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1、本科学生毕业论文（设计） 题 目：我国商业银行个人住房贷款风险及其防范分析与研究姓 名 XXX 学 号 094218075 院 系 经济学院国际贸易与金融系 专 业_国际经济与贸易 _指导教师 XXX 职称 助教 二一三年 十月 二十三日一、毕业论文（设计）的目的（一)培养学生综合运用所学知识进行科学研究和独立分析问题、解决问题的能力，培养学生严谨的科学态度，实事求是和认真负责的工作作风。（二）通过撰写毕业论文（设计），进一步深化所学知识，运用正确的研究方法，收集相关资料，进行调查研究，提高写作能力。（三）进一步加深对基础理论的理解，扩大专业知识面，完成教学计划规定的基本理论、基本方法和基本技
2、能的综合训练，力求在收集资料、查阅文献、调查研究、方案设计、外文应用、计算机处理、撰文论证、文字表达等方面加强训练，实现所学知识向能力的转化。（四）鼓励学生勇于探索和大胆创新。二、毕业论文（设计）的要求（一）毕业论文（设计）选题应符合本专业培养目标的要求，具有理论意义和实际价值。（二）毕业论文（设计）有一定的深度和广度，份量适中。（三）毕业论文（设计）的正文内容文题相符，结构合理，层次分明，合乎逻辑;概念准确，语言流畅;论点鲜明,论据充分,自圆其说。（四）毕业论文（设计）应当反映出学生查阅文献、获取信息的能力，综合运用所学知识分析问题与解决问题的能力，研究方案的设计能力，研究方法和手段的运用能
3、力，外语和计算机的应用能力及团结协作能力。（五）毕业论文（设计）书写格式规范，符合云南师范大学文理学院全日制本科生毕业论文（设计）管理实施细则的要求。指导教师（签字）： 主管院、系领导（签字）： 年月日云南师范大学文理学院本科生毕业设计（论文）原创性声明本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文），是本人在指导教师的指导下独立研究、撰写的成果。设计（论文）中引用他人的文献、数据、图件、资料，均已在设计（论文）中加以说明，除此之外，本设计（论文）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示了谢意。本声明的法律结果由本人承担。毕业设计（
4、论文）作者签名： 我国商业银行个人住房贷款风险及其防范摘要伴随着我国住房市场的迅速发展，商业银行个人贷款业务快速增长。由于个人住房贷款业务所引发的各种形式的风险不断暴露，个人住房贷款信用风险的影响因素及形成机制都发生了巨大的变化。在大力发展个人住房的同时，个人住房贷款快速增长，不良贷款率也随之上升，风险也逐渐暴露，给商业银行个人住房贷款业务带来了极高的风险。本文通过查阅文献，从我国当前的金融环境下，对商业银行个人住房贷款风险的几种成因入手分析，对如何防范个人住房贷款风险提出了建立完善个人信用制度，引入保险和政府担保体系，加强法律建设、建立良好的外部运作环境，规避个人住房利率风险和完善房地产金融
5、业发展的策略，为我国商业银行个人住房贷款业务的健康发展提供建议。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险；防范OUR COUNTRY COMMERCIAL BANK PERSONAL HOUSING LOAN RISK AND ITS PREVENTIONABSTRACTWith the rapid development of Chinas housing market, the commercial bank personal loan business rapid growth. Because of individual housing loan business which caused
6、 by the various forms of risk to be exposed continually, the personal housing loan credit risk influence factors and the formation mechanism are great changes have taken place. In developing personal housing at the same time, the rapid growth of individual housing loan, bad loans also subsequently r
7、ise, risk also gradually exposed, to commercial bank personal housing loan business to bring a high risk. This article through the consult literature, from the present situation of our countrys financial environment, the commercial bank personal housing loan risk analysis of several kinds of causes,
8、 how to prevent individual housing loan risk puts forward establishing perfect personal credit system, the introduction of insurance and government guarantee system, strengthen legal construction, establish a good external operating environment, avoid personal housing interest rate risk and improve
9、the development of real estate finance industry strategy, for our country commercial bank personal housing loan business to provide reference for the healthy development of the. Keywords: commercial Banks; Personal housing loan; Risk; prevent 目 录引言7一、个人住房贷款风险的概述8（一）、个人住房贷款的发展现状81、个人住房贷款的含义82、我国个人住房贷
10、款的研究现状93、国外个人住房贷款的发展现状9（二）、个人住房贷款风险理论101、金融脆弱性理论102、信息非对称103、个人住房贷款违约风险理论11二、个人住房贷款风险分析11（一）个人住房贷款主要存在的风险111、假按揭贷款风险112、借款人的风险123、流动性风险124、利率风险135、市场风险136、开发商引发的风险14（二）个人住房贷款风险的成因分析141、个人住房贷款的逆向选择与道德风险14（三）房地产市场的缺陷161、美国次贷危机引起个人住房贷款的风险162、房地产泡沫引起个人住房贷款的风险173、房地产产业不规范17三、我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施18（一）建立完善的
11、个人信用制度181、建立个人信用制度182、构建个人信用评分模型183、改善个人信用风险识别与评估环境。194、信用制度的国际借鉴19（二）改善外部环境201、引入保险和政府担保体系202、加强法律建设，建立良好的外部运作环境203、规避个人住房利率风险214、加强贷后检查与管理21（三）完善房地产金融业发展211、加强房地产市场监控机制预测213、规范房地产产业的发展22结束语23致谢语24 引言随着我国社会和经济的发展，城市化水平的快速提高，人们对居住条件有了越来越高的要求，个人住房已逐业务的情况下，顺应这种社会需求，逐步开展了个人住房贷款业务。由于个人住房贷款业务所引发的各种形式的风险不
12、断暴露，个人住房贷款信用风险的影响因素及形成机制都发生了巨大的变化。然而在大力发展个人住房的同时，个人住房贷款快速增长，不良贷款率也随之上升，风险也逐渐暴露，给商业银行个人住房贷款业务带来了极高的风险。在我国当前的金融环境下，国家加强宏观调控，严格要求房地厂商的投资和开发行为，积极研究应对个人住房贷款风险的有效措施，从而达到控制和防范个人住房贷款风险。使我国人民居住环境改善和房地产业能够健康发展，促进房地产金融市场平稳发展。研究商业银行个人住房贷款风险及其防范在我国当前的金融市场环境下有着极大的应用价值。由于个人住房贷款风险及其防范是个系统工程，其中部分不可预知和可控性已经超越商业银行自身的管
13、理范畴。可以从以往的经验中总结一些规律价值来对风险进行防范。例如：如何防范控制个人住房贷款的各种风险，如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平等。通过采取一定的防范措施，结合我国商业银行个人住房贷款的实际情况来降低和分散风险，为促进银行住房贷款业务的健康发展营造良好的环境。 一、个人住房贷款风险的概述（一）、个人住房贷款的发展现状1、个人住房贷款的含义中国人民银行个人住房贷款管理办法对个人住房贷款做出如下定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或
14、由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款人，即发放个人住房贷款的金融机构，一般为商业银行通称贷款银行。2、我国个人住房贷款的研究现状我国关于住房贷款风险的研究始于上世纪90年代后期。经过多年的快速增长，我国个人住房贷款市场以及个人住房贷款业务的风险正逐渐累积。随着国家宏观经济调控及房地产市场调整的来临，商业银行个人住房贷款可能出现违约高风险期。商业银行自行制定一套标准，相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务基础资料登记也很不规范。反映借款个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，信息失真严重。国内对个人住房贷款的研究时间有限，而且联系国内实际情况，许多理论都不能够完善实践
15、。个人信用制度不完善，信息不对称等风险，使国内研究深度有限，多以定性研究。目前我国借鉴国外的一些经验教训，联系实际情况和结合美国次贷危机给我国的启示, 提出了若干可行性措施, 以完善我国商业银行对于个人住房贷款风险的管理控制, 协调金融监管和金融创新, 推动我国个人住房贷款业务的良性发展。3、国外个人住房贷款的发展现状个人住房抵押贷款最初起源于19世纪的英国,到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办时间长,目前个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟,并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。各国都先后建立了相对成熟完善的房地产金融系统，在对个人住房
16、信贷的风险管理上积累了一定的经验，尽管各国由于经济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。国外对个人住房贷款的研究比较深入，也积累了经验供后人参考。国外对建立的个人信用制度，双担保体系制度等等均比较完善，在政府的政策和商业银行的管理制度的指导管理下，个人住房贷款风险防范不断发展和完善。（二）、个人住房贷款风险理论1、金融脆弱性理论 金融脆弱性理论最早是关于货币脆弱性的论述，Marx认为，货币在它产生的时候就已经具有了特定的脆弱性。 Keynes通过对货币职能和特征的分析也说明了货币的脆弱性，他认为货币可以作
17、为现时交易之用，也可以作为贮藏财富之用。Fisher指出银行体系脆弱性很大程度上源于经济基础的恶化，这是从经济周期角度来解释银行体系脆弱性的问题。2、信息非对称 信息非对称是指在经济行为决策中经济主体因掌握的信息不同而导致的信息不对称性和不均衡性。相对于贷款银行来说这种不对称性主要表现为借款人对自身还款能力还款意愿和抵押住宅状况等占有更多信息。一般情况下在个人住房贷款审批阶段贷款银行需要掌握的信息包括借款人收入状况及其稳定性，流动资产状况，负债状况，历史信用状况，抵押住宅产权，抵押住宅质量以及不同特征借款人的平均还款概率。 这信息不对称普遍存在于我国商业银行中，使得银行交易效率降低，金融风险增
18、大。 由于国内过去长时期实行计划经济体制,银行业的贷款对象通常都是国有企业,银行成为各级政府参与国有企业经营的工具。由于企业有政府做担保,所以他们管理松懈,效率低下,造成银行大量的坏帐、死账。改革开放后,政企分开。大量私营企业诞生,由于私营企业规模较小,故它的发展极其依赖银行贷款,此时银行贷放的商业贷款是银行自行发放的,没有政府的政策因素,贷款质量的高低、还款能力的大小、违约率的大小完全取决于借款企业的管理理念、经营方式、道德因素等。由于企业熟知自身的经营状况,所以企业和银行之间实际上是一种信息不对称的关系,企业永远比银行更了解自己的情况。银行为了控制贷款的质量,往往会实行“信贷配给”政策。3
19、、个人住房贷款违约风险理论个人住房贷款违约风险期权理论出于20世纪70年代末期,已有学者用基于期权的违约模型穴option-basedmodelofdefault概念来说明借款者违约决策。Foster和VanOrder穴1984最早应用期权理论对个人住房贷款违约风险进行了探讨。他们认为违约行为是一种看跌期权,违约是借款人可以行使的一种权利。期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说,期权理论认为每个借款人都是一个理性的决策者,其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此,在特定经济条件下借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本权衡过程,当违约
20、在经济上有利于借款人时,违约行为就可能发生。 二、个人住房贷款风险分析（一）个人住房贷款主要存在的风险1、假按揭贷款风险 这里说的“假按揭”，是指房地产开发商（企业）采取虚假手段，利用虚构的房屋买卖关系取得银行的按揭贷款，达到套取银行资金目的，本质上是骗贷的一种行为。虚构房屋买卖关系，套取银行信贷资金。这是“假按揭”贷款最常见的表现形式。房地产开发商（企业）在住房开发过程中，想办法让没有购房目的的自然人与其签定房地产买卖合同，并为之开具虚假首付款收据及收入证明文件，指使其到银行办理按揭贷款。这些自然人一般都与房地产开发商（企业）有着特定的关系，或亲朋好友，或辖属员工。由于贷款申请资料形式上的完
21、整，申请人数较多，且有房屋抵押，银行在审查贷款申请资料时很难发现其中的做伪。贷款申请一旦批准，其套取银行信贷资金的目的就达到了。2、借款人的风险 借款人由于某种主、客观原因而不能按期足额偿还银行贷款的情况。个人住房贷款中出现的个人信用风险至今仍然缺少一个稳妥的解决办法。目前，我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，一方面，借款人由于家庭、 工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。当前，要特别防
22、止借款人骗取银行个人住房贷款。需要指出的是，由于个人住房贷款属于中长期信贷，其大多数贷款人的还款期限长达1020年左右，个别的甚至长达 30年。个人资信状况面临着极大的不确定性，个人信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。当前，各商业银行个人住房贷款的申请人，主要是收入水平波动较大的、收入的市场化程度较高职业，如外企员工、国内股份制员工、民营企业员工以及自由职业者， 伴随着国民经济发展的同期性和波动性，这种中长期内的风险尤其值得关注。同时，人个住房贷款利率执行的是浮动利率，而且利率水平处于多年来最低点。不可否认，贷款者在利率上升周期中，由于利率上调加大了利
23、息支出，这时，出现贷款违约的可能性加大。3、流动性风险对于商业银行而言，个人住房贷款等中长期贷款的快速增长和比重迅速提高可能会带来流动性风险，具体表现为银行资产中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18%-20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为非常突出的问题。在我国中长期贷款比例已从1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，实
24、际上已经开始面临流动性问题。4、利率风险 目前，在银行的个人住房贷款品种全部采用了浮动利率，即利率随行就市，根据人行发布的利率采用一年一定。2003年以来人民银行采取了一系列的利率调控措施，2004年10月，央行宣布了9年来的首次“加息”，05年3月7日，央行又取消了个人住房贷款优惠贷款利率，并将个人住房贷款利率的制定权下放给各商业银行。当前银行执行的5年期以上的个人住房贷款利率比之前高出0.2个百分点。在这些政策推动下，个人住房贷款利率将有持续攀升的趋势，在这种背景下，借款人的利息成本也在不断的攀升，如果借款人收入没有同步提升的情况下，借款人由于财务分担的加重可能会导致违约的发生。同样，受通
25、货膨胀的影响，如果固定利率和实际利率之间的差距扩大，银行也会遭遇利率风险。5、市场风险近年来，房价一直高攀不断，随着国家对房价的调控，市场的房价在不断高攀的同时，也面临着随时调整和下跌的风险。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产大幅下跌的一个直接后果就是给金融机构造成信贷资金回收困难，成为房地产大幅下跌的最大的受害者之一。一旦房地产价格急剧下降，大量的开发商立刻面临着资金回收的困境，不少企业会造成破产，银行就成为最大的埋单者，更为严重的会导致金融危机。另一方面购房者的资金来源，可分为自有资金和大量举债购房，对于前者，如果资金出现问题，产生的纠纷存在于购房者和开发商之间，但
26、更多的依靠银行个人住房贷款的举债炒房来说，这类购房者如果资金出现问题，或者房价大幅下跌，大量放贷的商业银行将大受牵连，银行个人住房贷款风险将会加大，过了这个期限，不良贷款率上升的可能性就加大，银行贷款风险将会进入安全期的末期。6、开发商引发的风险 在个人住房贷款业务中，虽然开发商不是业务中的借款人，但是开发商能否按期交付楼宇或交付的楼宇是否与房屋买卖合同一致，是否存在质量问题，开发商能否如期取得房产证等，都会直接影响借款人的利益是否能够得到保障，进而影响到借款人如期向银行归还贷款大的主动性和积极性。开发商风险表现为: ( 1)虚假按揭。开发商和关系人合伙制造虚假按揭, 骗取银行贷款, 然后开发
27、商将贷款挪作他用, 或者携款潜逃，从而危及借款人的利益，借款人因没有按期得到房屋而不愿意归还用于购房的贷款，致使银行信贷资产受损。( 2) 经营风险。开发商由于经营管理不善, 致使按揭楼宇不能按期完工入住, 甚至烂尾。( 3) 信用风险。开发商故意不履行义务致使银行蒙受损失, 包括开发商挪用按揭贷款、不履行回购协议、拒绝承担阶段性保证责任等。 众所属知房地产开发项目具有高风险、高收益的商业特性，它从项目规划、立项、开发建磴到市场躺售等环节均不能出错。否则很可能将风险转嫁给银行。鄹琏拄通过假按揭、假个贷套取银行资金。如果银行把关不严忽略了贷款的真实性问题，就可能被钻空子井由此产生出一系列问题 ，
28、最终银行的信贷资产将遭受到重大损失。（二）个人住房贷款风险的成因分析1、个人住房贷款的逆向选择与道德风险逆向选择源于银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。个人知悉自己的资信状况，而银行在发放贷款时只能根据所估计的社会平均信用状况来确定贷款条件。为防止风险，银行只能通过提高贷款利率来补偿信用风险可能造成的损失，这无疑会增加借款人的成本负担。因此，信用状况好的借款人可能由于难以接受比较苛刻的贷款条件而退出市场，最后愿意接受贷款条件的往往是信用状况较差的借款人以及风险偏好者。对于个人住房贷款而言，当银行贷款条件越来越苛刻时，接受贷款者主要是两类人，一类是真实购房者中的信用状况较差者，他
29、们对于未来能否及时还款给银行考虑不多，考虑的往往是如何赖帐、扯皮；另一类是投资、投机者。他们利用个人住房贷款进行炒房投机或在证券市场上投资、投机，一旦投资、投机失败，银行的资金回收就面临风险。结果，银行为防范风险而制订的严格措施或者比较高的利率，最终反而带来了更大的风险。 道德风险是借贷双方由于追求自身利益最大化而忽视自己的道德义务，给另一方带来伤害和损失的可能。个人住房贷款中的道德风险根据风险形成的主体不同分为内部道德风险与外部道德风险。内部道德风险是指由于商业银行信贷管理内部从业人员所造成的道德风险。由于我国商业银行目前信贷制度还不够健全，信贷人员权力与责任的不对等和责任的不明晰现象。一些
30、信贷人员在信贷业务中起着关键作用，拥有较大的权力，却没有承担相应的责任。外部道德风险是指外部环境或人员道德缺失所造成的道德风险。包括借款人由财力原因无力继续还款而产生违约，以及借款人认为放弃还款反而能带来更大利益而导致违约。2、商业银行自身管理薄弱导致的风险（1）、决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少机构还没有完全树立发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策
31、者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。（2）、内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。3、政府宏观调控作用尚未充分发挥目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业原来作为一个支柱产业得到了政府的扶植，但目前宏观经济发生了较大变化，这种扶持力
32、度将减弱或消失，这将不可避免地对微观面产生巨大的影响。失业率将上升，贷款人收入下降，无力偿还贷款本息，将产生大量不良贷款。从市场的真正反映来看，尽管调控政策的力度和广度都在不断地加深，但是调控之后，市场房价并没有出现如期的下跌趋势，同时，广大购房者的购房热情并未减弱。可以说，一场围绕在政府和市场之间的博弈又增加了新的筹码。尽管政府高层对于控制房价和房地产泡沫的决心在一点点地加深，但是这些举措至今并未对普通购房者增加多少信心。而从实际看，在不断的宏观调控政策之后，广大购房者不但没有相信房价会跌的预言，持币以待。相反，根据北京市建委最近进行的一次调查结果显示，90%左右的购房者相信房价会上涨，在这
33、样的市场期待下，购房者的购房热情显得比任何时候都要强烈。 这种情况下，将会增加个人住房贷款，不良贷款率也就随之增加。如果这种扭曲的市场心态得不到拨正，宏观调控政策的效果恐怕又得大打折扣，也就意味着政府宏观调控作用尚未充分发挥。（三）房地产市场的缺陷1、美国次贷危机引起个人住房贷款的风险 2008年席卷全球的金融危机，至今已在慢慢被人遗忘 ，而危机起源的美国房产次级债却引起了人们的学术研究兴趣 。美国次贷危机自从2008年中期爆发以来，以人们始料未及的迅猛方式继续蔓延。美国次贷危机已演变为国际金融危机，并愈演愈,迅速从局部发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家和发展中国家，从金融领域扩散到实体
34、经济，美国、欧元区、日本等主要发达经济体陷入衰退，新兴经济体与发展中国家经济增速放缓，世界经济受到严重冲击。 美国次贷风波给全球金融市场敲响了风险的警钟。虽然当前我国并没有典型的次级住房个人贷款市场，但我国个人住房贷款同样有风险，并正逐步步人违约高风险期。因此，我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴，加强个人住房贷款管理，健全金融机构内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。 2、房地产泡沫引起个人住房贷款的风险泡沫经济往往会给金融部门传递错误信息，泡沫经济伊始，经济一片繁荣，资产价格不断上涨且购买旺盛，投资者纷纷增加投资，投机者也伺机逢低买入资产等待升值，金融信贷大幅增
35、加，随着资产价格节节上涨，银行手中的抵押越来越值钱，银行业务越做越大，利润也水涨船高。这种状况持续一段时间后，泡沫经济特征已十分明显，有识之士逐渐觉察并开始发出警告，而这时资产价格一般还会缓慢上涨。但此时，一有风吹草动，如中央银行提高利率，就会有投机者争先恐后抛售资产，资产价格急剧下降，泡沫经济就破灭了，其后果便是银行抵押资产(主要指房地产)严重缩水，大量贷款变成银行坏账，如果发生银行挤兑，金融机构连锁倒闭，股市崩溃，利率上升，金融危机就发生了。由于土地位置固定，资源稀缺，房地产本身就是银行良好的贷款抵押物，发生房地产泡沫时，房地产价格持续上涨，这时银行更是乐于向房地产业提供贷款，有的银行甚至
36、会许以优良条件吸引客户。房地产泡沫膨胀期，这些贷款都是银行的优质资产，为银行带来很大的利润，可一旦泡沫破灭，房地产价格急剧下降，当房地产价格低至贷款金额以下时，这些贷款就反过来成为银行的不良资产了，当不良资产的数量超过银行贷款总量的一定程度时，银行本身的财务状况就会恶化，容易发生挤兑现象，爆发银行危机。3、房地产产业不规范房地产业作为一国经济的支柱产业，具有高风险、高收益特性。因为该行业的可观利润诱惑，国有、民营资本争先恐后寻求成立房地产开发公司。由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良劳不齐
37、，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。据统计，1999年全国注册的房地产开发企业不足4000家，2003年猛增至37123家，其中规模小、资质低、资产负债率高的中小型企业占70%，大型房地产企业集团仅占0.5%左右。由于商品房大多是期房销售，一些资信度差的开发商不全面履行售房合同，发生承诺的房屋质量、面积与实际不符、不按期交房以及合同条款争议等问题，导致借款人与开发商产生纠纷，影响到贷款本息的正常偿还。更有甚者，有的开发商采取种种手段骗取信贷资金，有的与借款人串通提高合同房价以求多贷款，事后再将超过正常房价的资金返给借款人等等。三、我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施（一）建立完善的
38、个人信用制度1、建立个人信用制度在发达国家个人信用制度已普遍建立，信用成为个人最有价值的财产，任何一次信用的牺牲都可能导致其在许多问题上受到法律上的惩戒和经济上的制裁。我国通过建立个人信用制度，以经济法律的手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本大于收益，降低借款人违约风险势在必行。如各商业银行可采用联网方式，对故意违约和采用欺诈手段骗取贷款的借款人在网上公布，并取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越容易获得贷款而且贷款期限、利率水平也可获得更多优惠。2、构建个人信用评分模型其基本内涵包括以下几方面：个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信用风险预警
39、、个人信用风险管理及个人信用风险转嫁等制度见陈波：西方个人信用制度的启示与借鉴，投资研究1999年第5期。个人资信档案登记。金融机构在向消费者发放个人贷款之前，都需要向有关机构查询该贷款者的资信情况，而提供这类服务的机构往往是专业的个人资信档案登记机构。它由两部分组成，取得与借款有关的信用资料，并在获得资信资料后应对其进行调查和核实；个人资信评估。通过建立针对不同客户类别的信用评级模型、运作科学合理的评估方法，在建立个人资信档案系统的基础上，对每一个客户的授信内容进行科学、准确的信用风险评级，为各金融机构提供信用业务进行辅助决策，为银行等金融机构的信用风险管理打下了坚实的基础。从国外情况看，个
40、人信用管理最关键的问题是需要法律支持，在这方面发达国家都建立了完备的法律支持体系。3、改善个人信用风险识别与评估环境。尽快建立和完善个人信用体系。该体系的核心是个人信用制度即能证明、解释与查验自然人资信，能够监督、管理与保障个人信用活动规范发展的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范，其主要包括个人信用登记制度、个人信用评估制度、个人信贷风险预警制度、个人信用风险管理制度、个人信用风险转嫁等。这就需要设立专门的信用机构，信用授予人将信用消费者日常在金融机构和商业机构的信用支付情况连续地提供给信用机构。由信用机构将这些信息与来自司法、税务等机构的公众记录加以整合。记人消费者的历史档案。当授信人受
41、理消费信贷申请时。可从信用机构获得申请人的信用报告。并据此作出决策。在信用机构尚未建立的情况下，可先由个人房贷审批行扮演好信用机构的角色。将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案。特别是初步建立专业化、规范化的数据库，对已有借款人以及申请人违约的可能性作出预测，并建立信用缺失的预警机制，以便及时采取补救措施。4、信用制度的国际借鉴美国有专门的信用局, 对申请贷款的个人进行信用评分, 满分为2000分, 低于600分的银行不予贷款。一方面, 我国可以考虑建立专门的个人信用评级机构, 按照年龄、职业、财产、还款承受能力等要素进行打分, 得分高的借款时优先考虑, 低于一定分数者不予贷款; 另
42、一方面, 建立个人信用档案, 对借款人还款情况记录在案。再次申请贷款时, 贷款行要查看个人信用档案, 有不良记录的,要重点审查。美国个人信用制度给我们很多启示和感想。当前，中国正在积极建设信用社会、和谐社会。中央银行专门成立征信局，推动征信制度建设。但同美国相比，个人信用制度建设和运行体系仍有较大差距，它的运行和规范将会有一个较长过程。因此，在我国个人信用体系的建设过程中，商业银行还是要有自己的个人信用评估系统。（二）改善外部环境1、引入保险和政府担保体系 针对目前存在的问题，采取适当的措施完善住房贷款保险制度包括降低房屋保险费率和计算保险费的基数，扩大寿险保险范围引入人寿保险与抵押贷款相结合
43、方式，同时引入保证保险对借款人的信用进行担保。保证保险实际上是一种担保形式，应与建立担保制度统筹考虑。保险对于获得个贷的借款人, 银行可要求其失业和意外伤残保险, 并注明贷款行为保险受益人。一旦发生保险责任以内事故影响还款时, 银行可将保险赔偿金优先用于清偿剩余贷款。个人住房担保是指在市场经济条件下以担保为主要形式沟通协调住宅市场各主体之间关系调整各主体的不同功能使市场能和谐有序地运行的活动它是实现贷款银行风险补偿机制的一个重要环节。担保可由政府成立担保公司。担保费标准要合理,对于风险较高的个贷, 贷款行可要求担保公司提供担保, 一旦出现借款人到期不能偿还贷款本息, 由担保公司代为清偿。2、加
44、强法律建设，建立良好的外部运作环境房地产业是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，但其也存在着不稳定性，因此，国家要与时俱进，因地制宜，针对不同时期的国民经济水平采取不同的宏观调控政策；而各银行必须要时刻关注四家对房地产市场的宏观调控和监管力度，加强市场凋研，及时掌握形势的变化，以此来调节个人住房贷款业务发展战略和对策。在客户支付能力产生困难时，对于一些受客观因素影响还款的，法院判决总是对贷款人有利，即便银行取得抵押物的处置权，因为缺乏良好的法律环境，收回的物资很难足值变现。因此，银行要呼吁国际加强对法律的完善，并与律师的合作，深入研究和探讨法律法规。确保业务操作的可行性及在法律上的有效性，切实防
45、范风险。3、规避个人住房利率风险提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品，满足借款人规避利率风险的需要，为此商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种，可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换利率期权互换期权等利率衍生产品。4、加强贷后检查与管理一是要加强对贷款归还 情况的跟踪管理。二是要加强对贷款资金使用的监督管理。三是要加强不良贷款的管理，及时准确认定不良贷款，采取“一户一策”、“一户多策”等措施，努力盘活不良资产，对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度。
46、四是对涉及“假个贷”的经销商根据具体情况采取不同的措施：对经营状况良好、比较配合工作、暂无拖欠、还款正常的经销商要积极与之协商将个人贷款转为流动资金贷款；对于符合偿债条件的经销商，让经销商拿出足值的其他资产进行偿债处理。 （三）完善房地产金融业发展1、加强房地产市场监控机制预测无论是房地产业界还是社会普通民众,现在越来越关注房地产的宏观调控,热切企盼“政府这只看得见的手”能够有效积极调控,产生并发挥应有的促进市场资源优化配置和房价、供求有效调控的效能。在此,不对现有的宏观调控作简单的评价,而是着眼于宏观调控必须依靠的房地产市场监测。结合这方面的工作实际,就健全市场监测体系,加强房地产监控,有效
47、服务于政府的行政管理职能作若干理论和实践的阐述。开展房地产监测正是当前开展房地产监测的重要时机,也是验证政府调控能力的一个重要契机,国际国内的经济大环境要求我们必须把这项工作做深做好。而保经济增长,必须摸清房地产等要素市场的情况,这就需要大力开展房地产监测工作。2、构建房地产业多元融资体系 在房地产金融市场上，房地产开发和个人住 房贷款的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在债券融资和股权融资一级市场之外，存在着发 达的证券化二级市场。央行副行长刘廷焕在首届“房地产与金融支持高层论坛”上指出在我国房地产金融二级市场尚未建立之前，应借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，为中低收入阶层提供按揭担保。因此，为了解决房地产业资金高度依赖我国商业银行的金融风险，构建房地产业多元融资体系是
