供的石家庄市商品房权属证明书，估价对象建筑面积为120.80

3、平方米，设计用途为住宅。详见估价结果一览表。我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在估价时点2013年8月1日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB830727元，大写金额：人民币捌拾叁万零柒佰贰拾柒元整。详见估价结果一览表。本报告书的应用有效期为壹年，自完成日期起壹年内有效，即从 2013年7月1日起至2014年6月30日止。随此

4、函附交叁份估价报告。估价的详细结果和有关说明，请见以下估价结果报告。 特此函告！ *（公章） 法定代表人： 二一三年九月一日估价结果一览表估价机构：* 估价时点：2013年8月1日 估价时点土地使用权性质：出让序号估价时点房屋所有权人估价时点土地使用者位置商品房权属证明书证号国有土地使用证证号设计用途结构楼层建筑面积（）土地使用年限平均单价（元/）总价（元）1*石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502石房权证裕字第 53813号东国用（2006）第280305001号住宅钢混二等5/6120.80706876.88830727一、估价结果的限制条件：详见估价结果报告中的“估

5、价的假设和限制条件”。二、其他需要说明的事项：1、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积均来源于委托人提供的石家庄商品房权属证明书（石房权证裕字第 53813号）及附图，本报告以此为前提进行估价。2、该估价结果为估价对象在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。3、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。4、本报告估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 * 二一三年九月一日 注册房地产估价师声明在撰写本估价报告时我们非常小心谨慎，我们保证在我们的职业道德、专业知识和经

6、验的最佳范围内：1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利益关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4、我们是依照国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）和房地产抵押估价指导意见的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告的估价对象进行了认真、仔细的实地查勘，本报告书的估价人员中：*对估价对象进行了实地查勘。6、

7、我们在本估价项目中没有得到他人的重要专业帮助。7、估价人员代表受理估价方在报告书中陈述的事实是真实和准确的；如委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 *估价的假设和限制条件一、估价的前提和假设1、假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。3、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、在估价过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。5、

8、我们在假设估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。6、估价对象石家庄市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅，估价对象所在项目卓达书香园的国有土地使用证证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照石家庄市商品房权属证明书记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。7、本报告确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款（法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工

9、程款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款），至估价时点，估价人员未发现估价对象存在优先受偿款。8、由于估价对象为一整体房地产的一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。二、未经调查核实或无法调查核实的情况和资料1、我们未获得该物业付清地价款及工程款项证明的相关资料，在估价该物业权益时，我们假设委托人已付清地价款、市政配套款及工程款。估价对象土地使用权性质为出让，本报告评估价格包含了估价对象相应用途的国有土地使用权出让金。如至估价时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税、费，应按规定缴纳或从评估值中相应扣减。2、本次估价对象

10、由委托人有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。3、本次估价是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的，是以估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产价格。4、本次估价假设估价对象无回迁安置用房约定或其它优先受偿事项，建设项目相关费用等已全部付清。如与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对

11、房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价值的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。委托人在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。 2、本报告估价结果没有考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3、本次估价对象的建筑面积和分摊占地面积分别均来源于委托人提供的石家庄市商品房权属证明书（石房权证裕字第 53813号）及附图，本报告以此为前提进行估价。经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量，本报告以此为估价的前提条件。4、估价对象建筑面积根据石家庄市商品房权属

12、证明书确定，其准确面积应以房产管理部门颁发的房屋所有权证为准。5、估价对象尚未办理分户房屋所有权证和国有土地使用证，本报告评估估价对象完全产权状态下的价值。6、我们曾于2013年8月1日进行实地查勘，并进行了现场拍照（实地查勘照片附后）。但我们并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏。在本次估价中假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。7、因委托人原因，估价人员无法查看石家庄市商品房权属证明书及国有土地使用证等产权证件原件，且房地产估价师未到有关主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。委托人提供的其它资料有部分为影印件，估价人员不

13、保证影印件与原件的一致性。本次估价是以委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托人负责。8、估价对象房屋石家庄市商品房权属证明书证载结构均为钢混结构，经估价人员现场勘察，实际建筑结构为为钢混二等结构，本次估价以实际勘察结构为准，并以此为估价前提条件。四、限制条件1、估价对象地段等级依据石家庄市市区二一三年住宅用地级别与基准地价图确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象所在地块的国有土地使用证，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2069年1月1日止，即至估价时点土地剩余使用年限为55.5年。本报告估价结果已考虑该因素对房地产

14、价格的影响。3、本报告估价结果已包含估价对象与其功能相匹配的、附着在建筑物上的、不可移动的设备设施价格。4、本报告估价结果已包含估价对象分摊国有占地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。5、本报告估价结果的计算是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。6、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，不对其他用途和目的负责。如估价目的变更，须另行估价。7

15、、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。8、本报告仅供房地产主管部门、委托人及*使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。9、我们申明，本估价报告书仅供房地产主管部门、委托人及*使用，本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。10、按现行规定，估价报告的有效期自完成估价报告之日起为一年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过一年。在有效期内实现估价目的时，可以以本报告及估价结果的应用日期与估价结果

16、作为衡量估价对象价值的参考依据，超过有效期范围，需重新进行估价。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减）11、本报告的最终解释权由本估价机构所有。估 价 结 果 报 告一、委托人名称：*二、估价机构 *三、估价范围本次估价对象所在的卓达书香园小区位于石家庄市裕华区翟营南大街389号，估价对象的土地使用权终止日期住宅至2069年1月1日止，即至估价时点土地剩余使用年限为55.5年.本次评估该小区中的一套住宅房地产，产权属*所有。根据委托人提供的石家庄市商品房权属证明书（石房权证裕字第 53813号）及附图，估价对象的建筑面积为120.8平方米。四、估价对象（一

17、）区位因素分析A、宏观区位因素分析（1）一般因素石家庄市为河北省省会，河北省最大的城市，位于河北省西南部，下辖6区、12县、4县级市、1副地级市，中国优秀旅游城市。中国新兴城市50强。石家庄市，河北省政治、经济、科技、金融、文化和信息中心，是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。已形成古、红、绿、新旅游体系。交通便利，为公路、铁路、高铁、航空、港口综合枢纽。半导体照明产业基地，卫星导航产业基地，动漫产业基地，生物医药产业基地，皮衣皮革之都，电子信息、精品钢、医药、装备制造、循环经济、纺织服装、文化创意、科技服务、商业、会展中心。石家庄市地处华北平原腹地，东临衡水，南接邢台，西倚太行山

18、，北靠保定。与北京、天津、济南、太原、郑州几近等距相望，随着京广高铁，石太高铁，及即将开通的石济、津保城际铁路，到达这些城市的时间均可控制在1小时左右。（2）区域因素石家庄市裕华区区位优势独特。石家庄市裕华区位于市区东南部，距北京260公里，距港口城市天津300公里。辖区内“七横十纵”道路网络，纵横交错，交通便利。京深、石太、石黄、石济高速公路以及107、308国道和京广铁路纵贯全区，可直达北京、天津、首都机场、京塘港等大中城市和海空港。裕华区是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域，地域广阔，总面积在市内五区中位居第二，土地资源丰富，有近7万亩土地可供项目开发和建设。市政府为开发建设东南分

19、区，还赋予了裕华区11项优惠政策。裕华区将成为全市的投资热点区域，人气旺盛，未来发展的潜力巨大。2地埋位置优越裕华区位于石家庄市区东南部，距首都北京260公里，距港口城市天津300公里。辖区内“十横十纵”道路网络，纵横交错。京广铁路、京深高速公路、107、308国道纵贯全区，省会迎宾线以及规划中的京深高速铁路穿区而过，交通便捷并可直达北京、天津、首都机场、津塘港等大中城市和海空港。B、微观区位因素分析（1）位置及四至估价对象位于裕华区塔南路以北，翟营大街以东。附近有北人集团的益东百货商圈和空中花园等娱乐场所。具体位置详细见下图：（2）景观环境估价对象附近有大型游乐场所联邦空中花园和市政公园东环

20、公园等。（3）公共配套设施完备程度及典型物业估价对象的区域具有较为完善的公共配套设施，其周边分布有益东百货、河北医科大学、河北医科大学第一医院和菜市场等众多公共配套设施及神兴小区、恒大名都等典型物业。 （4）繁华程度估价对象周边较为繁华，该区域拥有益东百货、天元名品、家乐福等大型购物场所，河北医科大学、石家庄经济学院、河北城乡建设等众多学校和联邦空中花园等大型娱乐场所。该区域夜晚还专门设有翟营大街夜市。（5）交通条件估价对象所在小区20米处设有公交站，43、66、16、43、33、60、12、52、49、79路分别经过该小区门前，小区距离石家庄正在规划建设的地铁站点仅有200米。（二）个别因素

21、分析A、实物状况1、估价对象概况卓达书香园分二个区，一区和二区。一区最早的楼建于1999年，有17栋楼，都是水泥墙，有些是单气。新一区是18号楼至55号楼，建于2001至2002年。新一区的是双气的，外表是贴瓷砖的，双证齐全，正规70年产权。二区的建于2001年，外墙都是磁砖，最晚的建于2003年。二区50年产权小区，终身免物业费，无停车费，停车方便。卓达书香园有两个大型菜市场，南门北门各一个。本次仅评估卓达书香园一区中的一套房屋，建筑面积为120.8平方米。 2、土地实物状况土地面积：估价对象所在的项目的总土地面积为106600平方米。土地实际用途：住宅用地。室外工程（地下管网）：钢筋混凝土

22、道路、绿化、地下管网、水泥地坪、网球场、篮球场、羽毛球场、围墙等。土地平整程度：平坦地势、地质、水文状况：良好利用现状：住宅小区。B、建筑物权益状况（详见表2）表2 建筑物权益状况一览表序号商品房权属证明书证号建筑结构证载层数建筑面积（）产别1石房权证裕字第 53813号钢混三等5/6120.8商品房（三） 房地产市场分析根据石家庄市建设局提供的数据，中国不动产研究中心河北分中心统计显示，2012年7月至9月，石家庄商品房累计完成投资19.0948亿元，同比下降38.90%，环比下降5.19%。另一方面，2012年前三个季度石家庄商品房累计完成投资51.3992亿元，较2011年前三个季度下降

23、47.83%。通过图1-1我们发现，2012年上半年石家庄商品房投资额连续出现的上升势头，在第三季度有所放缓。图1-1 2011年1月至2012年9月石家庄商品房投资额走势我们认为，第三季度商品房投资额仍处在正常的波动范围之内，并不能就此判断开发企业的投资信心是否有所下降。另一方面，我们判断开发企业出于对中期政策环境的谨慎态度，可能导致其调整投资速度，保障资金链的安全。2012年7月至9月，石家庄商品房开工面积为136.3605万平方米，同比下降38.67%，环比上升2.45%。另一方面，2012年前三个季度石家庄商品房开工面积为355.7996万平方米，较2011年前三个季度下降51.60%

24、。综合2012年前三个季度石家庄商品房开工面积走势，以及一般项目1至2年的开发周期，我们认为，这反映出开发企业对石家庄房地产市场的长期走势仍持乐观态度，对市场的长期信心较为坚定。图1-2 2011年1月至2012年9月石家庄商品房开工面积走势五、估价目的本次估价的目的是核定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。六、评估的价值类型和定义本次估价价格为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值，其中分摊占地使用权是剩余年限住宅为55.5年（1991年1月1日至2069年1月1日）的使用权价值。七、估价

25、时点二一三年八月一日八、估价依据（一）国家有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件 1、中华人民共和国印花税暂行条例施行细则（财政部(88)财税字第255号、1988年9月29日起施行）；2、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院9055号令、1990年5月19日起施行）； 3、中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号、1995年1月1日起施行）；4、关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997）国土籍字第2号、1997年1月3日起施行）；5、城市房屋权属登记管理办法（中华人民共和国建设部令第99号、自1998年1月1日起施行）；

26、6、中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日中华人民共和国主席令第28号（第二次修正）、1999年1月1日起施行）；7、房地产估价规范（GB/T50291-1999、中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局联合发布、1999年2月12日发布、1999年6月1日实施）；8、财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财政部、国家税务总局财税字1999210号、1999年8月1日起施行）； 9、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布、2002年7月1日实施）； 10、财政部、国家税务总局关于调整房地产营业

27、税有关政策的通知(财税200675号、2006年6月16日发布)；11、国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定（中华人民共和国国务院令第483号、2007年1月1日起施行）；12、中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号、2007年9月27日发布）；13、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号、2007年10月1日起施行）；14、我国重点地区和主要城市2000-2006年地价动态监测报告；（二）省市有关法律、行政法规、规章和政策、技术标准文件1、石家庄市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法2、关于规范国有土地使

28、用权抵押贷款管理有关问题的细则（武土字1996009号、1996年7月18日起施行）；3、石家庄市房地产抵押登记程序规定4、石家庄年鉴（2012版）；5、2011年-2012年石家庄市房地产市场情况分析报告；（三）委托人提供的规划报批、产权证件等资料1、国有土地使用证（东国用（2006）第280305001号）；2、石家庄市商品房权属证明书（石房权证裕字第 53813号）；3、企业法人营业执照；4、现场查勘资料、市场调查资料及估价人员所掌握的石家庄市近期房地产市场行情；5、委托单位提供的其他有关资料。九、估价原则 1、合法原则即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，

29、是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 2、最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。 3、房地产替代性原则 市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择

30、物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格（包括租赁价格）上趋同，这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产估价中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定估价对象的客观、合理价格。4、估价时点原则 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的

31、时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。5、公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，估价出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。十、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。A、市场法：根据替代原则，选取一定数量的可比实例，并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方

32、法。采用公式： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格 （1价格变动率）期数 B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。V 式中：V房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。 Ai房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。R房地产的报酬率n房地产的收益期限，是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常称为收益年限。方法选择依据及主要计算过程如下：1、根据房地产估价规范，“具有开发或者再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，但估价对象为已建成房地产，故无法选用假

33、设开发法。2、根据房地产估价规范，“有条件选用市场法进行估价的，应以市场法作为主要估价方法”， 估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场法。估价人员通过对近期房地产价格信息发布相关资料的查询、核实，选取了与估价对象类似的三个可比实例，分别与估价对象进行比较打分，进行了房地产交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（包括区位、权益、实物状况）修正，得出估价对象比准单价，乘以估价对象建筑面积，即可求出估价对象比准价格。3、根据房地产估价规范，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，由于估价对象为住宅，可出租获取收益，故可采用收益法进行估价。 估价人员通过对周边住

34、宅租赁价格信息发布相关资料的查询、核实，确定估价对象客观月租金单价，再采用收益法评估公式计算估价对象收益价格。其中报酬率采用累加法计算（公式：报酬率无风险报酬率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠），房地产收益期限是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间。十一、估价结果受委托人委托，我公司对位于石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达书香园一区6-2-502的房地产进行了估价，经过估价人员实地勘察、资料分析与计算论证，并结合石家庄市房地产行情，确定估价对象在估价时点2013年8月1日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为RMB830727元，大写金额：

35、人民币捌拾叁万零柒佰贰拾柒元整。十二、估价报告应用的限制1、本报告所确定的房地产价格，即该房地产的客观合理价格，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格，只能用于与估价目的相符的用途，不对其他用途和目的负责。2、本估价报告自交付之日（2013年9月1日）起生效。3、本报告书的应用有效期自完成日期起壹年，即从 2013年9月1日至2014年8月31日。当房地产市场价格或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调减。十三、估价作业期二一三年七月一日至九月一日十四、其他需要说明的事项1、估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估

36、价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。2、委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。十五、注册房地产估价师及其他参与估价人员 估价对象部分实地查勘照片以上照片拍摄于2013年7月1日估 价 技 术 报 告一、估价对象分析1、估价对象的范围（详见估价结果报告）2、估价对象的区位、实物和权益状况（详见估价结果报告）3、最高最佳使用分析 所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体

37、表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。估价对象石家庄市商品房权属证明书记载房屋设计用途为住宅，国有土地使用证证载土地用途为城镇混合住宅用地。本次估价是以估价对象能够按照石家庄市商品房权属证明书记载的设计用途，即住宅持续使用为假设前提。二、房地产市场分析（详见估价结果报告）三、估价方法选用分析（详见估价结果报告）四、估价的详细测算过程 （一）市场法、基本原理市场法的基本原理是，根据替代原则，选取一定数量的可比实例，并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的

38、方法。采用公式： 交易情况 市场状况 房地产状况 修正 调整 调整 比准价格可比实例价格 （1价格变动率）期数 、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从类似的房地产（即与估价对象处在同一供求范围内、并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等与估价对象相同或相似的房地产）中选取具有代表性的交易案例作为可比实例，通过交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。具体评估过程如下：实例一：神兴小区神兴小区位于东岗路132号，设计用途为住宅，70年产权。大环境、大配套、交通便

39、捷吸引众多置业人青睐，其地理位置优越、交通便利、环境优雅是质量较高、配套完善的优秀住宅。小区附近商业网点遍布酒楼食肆、综合市场、医院、学校等生活配套一应俱全。小区容积率为6.20，绿化率35%。2013年7-9月的交易均价为7627元/元/。实例二：尚东绿洲尚东绿洲小区位于裕华区东港路和谈固南大街交口，设计用途为住宅，70年产权。该小区地理位置优越，紧邻两大公园，环境优美，有便利的交通。不仅如此，小区周围超市、综合市场等生活配套齐全，还有优良的医疗配备和教育条件。小区容积率3.00，绿化率35%。2013年7-9月的交易均价为8243元/。实例三：东方官邸位于裕华石家庄市谈固南大街161号，设

40、计用途为住宅，70年产权。东方观邸位于省会东南主城圈北临东岗路西靠谈固东大街西南邻接110000省会重点项目希望绿洲”公园生态环境得天独厚项目配套设施完善有商业、会所、幼儿园、地下停车场等与一路相隔的九里庭院、顺驰蓝郡、国大温泉城等大型高尚社区共同组成省会东南100万平米城市精英核心生活圈 。容积率为2.25，绿化率40% 。2013年7-9月的交易均价为7792元/。2、因素选择及条件说明根据房地产估价规范，参与比较的因素应是对房地产影响较大并具有代表性的主要因素，针对这些因素来对可比实例进行修正。本次评估所选择的因素有：（1）交易情况修正：排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例价格偏

41、差； （2）市场状况修正：确定价格变动率，进行市场状况修正。（3）房地产状况修正：区位状况（包括位置、交通、环境景观、外部配套设施）；权益状况（包括土地使用权取得方式、城市规划限制条件）；实物状况（包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、通风、采光、日照、使用率、层高、完损程度、其它（包括外观、防水、保温、隔热、隔音）；宗地比较因素详见表2。3、以估价对象为标准对各因素条件进行比较，确定比较因素条件指数，编制比较因素条件指数表，详见表3。具体修正如下：（1）交易情况修正：3个可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/1

42、00。（2）市场状况修正：3个可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，市场状况修正系数均为100/100。（3）房地产状况修正：分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。A、区位状况修正a）位置修正地段等级根据石家庄市市区土地定级与基准地价评估对市区土地级别范围的划分，确定估价对象与可比实例所处地段等级。以估价对象地段等级指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，指数增加或减少2。繁华程度将繁华程度的状况分为繁华、较繁华、一般、较不繁华、不繁华五个等级，以估价对象繁华程度指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小2。街道条件修正将街道条件分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个级别，以估价对象街道条件指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。距离公交站点距离修正将距离公交站点距离分为近、较近、一般、较远、远五个级别，其中距离100米为近，100-400米为较近，400-700为一般，700-1000米为较远，1000米为远，以估价对象距离公交站点距离指数为100，将可比实例与估价对象相比，每上升或下降一个级别，则指数增加或减小1。