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1、 毕业论文题 目次贷危机对我国的启示 学 院 金融学院 专业班级 国际金融 学生姓名 指导教师 一律三号宋体字；三号黑体字；论文题目的字体要加粗线上居中；“XX大学毕业论文（设计）”为宋体一号加粗居中字体。 一律四号宋体字；撰写日期：2012年 2 月 1 日三号宋体字居中，加粗，中间空两个空格，行距1.5倍，段前后0.5间距。摘 要本文首先对美国次贷危机的产生原因和金融模型进行简要分析说明。进而分析此次危机对我国金融领域、对外贸易、货币政策、汇率制度汇率制度的影响。之后对次贷危机对政府金融管理、中国房地产业管理、中国银行、中国房地产企业、个人购房者的启示做了具体说明。2007年初爆发的美国次
2、贷危机给全球金融市场带来了剧烈的动荡，甚至给实体经济都带来了严重的创伤。因此，回顾美国次贷危机的发生和发展过程、研究次贷危机的宏观因素与微观机制、反思次贷危机带来的影响与经验教训，具有重要的理论和现实意义。而我国作为一个发展中国家，金融行业的发展相较在这方面已经比较完善的发达国家还处在一个较长的成长阶段，应对各类风险的管理措施还不够完善，因此我国更应该高度关注发达国家的金融市场，包括其中的衍工具。以及其体系交易机制，以助于采取措施应对外来冲击和影响。中文摘要400字左右，小四号宋体字、行距1.5倍。应具有独立性和自含性，不应出现图、表、数学公式、化学结构式和非公用的符号、术语和缩略语。摘要必须
3、反映全文中心内容，内容应包括目的、方法、结果和结论。采用第三人称的写法，并请用过去时态叙述作者工作，用现在时态叙述作者结论。关键词：进出口；人民币利率；人民币汇率；房地产AbstractThis paper first to the U.S. subprime mortgage crisis and the causes of the financial model and analyzes briefly the instructions. And then analyzes the crisis on Chinas financial sector, foreign trade, mone
4、tary policy, exchange rate system the influence of exchange rate system. After the subprime crisis for the government financial management, Chinese real estate industry management, the bank of China, Chinas real estate enterprise, individual homebuyers revelation do the detail description. In early
5、2007 the outbreak of the U.S. subprime mortgage crisis in global financial markets to bring the violent unrest, even to the entity economy, has brought serious wounds. Therefore, review the happening of the us subprime mortgage crisis and development process, the subprime crisis macro factors and mi
6、croscopic mechanism, the reflection of the impact of the subprime mortgage crisis and the experience and lessons,Has the important theoretical and practical significance. But in China, as a developing country, the development of the financial industry than in this respect has comparatively perfect d
7、eveloped countries are in a long growth stage, deal with all kinds of risk management measures is still not perfect, so our country should be even more attention to the developed countries of the financial markets, including one of the yan tools. And the system trading mechanism, to aid in the take
8、measures to deal with foreign impact and influence.“关键词”三字加粗。3-8个关键词，之间用逗号分隔，小四号宋体字、行距1.5倍。Keywords: import and export; The yuan rates; RMB exchange rate; Real estate目 录引言一、 次贷危机的根源以及扩散层次1（一）次贷危机的产生及本质1（二）次贷危机扩展的金融模型3二、次贷危机对经济的影响6（一）次贷危机对美国经济的影响6（二）次贷危机对对中国经济的影响7三、次贷危机对中国的启示10（一）次贷危机对政府进行金融管理的启示10（二
9、）次贷危机对中国房地产业管理的启示11（三）次贷危机次贷危机对中国银行的启示12（四）次贷危机对中国房地产企业的启示15（五）次贷危机对个人购房者的启示16结语17参考文献18所有参考文献必须按先后顺序在正文中引用。一级标题。三号宋体加粗，1.5倍行间距，段前、段后0.5间距 引言自2006年期世界都处于一场空前绝后的金融风暴的洗礼中，无数的银行和企业的倒闭，节节攀升的失业率，以及各种社会现象使这场风暴的起点“次贷危机”成为一个无比热门的话题。那么，这场起源于美国的次贷危机给我国的经济发展带来了哪些启示？我们应该如何应对这场席卷全球的危机？一 次贷危机的根源以及扩散层次 (一)次贷危机的产生及
10、本质 美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。美国政府向来以不干预市场为宗旨，尤其是美国共和党政府一般推行自由主义的不干预市场的政策。但常常以此教训发展中国家的美国政府，这次却提出8000亿美元的政府干预方案。美国政府有时也指责发达国家，上世纪80年代后半期日美经济摩擦时，美国政府指责日本对外关闭市场，要求日本进行自
11、由主义改革，开放市场。随后新自由主义思想迅速普及，却产生了不曾预想的种种副作用。在不到10年的时间里，日本年收入不足200万日元的贫困阶层就增加了200万人，达到1000万。曾经被称为日本特色的“中流社会”已经消失得无影无踪，老年人的医疗保障出现问题，犯罪增加。原本以凝聚力而自豪的日本社会急剧分化，“人情”和“温暖”消失，日本社会安心、安全的神话被新自由主义完全摧毁。对于美国金融危机的发生，一般看法都认为，这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经
12、济政策目标的思潮。美国新自由主义经济政策开始于上世纪80年代初期，其背景是上世纪70年代的经济滞胀危机，内容主要包括：减少政府对金融、劳动力等市场的干预，打击工会，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。1.为推动经济增长，鼓励提前消费。自由主义经济学理论历来重视通过消费促进生产和经济发展。亚当斯密称“消费是所有生产的唯一归宿和目的”。 亚当斯密，国富论（1772） 熊彼特认为资本主义生产方式和消费方式“导源于一种以城市享乐生活为特征的高度世俗化” J.A.Joseph Alois Schumpeter资本主义、社会主义和民主主义（1942）、 ，也就是说，他们认为奢侈消费在表面上促进了
13、生产。2.社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。近三十年来，美国社会存在着一种很奇怪的现象，一方面是美国老百姓超前消费，另一方面，老百姓的收入却一直呈下降态势。据统计，在扣除通货膨胀因素以后，美国的平均小时工资仅仅与35年前持平，而一名30多岁男人的收入则比30年前同样年纪的人，低了12%。经济发展的成果更多的流入到富人的腰包，统计表明，这几十年来美国贫富收入差距不断扩大。美国经济在快速发展，但收入却不见增长，与80年代初里根政府执政以来的新自由主义政策密切相关。3.金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。新自由主义的一个重要内容是解除管制，其中包括金融管制。自8
14、0年代初里根政府执政以后，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。例如，1982年，美国国会通过加恩-圣杰曼储蓄机构法，给与储蓄机构与银行相似的业务范围，但却不受美联储的管制。根据该法，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚至购买垃圾债券。另外，美国国会还先后通过了1987年公平竞争银行法、1989年金融机构改革、复兴和实施方案，以及1999年金融服务现代化法等众多立法，彻底废除了1933年美国银行法（即格拉斯斯蒂格尔法）的基本原则，将银行业与证券、保险等投资行业的之间的壁垒消除，从而为金融市场的所谓金融创新、金融投机等打开方
15、便之门。在上述法律改革背景之下，美国华尔街的投机气氛日益浓厚。特别是自90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。特别是，通过房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。引起美国次级抵押贷款市场风暴的表面直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。 有学者指出，“技术层面上早该
16、破产的美国，由于欠下世界其他国家过多的债务，而债权国因不愿看到美国破产，不仅不能抛弃美国国债等，甚至必须继续认购更多的美国债务，以确保美国不破产”。 钮文新，美国会破产吗，中国经济周刊2008年11月10日 在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把
17、房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提
18、高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。 （二）次贷危机扩展的金融模型目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用2030倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150的暴利。反过来，假如投资亏损5，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。1.CDS合同（credit default
19、 swap 信用违约互换）由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这
20、是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1。如果做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。2.CDS市场B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDO单子卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDO被划分成一块块的CDS，像股票一样
21、流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的炒，现在CDS的市场总值已经炒到了62万亿美元。3.次级贷款上面A,B,C,D,E,F.都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为，次贷主要是给了普通的
22、美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在89以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。4.次贷危机房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不
23、到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1到2的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达1300亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G濒临倒闭。5.金融危机如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外
24、，还有A2，A3,.,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,.,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,.,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。6.美元危机上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10的违约，那么就有6.2万亿的违约CDS。这个数字是300亿的207倍（四舍五入之后）。如果说美国government收购价值300亿的CDS之后要赔出1000亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国government就要赔出20.7万亿。如果
25、不赔，就要看着A21,A22,A23等等一个接一个倒闭。以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。 百度文库，十分钟教你看懂次贷危机 参考文献的引用，上标；直接引用要加引号，间接引文要以转述的方式出现二 次贷危机对经济的影响（一）次贷危机对美国经济的影响 美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。投资者担心，次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资，进而损害美国经济增长。 但开始许多分析家认为，次级抵押贷款市场危机可望被控制在局部范围，对美国整体经济构成重大威胁的可能性不大。 但是就目前看来，次贷危机已经严重影响了世界
26、经济根据最新数据公布，美国已是第二季度GDP下降，且降了百分之零点五，这已宣告美国经济陷入衰退，而且预计美国经济还将继续低迷。首先，美国的许多金融机构在这次危急中“中标”，而且其次贷问题也远远超过人们的预期。其次，美国经济基本面强健，不乏继续增长的动力。这是因为美国的各方面仍然是世界最强的，如最新的世界大学排行榜显示美国的科技实力和创新力仍然是世界第一，且在相当的时间内没有国家和组织能撼动；而且美国的自我调节能力很强，像在上世纪70年代，美国进行战略收缩就有效的缓解了当时的危机。对全球经济的影响全球主要央行的银行家们一直在集中精力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继注入大量现金。不
27、仅如此，美联储还下调了贴现率。这些努力初见成效，货币市场有所回稳。不过，很多债券产品特别是资产支持证券却依然低迷。除了担心信贷市场再次出现混乱外，目前中央银行家最担心的莫过于信贷市场动荡对全球经济的影响。一般认为，次贷危机的发源地美国会受到最大影响。乍一看，美国经济并没有受到次贷危机的影响：第二季度经济增长非常强劲；商业支出看起来很活跃；工资增长很稳定；拉低消费者支出的汽油价格正在下降。但仔细分析起来，前景就不那么光明了。最新一期的英国经济学家杂志撰文指出，二季度经济的强劲部分归功于公司库存调整等一次性因素，同期消费增长则急剧下降，有些地区消费者支出的低迷一直持续到了夏季。有数据显示，7月份汽
28、车销售下降至9年来低位。更重要的是，美国经济最薄弱的环节房地产市场比很多人认识到的更加糟糕。7月份新屋开工的步伐大降，二手房销售连续第五个月下降，房价持续下跌。根据标准普尔发布的S&P/Case-Shiller 房价指数，在截止于6月份的过去一年里，美国10个主要城市的平均房价下降了4.1%。 雷 曜，次贷危机2009 正在破灭的房地产泡沫使美国经济在8月份信贷市场出现动荡之前就已经变得比较脆弱，信贷困境使房地产市场雪上加霜。因此，分析家们纷纷下调其对美国建筑业和房价的预期也就是意料之中的事了。摩根大通经济学家现在预计，到2008年年底，新屋开工的步伐还将进一步下降30%，平均房价将下降7.5
29、%至15%。高盛的经济学家则认为，在未来几年里，房价还将下跌15%至30%。 同上 房地产泡沫的破灭将继续阻碍生产的增长。更大的问题的是，影响房价出现两位数下降的因素对在房地产泡沫鼎盛时期消费者大举借债的美国会产生什么影响。持乐观看法的人从消费者支出的反弹中得到些许安慰，但这可能是一个错误。房价呈两位数下降将使越来越多的抵押贷款借款人陷入财务困境。问题已经在其他消费者债务上显现出来，如信用卡违约率正在上升，贷款机构很可能面临更加棘手的局面。随着住房拥有者感到自己越来越穷，消费者支出必将受到抑制，特别是在股市持续下滑的情况下。即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心理蔓延，特别是房价
30、的重估。尽管在美国不计后果向高风险借款人放贷的规模比世界其他地方更大，房价的膨胀一直比美国更为严重，英国、西班牙等国更容易受到房价泡沫破灭的打击。另外，经济学家还指出，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。（二）次贷危机对中国经济的影响 第一，次贷危机主要影响我国出口。次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增
31、长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。其次，我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。我国已经截止到目前我国CPI已连续两个月低于4% ，分别为10月4.0% ，11月2.4% ，而PPI为10月3.2% ，11月2% ，经济形势非常严峻，第三季度的GDP增长率只有9% ，11月份的工业企业的利润率只有4.9%，实体经济尤其是工业面临巨大压力。而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势，现在
32、我们国家头等的经济大事就是保增长，促就业。 张静，金融危机对我国的影响以及对策2009年9月29日 最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。目前中国的外汇储备已经从超过1.9万亿美元减少到1.89万亿美元,美元贬值10%20%的存量损失是非常巨大的。在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧我国资本市场的风险。但是，最让人没想到的是曾经一度涨到147美元的石油，甚至有人预测明年将涨到200甚至30
33、0美元的超高价，一路狂跌，先是点破70美元的大关，后又不断挑战人们的预期，破60，再破50，直到目前的40多美元一桶，而欧佩克也不断减产，现在已经减少原产量了百分之十二，而非欧佩克的产油大国俄罗斯也大幅度减产，短期内石油还没有上涨的迹象。 而且一度疯长的矿产价格也因为中国的制造业需求不足也出现了大幅下滑。 同上 次贷危机对中国房地产行业的影响1.次贷危机下中国房地产行业的现状2008年4月，美国的第二大次级抵押贷款公司新世纪金融宣布破产，拉开了次贷危机的大幕。在直接导致世界各国股市暴跌之后，次贷危机对全球金融市场的影响几度升级，直至拖累美国实体经济陷入衰退。近几年来，我国经济发展迅速，流动性过
34、剩特征明显，购房者热情高涨，推动房价不断上涨。然而自从2007年11月份以来，出现很多新的情况，应当引起我们足够的重视。(1)房地产销量出现大幅下降国家统计局公布数据显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。 中国网 全国房地产市场月度形势报告2009-01-23 (2)部分城市房价开始下跌根据中经网产业数据库提供的数据，2008年5月，沈阳、哈尔滨、南京、深圳等地房价均比2008年4月有所下降。这几个城市5月份的房价分别为4月份房价
35、的99.8%、99.8%、99.8%、99.5%。(3)房地产融资受限从开发资金来源角度看，1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。（二）次贷危机对中国房地产行业的影响 1.影响购房者预期 购房者对房地产市场的预期极其敏感，“买涨不买跌”是普遍的心态。2001年以来，美国楼市的不断上涨在很大程度上助
36、长了中国购房者的信心，对房价的快速上扬起到了一定作用。然而，次贷危机影响，使国内购房者认识到没有只涨不跌的房地产市场，进而由热烈入市买房转为持币观望，具体表现为成交量的急剧下滑和房价的滞涨。 2.影响政府房地产政策及银行经营理念次贷危机对政府房地产政策产生了深刻影响。首先，不少商业银行放松个人住房按揭市场准入，贷后又放松风险管理。其次，银行个人住房按揭贷款快速增长成为房价疯涨的助推器。大量投机者利用银行杠杆和低利率政策，在国内房地产市场疯狂炒作，造成房价快速飙升。这种种迹象表明，国内个人住房按揭贷款的风险正在逐渐积累。为此管理层从2007年下半年以来推出了一系列有关抑制房地产过度投机的政策，如
37、24号文件、359号文件、64号文件、39号令、452号文件。这些文件的政策含义包括：一是全面的确立中国的住房保障体系；二是对中国的房地产的投资与消费做出严格的区分；三是提高个人住房按揭贷款的市场准入；四是完全禁止各商业银行加按揭及转按揭。2007年冬季召开的中央经济工作会议又对货币政策进行重大调整，决定实施从紧的货币政策，适时提高利率，严控信贷规模。政府政策的变化直接影响到银行的经营理念，对个人住房按揭贷款的盲目乐观和松弛管理成为过去。从2008年起，个贷申请人不仅要提供收入证明、信用记录、公司工资证明、学历等，还必须向银行提交自己的3个月以上工资卡上资金对账单，从而防止贷款人提供虚假的收入
38、证明。这些规定的实施，将有三成以上的购房者受到影响，有一半以上的购买者贷款申请将被拒绝。 三 次贷危机对中国的启示（一）对政府进行金融管理的启示1.积极推进资产证券化进程虽然从表面上看美国次贷危机是因为资产证券化、银行风险控制不力导致的，但实际上正是资产证券化实现了风险共担才没有导致发放次级债的房地产金融机构的全面破产。事实上，我国资产证券化试点之路颇为漫长。2005年，央行和银监会联合发布信贷资产证券化试点管理办法，随后建设银行和国家开发银行获准进行信贷资产证券化首批试点。在央行和银监会主导下，基本确立了以信贷资产为融资基础、由信托公司组建信托型SPV、在银行间债券市场发行资产支持证券并进行
39、流通的证券化框架。 2007年，浦发、工行、兴业、浙商银行及上汽通用汽车金融公司等机构成为第二批试点。但第二批试点额度用完之时，恰逢金融危机席卷全球，对证券化产品的谈虎色变令这一新兴事物的成长戛然而止。 在经历了2009年的信贷狂飙之后，监管部门对资本充足率的硬约束以及随后的信贷收紧令，使得业界对资产证券化扩容或重启的呼声四起。 近期，中国银监会发布了关于中国银行业实施新监管标准的指导意见（下称指导意见）。根据指导意见关于资本充足率和拨贷率的最新要求推算，未来六年中国13家上市银行核心资本缺口合计将达到7885亿元，总资本缺口合计将达到13919亿元，为其2010年合计净利润的2倍；新增计提拨
40、备合计将达到10769亿元，为其2010年拨备余额的1.4倍。 要雪梅，财经杂志，2011年08月25日 外部融资渠道受限，商业银行补充资本金捉襟见肘。进入2011年以来，我国银行业补充资本金的来源将越来越困难。首先，股票市场难以承受商业银行大规模融资。2010年我国商业银行融资占整个市场融资规模超过40%，当年我国股市摘得全球IPO融资桂冠，但其跌幅全球排名倒数第三，这种局面也不利于资本市场的健康发展，也不利于满足银行业实现可持续发展的长期融资需求。其次，次级债作为商业银行资本补充渠道受到较多的限制，监管部门做出了严格约束，而混合资本债属于创新资本工具，监管部门审批较谨慎，目前仅兴业、民生、
41、浦发、深发展等少数银行发行过混合资本债，且发行规模均偏小。虽然我国经济仍呈高速发展态势，房地产市场方兴未艾，个人住房贷款属于各商业银行争夺的蛋糕，但目前部分地区出现了住房交易量严重萎缩、价格滞涨、有价无市的行情，开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高。我们有必要居安思危,开拓思路,尽快启动证券化项目，利用证券化产品转嫁风险。政府应该出台相关的政策鼓励金融企业开发新的金融产品，促进我国资产证券化的进程。2.加强对金融创新的监管市场不是万能的，监管起着重要作用。美国次贷危机的传导机制是，银行负责产生次级贷款，投资银行负责打包、深加工和销售，评级公司负责债权的“质量监督”，对冲基金、保险基金等机构
42、投资者为消费者。在这个链条中，由于缺乏必要的金融监督，所以使得风险不断积累和放大，最终产生了对全球市场的影响。因为银行等贷款机构，始终不必承担信贷风险，从而失去了对风险了解和关心的动力，而评级公司只是根据次贷发行时的资料进行评级分析，事后不进行风险跟踪，以致从次贷产生到最后销售都缺乏必要的风险监管。在美国这个成熟经济体中都存在金融监管缺位的现象，那么在我们这个成长的经济体中，更应该注重对金融机构风险的监管，把防范风险的工作落到实处。3.提高利率和汇率政策的主动性、灵活性一方面，避免利率提高过快刺破房产泡沫；另一方面，一旦国内经济出现衰退和通货紧缩迹象，要及时调整货币政策，扩大信用支持，阻止市场
43、信心下滑。4.系统地评估当前汇率制度的政策效果鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波。及早研究和周密安排各行业的应对措施，加快衍生产品市场发展，为各行业创造应对利率、汇率风险的避险工具 。（二）对中国房地产业管理的启示 1.完善内控措施，健全风险管理制度要对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等做出明确规定，完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。建立各类房地产贷款分类统计及风险敞
44、口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。2.政府应采取有效措施，防止房地产价格的过快增长房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。从美国次贷危机的原因来看,房地产泡沫催生了这场危机。为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响，应采取有效而又审慎的措施，加大经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场的健康发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。在我国，已远远超过这一区间。对于绝大多数普通居民家庭而言，购买一套100平方米的楼房住宅，至少需要积累十多年。让百姓安居乐业是政府的职责,但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房
45、，让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。政府应前瞻性地判断房地产市场的走势，提前采取措施来避免房价下跌的不利影响房地产行业是影响到国计民生的行业，同时又是对其他行业拉动性极强的行业。一旦房地产行业陷入衰退，一方面可能引发信用危机、银行清偿力危机甚至社会动荡，另一方面可能通过连锁反应导致经济增长率下降甚至陷入衰退。因此，政府应该对房地产行业指标保持密切关注，前瞻性地判断房地产市场走势，提前采取货币政策等宏观调控手段甚至行政调控手段来避免或缓解房价大幅下跌的不利影响。3.加强宏观调控，及时调整住房结构除了引导房地产开发企业多建适合不同层次需要的房子外，最好还能建起一个诸如“房
46、地产公共信息系统”这样的信息平台，根据城市化进程，提前510年公布所有的供地、建房的项目计划，以便大家能对未来的房地产、未来的房价有正确的预期。逐渐缓解房地产市场的供求状况，调整百姓的住房结构。（三）次贷危机对中国银行的启示1.密切关注信用风险美国次贷危机的根源是：在房地产价格上扬时，贷款机构忽视了房价逆转造成的违约风险，放松了抵押贷款的条件，使得大量无偿还能力的客户获得了贷款，从而为次贷危机埋下了种子。在我国，居民住房按揭贷款一直被视为优质资产，在当前国内房价高企上行中，我国银行业忽视贷款申请条件，注重贷款抵押物房产价值，而不注重第一还款人的按揭还款能力，即个人按揭贷款人每月还款额不得超过个
47、人家庭月可支配收入的50，对其申请资料也未做仔细查实，从而出现了用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的现象。在房价上涨时，能掩盖潜在的风险，然而一旦房价出现逆转，潜在的风险就会暴露出来。所以美国次贷危机对我国金融市场启示之一就是，对于中国的银行，特别是把大量资产放在信贷资产上的银行，不能轻易降低信用资产的标准。 次贷危机与房地产泡沫，中国经济出版社，作者：李延喜 中国商业银行应充分重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对商业银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高，违约率较低，一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴赛尔资本协议，商业银行为房地产抵押贷款计提的风险准备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升
