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1、钱江新城国际金融中心（B-08地块）项目开发构思第一部分 杭州的理想：打造区域金融中心杭州早在2004年政府工作报告中即首次提出“以增强中心城市综合服务功能为重点，加快发展现代服务业。大力发展金融业，培育本地金融机构，接受上海金融业的辐射和合作，吸引外资银行、保险机构来杭设立分支机构，将杭州建设成为长江三角洲南翼的区域金融中心”的工作思路。在这一工作思路的指导下，全市经济社会各项事业在取得快速健康发展的大背景下，金融事业也呈现出了欣欣向荣的喜人局面。2006年杭州市金融业增加值增长28.8%，各类存款余额为7855.55亿元，增长17.3%；各类贷款余额6603.86亿元，增长20.1%。20
2、07年14月，各类存款新增570亿元，各类贷款新增640亿元。杭州金融业在发展过程中表现出的良好状态固然可喜，但从打造区域金融中心角度而言，其仍存在着诸如硬件与软件上的不足，需要政府及各相关企业给予持续性的关注和推动。一、杭州金融业发展的三个显著特征1、金融生态良好据中国社科院的统计分析，杭州金融生态排名全国第四位，在市场化、投资多元化、产业发展和信用程度等方面占有优势。2、金融机构集聚度较高目前在杭银行机构共有24家、外资银行办事处2家（汇丰银行、东亚银行）。国内主要金融机构大都在杭设立分支机构，80%以上汇聚在庆春路，庆春路号称杭州的华尔街。上图为香港汇丰银行大厦 上图为东亚银行大厦3、金
3、融业效益良好多年来存贷款一直保持“高收益、低风险”，银行业绩、发展速度连续多年处于全国领先地位，金融界的“杭州现象”引起了全国的广泛关注。二、杭州金融业发展存在的不足之处1、从金融功能角度看，杭州金融业已较好地发挥了便利交易、动员储蓄、配置资源三大功能，但在促进公司治理、便于风险管理二大功能方面还尚显不足。2、杭州金融业发展还存在“三低”，即金融业产值化程度低、金融市场化程度低，金融国际化程度低。3、从金融对地方经济的贡献看，杭州金融业在通过资本集聚和资源配置在间接促进经济增长方面已作出了很大的贡献，但作为一个产业，在产值、税收、就业等方面对经济发展的直接贡献相对较弱，只是略高于全国平均水准。
4、第二部分 项目开发主体上海国际信托投资有限公司是钱江新城项目的主投资商，它是上海国际集团金融控股集团架构下，致力于金融信托的大型地方性金融机构。注册基本金为25亿元人民币，在全国地方信托投资公司中排名前列，在证券、基金、基础设施和房地产等众多领域拥有丰富的投资经验，以业务领域跨信托、证券、房地产、实业投资、进出口贸易、国际咨询和招标等的上海国际集团为依托，极具综合优势。上海国投与其母公司上海国际集团共同参与投资海伦宾馆、建国宾馆、新上海国际大厦等上海标志性建筑，同时投资参股浦东发展银行、上海银行、上海证券、申银万国证券公司、华安基金管理公司等多家金融企业。同时，上海国投不断加快国际合作过程，继
5、与摩根富林明资产管理（英国）有限公司合资组建上投摩根富林明基金融管理有限公司，又成功地与英国德利万邦有限公司合资成立上海国利货币经纪有限公司。一、公司大事件2005年12月：与英国得利万邦公司合资成立上海国利货币经纪公司。2004年5月：与摩根富林明资产管理（英国）公司合资组建上投摩根富林明基金管理公司。2002年7月：推出国内首个房地产信托产品新上海国际大厦项目资金信托计划，获得了良好的市场反响。2001年10月：公司成为全国首批获得信托机构法人许可证的信托公司之一。2000年12月：公司更名为上海国际信托投资有限公司，注册资本为25亿元人民币。1999年：公司控股的华安基金管理公司开创沪市
6、一家基金管理公司同时管理多个证券投资基金的先河。“安信证券投资基金”的业绩在上市的同类基金中名列前茅。1998年6月：公司发起成立华安基金管理公司。该公司发行的20亿元人民币安信证券投资基金在上海证券交易所上市。公司担任安信基金的发行协调人和上市推荐人。1996年：公司积极拓展投资银行业务，受聘担任中国秦山核电公司三期工程财务顾问和上海久事公司债务重组财务顾问。1995年：公司获美国穆迪公司和标准普尔公司资信评级，分别为Baa2和BBB，这是当时我国地方金融机构所获的最高信用级别。1994年：在国务院发展研究中心组织的“1994年中国500家最大服务企业及行业评价”中，公司自1994年起连续三
7、年荣列“中国500家最大服务业金融保险业第12位，在地方性信托投资机构中排名第一。1993年12月：公司首次在新加坡发行7000万亚洲美元债。1993年11月：公司与台湾光华国际有限公司组建成立香港沪光国际投资管理有限公司。该公司发行的上海发展基金（公司型基金）在香港联合证券交易所上市，这是上海第一个在境外注册和上市的共同基金。1993年9月：公司发行“上投金龙基金”，这是中国人民银行首批批准的人民币基金之一。1992年12月：公司在日本东京发行200亿日元公募债券。1992年5月：公司在日本东京发行150亿日元公募债券。1993年1月：公司更名为“上海国际信托投资公司”。1991年6月：公司
8、和中国建设银行上海分行、法国兴业银行合资经营上海联合财务公司成立。这是上海建国以来最早的两家中外合资金融机构之一。1990年4月：联合国跨国公司中心将公司列入跨国公司行列。1988年6月：公司在英国伦敦发行150亿欧洲日元债券，这是上海首次进入欧洲金融市场。1986年1月：公司首次在日本东京发行250亿日元公募债券。1981年3月：国家外国投资委员会批准设立上海市投资信托公司。1979年12月：上海市人民政府决定设立上海市投资信托公司。二、公司经营业务1、受托经营资金信托业务。2、受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务。3、受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从
9、事投资基金业务。4、受托经营公益信托。5、经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。6、受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务。7、代理财产的管理、运用与处分。8、代保管业务。9、信用见证、资信调查及经济咨询业务。10、以银行存放、同业拆放、贷款、融资租赁或投资方式运用自有资金。11、以自有财产为他人提供担保。12、办理金融同业拆借。13、中国人民银行批准的其他业务。（备注：上述业务包括外汇业务。）三、公司开发优势1、公司的企业背景、资金实力可有效保证项目开发的顺利进行。2、公司在金融领域的资深行业背景可保证项目在运作、招商上的成功。3、上海黄浦江隧道等公建
10、类项目的运作、房地产信托产品的资本操作，使得公司在地产开发、管理领域也积聚起了较丰富的实战经验。公司为上海浦东发展银行的大股东 公司投资上海黄浦江隧道建设公司参与投资的上海海伦宾馆 公司参与投资的上海新国际大厦第三部分 项目概况一、项目简述钱江新城B-08地块位于新城核心区内，毗邻在建的市民中心。地块的四至范围为：东南至富春路，西南至香樟街，西北至市民街，东北至解放东路。总占地面积为37300平方米，规划控制总建筑面积为298400平方米（地上部分），用地性质为商务办公用地。上图为B-08地块实景照片 上图为直通B-08地块的富春路照片B-08地块由B-08-1、B-08-2、B-08-3三幅
11、土地构成，具体控制性详规如表1所示：表1： B-08地块控制性详细规划指标地块编号用地性质用地面积（米2）建筑面积（米2）容积率绿地率（%）建筑密度（）建筑限高（米）停车泊位备注B-08-1商务办公8800704008.065100282B-08-2商务办公8700696008.065100278B-08-3商务办公198001584008.01540150634合计37300298400二、项目背景自加入WTO以来，中国成为全球经济一体化的主要一环，在世界经济全球化、贸易自由化和资本市场一体化形成与发展的进程中，长三角经济圈已经日益成为全球性投资热点区域。杭州，作为长三角地区的中心城市，已成
12、为上海国际金融中心的重要组成部分，而作为杭州市近期重点打造的中央商务区，钱江新城的未来地位将逐渐提升，在金融业务领域所担负的责任也将越发重大。1、 杭州需要区域性的新金融中心杭州目前的城市金融中心为庆春路，在这一路段，聚集了浙江80%的省级银行总部，辖区内共有约80家金融保险企业。但随着城市的发展，该地段的硬件设施日益跟不上时代的步伐，写字楼陈旧、交通拥挤，其直接导致的结果就是相当一部分外资企业将金融结算中心设在了北京、上海甚至香港。当初世界第三大商业银行日本三井住友银行的代表古川先生来杭筹划杭州分行组建事宜时，其中一大难题就是选址。因此，硬件上的不利因素极大阻碍着杭州金融事业的发展，延缓了杭
13、州打造区域金融中心战略思想的实现，而钱江新城的出现就是顺应了这一需求的产物。 上图为杭州庆春路日景图 上图为杭州庆春路夜景图2、钱江新城需要地标性的金融中心钱江新城规划定位为集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住、文化娱乐等功能于一体的中央商务区。结合国际和国内CBD建设的经验，CBD必然是三种功能集聚的中心，即管理和控制功能集聚、金融市场运作功能集聚和专业化生产服务职能集聚。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。但是，分析目前新城土地出让和项目开发的实际情况，绝大多数项目为行政办公或住宅项目（具体可参考钱江新城项目出让情况）。而
14、有关金融、保险、证券、资本运作、金融创新服务和支持生产活动的专业化服务的项目几乎没有，从而造成功能性配套的欠缺。因此，解决上述矛盾的有效途径就是在规划先行的前提下加强金融类项目的建设，而本项目的开发将符合杭州市建设长三角区域金融中心的取向和目的。3、项目建设的必要性及意义（1）合理构划钱江新城产业结构，避免走向单一化，从而全面提升区域经济抗风险能力。 （2）满足并刺激现有的金融房地产业务的需求，以金融房产形式丰富房产服务品种，填补市场空缺。（3）完善区域投资服务功能，为钱江新城的良性发展注入强劲的动力。一个有影响力的项目就是一种导向，势必会给金融商务区注入更多信息、资源，进一步完善商务区的金融
15、环境，吸引更多金融保险机构进入。三、项目市场分析1、市场环境分析（1）经济环境分析 钱江新城核心区块即中央商务区，占地面积4平方公里, 可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧已建成杭州大剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群。钱江新城作为蓬勃发展的资金流、信息流、物流中心，具有支撑金融服务中心的先决条件。上
16、图为钱江新城地区控制性详细规划图 上图为钱江新城沿江立面效果图（2）区域环境分析：目前，项目已经完成场地拆迁和场地平整,周边路网结构基本完善。特别是离项目不远,位于富春路上的地铁1号线市民中心站、城星路站的开工建设,会在不久的将来给项目带来更加便捷的交通出行。项目地块东北面的市民中心已完成主体结构施工，预计在2008年竣工投入使用。西南面的华成大厦、圣奥中央商务大厦也将于近期开工。新城内大型SHOPPINGMALL华润万象城也于今年3月正式开工建设。随着周边项目的陆续开工、竣工，将使项目所处的开发环境越来越成熟。上图为在建市民中心 上图为在建国际会议中心上图为地块附近在建地铁站口 上图为已建杭
17、州大剧院2、SWOT分析 （1）项目优势（Strengths）：区位 本项目位于市民中心附近，紧靠政府正是大型银行选址的习惯，而其周边大型生活区、商业区的人气也对保险证券业形成了巨大的吸引力。规模本项目规划建筑面积近30万平米，建筑体量为区域内最大，因此规模优势显而易见。开发团队实力上海国际信托投资有限公司是上海国际集团成员企业之一，是项目的主投资商，充裕的资金实力与在金融业方面的建树使得本项目如鱼得水。世界级的规划、建筑设计水平项目设计拟聘请世界知名设计公司担纲。从建筑设计、功能配套、绿化园林等方面，项目都将体现超前的国际性水准。 （2）项目劣势（Weaknesses） 据不完全统计，目前钱
18、江新城出让地块以行政办公为主的公建类项目的建设规模已达近300万平方米，开工建设的约有近200万平方米。今后几年，预计仍将有近200万平方米的项目要陆续出让和开发。以杭州市目前每年约4050万平方米的消化速度，在不考虑其它区域的理想状态下，要消化钱江新城核心区的写字楼大约需要10年时间。虽然前景甚好，但就目前来讲其过于超前性，而市场容纳能力相对有限，即便有相关的扶持政策，对市场的刺激也有滞后效应；同时，由于地缘因素，现有的城市商务人群很难离开环境和配套成熟的主城区。（3）项目机会（Opportunities） 经济支撑杭州市特别是钱江新城，经济整体发展的强劲势头，使项目的发展具备了良好的共生环
19、境，项目有充分的条件成为未来钱江新城的金融交易、金融结算、资本运营中心。政府政策 政府采取了禁止“民宅办公”等系列政策，使写字楼的整体营销环境大为改观，极大促进了写字楼的需求。（4）项目风险（Threats）金融市场不稳定因素增加中国金融业已向世界开放，金融业竞争加剧对现有金融监管理念、模式和有效性提出了挑战。同业竞争区域内有多个以金融业（如华成国际发展大厦、财富金融中心等）为宣传主题的写字楼项目，虽说“店多隆市”，但对有限客户资源的争夺将非常激烈。3、客户分析（1）目标客户定位 项目作为未来杭州钱江新城的资本中心、金融中心，目标客户群主要针对：金融机构：银行：人民银行、中资银行、外资银行、合
20、资银行、信用社；保险：保险代理公司、保险经纪公司、保险公估公司；期货证券：期货经纪公司、证券经纪公司、证券结算公司、证券交易所；金融管理机构： 银监会、证监会、保监会、国资委、外汇管理机构以及金融行业行会、学会、组织等；金融服务机构：资产管理公司、基金管理公司、风险投资公司、信托投资公司，信用担保公司，资金结算中心以及资信、资产评估事务所，会计、审计事务所，企业集团财务公司，律师事务所、咨询顾问公司、广告公司、政府服务机构等；其他类别：投资机构或投资者说明：在项目市场营销当中，真正完成交易的购买客户往往不是大型金融机构，主要是外围的金融服务机构。因此在实际营销推广或招商当中，主要客户群将围绕后
21、者展开。（2）目标客户群特征 属于资金密集型行业或其服务机构；对于经营、交易的安全性有苛刻要求；对于办公自动化和资讯快速交换有较高需求；高度关注企业形象； 对价格的敏感性相对较低；购买意向的考虑期较长；对写字楼的功能要求很高，也对物业服务的依赖性很强。第四部分 项目设计构思一、项目整体开发理念1、理念一：项目地段佳、规模体量大的先天优势，使项目成为区域性高端垄断性产品成为可能，其领导地位毋庸置疑。2、理念二：根据上述所分析的市场资料，项目的定位是未来杭州市及浙江省的资本中心、金融中心，目标客户群主要为金融机构、金融管理机构、金融服务机构等三类。二、项目案名：浙江国际金融中心（暂定）三、项目功能
22、定位浙江国际金融结算中心项目今后的功能定位是“浙江国际金融结算中心”，可以说，这是杭州市及整个浙江地区破解金融业发展瓶颈的一次政府与企业共同努力行为的尝试。它的功能作用主要表现在以下两点：1、经济的发展势必吸引更多的跨国公司、国际资本落户浙江，由此产生的大量国际贸易结算、项目融资和货币兑换等金融需求，显然需要更具国际化的金融人才、金融市场和金融业务资源的辐射，本项目的功能定位将促进此问题的有效解决。2、结合杭州市政府的产业政策和投资导向，本项目主要面向银行、证券、保险等资金密集型、高新科技型企业，通过国外知名品牌、先进服务理念的引进，将给上述行业的原有运作模式带来革新性突破。四、项目规划1、整
23、体规划（1）3-4幢复合功能的商务办公楼，以5A级智能建筑为标准；（2）1幢5星级国际化酒店式公寓，作为生活配套设施而设计；（3）由裙楼形成的商业休闲主题广场，是区域内的特色主题性商圈；（4）地下建立大型停车场和地下通道与规划地铁站点相连通。上图为项目规划设计参考图2、建筑风格在建筑设计方面，要求与项目基地整体布局协调一致，通过建筑物的造型语言，以超前和创新的手法塑造出一种全新的、强有力的、令人印象深刻的高科技建筑物形象，具有鲜明的科技意识，体现科技创业天地的内涵。目前杭州市场上的写字楼楼体外墙多采用玻璃幕墙、铝塑板、大理石和花岗岩，结合本项目市场及形象定位，建议采取分段式处理，大厦基座部分采
24、用石材贴面，基座以上部分选用高级谈蓝色或银灰色玻璃幕墙，以突显项目的现代、时尚、简约风格。同时，建议在强调整体效果的基础上，加强细部线条等细节的处理（但绝不能影响视野和采光），与外窗配合，丰富人们的视觉感受。此外，还应特别注重建筑顶部的造型设计，给人感觉建筑的协调与互动。建筑的主要几个出入口的设计同样是写字楼外观引人与否的关键之笔，本项目的出入口设计应力求大气、稳重，使其成为大厦的一个亮点。国内优秀设计作品：北京银泰中心 国内优秀设计作品：北京万达广场国内优秀设计作品：上海金贸大厦 国内优秀设计作品：深圳地王大厦3、产品细节设计（1）其中一幢写字楼和酒店式公寓之间用天桥相连，方便写字楼和公寓客
25、户互相进出，各出口用门禁系统管理进出人员。（2）写字楼布置在东南向富春路处，便于交通走向的合理安排；酒店式公寓布置于项目的西面，尽量减少因楼层高差而使互相之间产生影响。（3）项目标准层层高拟3.9米设计，做完吊顶装修后的净高不能低于2.6米。用架高地台的方式布线，同时，在垂直布线中铺设光纤电缆，以提高传输容量和速度，保证在近20年内不会落伍。（4）项目主要目标客户群之一是金融领域企业，这部分企业可能拥有大型、较沉重的机器设备，为给他们提供更多方便，也为项目增加一个卖点，拟适当增加楼板的厚度以使楼板能承受600-800公斤/平米的承载力。（5）地下室拟设置地下金库、保管库。设计时将重点考虑金库结
26、构墙较厚、保安设施较多造成实用率较低这一建造特点。（6）地下室联通，并与地铁出口连接，成为独具特色的地铁物业，在大楼入口处进行门禁管理。上图为地铁及地铁站人流示意4、景观规划（1）富春路布置喷泉水景广场，提供公共休息景观。（2）在写字楼广场一侧设计大型广场电子屏，体现项目现代化商业和办公的形象，并可作为大楼和公司形象宣传的平台。（规划允许）（3）项目拟每三层设计一个高规格商务吧，提供三层的员工共同休息，娱乐。在紧张的办公之余可以有一个放松的地方，可适当配置绿化景观。商务吧可以设计成外带阳台的，可以走出室外，感受外面的空间。（4）在裙房屋顶规划室外活动室，增加绿化修饰，做成空中花园，增加项目景观
27、面，使商务景观化。上图为喷泉广场示意 上图为大型广场电子屏示意5、高档商业休闲主题广场规划本项目在保证写字楼部分面积的使用高效性基础上，将适当增加高档次的功能配套设施，形成独具特色的商业休闲主题广场。（1）主题广场定位主题广场是钱江新城板块特色鲜明的商业文化商圈，由购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等几大主题区组成。（2）具体做法A、通过写字楼裙楼进行商业布点，使之形成“主楼商业”，面积一般较大，如引进大型餐饮、大型影院、儿童乐园等。B、通过两幢或多幢写字楼裙房的相连部位，形成另一部分商业面积，我们将其定义为“名品街”，可配置较小型的商业物业，如精品服饰店、特色餐饮、茶馆、咖啡厅、便利店等。上图为商
28、业休闲主题广场设计参考根据所确定的经营物业，根据经验，我们将其所需面积安排如下：商业休闲主题广场行业面积(使用面积，平米)适宜设立位置名品街商业精品服饰店300地上一层特色餐饮1000地上一层、二层茶馆300地上一层、二层咖啡厅300地上一层、二层便利店100地上一层中、西快餐厅300地上一层、二层精品书店100-200地上一层花店10-30地上一层银行300地上一层主楼商业大型餐饮地上二楼、三楼大型影院地上二楼、三楼儿童乐园、溜冰场地下一楼健身房地上二楼、三楼SPA美容美体地上二楼、三楼上图为商业名品街外街示意 上图为精品服饰店示意上图为中餐厅示意 上图为大型影院示意上图为儿童乐园示意 上图
29、为健身房示意上图为便利店示意 上图为渣打银行示意6、功能配套（1）5A智能化标准楼宇自动化系统(BAS):楼宇设备监控系统：供热，通风和空气调节系统，给排水及中水系统，电力供应系统，照明系统，电梯监控系统，停车场管理系统,广播音响系统。保安监控系统(SA):保安监视系统，巡更系统，防盗系统。消防自动化系统(FA):消防报警系统，消防灭火系统，消防排烟系统。办公自动化系统(OAS)：物业管理辅助系统，共享信息库系统，办公与文件处理流程自动化管理系统，设备共享系统,电子邮件系统。信息自动化系统(CAS):A、网络通信系统：高速光纤通信网，能实现图文、数据等高速传播。B、电视通讯系统:电视接收，电视
30、会议，视频点播系统。C、无线通信系统：无线寻呼对讲系统，移动通讯信号增强系统等。D、程控电话用户交换系统：固定电话通信系统，声讯服务通信系统等。上图为楼宇自动化系统示意 上图为保安监控系统示意（2）中央空调、新风系统项目写字楼和公寓都配套中央空调，共用一套控制系统，多台主机。对于一般甲级写字楼来讲，中央空调的营运成本高昂难以承受和实现的，通过写字楼和公寓共享一套系统，可以解决这个问题。因为，写字楼是白天使用率高，晚上使用率低，而公寓却正好相反。这样通过设备系统共享，即使写字楼晚上只有一家公司加班也不用独自支付全部费用，而是合理的和公寓住户共同分担费用，实现24小时办公的理想。采用自动可变风量的
31、中央空调及新风系统，对写字楼单位实行分户独立计算。上图为中央空调示意 上图为新风系统示意（3）智能化品牌电梯及电梯前室设计电梯的配置对于写字楼的档次和品质有着重要的影响，决定了大厦内人流交通的速度，特别是在上、下班和午饭时间人流出入的高峰期，出现拥堵的现象将为客户带来不便。目前高速电梯的速度标准是3.0m/秒，项目在设计时将以更高的标准严格要求，以期望为业主提供更快捷、便利的商务办公环境。在电梯智能化的应用上，在楼层入口设智能IC卡及智能门铃系统，内部人员凭IC卡进入，外来客户可以按铃呼叫所要拜访的房间，得到允许后内部人员操纵智能系统打开楼层控制门。（可在部分或全部楼层应用）电梯厅作为大堂的延
32、伸，其装修标准应与大堂相呼应，同样也代表了产品的档次。本项目电梯前室的设计装修与大堂保持一致风格，地面、墙面和电梯门套用大理石或花岗岩铺装。同时，项目的电梯前室面积可较大，在吊顶的设计上布置特色灯饰，以凸显大厦的档次。 上图为高速电梯示意图 上图为精装电梯前室示意图（4）写字楼大堂l写字楼大堂拟采取挑高设计，体现楼盘气派；大堂提供商务中心、接待服务等。上图为大堂示意 上图为商务中心示意（5）车位、车库甲级的写字楼应提供充足车位，平均每1万平方米至少需有65个车位。车位不足将会降低写字楼的档次，从而降低写字楼的销售率。本项目设置地下停车场，在利用地下空间的同时充分考虑地上部分空间，计划设计立体式
33、停车库以保证车位的充分配置。另外，如果在地上访客车位不足的情况下，可通过停车管理的合理组织利用小部分地下车位作为访客车位。上图为地下停车库示意 上图为一大型PCS（塔库）立体停车库示意第五部分 项目操作思路一、政府支持与政策因素1、政府扶持的必要性（1）项目的定位是“浙江国际金融结算中心”，它在杭州今后的国际金融交易、结算方面起着举足轻重的作用，因此需得到政府的政策扶持。（2）项目对杭州而言，是杭州打造区域金融中心的标杆性工程，政企结合才能使项目更加具有国际影响力，也才能吸引国际大企业、大品牌的进驻。2、政府扶持的方式（1）政府牵头项目：把国际金融中心项目作为杭州打造区域金融中心的品牌工程；（
34、2）政府领衔招商：以政府名义组织招商团，引进国际知名企业与品牌；（3）相关政策优惠：对国外大企业的进驻提供税费、流程简化等优待。二、项目经营模式国际金融中心应充分利用政府给予的相关政策优惠，凭借经营管理者丰富的企业管理、创业投资及资本运作经验，充分发挥股东的资源优势，整合各种社会资源，不仅为入驻企业通过提供舒适的商务办公场所、方便快捷的网络信息系统、方便的生活服务配套等，更通过对业态的整合利用使项目成为一个具有独特魅力的金融产业主题园，在那里可以享受到诸如股权投资、融资、借贷担保、财务顾问、技术服务、法律咨询、教育培训等系列的服务。 国际金融中心的赢利模式主要表现为三种形式：1、物业销售收入这
35、是项目最有保证的基本收益。2、物业的租赁收入对某些物业可以采取租赁形式。3、对发展潜力巨大的企业进行风险投资以及金融服务活动与其他产业金融一样，金融服务的收益是其一个最重要的利润源泉。例如，国外提供汽车金融的收入已经超过汽车制造业本身，福特公司的物流金融业务收入远远超过了汽车制造的收入，UPS的物流金融业务也占公司收入的重要部分。因项目投资商的信托公司背景，所以在进行分险投资与金融服务活动方面有先天性的资源优势，这种风险投资活动的投资风险实际上并不大。因此，如何有效做好这方面的工作，将是国际金融中心经济活动能否取得突破的关键。三、项目经营策略本项目的投资收益主要表现为物业销售收入、租赁收入和金
36、融中介服务活动的收益，但上述收益的实现有赖于以下政策或服务手段的实现。1、引入金融类品牌企业为增加人气及号召力，品牌企业的引入是项目成功的关键。品牌企业的招商不能仅靠市场机制运作，除企业外，如得到政府的协助，将会事倍功半。引进对象：花旗银行、渣打银行。2、引进高水平的物管公司物业管理的水平代表了一个物业的软件水平，物业管理的好与坏直接影响到写字楼产品的形象及企业的形象、产品的价格。拟聘请一家国际知名的物业管理顾问公司进行项目物业管理顾问式服务，例如第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行等国际品牌的物业管理顾问公司。3、商业休闲主题广场招商跟进在项目交付运作后，高档写字楼普遍具有的软性服
37、务配套设施，如餐饮娱乐中心、咖啡厅、健身房、票务中心、商务中心等，尽可能早的进驻和完善，这是保障人流的最佳方法。要给人感觉是“人丁兴旺”，而不能是“死气沉沉”。对这些行业需要各种政策上的支持及灵活多变的价格倾斜。 四、项目开发周期根据所开发物业类型的特征和市场情况并考虑对现金流等方面的要求，制订了开发周期建议，具体进度如下：项目前期工作：2007年底前手续报批、开发准备：2008年2009年项目动工建设：2009年2012年项目全面交付：2012年底项目开发步骤：一次性开发，整体交付第六部分 结论1、 由于本项目的规模在CBD地块近期推出的项目中体量为最大，在实际运作中，我们将充分利用这一优势
38、，寻找市场的特色差异性契入点，迅速确立起“金融领域领跑者”的领导地位。2、 利用项目底层裙房，通过各特色商业的招商，打造出一个高档次的商业休闲主题广场，以此复合型的功能定位来提升项目的综合性品质。3、 未来CBD区域写字楼市场整体品质日益提升，为保持项目在未来市场中的竞争力，在有效控制成本的同时，我们将严格确保该物业甲级写字楼的高端品质。4、 根据我们对钱江新城CBD区域未来写字楼供需情况的判断，2007年及之后一段时间是写字楼物业大批入市的时节。因此，该项目在开发建设中既有优势又有劣势，既有机遇又有风险，所以在投资建设中需得到政府的大力支持，如地价方面、招商方面等。地产委托物业前期管理工作相
39、关业务指引1、 目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。3、职责3.1 物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。3.2 物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。3.3 地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。4、原则4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商
40、地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。4.3 地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。5、定义5.1 前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业
41、管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。5.2 前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。5.4 项目开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。5.5 物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设
42、备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。5.6 保洁开荒是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。6、方法和过程控制6.1 项目前期介入6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，物业公司应站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出建设性意见。6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相
43、关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交工程整改建议书。6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交物业验收报告，所
44、有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改，确保入伙之前的工程质量。6.1.1.4 营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。6.1.1.4.1在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的
45、矛盾。6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入委托合同（附件一）进行。6.1. 2 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米24元）。6.2前期物业管理阶段6.2.1 前期物业管理服务合同：6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公
