天津新开路项目可行性研究报告.doc

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1、新开路可研报告一、项目概况31、宗地位置32、项目区域在城市规划中的定位53、宗地现状54、项目周边情况6（1）交通状况6（2）项目周边配套环境85、大市政配套96、项目规控的要点10二、市场分析预测111、市场供给与可比项目111.1 市场供给分析111.2 可比项目分析161.3 本案与周边项目价格比较191.4 项目SWOT分析212、市场需求与目标客户232.1市场需求232.2目标客户群263、产品定位与建议26（1）可比项目户型配比分析26（2）产品建议32三、项目开发进度计划及销售计划341、时间安排342、销售收入计划35四、投资估算及财务评价361、投资成本预测362、税务分

2、析383、资金平衡分析384、经济效益分析41一、项目概况1、宗地位置项目地块属于河东区，北依华昌路，东南临新开路，西南靠津山铁路。位于天津站东南1.3公里，距离海河0.5公里。如图所示：1、区域位置示意图2、位置详图 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。2、项目区域在城市规划中的定位该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地5.6万平米，商业用地1.2万平米。3、宗地现状 四至范围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。 该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。 该宗地的西南边缘为城际铁路

3、绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。4、项目周边情况（1）交通状况 华昌道，新开路。 公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。 项目周边规划有地铁二号线经过，二号线计划在2007年通车。一号线已开通，如下图所示：天津地铁规划线路 项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。（2）项目周边配套环境 位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构， 拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及

4、药店， 沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施比较完善。另外距南站CBD商务区，和平路商圈约3公里，区域内商务、商业氛围比较浓厚。5、大市政配套周边居住区大市政配套状况： 道路状况：项目紧邻内环新开路， 供水状况：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络； 燃气：燃起管线已铺至地块周边； 供暖：集中供暖。 供电：市政电网。6、项目规控的要点 可用地面积：680000平方米 总建筑面积:：198100平方米； 居住建筑面积：166900平方米； 商业建筑面积：31200平方米； 住宅容积率：2.98 商业容

5、积率：2.6；二、市场分析预测1、市场供给与可比项目1.1 市场供给分析（1）天津总供给2005年天津房地产投资额为327.54亿元，比2004年同期增长24.1；住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1；经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1。房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1；新开工面积为1579.87万平米，比上年同期增长29.9；竣工面积为1479.22万平方米，比上年同期增长33.5。2006年16月天津房地产施工面积为2338.27万平方米，同比增长17.3；新开工面积为569.3万平方米，同比增长15.7；竣工面积

6、为392.74万平方米，同比增长15.9。2006年17月天津房地产开发投资额为20.816亿元，同比增长21.4；住宅开发投资额为142.35亿元，同比增长30.6；经济适用房开发投资额为15.11亿元，同比下降13.1。（2）河东区供给量2006年1-10月份天津共批准预售许可证357个，批准套数为80702套，批准预售面积877万平方米，其中市内6区占批准总量的20%，即175.4万平方米。2006年1-9月天津商品房预售批准情况区县批准预售许可证批准销售面积批准销售套数每套平均面积个数平方米套平方米/套和平区4119926791151.6河西区235101193170160.9南开区4

7、49352667497124.8红桥区112459932175113.1河北区167042736271112.3河东区22504357565989.1从上表可以看出2006年1-9月份河东区住宅市场供给量是504357平米，占市内六区总供给量的16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以150平米以上的大户型供给为主，而河东区则以平均100平米以下的中小户型供给为特色。（3）新开路板块供给量新开路板块位于河东区，东至王串场一号路，西至京山铁路、海河，南至十一经路、卫国道，北至狮子林大街、金钟河大街，本板块是河东区的繁华地段，商业气氛较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力较大。此板块的位置如图

8、蓝色区域所示：新开路板块示意图综合评价： 新开路板块自2005 年以来共开发了12个住宅类项目，住宅类总供给量为106.76万平米，其中普通住宅供给量为74.25万平米，占总供给量的69.5%；公寓供给量为32.51万平米，占总供给的30.5%。本板块无经济适用房供给。 北斗星城自2006年8月8日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二期即将开盘，其余楼盘的销售周期均不超过2年。 通过对新开路的踏勘，发现新开路附近有两块土地尚处于拆迁中，一块在华北医院附近，另一块在巨福园北。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。（4）天津市成交状况分析：从图中我们可以看出自2006年3月天

9、津住宅成交量盘升到70万平米/月以后，成交量一直在70万平米/月附近徘徊。住宅成交总体趋于平稳。（5）新开路板块成交状况及价格走势分析： 成交状况：2006年1-10月份新开路板块实现销售套数1118套，成交面积达到13.71万平方米，月均成交面积为1.371万平米，成交均价6793元/平方米。 新开路均价走势分析：从成交价格来看，在2006年，成交均价从年初的6000元/平米，经过5个月的时间迅速攀升到7400元/平米后，一直维持在6900元/平米以上。随着该区域政策的利导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。1.2 可比项目分析（1）按区位汇总的可比性项目：表1

10、附近楼盘基本信息对比表楼盘 项目装修状况价格（元/平米）开盘时间非常公馆精装73002005.8.20海河新天地毛坯72002006.5.20美震时区毛坯62002004.9.23万春美钻时代毛坯62002005.11.12北斗星城毛坯63002006.8.8个案初步评价： 非常公馆推出50-70平米的公寓，此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服务，深度市场细分，深度挖掘小户型的中高档需求人群。 海河新天地位于河东区河东内环新开路与华捷道交口，椐了解一期已基本售完，二期即将开盘。本项目销售状况良好。 北斗星城位于河北区新开路与金钟河大街交口，其和海河新天地针对的都是中高档人群，但北斗星城由

11、于区位原因在平均价格上比远洋天地低900元。 美震时区位于李公楼立交桥华昌大街与新兆路交口，与位于河东区华龙道与新开路交口的万春美钻时代在平均价格上基本一致。综合上述资料可以看出，周边可比楼盘均以中高档人群为目标客户，且销售状况均好，验证了中高档人群对于此区域内高档项目有很大需求。（2）典型项目研究：海河新天地远洋天地海河新天地是由中远房地产开发公司在天津投资开发的集住宅、商业、写字楼为一体的项目，项目位于河东区河东内环新开路与华捷道交口。其中，海河新天地的高档住宅部分远洋天地，占地面积约11万平米，建筑面积约23万平米，共有建筑22幢，分割为东西南北以及中心区5个部分。此项目一期已经销售完毕

12、,二期即将开盘。远洋天地已成为此板块最具吸引力的楼盘。远洋天地在一期销售过程中受整体房产价格走势及河东区的发展规划及市政配套建设等因素影响下，成交均价一路攀升。如图：1.3 本案与周边项目价格比较 住宅价格：表2 价格修正表合计区位区域认知景观区域发展项目整体产品特点产品技术品牌现售价格价格修正权重100%20%5%20%20%10%10%10%5%元/平方米元/平方米非常公馆10.05101091191210972007164远洋天地10.411121011109111273007019美震时区9.051010711887962006851万春美钻时代8.959981089910620069

13、27北斗星城9.398108109101263006774本项目1010101010101010106947 本案同档次物业的特征 平均售价：7000元/平米 开发规模：20万平方米 产品形式：多层、小高层； 平均消化率：95； 平均容积率：1.5-2.9；从上述分析可以看出，本案受周边项目及宏观政策等各项因素影响，均价制定在7000元左右较为合适。考虑到开盘至销售周期结束的时间节点，我们建议项目销售起至销售周期结束的价格区间为7000元8000元。 商业价格：我们针对新开路社区商业进行了调查。新开路底商目前售价范围在10000元15000元之间。考虑到项目的区位和交通对商业的影响以及未来项目

14、预期，我们认为，项目底商价格初步定为在13000元左右较为合理。1.4 项目SWOT分析S： 该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有10分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有地铁2号线停靠，地铁2号线是东西向贯通，可以解决居住者的外向型交通，即为居住者向城市外围区域出行提供便利。W： 该地块呈三角形状，加大了设计、利用难度，同时提高了单位开发成本。 紧邻铁路、高架桥，有噪音污染

15、，同时影响地块景观和视觉效果。1 O： 国家宏观政策的扶持，天津向国际化都市靠拢，将首先带动该区域的发展，为该区域提供高端人群。 地块河东区规划的三条商务楼宇发展带之一，加大商业发展前景； 规划中的新开路嘉华商业聚集区距项目地块步行仅5分钟，增大地块的商业潜力； 地块将处于河东区规划的中心商务区（CBD）辐射区域，和平路商圈均近在咫尺，区域内商务、商业氛围十分浓厚。 天津市规划的多条地铁线在未来都将贯通，将缩短中心区与郊区的距离。 部分地铁线在天津站汇合（2号线、3号线、9号线），新开路距天津站只有一站，未来交通和转乘都更将方便。 随着附近住宅及商业的项目供应量的减少，该区域的产品将越来越紧俏

16、。T： 周围有部分拆迁，未来会有潜在土地供应，形成潜在的竞争。 地块处于天津市中心区，且周围形成的商业氛围，将会影响一部分有追求宜居心理的人群。 天津站今后将是地铁2、3、9号线的换乘点，也会产生大量的地铁人流，对区域内楼盘在居住环境、区域治安、路面交通方面带来较大的压力。综合评价 河东区可以说是目前天津住宅市场寸土寸金之地，区域内近几年涌现出了不少的项目，亦能在短期内消化完成，且仍未能满足区域内的需求。本案地块住宅开发项目应该说是填补了区域内的需求。 通过市场调查，区域内项目销售价格在6000至7300元/平方米之间，本案位于区域内中间地段，其市场价值较大。结合周边环境及配套影响，在营销过程

17、中强调以位置、价格为基本出发点，结合户型控制，本案住宅价格应控制在70008000元/平方米之间。2、市场需求与目标客户2.1市场需求(1) 2007年市区住宅需求量 2006年天津全市常住人口1078万人，其中城镇人口574万人，人均居住面积26.58平方米。根据天津市2005-2020发展规划，预计2007年天津全市常住人口达到1107万人，城镇人口将达到590万人，人均居住面积将达到27.38平方米。由此根据住宅需求计算公式=2007年城镇人口增长数量2007年天津人均住宅建筑面积+2006年天津城镇人口数量2006年天津人均住宅，人口增长及平均居住面积增长形成2007年的住宅需求预计为

18、897万平方米左右。 根据近几年天津市区的拆迁量来看，预计2007年拆迁量将保持在170万平米左右。根据拆迁量与新房需求量1:3的关系，将形成510万平方米的住宅需求， 从2006年到2007年的住房供需来看，2005年初预计天津住宅需求量在1868万平方米左右，而2006年全年实际成交量约1053万平方米左右，被抑制的需求量约有815万平方米左右，将会结转到2007年的市场上进行消化。 将上述三项数据合计，预计2007年天津住宅需求在2222万平方米左右。(2) 区域市场特点 住宅需求群体广泛，不仅有市区拆迁、二次置业改善居住环境及新家庭住宅需求，而且是外来中、高档居住需求的选择区域。 需求

19、量较大而供应量不足，并且区域内消费者在需求品质上有较高要求，可以看出本区域的房地产市场较为成熟。 该区域市场空间深受消费者看好，价值提升较大。 该区域商业氛围较为浓厚，电子商品业较为繁荣，在商业发展的带动下，区域人口数量、投资价值将得到进一步的跃升。（3）需求特征体现 户型需求体现：城市之星、城市星座和非常公馆提供的小户型一居室大大满足了消费者对小户型一居室的需求，海河新天地和北斗星城的良好销售势头说明消费者的需求向大户型二居和三居转化。如下图表所示：从图中可以看出在10月份的成交户型集中在90-150平米之间。 品质需求体现：在新开路的住宅产品发展中我们看到，消费者在追求室内品质的同时，对于

20、室外的园林配套设计追求亦不断上升。 从消费者的购买力来看，其承受价格集中在6500元/平米到7800元/平米，总房款集中在50万到100万之间。 从消费者的选房因素来看，依次由地段、住宅品质、价格及交通四大因素影响消费者选房。 根据可比项目来看，本区域客户群对高层，小高层均较为接受。2.2目标客户群(1) 区域消费特征 该区域新楼盘均为中高档公寓和住宅，配套完善，购房者档次均较高，因此区域整体消费水平较高。 天津是一个开放性的城市，而新开路区域处于交通枢纽中心，是外来购房者的首选区域之一。 由于该区域的房价较高，从总价上屏蔽了一部分低端购房需求者，从而更加吸引高端客户群体。 虽然该区域升值潜力

21、大，投资前景看好，不过目前来看，该区域购房还是以自住为主。 规划建设中的地铁2号线新开路出口就在此区域，将为商业的繁荣带来更多有效消费群体。(2) 客户群定位综上所述，我们认为，本项目的目标客户群主要适合中高等收入人群，包括外来需求者、市内高收入人群及一小部分投资者。3、产品定位与建议（1）可比项目户型配比分析 非常公馆的户型配比表：名称户型面积套数所占比例小计所占比例非常公馆（275套）敞开型40以下00.00%40-5051.82%51-6021578.18%61-704516.36%71-8051.82%80-9000.00%90-10000.00%100-20010.36%200-30

22、020.73%300-40010.36%401以上10.36%合计275100.00%特点：以50-70的小户型供给为主。 海河新天地一期户型配比表：名称户型面积套数所占比例小计所占比例海河新天地（621套）一居室（27套）70以下00.00%274.35%71-8060.97%81-90203.22%91-10000.00%100以上10.16%二居室（185）90以下00.00%18529.79%91-100111.77%101-1109615.46%111-1207612.24%121以上20.32%三居室（353）100以下00.00%35356.84%101-11020.32%111

23、-12000.00%121-1309715.62%131-14023738.16%141-150172.74%150以上00.00%四居室（48套）170以下00.00%487.73%171-180467.41%181-19000.00%191-20000.00%201-21020.32%跃四室二厅（6套）200-21020.32%60.97%211-22040.64%跃四室四厅（2套）230-24020.32%20.32%合计621100.00%621100.00%特点：以100-120平米的二居室和120-140平米的三居室为主。 城市星座的户型配比表如下：名称户型面积套数所占比例小计所占

24、比例城市星座（138）一室一厅（115套）40以下00.00%11583.33%41-504633.33%51-6000.00%61-7000.00%81-904633.33%91-10000.00%101-1102316.67%二室二厅（23套）101-1102316.67%2316.67%合计138100.00%138100.00%特点：以41-50平米和81-90平米的一居室为主，配以100-120平米的一居和二居室。 城市之星的户型配比表如下：名称户型面积套数所占比例小计所占比例城市之星（565）一室一厅（425套）30以下529.20%42575.22%31-4012822.65%4

25、1-5021037.17%51-6000.00%61-7071.24%71-80183.19%81-9091.59%91-10000.00%100以上10.18%跃一室一厅（140套）100-110183.19%14024.78%111-120488.50%121-130101.77%131-140478.32%141-15091.59%150以上81.42%合计565100.00%565100.00%特点：以30-50平米的一居室为主。配以100-150平米越层一居室。初步评价：区域内户型以小面积一居室居多，只有海河新天地有大量的120140三居室出现，并且销售状况良好，说明区域内市场需求以

26、小户型为主，但仍有一部分大面积户型需求，因此可以看出，新开路区域大户型供应存在暂时性短缺。（2）产品建议综上内容，考虑到国家的宏观调空政策，我们认为产品建议如下： 针对高收入而有积蓄的人群推出120-130平米的二居室，150平米左右的三居室 针对高收入而积蓄欠缺的青年人群推出50-70平米的一居室。 针对收入水平一般但拥有积蓄的人群提供70-90平米的二居室及90-110平米的三居室。户型比例如下：户型面积所占比例一居室50-6014%28%60-7014%二居室70-8016%57%80-9016%70-805%80-905%120-13015%三居室90-1108%15%110-1304

27、%150-1603%合计100%100%三、项目开发进度计划及销售计划1、时间安排2、销售收入计划销售收入（回款）计划表序号销售项目可销售面积1234平均价格合计(m2)价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例(元/m2)1居住13352000.00%700040.00%800060.00%7600101475.22商业249601300060.00%1300040.00%13000324483地下建筑面积000.00%130000.00%00.00%00.00%004销售项目四0005销售项目五0006销售项目六000合计1584800.00%33.70%60.00%6.30%845

28、0.48 133923.20销售收入（万元）0.000.00%37385.6027.92%83558.4062.39%12979.209.69%销售税金（万元）0.002056.214595.71713.867365.78 营业税（万元）0.001869.284177.92648.966696.16 城建税（万元）0.00130.85292.4545.43468.73 教育费附加（万元）0.0056.08125.3419.47200.88 房屋交易手续费0.000.000.000.00预征税金（万元）0.00373.86835.58129.791339.23 预征土地增值税（万元）0.0037

29、3.86835.58129.791339.23销售净收入（万元）0.0034955.5478127.1012135.55125218.19销售面积按总建筑面积80%计算四、投资估算及财务评价1、投资成本预测产品类型假设(1) 可用地面积：68000平方米(2) 预留用地面积： (3) 总建筑面积: 198100平方米；(4) 地上建筑面积： (5) 地下建筑面积： (6) 居住建筑面积：166900平方米；(7) 商业建筑面积：31200平方米；表2 项目投资估算表序号成本项目单位计算基数费用/费率金额 （万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本52104.003287.7346.54%1.

30、1土地成交价款项15010050100.001.2土地交易服务费万元501001.00%501.001.3土地交易契税万元501003.00%1503.002开发前期准备费1154.8072.871.03%2.1可行性研究费万元376880.20%75.382.2规划设计费万元376882.20%829.152.3勘察费万元376880.20%75.382.4临时三通和场平费项6530.002.5招投标服务费、代理费万元376880.06%22.612.6环境评价、交通评价费项11717.002.7设计图纸审核费项1105.29105.292.8其它项100.003建筑安装工程费33664.1

31、52124.1930.07%3.1经营性物业建筑安装工程32835.003.1.1居住m2166900150025035.003.1.2商业m23120025007800.003.1.3地下建筑面积m2035000.003.1.4成本项目四m2000.003.1.5成本项目五m2000.003.1.6成本项目六m2000.003.2工程监理费万元376882.20%829.153.3其它项10.004基础设施建设费10593.24668.439.46%4.1红线外市政接口、摊销费项1981001653268.65206.254.2红线内基础设施5826.59367.654.2.1道路及地面停车

32、场m202000.004.2.2绿化景观m22352060141.124.2.3上水项19810025495.254.2.4雨污水项19810029574.494.2.5电力项198100801584.804.2.6热力项198100931842.334.2.7电信项000.004.2.8路灯项19810010198.104.2.9标志项100.004.2.10中水系统项19810050990.504.3其它与基础设施相关费用1498.004.3.1人防异地建设费项39622000792.404.3.2绿化补偿费项23520300705.604.3.3地下水资源费项100.004.3.4其它项

33、100.005公共配套设施建设费4853.45306.254.34%5.1公共配套设施建设费1981002454853.455.1.1人防m2030000.005.1.2配套项目二m2000.005.1.3配套项目三m2000.005.1.4配套项目四m2000.005.1.5配套项目五m2000.005.1.6配套项目六m2000.005.2其它项100.006开发间接费160.0010.100.14%6.1工资福利支出项1100100.006.2办公、折旧、修理支出项14040.006.3水电支出项12020.006.4其它项100.007不可预见费万元504268.00%4034.052

34、54.553.60%直接开发成本106563.696724.118营销费用3749.85236.613.35%8.1销售前期准备费万元1339230.50%669.628.2广告宣传费用万元1339231.00%1339.238.3销售佣金、代理费万元1339231.00%1339.238.4其它万元1339230.30%401.779管理费用万元544603.00%1633.79103.091.46%10成本费用合计111947.337063.81100.00%销售税金及附加7365.78营业税万元1339235.00%6696.1611城建税万元66967.00%468.7311.1教育费

35、附加万元66963.00%200.8811.2房屋交易手续费万元1339230.00%0.002、税务分析(1) 营业税及附加（按销售收入的5计）(2) 所得税：所得额的33%(3) 土地增值税3、资金平衡分析(1) 资金投入计划表3 资金投入计划序号成本项目金额 （万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本52104.003287.7347%2开发前期准备费1154.8072.871%3建筑安装工程费33664.152124.1930%4基础设施建设费10593.24668.439%5公共配套设施建设费4853.452454.34%6开发间接费1608.080.14%7不可预见费4034.0

36、5254.554%直接开发成本106563.696724.118营销费用3749.85236.613%9管理费用1633.79103.091%项目总投资111947.337063.81(2) 资金回款计划详见表1销售收入（回款）计划表。(3) 资金使用与筹措计划表4 资金使用与筹措计划表单位：万元序号项 目合计年度20072008200920101土地成本52104.0026603.1025500.900.000.002开发前期准备费1154.80846.63308.170.000.003建筑安装工程费33664.1513216.9120198.49248.740.004基础设施建设费1059

37、3.248902.4671690.773005公共配套设施建设费4853.454853.450006开发间接费16048486407不可预见费4034.052017.032017.030.000.00直接开发成本106563.6956487.5949763.36312.740.008营销费用3749.85749.971739.871130.22129.799管理费用1633.79490.14490.14653.520.00资金使用合计111947.3357727.6951993.372096.48129.791自有资金38000.0038000.000.000.000.002销售净收入再投入37181.80