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1、次贷危机后看我国的房产贷款证券化中文摘要银行为了盘活长期资产，房产贷款证券化应运而生，如今，它已经在美国等发达国家有了较好的发展与运用，鉴于我国房产事业的飞速发展，房产贷款证券化也开始实行，但是07年开始的次贷危机到08年的全球金融危机，又不得不叫我们对房产贷款证券化警醒。因此，在清晰的认识我国房产贷款证券化的发展与现状、特点的前提下，对于我们现在发展过程之中存在的问题，尤其是要结合美国次贷危机带给我们的启示，提出相应的政策分析，对于顺利推进我国房产贷款证券化有重要的意义。关键词：次贷危机，房产贷款证券化，现状，特征，问题，对策Abstract In order to meet the cap
2、ital demand , the bank make the long term loan live. So the mortgage loan comes into being. now, it has developed very well in developed country. With the progress of our real estate, it has also been introduce in our country. but the sub-loan crisis between 07and08 made a alert to us. then the thin
3、king about how to make it becomes more important. then under the well-understanding of the character and the state and revelation of the sub-loan crisis,it carries a lot of meaning for us to find out the solution to promote the development of mortgage loan in our country. Key words:sub-loan crisis，s
4、ubprime mortgage loan，character，problem，State inspiration目录中文摘要1Abstract21 导论41.1 研究背景以及研究论题41.1.1研究论题41.1.2研究背景41.1.3次贷危机给我们的启示以及本文研究的意义52房产贷款证券化在我国的发展52.1 资产证券化与房产贷款证券化的含义52.1.1 资产证券化52.1.2 住房贷款的证券化52.2我国住房抵押贷款证券化的特征分析52.2.1以信托方式实行住房抵押贷款证券化62.2.2投资主体只限于机构投资者62.2.3信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保63我国住房抵押贷
5、款存在的问题以及政策解决方案63.1我国住房抵押贷款急需解决的问题63.1.1目前我国住房抵押贷款一级市场发育不成熟63.1.2商业银行压力和动力不足63.1.3我国现行的法律法规不够完善73.1.4房地产证券化认识上的局限性，风险防范不足73.1.5金融体制上的不适应性73.2住房抵押贷款证券化的政策建议73.2.1完善外部环境，为房产贷款证券化的发展创造有利的条件73.2.2完善机构以及机构立法，保障房产贷款证券化的实施83.2.3全面完善金融市场93.2.4 注意风险的防范10结束语12参考文献13致谢141 导论1.1 研究背景以及研究论题1.1.1研究论题次贷危机爆发后，“资产证券化
6、”这个词除了“满足流动性需求”、“表外处理”等含义之外，又包含了更深一层的意义，在于因资不抵债而产生的风险。从国内已发行的商业银行信贷资产证券化产品来看，以个人按揭贷款为基础资产的产品风险都比美国的次级债小得多，一是因为首付的要求且银行放贷也较为审慎。二是由于美国的储蓄率低的可以忽略，所以他们不能像我国一样仅通过人民储蓄就满足市场的资金需求，证券化循环融资就变得不可避免。但是随着近年来我国房产贷款规模的扩大，我国房产贷款证券化也逐渐提上日程。本文结合次贷危机爆发的背景，在详细分析我国房产贷款证券化的现状、特征的基础上，针对我国现阶段存在的问题，提出了进一步完善和推进房产贷款证券化的政策。1.1
7、.2研究背景2007年3月13日，美国第二大次级抵押贷款机构-新世纪金融公司，因濒临破产被纽约证券交易所停牌，标志着次贷危机的正式爆发。当天，美国股市道琼斯指数狂跌了242.66点。危机在2007年8月上旬达到高潮，迫使欧洲央行、美联储以及日本、澳大利亚、加拿大等国央行针对1.3万亿美元次级贷发行量余额先后注入1万多亿美元资金以挽救金融市场。到目前为止，次贷危机还尚未见底，相反，由次贷危机带来的负面影响有进一步向金融市场蔓延、向实体经济辐射的趋势。去年爆发的美国的次贷危机看似偶然，但若注意观察，便会发现存在这一系列的现象孕育着这次危机爆发的必然性。经分析总结，笔者将本次危机爆发的原因归结为一下
8、几个方面：贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子；房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资（这是本次次贷危机爆发的直接原因）；持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担；高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜；次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。我们知道，在次贷危机爆发之前，美国经济已经受过多次的重创。在2000年纳斯达克泡沫和2001年“911”事件之后，美联储主席格林斯潘和华尔街催生了信贷泡沫。这一次的冲击对美国也产生了不可忽视的影响。次贷危机爆发的另一个关键因素是美联储短期内不稳定的货币政策。回
9、顾20世纪90年代末，美国市场科技股推动了美国经济的发展，尤其是1997年至2000年，美国经济增长率均超过了4%。与此同时，高科技泡沫充斥华尔街。当2000年科技股的泡沫破裂时，美国经济随之走入低迷。2001年，美国经济明显放缓，全年增长率仅为1.2%。对一个经济体而言，在泡沫后进行调整并经历一段时间的低增长，是正常的经济现象。但是“9.11”事件发生后，美联储因担心市场更进一步恶化而导致经济增长放缓甚至引发衰退，便放弃了联邦基准利率的历史中轴4%-8%，仅用不到3年的时间将其降至45年的低点-1%，这无疑使得华尔街的从业者们可以利用极低的利率借款来购买高回报率的高风险资产。高风险资产的需求
10、上升，使得金融市场上的每一种金融资产的风险溢价均被压低。因此，石油和房地产市场均产生了资产通胀，从而造成了美国资本市场的虚假繁荣。它一方面减少了居民的储蓄，加剧了美元的贬值，为次贷危机的酝酿提供了温床。当美联储发现资产市场的泡沫现象后，在2005年至2006年间进行反向操作，通过连续17次加息，将联邦基准利率迅速抬高至5.25%。这使得资本借贷成本在短时间内大幅增加，并提高了市场对各种金融资产回报率的预期。但此时，由于前期的资产通胀，已使得高风险金融资产市场的平均夏普比率（即投资回报与多承担风险的比例）维持在低水平，降低了投资者的风险承受能力。风险链条的传导机制最终导致了次贷问题暴露，市场信心
11、极度丧失，进一步加剧了次贷危机的蔓延。 次贷危机导致美国经济陷入衰退似乎已经确定无疑，惟一不确定的仅仅是衰退的程度。1.1.3次贷危机给我们的启示以及本文研究的意义由此次次贷危机我们知道，经济的繁荣时期，政府的货币政策要审慎，不能盲目扩张。要注意防范资产泡沫。同时金融创新要建立相应的风险防范机制，由于现阶段多数金融工具具有高杠杆的特点和世界经济的紧密联系，一旦危机爆发将对全国乃至世界产生不可忽视的影响。因此对于金融创新工具的每一个运用环节，我们都应该谨慎的注意风险的防范。具体说来，此次金融危机涉及的金融工具主要是房产贷款证券化。随着我国房地产事业的发展，房产贷款在我国银行资产负债表之中占的比例
12、也越来越大，因此盘活银行长期资产，解决资金的流动性也越发显得必要。如何在次贷危机爆发的背景下，看待我国新近发展的房产贷款证券化（包括现状、特征、存在的问题），进一步推进房产贷款证券化在我国的进程，同时防患于未然，结合我国的实际情况给出具体政策，具有十分重要的意义。发展房产贷款证券化可以成为我国银行资产证券化的切入点；推进金融市场化；同时也增加了民间投资的渠道，为居民投资提供了多种选择。2房产贷款证券化在我国的发展2.1 资产证券化与房产贷款证券化的含义2.1.1 资产证券化是由美国布朗伍德法律事务所于70年代在华尔街资本市场首创的。资产证券化是指把流动性较差的资产，通过商业银行或投资银行的集中
13、及重新组合，以这些资产作抵押来发行证券，实现了相关债权的流动化。通常，它是以债券为表现形式的证券，对债券持有人的偿付主要依赖于一种集合资产所产生的现金收益。2.1.2 住房贷款的证券化住房贷款的证券化，就是商业银行将住房贷款的债权转让给第三方，通过提前兑现现金，转嫁银行的贷款风险，降低不良资产比重，保证银行的资产充足，满足后续贷款的顺利实施。当然，银行在通过发行债券等形式将债权证券化，发售转让给第三方(即投资人)的同时，也必须将其发放贷款的收益一部分转让给投资人，这是住房贷款证券化得以实现的经济动因。2.2我国住房抵押贷款证券化的特征分析：2.2.1以信托方式实行住房抵押贷款证券化根据信贷资产
14、证券化试点管理办法(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。2.2.2投资主体只限于机构投资者现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。但是我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。 2.2.3信用增级
15、的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保 信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。 我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。因为我国担保法第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款
16、的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。 3我国住房抵押贷款存在的问题以及政策解决方案3.1我国住房抵押贷款急需解决的问题3.1.1目前我国住房抵押贷款一级市场发育不成熟3.1.1.1一级市场规模较小创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。我国一级市场规模虽然有了较大的发展，但是与欧美等发达国家相比，我国的房产贷款规模仍然较小。3.1.1.2一级市场贷款条件不统一住房抵押贷款在
17、全国刚刚兴起，虽然1997年我国出台了一部个人住房担保贷款管理试行办法，但它对具体的实施细则并未明确规定，还没有形成全国统一的住房抵押贷款体系。各地、各银行之间的情况不同，在贷款标准、贷款格式、发放程序、信息管理等方面有很大差异，贷款条件的不统一，也使得构建标准化的资产池步履艰难。3.1.2商业银行压力和动力不足3.1.2.1目前住房抵押贷款的违约率较低，还没有对银行资产的安全性造成威胁。在我国银行目前的资产中，住房抵押贷款一直是国有商业银行的少有的优质资产。商业银行不愿把自己的优质资产出售给其他投资者，当然住房抵押贷款证券化的脚步也就无法前行。3.1.2.2实行住房抵押贷款证券化会使银行的收
18、益率降低如果将住房抵押贷款的债权出售，原本由银行一家独享的贷款收益就要大部分随着债权而转移给投资者，进行证券化操作的特别机构也需要从中获得证券发行的手续费和管理费。一盘美餐被多方分食，那么银行就只能通过发放和回收住房抵押贷款取得一些中间的服务费用，不能像现在这样获得由于存贷利息差带来的明显的收益。所以，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。3.1.3我国现行的法律法规不够完善住房抵押贷款证券化是一项程序性强，涉及多方经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布和修改了二系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国抵押贷款市场起步较晚，相
19、关的法律建设还很不完善，尤其是住房抵押贷款证券化的政策法规还未出台，对于证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。现行某些法律法规与住房抵押贷款证券化的某些操作手续还有许多相违背的地方，这些都极大限制了住房抵押贷款证券化的发展。3.1.4房地产证券化认识上的局限性，风险防范不足20世纪90年代以来，中国的学界和业界对资产证券化进行了深入的研究和不懈的探索，但是，我国房地产资产证券化起步较晚，对其认识还处于初级阶段，尽管我们是在学习和借鉴发达国家房地产资产证券化的基础上推行适合我国国情，我国尚处于探索和研究阶段了。尤其是在次贷危机的背景下，我国风险防范稍显不足。例如，个人征信系统缺失，信息严
20、重不对称等。3.1.5金融体制上的不适应性1我国证券市场不规范。实行住房抵押贷款证券化，其最终是要走上市之路，而目前我国证券市场很不规范，难以识别证券的优劣。2.我国现阶段还没有真正权威性的评级机构。3.我国没有专门的政府担保机构和保险公司。4.缺乏推行房地产证券化所需的专门人才。3.2住房抵押贷款证券化的政策建议3.2.1完善外部环境，为房产贷款证券化的发展创造有利的条件3.2.1.1建立健全住房金融法规，优化外部制度环境一方面，可以通过发布、增设新的条例来弥补政策法规设计上的缺陷，如住宅金融法、房地产抵押法、房地产抵押评估条例、商品房价格管理条例和抵押房地产处置条例等，以规范房地产抵押市场
21、运作。另一方面，对业已颁行的法规应及时修订并加以完善。3.2.1.2完善信用环境 一.充分发挥政府信用增级的功能。在我国实行住房抵押贷款证券化，政府担保可以发挥重要作用：政府信誉高，实力强，由政府来进行信用增级，能增强住房抵押贷款机构的安全感，提高他们的抗风险能力，消除惜贷心理。二.建立信用评估体系。 （一）制定和实施有关法律，各地建立统一的标准。目前的问题是我国法律法规涉及个人征信方面的有关立法相对滞后，至今只有一部征信管理条例，从2002年起草至今尚未正式颁布。因此，应该强化政府这一外部强制力的作用，对担保法、合同法、贷款通则等涉及个人信用方面的条款作必要的修改和完善；对保护个人隐私也应作
22、全面的规定，尽快出台关于信用数据开放和使用的法律法规。（二）建立科学的个人信用评估管理系统。科学的信用信息管理系统是个人信用评估体系建立的基础。我国目前个人信息非常分散，可以由政府出面建立个人信用评估管理系统。由政府将各部门的个人信息进行汇总，以个人支付能力和信用记录为核心，以定量分析的方法评定个人信用等级。通过将信用评分结果划分为不同的信用档次，向信贷决策提供一个科学、准确和有效的信息系统。3.2.2完善机构以及机构立法，保障房产贷款证券化的实施3.2.2.1创建并完善房地产抵押市场中介机构目前中介市场服务的滞后已成为制约一级抵押市场的重要因素，更无法满足二级市场的要求。因此，当前尤为重要的
23、是积极创设新的中介机构，包括对抵押人资信调查的征信机构、处置抵押品的代理机构以及对房地产抵押证券信用评级的资信机构和资产评估机构等，除了政府设立的住宅抵押贷款担保公司、房地产抵押证券担保公司之外， 也要鼓励开办企业性质的同类公司，以形成竞争有序的房地产抵押市场中介体系。此外，要完善资产评估机构、信用评级等机构、会计师事务所等中介服务机构，规范执业行为。3.2.2.2相应的金融机构应尽快制定一套规范而科学的管理办法房地产抵押贷款的银行要加快电子化的步伐，应用先进的管理软件，实现抵押贷款管理操作的简明化、电子化和科学化，并且借助先进的网络技术，实现金融机构与房地产开发企业的信息沟通，使购房者能够很
24、方便地了解全面资料，为房地产抵押业务的拓展提供更多的途径。3.2.2.3组建专门的住房抵押证券公司-SPV(Special Purpose Vehicle, 是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。 )SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司。由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资
25、者所接受；并且由政府出资设立，可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；加之目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。3.2.3全面完善金融市场3.2.3.1从制度上培育房地产抵押贷款证券化市场的投资者一、抵押贷款市场必须有稳定的机构投资者参与。一方面，应大力发展保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行等非银行投资机构，以培养机构投资者。另一方面，应在强
26、化监管的前提下对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整，逐步向保险资金、养老基金等机构投资者开放房地产抵押贷款证券化市场。同时极力吸引个人投资者进入二级抵押贷款市场。二、分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。要注意以下几点：（一）应采取低面额、高收益的形式；（二）应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；（三）证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动
27、而带来的风险；（四）应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。三、完善住房抵押贷款的一级市场（一）随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。（二）建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发
28、行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。四、要逐步实现从“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”可以扩大整个金融业的资源利用效率，提高金融机构的市场竞争力，促进货币市场和资本市场、保险市场的相互促进和发展。但分业经营却又利于金融机构的经营安全性、稳定性，双方互有利弊。 我国能否顺利实现分业经营向混业经营的转变，关键取决于金融风险是否能够得到有效地控制，而有效控制金融风险又依赖于完善的金融监管制度。因此，政府有必要进一步健全和完善我国金融监管，逐步实现由“分业经营”向“混业经营”的重大转变。五、逐步推进利率市场化改革。监管机构应该逐渐放开银行贷款利率，给予贷款利率
29、更大的浮动空间。另一方面，抵押贷款支持证券的利润空间应该是来自于基准利率与抵押贷款利率之间的区间。这样，抵押贷款支持证券定价基础的完善，才能通过价格机制对住房资金实现优化配置。 六、加强对抵押贷款证券发行与交易的监管。我国抵押贷款支持证券的发行不能按照企业债券的发行来管理，而应该考虑在证监会中设立一个专门的抵押贷款支持证券管理机构作为监管主体。同时成立一个自律性机构，专门规范抵押贷款支持证券发行和交易中的贷款银行、SPV、证券承销商、交易商、投资经纪人的行为。另外，在抵押贷款支持证券交易中，也应加强对信息披露的监管等。3.2.4 注意风险的防范3.2.4.1 防范宏观经济风险宏观经济风险主要是
30、指原始资产池风险中的系统性风险。美国次贷危机的爆发有着非常明显的外部环境因素。从美国房地产市场的繁荣和衰退历程中,我们可以看出个人住房贷款市场景气度对国家宏观调控的敏感性较高。一旦国家大力推行紧缩性宏观调控政策,便会推动个人住房贷款市场由繁荣走向萧条,而原本在繁荣期掩盖起来的危机就会在这一时期充分暴露,甚至大规模爆发,从而影响商业银行乃至国家金融体系的稳定。近几年,国内银行业把个人住房贷款视为银行的优质资产,积极抢占个人住房贷款市场的同时忽视了风险防范。然而从美国次贷危机的例子可以看出,个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大,个人住房贷款
31、的风险正日渐浮出水面。一、稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。首先,政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况,及时向放贷者和投资者发出警告,并坚定市场信心,防止市场过度反应,减少或停止新的危险住房抵押贷款;其次,政府应该稳定借贷者,减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度,保障房价稳定;最后,组织有实力的金融机构担负社会责任,购买风险资产以平衡和分散风险。二、房地产行业的风险预警系统主要依赖于一些宏观和产业经济指标来对房地产市场及整个社会经济环境进行预测。对行业的风险预警系统主要依赖于两方面的指标,一是宏观经济指标,如国民经济增长率与国民收入、物价指数与通货膨胀率
32、、中长期贷款利率和就业率等;二是房地产行业指标,如房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比、地价增长率与GDP增长率之比、房价与家庭平均收入之比、商品房销售价格等。3.2.4.2 控制证券化风险根据美次贷危机爆发的深层次原因可以发现,房贷资产证券化的风险需要从两个方面双管齐下,首先,需要防范证券化前的风险,主要是原始资产池违约风险;其次,要防范证券化结构设计中的风险。一、控制原始资产池违约风险。加快建设我国个人征信系统。美国次贷危机的爆发源于原始资产池中次级房借款者的大量违约。首先对中国与美国房贷申请标准做一个比较。比较可知,中国的住房贷款申请人具有相当的还款能力,能在一定程度上抵制违约风险的发生
33、。但是在贷款期限和再融资性方面,两国相差不大,更值得引起我们注意的是中国个人信用评价制度的缺失,贷款机构和借款人之间存在着严重的信息不对称,因此,加快建设中国的个人征信系统迫在眉睫。表：美国次级贷款与中国住房贷款申请标准比较表要素美国次级房屋抵押贷款中国住房按揭贷款(一般)信用记录有个人信用记录无,目前还没有建立完善的个人信用评级系统贷款对象及条件信用分数低于620分,收入证明缺失,负债较重的申请人有合法的身份,有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力的申请人贷款额度与首付比例低首付,甚至零首付,全额贷款最高为所购住房全部价款或评估价值(以低者为标准)的70%或80% ,首付比例至少三
34、成或两成(第二套住房首付比例四成)贷款期限一般最长不超过30年一般最长不超过30年贷款利率浮动性利率,比普通房贷利率高出2%-3%的利息,存在利率项的限制按中国人民银行规定,最低按相应档次基准利率0. 85倍的下浮利率执行(第二套住房利率上浮)抵押再融资可以房产增值部分再贷款可以房产增值部分再贷款还款方式还款方式可自由选择以等额还本法为主从我国现行体制及社会体系来看,可由政府牵头,以公、检、法等司法部门及财税、金融、工商行政管理部门参与,联合成立个人信用评估机构。由该机构建立完整的包括消费者个人信息(如职业、职务、收入、住址)、正反记录等在内的个人资信档案,通过信用评分卡评定消费者信用等级,需
35、要消费者资信信息的银行可向该机构购买。二、加强银行信贷风险控制。银行和借款者之间的信息不对称是造成非系统性风险的主要原因,也是影响基础资产池质量好坏的关键所在。在发放贷款的过程中,银行应该采取规范严格的程序来加强信贷风险的管理。首先,发放住房贷款前,要对贷款项目进行评价。通过对市场前景、开发商素质的全面调查,以及财务盈亏平衡分析和风险分析,选择较好的项目;其次,对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,确定合理的贷款成数,避免项目选择和销售价格风险。最后,建立高效的信用甄别机制以区分高风险和低风险的借款者,银行可以针对这两种不同风险偏好的人采取不同的方式进行管理。3.2.4.3 防范“
36、破产隔离”风险一、第一层“破产隔离”风险的控制。第一层破产隔离风险其实就是来自于原始权益人的破产风险,它的关键是银行对SPV是否实现了真正的“真实销售”,本文认为在认定真实售出时可以参考以下标准,以防范第一层次的破产隔离风险:第一,证券化资产的风险应该完全转移给SPV;第二,发起人必须完全放弃对证券化资产的支配权;第三,发起人与SPV之间要有明确的“真实销售”的真实意思。二、第二层“破产隔离”风险控制。第二层次的破产隔离风险就是SPV自身的破产风险。美国次贷证券化中,SPV没有实现第二层的破产隔离,从而导致了资产证券化的失败。目前,我国是由信托公司担任资产证券化的SPV。中国信托业的业务都处于
37、起步阶段,业务范围涉及多个方面,经营风险难以预测,不符合SPV作为远离破产的实体与业务仅限于资产证券化范围这两项基本规定,所以,作为“破产隔离”的主体与“真实出售”的受让体SPV,国内大部分信托公司无法达到这一资格,也就无法很好地实现“第二层”的破产隔离。要想继续利用SPV这种特殊目的实体设立模式,必须加强对我国的信托业的规范,提高信托行业的整体业务水平。三、防范第三方风险。第三方是指资产证券化中除了商业银行、SPV和投资者以外的各参与方,主要包括:贷款服务商、资金托管人、信用评级机构等。第三方风险其实可以用委托-代理模型来解释,即通常所说的代理人的道德风险问题。我国证券化过程中防范第三方道德
38、风险的途径包括(一)调查:努力收集掌握信息,使双方在信息对等的条件下订立合约;(二)市场:利用竞争性市场的“优胜劣汰”机制,在一定程度上提高代理人客观公正地履行职责的意识,防范道德风险;(三)监管:比如防范信用评级过程中道德风险,需要对信用评级机构加强监督。结束语房产贷款证券化作为近年来最具影响力的金融创新工具,我国也在积极地尝试利用这一工具解决我国银行业流动性风险等问题。但是美国次贷危机的爆发,让我们更加清醒地认识到,做好对房产贷款证券化的认识工作，结合我国的现状以及特点如何顺利推进其在我国的发展以及进行风险的防范，解决存在的问题是重中之重。具体来说就是要完善外部环境，完善机构设置和外部立法
39、，全面完善我国的金融市场，尤其是要注意宏观经济以及信用风险的防范。总之，我国的房产贷款证券化才刚刚开始，任重而道远，要在不断的发展之中，结合实际情况发现问题，解决问题，才可以不断的取得进步。资产证券化这一工具也才可以真正为我们服务。参考文献1肖才林.美国次贷危及对我国金融业的警示J.时代经贸,2008，(12).2张炳辉,马辉.美国次贷危机对中国房地产市场的警示J.经济纵横,2008，(07).3于化龙.产权市场创新发展：打造资产证券化交易平台J.产权导刊,2008，(02).4金俐.从美国次贷危机看资产证券化的利弊J.中国市场，2008，（22）.5黄嵩，魏恩道，刘勇.资产证券化理论与案例M
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