《我国商业银行个人住房贷款风险初探.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国商业银行个人住房贷款风险初探.doc（23页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、题目：我国商业银行个人住房贷款风险初探院 系 经济学院 专 业 金融学 班 级 金融一班 学生姓名 刘怡临 学 号 1121100014 导师姓名 于 亦 导师职称 副教授 2014年 5月 20日【摘要】近些年，随着我国经济的快速发展，住房制度的改革，我国商业银行个人住房贷款得到了迅猛的发展。个人住房贷款从无到有，不断的深入，其在商业银行贷款中所占的比重也在日益增加。个人住房贷款已经成为我国商业银行贷款业务中一项较为重要的业务，在大力发展商业银行个人住房贷款的今天，不良贷款率逐渐上升，存在于此项业务中的风险也在逐渐暴露，并且给我国商业银行带了快一定的影响。本文主要分为四个部分：第一部分文章通
2、过对我国商业银行个人住房贷款的基本特征以及业务种类的分析，使人们对于商业银行个人住房贷款有一个初步的认识。第二部分在对个人住房贷款有了一个比较全面的认识之后，从商业银行内部、外部两个大的方面对个人住房贷款存在的风险进行了进一步清楚的分析。第三部分分析了以美国为代表的西方发达国家个人住房贷款的风险防范机制，主要从银行内部和外部两个方面进行分析，并且从中得到启示。最后一部分在之前对于我国商业银行个人住房贷款的现状的充分分析的基础上，提出提高商业银行自身管理水平、建立个人信贷评级制度、加强和完善法制建设、完善政府担保体系等政策建议，以此来防范和控制个人住房贷款风险。总之，本文在借鉴国外个人住房贷款风
3、险管理的先进防范经验的基础上，根据我国的经济体制，从多个角度提出我国商业银行风险的防范措施，从而保证我国商业银行个人住房贷款市场的健康发展。【Abstract】In recent years, with the rapid development of economy in our country, the reform of housing system, our country commercial bank personal housing loan has been rapid development. The deepening of the personal housing loa
4、n from scratch, and constantly, its share in the commercial bank loans are also increasing. Personal housing loan has become our country commercial bank loan business, an important business in developing commercial bank personal housing loan, non-performing loan ratio rising gradually, exists in the
5、 business of risks are also gradually exposed, and brought our country commercial bank fast. This paper is divided into four main parts: The first part of the article through to the basic features of our country commercial bank personal housing loan and analysis of the types of business, make people
6、 for commercial bank personal housing loan has a preliminary understanding. The second part of personal housing loan has a more comprehensive understanding after, from the commercial Banks internal and external two aspects, to individual housing loan risks were analyzed further clear. The third part
7、 analyzes the western developed countries represented by the United States, personal housing loan risk prevention mechanism, the main internal and external two aspects carries on the analysis from the bank, and get enlightenment. Before the final part of the for the current situation of our country
8、commercial bank personal housing loan, on the basis of full analysis, proposed improves the management level of the commercial bank itself, establishing personal credit rating system, strengthen and perfect the legal system construction, improve the government guarantee system policy Suggestions, su
9、ch as a way to prevent and control the personal housing loan risk. In a word, personal housing loan risk management in foreign countries as a reference in this paper, on the basis of advanced experience to prevent according to our countrys economic system, from various angles proposed our country co
10、mmercial bank risk prevention measures, to ensure the healthy development of our country commercial bank individual housing loan market. 目录一、 绪论1（一）选题背景以及意义11、选题背景12、研究意义1（二）研究思路和方法11、研究思路22、研究方法2二、我国商业银行业个人住房贷款现状分析2（一）我国商业银行个人住房贷款概述21、我国商业银行个人住房贷款的定义22、我国商业银行个人住房贷款的业务种类23、我国商业银行个人住房贷款业务特征3（二）我国商业银行
11、个人住房贷款的发展现状51、住房消费快速增长52、住房信贷市场亟待完善53、个人住房贷款风险增加5三、我国商业银行个人住房贷款业务的主要风险分析6（一）商业银行内部风险分析61、操作风险62、管理体制不完善引发的风险63、专业人才缺乏引发的风险7（二）商业银行外部风险分析71、开发商引发的风险72、借款人自身引发的风险83、市场风险94、利率风险95、政策风险10四、国外个人住房贷款风险的可借鉴性经验10（一）美国个人住房贷款风险的内部防范101、对借款人的严格审查102、推进贷款方式多样化113、健全违约处理机制11（二）北美个人住房贷款风险外部防范111、完善的个人信用体系122、健全的保
12、险担保制度123、美国个人住房贷款证券化制度12（三）发达国家个人住房贷款风险防范经验对我国的启示121、注重贷款品质132、吸收先进经验133、制定科学合理的投放计划134、加大科技投入135、建立规范共享的个人征信系统13五、我国商业银行个人住房贷款风险防范策略14（一）我国商业银行个人住房贷款风险的内部防范策略141、提高商业银行自身业务管理水平142、推进个人住房贷款产品的创新15（二）我国商业银行个人住房贷款风险的外部防范策略151、建立个人信用评级制度152、加强和完善法制建设163、完善政府担保体系16六、总结16参考文献17致谢18一、 绪论（一）选题背景以及意义1、选题背景依
13、据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，在1998年下半年，我国停止了住房实物分配制度，开始逐步实行住房分配货币化。住房分配货币化的实行，大大激发了居民的购房热情，宁愿背负债务，也要拥有属于自己的住房。据一项对35万人进行的网络调查显示，近八成的人认幸福与房子有关，69.9%的人认为幸福的家庭至少拥有一套住房。人们之所以有这样的想法，不仅是因为房产是财富的象征，更是因为拥有住房可以给人们带来稳定和安全的感觉。因此，在这样的文化意识背景下，通过申请商业银行的住房贷款，成为了多数个人或家庭实现购房梦的必然选择。但近几年，我国住房价格也在不断攀升，这使得普通民众购房难成为了凸显的社
14、会问题。为了保障普通民众的住房需求，政府不断推出调整房地产市场和房价的政策，并从2010年开始，商业银行个人住房贷款业务也逐渐成为了调控房价重要工具。另外，房价的不断上涨，也使得我国商业银行个人住房贷款业务的抵押物中的房产价值风险凸显。2007年美国次级债危机爆发所造成的危害，仍然历历在目。而引发这种危机的重要诱因之一就是美国持续上涨的房价。而就我国商业银行个人住房贷款的比重来说，如果风险发生，必将累及到整个金融业，甚至国家的经济安全。2、研究意义根据央行的统计数据，截止2013年年末，个人住房贷款的余额约为9万亿，大约占到住户消费性贷款余额的69.34%，约占人民币贷款余额的12.5%。而在
15、全部的个人住房贷款中，商业银行提供的商业性住房贷款就占到了70%以上。从这些统计数据中可以看出，个人住房贷款业务对于我国商业银行稳定发展的重要性。因此，本文将结合我国商业银行个人住房贷款的现状，对在该业务中所存在的主要风险进行分析，指出我国商业银行个人住房贷款中所面临的风险，并具有针对性地寻找出风险防范策略。本文还参考了以美国、加拿大为代表的国外个人住房贷款风险防范措施，以国际市场为背景分析这些制度的好处和坏处以及对我国商业银行个人住房贷款风险防范的启示，为我国商业银行防范和控制个人住房贷款风险提供有益的对策和建议。（二）研究思路和方法1、研究思路本文主要分为四个部分，第一部分分析了我国商业银
16、行个人住房贷款的现状，同时对商业银行个人住房贷款的种类和特征进行了研究说明；第二部分分析了我国商业银行个人住房贷款中存在的问题即当前存在的风险，并对风险进行了分类，这样有助于风险防范措施的提出；第三部分分析了美国等发达国家商业银行个人住房贷款风险防范的先进经验和措施，从中得到启示；第四部分在分析风险的基础上结合我国的经济现状，提出防范我国商业银行个人住房贷款的策略。2、研究方法本文以理论分析为主，比较分析为辅，主要分析了我国个人住房贷款存在的各种风险以及加强管理的必要性，在对比美国、加拿大西方国家个人住房贷款风险防范方面的异同，从中得到启示，从而提出我国商业银行个人住房贷款的风险管理策略。本论
17、文写作的目标是以金融风险管理的基本理论为指导，分析研究出我国商业银行个人住房贷款风险现状和产生的原因，并在此基础上提出了如何降低我国商业银行个人住房贷款风险的策略。二、我国商业银行业个人住房贷款现状分析自1998以来，我国一直在积极地推进住房商品化，实行住房分配货币化。本章通过对我国商业银行个人住房贷款的特征、业务种类、发展现状进行分析，试图从中找出我国商业银行个人住房贷款现阶段存在的一些列问题。（一）我国商业银行个人住房贷款概述被认为是商业银行最为安全的贷款品种之一的是个人住房贷款，个人住房贷款有房产作为抵押，其作为一项中长期贷款品种，是各个商业银行获得利润的重要来源。1、我国商业银行个人住
18、房贷款的定义我国商业银行个人住房贷款是指由我国商业银行向那些具有完全民事行为能力，并且年龄一般在18（含）-65周岁（含）之间，具有良好的信用记录和还款意愿的自然人所发放的，用于购买房地产开发商依法建造、预售或销售中的住房，或用于购买售房人已取得房屋所有权证、能够在二级市场上合法交易的住房，并以所购买住房作为抵押，在一定时间内按一定利率，分期还本付息的商业性贷款。2、我国商业银行个人住房贷款的业务种类随着我国商业银行个人住房贷款的发展，其业务种类也在不断发生着变化、并且有着不断的创新。主要有以下三种形式：（1）个人住房委托贷款。个人住房委托贷款的全称是个人住房担保委托贷款，它是指由住房资金管理
19、中心运用住房公积金并且委托商业银行而发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是一种政策性的个人住房贷款，但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因此无论是投资者还是买房自己住的老百姓都会比较偏向于选择住房公积金贷款来购买住房。（2）个人住房自营贷款。个人住房自营贷款又称商业性个人住房贷款，是指商业银行用合法的方式募集资金，向符合贷款银行所规定条件的自然人自主发放的，用于在城镇购买、建造和修理自住住房的贷款，其风险由贷款银行所承担，并且由贷款银行来收回贷款的本金和利息，其贷款利率可以在一定范围浮动。（3）个人住房组合贷款。个人住房自营贷款和个人住房委托贷款也可以组合发放，组合发放的个人住房
20、贷款就是个人住房组合贷款。由于组合贷款存在两个贷款主体对应同一债务和同一个抵押物的情况，当贷款出现风险时，在风险资产的处置上存在着一定的法律障碍,但由于个人住房组合贷款能够弥补住房公积金贷款额度不足的缺陷，解决中低收入人群在住房消费等方面的问题。3、我国商业银行个人住房贷款业务特征由于各国金融市场的发展水平不同，作为商业银行的主要信贷业务个人住房贷款，在其特征上可能会有所不同。但总的来说，都包括贷款期限长、贷款金额大、以购房产权为抵押、风险相对集中等特征。除了这些特征外，我国商业银行个人住房贷款业务还具有流动性差、政策性强等特征。（1）贷款期限长且金额大中国人民银行1998年下发的个人住房贷款
21、管理办法中规定，我国个人住房贷款期限最长不得超过20年。由于我国商业银行个人住房贷款业务的快速迅猛的发展，1999年，央行又下发关于鼓励消费贷款的若干意见，将个人住房贷款的最长期限延长至30年。目前，我国各大商业银行的各类个人住房贷款业务的最长贷款期限一般都是30年。另外，根据中国人民银行2011年1月对全国20个大中城市的个人住房贷款情况所进行的抽样调查结果显示，我国东部、南部、西部和北部四个地区的商业银行个人住房贷款的平均贷款年限分别为16.7年、15.7年、14.9年和15年，四地区平均住房贷款年限长达15.575年。很明显，个人住房贷款还款期限长的根本原因，就是贷款金额大。据搜狐财经网
22、报道，截止2014年5月，我国一线城市新建商品住宅成交均价为23073元/平方米。那么一套90平米的住房，大约要两百多万，减去30%的首付，也还需要贷140多万。（2）以抵押为前提由于个人住房贷款期限长、金额大，为了防范借款人的违约风险，银行通常以借款人购买的住房作为发放贷款的抵押。当借款人不履行债务时，银行可以采取拍卖、变卖抵押物的措施来实现贷款本金、利息的收回。因此，个人住房贷款又被称为个人住房抵押贷款或者是个人住房按揭贷款。个人住房贷款的借款人与提供个人住房贷款的商业银行，就是通过这种抵押方式建立起了融通资金的信贷关系。另外，我国商业银行为了更快地满足借款人的用款需求，只要借款人与所购买
23、住房的房产开发商签订好购房合同，房产开发商能够为借款人提供有效的阶段性担保，银行就可以向借款人发放贷款。（3）风险相对集中商业银行个人住房贷款通常都是以借款人所购买的住房为抵押，且大多数借款人的借款模式相同或相近。如果基准利率大幅上调，可能会导致大量还款能力弱的借款人发生停止还贷的违约行为，而这又可能影响到房地产市场的稳定，使房价下跌。房价的下跌，又会使很多借款人认为继续为不断贬值的住房，清偿贷款和付出高额的利息是一种不理性的行为。因此，会有更多借款人加入违约的行列。而这必将给银行带来集中爆发的违约风险。2007年，美国爆发的次贷危机就是最典型的一个案例。（4）政策性较强个人住房贷款业务易受政
24、策影响的特征在我国较为明显。由于房地产行业一直都是我国经济发展的一个支柱产业。无论是刺激经济发展还是抑制经济过热，房地产行业都是宏观调控的对象之一。因此，与房地产市场紧密相关的个人住房贷款业务，也必然会成为调控的对象。特别是，近几年为抑制不合理房价的上涨，国务院不断推出“限购令”，直接对商业银行的个人住房贷款业务进行调控。如2010年出台的“新国十一条”、2011年出台的“新国八条”等。（5)贷款流动性差在英、美等金融市场比较发达的国家，个人住房贷款的流动性可以通过资产证券化来实现。在2011年，由美国的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）经手的抵押贷款超过美国总抵
25、押贷款的75%。这两家机构的职能就是促进美国抵押贷款市场的稳定性、流动性和提高市场的风险承受能力。而这两家机构达成这一目的的方法就是从美国抵押贷款的二级市场购买抵押贷款并将它们重新打包成证券或可持有的投资组合,这一重新打包的过程就是所谓的资产证券化。2005年中国建设银行在银行间债券市场，发行了我国第一个个人住房抵押贷款支持证券。这标志资产证券化业务正式进入我国大陆地区。但随着2008年全球金融危机的爆发，我国刚刚起步的资产证券化陷入停滞，直到2012年6月才得以重新开始发展。因此，现阶段我国商业银行发放的大陆地区的个人住房贷款依旧具有流动性差的特征。（二）我国商业银行个人住房贷款的发展现状与
26、国外相比，而我国商业银行个人住房贷款起步较晚，但是发展迅猛。个人住房贷款从需求方拉动市场，从而刺激住房消费、拉大内需、拉动经济增长，但由于我国住房信贷市场还不完善，个人住房贷款风险也逐渐暴露出来。1、住房消费快速增长1998年7月3日，国务院颁布了进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知,正式宣布停止住房实物分配制度，开始逐步实行住房分配货币化的住房体制改革政策。由此，我国商业银行个人住房贷款业务开始逐步进入快速发展阶段。1998年商业银行个人住房贷款增加300亿元，年末余额超过500亿元；1999年年末余额达1300多亿元，到2000年年末余额已超过2600亿元。截止2013年末，只是工
27、、农、中、建四家大型商业银行的自营性个人住房贷款余额就已经高达66141.98亿元，是1997年末余额194.44亿元的340余倍。我国商业银行充分发挥了其金融杠杆的功能，把居民手中潜在的购买力聚集起来，然后把居民自我积累型滞后型的消费变为有金融支持的适度超前型消费，从而扩大了住房消费市场的有效需求，提高了居民住房的支付能力，取得了服务民生大众、改善住房条件、改变城市面貌、繁荣住房消费市场的明显效果。2、住房信贷市场亟待完善与国外的发达国家相比，我国的个人住房信贷市场现在基本上仍然处于初级阶段。从市场的构成来看，余额存量小，市场主体单一，除了商业银行之外，其他贷款主体未能形成十分有效的补充；由
28、于一些主观、客观因素的制约，房地产交易的一级市场仍然不完善和发达，而住房信贷的二级市场更为落后；从环境制度来看，我国的个人信用制度仍然不健全，相关法律法规的建设落后，保险品种不甚齐全。在进行贷款审核时，商业银行只是根据申请人自己传递的信用信息做出判断，对其传递的信息很难去进行核实，也很难进行全面了解等因素，加大了我国商业银行个人住房贷款的风险，也制约了住房金融的进一步发展。另外，我国商业银行贷款操作程序中对贷款人资格的要求与房地产交易管理部门中的有关规定存在着矛盾。一方面，使用商业银行贷款购买的商品房己经在有关房管部门进行了抵押，当一次转让发生时便应征得相关贷款银行的同意；另一方面，在二手交易
29、完成之后，银行放款与产权过户之间存在着时间差，这些会都使贷款银行在办理转按揭贷款的过程中产生着一定的风险。3、个人住房贷款风险增加目前，国内外经济发展形势变幻莫测，在我国经济持续30余年快速增长之后，进入了经济发展的新阶段，在实体经济增长速度速放缓和经济结构调整转型两个方面因素的相互作用下，外部环境的不确定性仍然很大，加大了我国经济下行的压力，部分行业和领域的风险上升，进而存在潜在风险隐患加快显露出来，并逐渐呈现出向银行业传导的趋势，风险防控形势相对比较严峻。我国商业银行个人住房贷款所产生的违约风险也主要源于以下几方面：企业出现生产经营困难或者资金链断裂等原因从而导致借款人财务状况出现恶化；受
30、经济大环境及民间借贷资金链断裂的影响，个别开发商的楼盘“烂尾”导致与借款人的纠纷；借款人发生重大变故等。个人住房贷款的风险进一步显露出来,暴露出了我国商业银行的信用风险管理落后、业务发展和外部形势变化风险管理的弊端。在当前复杂多变的经济环境下,我国商业银行个人住房贷款资产的质量要在业务高速发展的过程中保持平稳，风险的防控工作依然任重而道远。三、我国商业银行个人住房贷款业务的主要风险分析我国商业银行个人住房贷款业务是最大的个人消费信贷业务，它的安全性直接关系到各商业银行的信贷资产的安全性。在我国商业银行个人住房贷款开办的初期，其在整个商业银行贷款中所占比重较小，所形成的风险不足以对我国商业银行的
31、正常经营造成影响，随着个人住房贷款业务的不断发展，贷款风险开始体现出来。（一）商业银行内部风险分析我国商业银行个人住房贷款的内部风险主要是指商业银行内部方面的操作、制度不落实、业务流程不合理、内部人员存在道德风险等问题。有些商业银行由于风险管理意识薄弱，贷款“三查”制度便流于形式，从而致使其风险增加。1、操作风险操作风险主要是指在整个住房贷款流程中由于银行内部的工作人员操作失误或故意违规操作而引起的损失以及系统故障引起的损失。操作风险遍布在整个贷款流程中，也许一个数据的录入错误就会引起一系列的错误和最终的损失，因此操作风险是需要处处方法的风险。但是在通常情况下，只要银行能够做到防微杜渐，就可以
32、很好的防范操作风险。2、管理体制不完善引发的风险由于我国商业银行个人住房贷款业务发展时间相对来说较短，信贷管理机制仍然不健全，银行对于这部分风险的管理还比较松散，现在尚未形成一套完整的风险管理运作体系，缺乏业务流程的风险评价和控制系统，风险的责任划分机制不明确，因此导致个人住房贷款的风险产生。（1）贷前调查和贷款审查风险。贷款审查是商业银行个人住房贷款业务中的一共重要环节。在贷款审查的过程中，如果商业银行中经办的工作人员风险意识低，警惕性不高，对借款人的真实身份、收入情况、家庭状况等相关情况不够详细了解，对借款人所提供的相关材料的真实性、合法性审查不严，而只是流于形式，对有纰漏的材料没有进行深
33、入的调查核实，有的商业银行甚至为了扩大市场份额，采取竞相降低贷款人的首付款比，或者是降低贷款人的审批条件，一味简化手续，从而导致风险的产生。(2)贷后管理风险。由于商业银行个人住房贷款的客户众多，使得相应的贷后管理工作显得十分繁琐。在实际的贷后管理工作中往往存在前后台人员资料移交配合不默契，贷款抵押物的管理不够规范，档案管理的操作不细致，贷款抵押物的价值长期只依赖某个中介机构评估，结果造成抵押品贬值，甚至会发生权证资料丢失等情况，由于个人住房贷款的资料不够全面和连续，这将会导致商业银行的相关风险预警迟钝，从而商业银行采取预警措施速度缓慢。由此当风险来临后，商业银行往往处于较为被动的状态。3、专
34、业人才缺乏引发的风险我国商业银行发展个人住房贷款需要的不仅仅是一批了解宏观经济的专业人才，更需要比较专业的柜台销售人员。但是目前我国商业银行业务人员的专业素质普遍偏低，对于各个商业银行宏观经济的掌控能力不高，因此，化解宏观经济因素波动带给商业银行个人住房贷款业务损失的能力较差。与此同时,我国商业银行个人住房贷款业务开展的比较晚，现在还没有培养出一批具有十分丰富实践经验的柜台销售人员。而且我国商业银行人员流动过快,人才缺乏的现象严重，很多业务人员没有拿到上岗证就开始担任审批工作，没有任何的工作经验，更不用说让他们去辨别风险，防患于未然了。由于商业银行个人住房贷款有包含的范围广、时间长的特点，可以
35、利用现代化的计算机技术来对其进行管理，但是我国现在普遍缺乏这种人才。（二）商业银行外部风险分析我国商业银行个人住房贷款的风险除了来自于商业银行内部还有来自于外界的风险，这些风险主要是由于开发商、借款人、抵押物引发的风险，另外，我国的市场调整、宏观经济政策的变化、利率的变化都会引发风险。1、开发商引发的风险开发商引发的风险是指与商业银行合作开展个人住房贷款业务的房地产开发商发生了欺诈或者违约行为给银行带来的风险。(1)“假个贷”引发的风险 开发商为了维持自身日常经营或实现自身的利益，串通那些没有真实交易意愿的个人或者是假冒个人的名义，以不真实的交易背景向商业银行申请个人住房贷款,以此来套取或者骗
36、取信贷资金。由于目前我国社会信用制度尚不完善，房地产市场的发展也不够规范，便很容易诱发开发商“假个贷”信用风险。目前，“假个贷”是商业银行各种风险中危害最大、形成不良贷款最集中的风险源。主要有诈骗型“假个贷”和融资型“假个贷”两种形式。诈骗型“假个贷”，大多数开发商以本单位职工及亲属等虚假借款人的名义向银行申请“假个贷”，之后便将此款项挪作他用或者携款潜逃。主要由于开发商的资质较差、所开发楼盘销售不出去，开发商在通过“假个贷”骗取银行信贷资金后，便即刻将该部分资金抽离公司并转移到个人名下，一旦无法按时还款，而且借款人有真实购房为由主张贷款合同无效并拒绝偿还银行贷款，开发商从而将其经营项目在房地
37、产市场上的风险直接转嫁给贷款银行，贷款银行面临较大的风险。融资型“假个贷”，开发商因自身资质等原因无法取得房地产开发贷款或因自有资金未按时到账且其房产销售收入无法快速回笼时，就通过“假个贷”的方式来套取银行的信贷资金用以弥补项目开发的资金缺口。开发商通常在项目完工并且取得预期销售目标后，会将回笼资金用于归还其在银行的贷款，但是如果开发商无法完成预期的销售目标、其项目无法如期完工并陷入困境，就会给商业银行造成极大的风险。 (2)开发商房产等方面引发的风险由于开发商是楼房买卖中的卖方，也是楼盘的开发者，若由于开发商自身经营不善导致楼盘无法正常交付、延期交付、或者是交付后无法正常使用、甚至工程烂尾，
38、导致购房合同违约失效，借款人无法取得所购房产，将会直接影响借款人的还款意愿，从而造成了商业银行个人住房贷款的风险。2、借款人自身引发的风险目前在我国商业银行个人住房贷款风险中，借款人自身引发的风险主要是指借款人的信用风险，是最基本、最直接的一类风险。按照借款人信用风险的主客观性区分可以分为被迫违约、理性违约、恶意违约三种。（1）被迫违约被迫违约是指借款人由于自身因素或者外界环境发生突变而造成偿还能力下降，从而导致其无法继续正常的向商业银行进行还本付息，进而发生违约行为。在商业银行发放贷款时，要求借款人在借款期限内有相对稳定的收入，但是银行只能了解到借款人目前的收入，并且有他们当期的收入推断出借
39、款人在未来的收入水平。由于我国经济体制的不完善，各种社会保障制度的不健全，人们的工作、投资环境情况也不稳定，未来不可见因素有很多，如借款人收入水平下降、失业、意外身亡或丧失劳动能力等，这些因素都将会减少甚至停止借款人的现金流，最终导致借款人被动的违约。（2）理性违约理性违约是在借款人认为放弃该贷款的偿还能够得到更大的利益，从而产生的违约行为。当房价迅速下跌，或者是利率大幅上升时,房屋的原价值与目前市值相差大于借款人所支付的首付加上已还款本金，继续还款的成本大于放弃还款的收益，相当于该房产已成为“负资产”,这时借款人会选择理性违约“弃房而逃”，进而把风险转给银行。（3）恶意违约恶意违约是指在借款
40、人原本具有还本付息能力,但其主观上却故意违约,利用个人住房贷款来骗取商业银行贷款资金，从而引发的风险。这种风险有一个非常明显的特点就是：借款人在申请贷款前就不打算按时的归还贷款本息,只是以购房的名义来骗取银行的贷款资金。我国人民银行虽然已经建立了个人信用体系，但是仍不完善，个人信息登录不全，并且，个人信用制度缺乏统一规定，各家商业银行对于个人信用的评判标准不一，相互之间难以衡量，使得各个评估公司得到的结论不相同，可比性不强，这样便给借款人恶意违约带来了可乘之机。3、市场风险近些年我国房价一直高攀不断，从国际经验来看，房价的涨跌其实是有一定规律性的，随着一系列宏观调控政策的出台和国家对于房价的调
41、控，市场的房价在不断高攀的同时,也面临随时调整和下跌的风险。由于商业银行等金融机构是房地产企业的主要的资金来源，因此，房价大幅下跌的一个直接后果就是造成金融机构的住房贷款资金难以收回，商业银行等金融机构成为房价大幅下跌的最大受害者之一。然而，一旦房地产价格急剧下跌，大量的房地产开发商将立刻面临着资金回收困难的问题，从而造成不少企业破产，而其贷款的商业银行就成为最大的埋单者，更为严重的情况会导致金融危机。另一方面，根据购房者的资金来源，可分为自有资金购房和大量举债购房。对于前者，如果一旦资金出现问题，会在购房者和开发商之间产生纠纷；然而对更多的依靠商业银行住房贷款的炒房者们来讲，这种类型买房人如
42、果资金出现问题、或者房价大幅下跌的话，那些大量放贷的商业银行必然会大受牵连，商业银行个人住房贷款的风险将会加大。4、利率风险利率风险主要是指利率政策的变化对商业银行个人住房贷款业务收益的影响。目前我国利率水平处于下降趋势，且存贷利差逐渐加大，这是有利于商业银行个人住房贷款业务发展的。另外，我国当前经济处于增长放缓阶段，实行收紧银根的加息政策的可能性较小，所以就总体形势来看，现阶段我国商业银行个人住房贷款业务面临的利率风险相对较小。5、政策风险国家的宏观经济调控对房地产市场的影响较大，由于商业银行个人住房贷款的违约率与宏观经济环境成正相关关系，即在宏观经济运行良好时,失业水平下降，违约率也下降，
43、反之亦然。由于房价不断上涨，特别是一线城市的房价更是上涨剧烈，这使得一些地区出现了大量炒房投机现象。为了更好的抑制炒房投机而引起的房价不合理上涨，2009年出台了“国四条”政策，明确指出要抑制投资投机性购房的行为，加大差别化信贷政策执行力度。2010年又出台了“新国十条”，又被称为“限购令”，里面明确指出，商业银行可根据自身风险状况，暂停向借款人发放购买第三套及以上住房贷款。2011年的“新国八条”、2013年的“新国五条”，也都是对“限购令”的延续。时至今日，政府依然没有表现出对“限购令”的放松。国家连续出台的这一系列调控政策，对于非自用购房发放的按揭贷款形成了极大的风险,也使得我国商业银行
44、大量已发放的个人住房按揭贷款面临宏观调控所带来的潜在风险压力。四、国外个人住房贷款风险的可借鉴性经验北美发达国家对个人住房贷款的发展较早，目前北美发达国家的风险防范体系相对完备，风险防范经验的积累相对丰富，通过对北美个人住房贷款风险防范措施的总结，从中找到值得我国借鉴和学习的地方。（一）美国个人住房贷款风险的内部防范美国个人住房贷款在多年的发展过程中，发展出了一套独具特色的风险防范体系，有自己的评估方法。1、对借款人的严格审查产生个人住房贷款风险的根本在于借款人是否具有还款能力以及借款资格。对此商业银行相应设立了一系列的管理制度，其中包括:（1）审查借款人是否具有可靠的资金来源。由借款人的专业
45、技能、文化程度、收入情况以及工作情况等方面做出一个综合评定，据此做出判断，借款期限内借款人是否具有可靠收入，然后设置个人信用等级，此结果作为贷款多少以及是否贷款的基本依据。（2）通过审查是否存在先期债务，即在本银行借款前是否己有借款数额、还款期限以及借款记录等。如果借款人负债累累，并且拥有逾期的未偿还贷款，则商业银行可拒绝提供个人住房贷款。（3）通过审查借款抵押物情况,包括抵押物的价值、性质、产权信息等，因为美国现行法律规定无约束性房产才视为合格的抵押品，除此以外很难获得商业银行的抵押贷款。(4)建立对借款人财务状况的有效监控体系。借款人财务状况可能存在变化较大的情况，必须对其财务状况进行有效
46、地跟踪监控才能控制风险，一般借款人都有个人收入来源情况的详细资料，能够随时监控其财务的变动状况。在美国，纳税资料、个人收入、信用记录以及犯罪记录等资料可以很方便地向政府有关机构取得。2、推进贷款方式多样化为满足不同类型贷款的需要，商业银行开发了多种业务，以此来适应不同支付能力和各种情况的借款人。这些产品在达到购房者需求的同时，根据自身情况通过对贷款品种的选择降低自身的风险。美国的住房贷款分为：a.可调整抵押贷款、b.分享增值抵押贷款、c.漂浮式付款抵押贷款、d.分级偿还抵押贷款、e.循环住房抵押贷款、f.反向抵押贷款、g.“一揽子”交易抵押贷款等等。3、健全违约处理机制在借款人无法按合同偿还本
47、息时，银行可以按照合同规定进行违约处理。在这方面美国建立了相对健全的处理机制, 违约处理以及贷款偿还两方面均有相对健全的程序。 （1）贷款还清之前，借款人应在每年1月份将当年的住房保险单据寄送到贷款机构；（2）借款人需在当月一日偿还本息，最长可延迟一个月，月末未偿还者即进行罚息；（3）月末仍未偿还本息时，商业银行即报告给资信评估机构，借款人的不良信用将记录在资信网络，该记录影响借款人以后的的借款信用；（4）逾期一月，贷款应收本息会记入逾期贷款科目，逾期两个月银行会登门催收罚金以及贷款本息；（5）逾期三月以内，商业银行将对该笔贷款进行损失分析，选择延期归还贷款或者着手处理抵押物；（6)逾期三个月后，这笔贷款将记入呆帐科目，商业银行可向法院提起诉讼进行强制拍卖房屋 （二）北美个人住房贷款风险外部防范在北美地区，商业银行对个人住房贷款风险具有相对完备的内部防范外，外部也具备相对规范的防范，主要体现在个人住房抵押贷款保险和担保等方面。1、完善的个人信用体系目前成熟的发达国家都建立了相对完善的信用管理制度,本质是一种社会机制，把各个与信用相关的社会力量串联起来，共同促进信用体系和制度的完善与发展，制约和惩罚人们失信行为，从而保障了社会秩序和市场经济的正常地运行和发展。最重要的是西方国家已经将这种较为完备的信用制度产业化、信息化，其信用制度被越来
