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1、近期我国房地产泡沫研究的文献综述姓名：xxx 【摘要】近年房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。房地产是否已经泡沫化、泡沫的成因、对经济的影响以及如何抑制房地产泡沫四个方面是有关房地产泡沫争论的主要问题，并对相关近期研究成果进行了归纳和梳理。【关键词】房地产泡沫;泡沫根源;泡沫影响;抑制措施一、我国房地产是否存在泡沫1、泡沫论。王小广博士认为，目前我国房地产泡沫已经存在。我国房地产业投资和消费连续三年出现20%以上增长，超过GDP增长率的2倍以上，部分地区出现了房
2、地产泡沫现象。其主持撰写的我国第一份跟踪式行业景气报告中国行业景气分析报告警告说，中国“真正的房地产泡沫”已经出现。谢百三教授认为，目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下1。谢经荣、丰雷等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析。他们认为中国房地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的2。易宪容认为中国房地产泡沫是不争的事实。但房地产泡沫只是局部而不是全国性的3。2、非泡沫论。黄征学认为房地产价格持续上涨，房地产空置率比较高，房地产投资增幅大这些只是表
3、面特征，并不构成房地产泡沫。他应用四大指标对我国房地产市场进行测度，并得出结论当前房地产市场有关参数的值比较合理，我国房地产市场并没有出现泡沫4。萧灼基认为，房地产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。某些商品在经济快速增长阶段出现供求不平衡是市场经济的必然现象，不要认为出现供求比例失调就是泡沫5。王俊认为从1998年至今，全国房地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化特点看，我国商品房价格年上涨幅度小于4%，远远低于日本的房地产泡沫和泰国地产泡沫中的成倍上涨幅度，也低于国内经济增长速度，价格运行不存在泡沫6。3、泡沫威胁论。林云
4、霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是，目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头7。刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险8。4、泡沫必然论。吴敬琏认为，回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资，一旦以投资目的入市，今涨明跌，泡沫是自然的。希勒认为，全球有一个普遍现象，凡是有魅力的城市，房地产市场的泡沫都在所难免，房地产市场长期
5、低迷或是长期高涨都会造成泡沫，是必然规律9。笔者认为，对于房地产有无泡沫的争论，实际上是个角度问题。认为存在泡沫的观点实际上是观察到了中国房地产市场的短期失衡的现实状况。不存在泡沫的观点认为空置现象、结构失衡以及供求失衡只是暂时的，如果把这些暂时的、局部失衡放置于一个较长的时期以及全国范围内的话，它们还不足以形成房地产泡沫。随着产业经济环境和市场环境的改善，短期的局部的泡沫在长期以及大范围来看就有可能不是泡沫。因此，期限以及范围的界定对于判断我国房地产业是否存在泡沫是非常重要的因素之一。二、房地产泡沫的根源何在1、泡沫来自土地自身的特性。金通认为，土地作为自然物具有“无价值，有价格”的特殊性。
6、这为地价形成的主观性和“炒作地皮”埋下了隐患，地基价格具有随意性和主观性10。汪利娜等人认为，土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然导致土地价格上扬11。谢经荣认为，现代社会的土地或房地产不仅仅是生产生活的实质资料，而且经常作为抵押品，具备了虚拟资产的特征。房地产的定价，常常脱离它的实际基础而形成泡沫12。2、泡沫来自非理性预期和过度投机。所谓泡沫就是那种在某一市场上，由于不切实际的高投资回报预期以及过度投机活动所形成的资产价格剧烈上涨现象。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格
7、还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生13。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。索罗斯认为，市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，价格的决定中有可能包含市场参与者主观和非理性的一面，特别是房地产这样高投机的市场，投机者的价格预期很可能是不理性的。由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫14。3、泡沫来自结构性失调。厉以宁指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理;
8、二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题15。李涛等人认为，经济适用房和豪宅的开发比例应控制在合理范围内。如果开发商为追求高利润而纷纷投入豪宅开发，使一段时间内大面积、大户型的豪宅开发数量急剧上升而闲置多，而经济适用房则出现供不应求的情况，这两方面的作用极易导致房地产泡沫。4、泡沫来自政府调控、政策体制、信贷等环节。泡沫来自宏观调控失灵。经济快速发展时期，不注意土地供应总量的控制或失去控制，尤其是集体土地、农用土地改变用途失控时，就会导致房地产开发过热。季光伟指出，我国地方政府对房地产业特别关照是导致房地产过热的重要因素之一。各地政府大多希望房地产带动经济增长，并通过
9、土地拍卖获得更多财政收入，因此地方政府近几年鼓励房地产开发和消费，使得房地产开发投资过度16。刘福垣认为我国房地产泡沫产生的根源在于房地产商品化、资本化过程中要素和产品流通体制改革出现重大失误17。汪利娜认为在金融体制不健全的情况下，房地产金融市场极易发生逆向选择和道德风险，结果使那些信誉差的借款人获得贷款，银行忽略对借款人资信审查、低估投资项目潜在的风险。大量银行资金介入，加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。笔者认为，泡沫的产生离不开主体因素、行为因素以及环境因素。房地产市场涉及房地产开发商、政府、银行、房地产购买者等多个主体，众多主体之间缺乏某种有效制衡机制，使得主体之间无法相互有效制约不合理
10、行为。如开发商为了追求高投资回报，或是盲目开发高档房，造成住房结构不合理，或是进行土地投机，造成地价飞涨;实力雄厚的炒房团的团购行为也极易造成房价飞涨;其次，政府部门为了追求政绩，鼓励房地产开发，这种政策导向若无预控将使房地产开发过热，助长泡沫形成;另外，商业银行为了追求信贷规模和贷款收益，有可能盲目放贷，对房地产泡沫的形成起到推波助澜的作用。如果房地产市场各方主体只从各自利益出发放任自身行为，没有受到其他力量约束或约束不到位，就很容易造成泡沫越积越多。另一方面，经济环境恶化对房地产业泡沫化也应该承担一定责任。随着经济衰退，居民收入、生活和投资水平持续下降，居住与活动需要空间剧减，由于房地产投
11、资具有不可逆性以及市场信息不完全，使得开发商有效供给的变化滞后于市场需求变化，房地产在短时期内有效需求相对少于有效供给，因此有可能使得原本不存在泡沫或泡沫程度低的房地产市场相对于以前变得泡沫化了。三、房地产泡沫对我国经济有何影响1、房地产泡沫危害严重。刘维新认为，房地产泡沫严重的时候，不仅会引发泡沫经济，导致经济波动、货币大幅度贬值，还会引发社会失业率大量上升，造成恐慌心理，导致社会不安定18。季光伟认为，历史经验表明，房地产泡沫破裂后将意味着更大的经济、金融风险。房地产泡沫破裂会产生很大的负财富效应。房价暴跌时，私人消费将迅速且剧烈回落;对金融系统有迅速且极强的冲击力，将引发银行不良贷款急剧
12、增加。李维哲等人认为，房地产泡沫发生时，地产价格脱离市场基础而持续上涨，形成地产市场的虚假繁荣，发展到一定程度，地产价格又会迅速跌落。这种地产价格的暴涨暴跌具有极大的危害性，会给国民经济造成巨大的破坏，带来惨重的损失19。2、适度泡沫有利于经济发展。陈伯庚认为，泡沫过多不利于国民经济发展，但是没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的20。王朝才认为，房地产作为涉及土地资产的特殊资本密集型行业，产生一定泡沫在所难免。房地产业保持适度泡沫，如土地价格微幅上扬、商品房供给略大于市场需求等，对刺激经济增长、促进竞争是有好处的21。茅于轼在分析我国上一次房地产热原因时指出，如果没有投机，房地产价格必定偏低，这将
13、导致土地资源的误用。存在房地产投机活动，未来价格就能在现在反映出来，故投机活动在一定程度上是有利于整体经济繁荣的22。笔者认为，房地产泡沫对经济的影响存在“度”的问题。在泡沫产生初期，经济人的预期和行为是较为理性的，房地产的价格围绕其价值上下波动。在理性预期条件下，可能存在着房地产价格对市场基础的理性偏离，此时多为“理性泡沫”。作为支柱产业，房地产业保持适度泡沫，对刺激经济增长、促进竞争有好处。正如温和的通货膨胀一样，“理性泡沫”不会阻碍经济发展，反而有利于经济的发展。随着房地产价格与价值的逐步偏离，投机开始变得疯狂，他们的预期和行为逐步走向非理性，此时泡沫开始由“理性泡沫”转变为具有极大危害
14、的“非理性泡沫”。没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的，但泡沫过多、过于膨胀同样不利于国民经济发展。因此，整个房地产业的目标应当是尽量消除非理性泡沫，将泡沫控制在“理性泡沫”的范围之内。四、抑制房地产泡沫的主要措施1、建立完善房地产泡沫预警系统。洪开荣提出“基于市场比较原则的房地产泡沫评估”思路，从房地产泡沫吸收和转化理论出发，建立了有助于宏观政策选择的基于市场比较原则的房地产评估和泡沫预警体系23。李维哲，曲波通过对地产泡沫产生原因及表现特征的分析，确定了生产、交易、消费和金融四类重要的预警指标，从而实现对地产泡沫的具体量化监测。2、改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求。洪开荣认为，房地产
15、泡沫与经济环境可相互影响，房地产泡沫可以被吸收和转化。随着宏观环境、产业环境和市场环境的改善，房地产泡沫的程度可以降低，即泡沫被吸收。房地产泡沫转化是由于房地产与其他资产的协同作用可能导致整个资产市场泡沫减少，反之则可能使整个资产市场泡沫增加。厉以宁认为，随着税费下调、住房二级市场启动以及交通状况改善，“第二套住房”概念出现。第二套住房结合度假与休闲的概念，不仅城市家庭购买，农民也可以进城租购24。萧灼基认为，中国房地产市场的根本问题是有效需求不足，只有让更多的人投资房产再转手出租，才能让现阶段无力购房的人以租赁形式拥有住房。3、政府要从供地、信贷、税收等政策环节进行适度干预。曹振良、傅十和认
16、为，政府要利用货币金融政策调控房地产市场，当房地产市场出现过热时，政府可通过提高利率、紧缩信贷、提高抵押贷款的首次付额度等办法调整房地产投资方向;政府应适时发出警告，公告有关市场信息，尽量化解群体行为的非理性;必须设计严密合理的房地产税制，抑制土地过度投机，引导土地持有者合理提高土地利用效益25。季光伟认为，必须加强对商业银行贷款结构监控。我国的房地产开发商的主要资金来源为银行贷款，一旦泡沫破裂，就会引发经济及金融危机。因此，央行要采取有力措施控制银行贷款过多流入房地产业，并加快银行体制改革，增强其抵御金融风险的能力。笔者认为，抑制房地产泡沫应当从上述几方面同时着手。环境因素方面，市场自发调节
17、作用不可小视，泡沫在房地产市场上生成并膨胀，同样随着环境的改善，泡沫可被吸收和转化。在房地产市场主体之间应当建立一系列的制约机制，规范房地产市场上各主体的行为。政府应建立有效的房地产泡沫预警系统，在房地产过热时，积极适时地调整房地产业政策导向;规范房地产开发商的行为，防止开发商进行土地投机并保证房地产业结构的合理;加强对商业银行贷款总量和贷款结构的监控，防止银行贷款资金过多流入房地产业。另一方面，开发商应当适当提高自有资金比例，商业银行应当加强对房地产开发贷款的监管，加强对贷款企业资质信用的审查，完善担保体制。总之，房地产市场各个主体均应提高风险意识，尽量化解自身的非理性行为，保证整个房地产业
18、健康有序发展。【参考文献】1谢百三 高度警惕我国部分城市房地产业的泡沫经济卷土重来J 价格理论与实践，2003，(1):37-39 2丰雷，朱勇，谢经荣 中国地产泡沫实证研究J 管理世界，2002，(10):57-64 3易宪容 中国房地产泡沫是不争的事实J 学习月刊，2004，(12):25-26 4黄征学 当前市场并未出现全国性的房地产泡沫J 中国房地信息，2004，(204):10-11 5萧灼基 不要轻言泡沫J 国际融资，2003，(6):14-15 6王俊 对当前我国房地产泡沫的看法J 宏观经济管理，2003，(4):25-26 7林云霞 区域性房地产市场过热的原因及其对策J 中国房
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