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1、银行房地产信贷政策指导意见房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直 是社会普遍关注的问题，但前一阶段，住房价格上涨过快直接影 响金融安全和社会稳定。今年上半年，国家出台了一系列关于土 地、金融、财税等方面的房地产宏观调控政策，以稳定住房价格、 调整供给结构、遏制投机需求。由于有关财税政策逐步实施，有 关措施尚处于落实之中，加上房地产开发建设周期性和市场反应 滞后性等因素的影响，宏观调控的长期效果还有待观察。但目前 房地产交易迅速减少，市场价格预期普遍下降，房地产市场正处 于一个十分微妙的阶段。我行对此应予以高度重视，切实防范信 贷风险。因此，有必要结合我行房地产信贷业务存在的问题和隐
2、患， 进一步明确我行房地产信贷政策，有利于各行把握房地产贷款准 入标准和管理要求，加强风险控制和防范。一、我行房地产贷款中存在一定问题和风险隐患，各行应 予以关注(一）贷款组合风险1、全行对公房地产贷款的不良率高于对公贷款的平均水 平。其中，流动资金贷款不良率远高于开发贷款。虽然2003年 后我行基本不再发放房地产流贷，但存量流贷由于贷款用途不明 确，资金无法监控，大部分无抵押担保，显性和隐形风险比较突 出。部分已展期甚至逾期。2、经对全行320个房地产开发项目涉及的215.8亿元贷款 进行压力测试，结果表明：如无资金抽逃，我行贷款项目整体安 全边际较高，相对房价下跌，有一定的抗风险能力。但两
3、极分化 比较严重，即抗风险能力低和高的项目均占比较高，呈锤状分布。 假设上海和杭州房价出现30%跌幅，其他城市房价出现20%跌 幅，则有2个项目涉及8785万元贷款，还款来源无法覆盖贷款， 即综合偿债比低于100%;有13个贷款项目涉及10.33亿元贷 款，综合偿债比低于150%;当综合偿债比进一步提高到200%， 则有41个贷款项目涉及32亿贷款现金流不达标。因此目前相当 部分项目的抗风险能力不容忽视。3、我行房地产投放区域过于集中，贷款集中风险逐渐显现。 我行房地产贷款前五大分行上海、北京、杭州、宁波、南京在全 行占比达69%。今年上半年，银监会组织对八个城市（上海、 南京、杭州、宁波、天
4、津、重庆、沈阳、青岛）进行房贷检查， 我行上述八城市分行对公房地产贷款在全行占比达70%。我行 房贷集中的长江三角洲和环渤海地区，基本属房地产业市场化程 度高，市场购买力强，需求大的区域，但由于近年房价上涨较快， 已成为国家房地产宏观调控的重点区域，区域风险相对较大。宏观调控导致房地产市场不确定因素增加，一旦房地产市 场出现持续萧条，房价下跌和滞销等市场风险直接转嫁到银行。 我行可能面临：1、开发商销售收入降低，商品房滞销，销售周期延长，开 发战线过长的开发商资金链可能存在问题，还款来源无保障。2、部分贷款项目土地成本偏高，一旦市场价格低于开发商 的成本价，不排除出现开发商放弃项目的可能性。3
5、、市场价格下跌，直接造成我行贷款抵押物价值下降，实 际抵押率上升。若抵押物实际价值低于贷款本息，则我行贷款将 出现暴露的风险敞口。(三）项目管理风险1、在我行开发贷款中，约有20%项目贷款未办理抵押。相 当部分为早期发放的，我行在资金监管和风险控制处于被动。2、部分项目四证不齐。2003年前发放的房地产开发项目， 由于动拆迁等因素造成进度延迟，未能实现四证齐全，部分项目 已要求展期。3、开发贷款中约有11%的项目自有资金比例低于35%。 这批项目基本是在2004年以前发放，符合原房地产项目资金的 政策规定。但自有资金比例较低，直接影响到项目的抗风险能力。 其中部分已成为不良贷款。4、项目封闭监
6、管执行不到位。资金监管是房地产贷款最重 要的一个环节，尤其是项目一旦开始预售，抵押可能被撤销，因 此在销售过程中，我行不能做到资金监管，将直接影响到贷款的 到期偿还。经调研，发现各行在监管中存在以下问题：(1)开发贷款中，约21%的项目没有资金监管。(2)即使与借款人签订了资金监管协议，相当部分未有效 执行。部分基层行对贷后管理缺乏经验或敬业精神，监管形同虚 设，部分基层行甚至默许借款人挪用贷款。现部分项目已发生大 额资金抽逃的情况，项目可能无法竣工，我行还款来源无法保障。(3)大多经办行未按销售进度逐步收回贷款，部分项目贷 款收回的速度慢于项目的销售进度。因此我行开发贷款的后续 贷款管理上存
7、在较大的漏洞，资金监管的操作风险比较突出，已 上升为我行开发贷款最大的风险隐患。二、我行房地产贷款指导政策房地产行业是我行信贷投放的重要领域，首先房地产行业 属资金密集型产业，其存款和贷款对我行扩大业务规模有很大支 持;其次，房地产贷款一般以项目的土地使用权和在建工程抵押， 与其他抵押物相比，房地产抵押的变现能力较强而变现损失较 小；再者，个人按揭贷款是推动我行个金业务发展的主要品种。但当前的宏观调控政策下，我行房地产贷款的宏观环境面 临挑战。我们既看到困难，也看到市场机遇。抓住政策调整的时 机，一方面提高风险意识，加强结构调整，提升对业务全过程管 理能力；另一方面加强客户和贷款项目的筛选和调
8、整，坚持有所 为有所不为，扶优限劣，稳扎稳打推动我行房地产金融业务健康 持续发展。因此年我行房地产贷款信贷业务指导思想为“控 制总量、有进有退、锁定风险、强化过程管理”。(一）控制对公房地产贷款信贷总量。我行对公房地产贷款包括对房地产开发企业、土地储备中 心、工业园区开发公司以及实际上从事房地产项目开发的非房地 产企业发放的房地产开发贷款、铺底流动资金贷款、临时性贷款， 以及对办公楼和商铺按揭贷款等。全行对公房地产贷款在全行贷 款总量中占比原则上不超过15%。(二）调整区域投向，降低风险集中度。我国房地产区域特征明显，我行可加强对上涨周期相对滞 后、房价相对平稳且比价优势明显，市场有合理需求、
9、市场相对 规范的区域市场的信贷介入。对上海、杭州等八城市和泡沫明显 的一些区域市场应谨慎介入。分行应紧密结合区域市场实际，重 点分析细分市场风险，根据风险不同有选择介入。(三）严格执行我行房地产项目的信贷准入标准。1、继续严控贷款用途不实，项目自有资金不明，项目资金 流难以监管、无抵押和质押的房地产流动资金贷款。针对具体项 目进行封闭开发贷款的融资模式，是我行房地产贷款管理的首要 原则和条件。2、房地产开发项目四证齐全，即在落实国有土地使用证、 建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可 证方可介入房地产开发项目。3、要求项目的进度已到地面水平线（正负零零）。对于项 目尚处前期阶
10、段，特别是要涉及动拆迁的，规划尚不明确的，不 可介入。4、项目自有资金达到35%。原则要求在我行发放贷款前，开发商项目自有资金到位，并用于购置土地等前期开发。5、原则要求开发商以土地和在建工程抵押。抵押率不高于 70%，抵押物具有较强的变现能力。6、除已明确收购对象的政府性质微利配套商品房外，原则 要求项目安全边际（可实现预售或销售收入-项目总投资）/ 项目总投资）达到15%以上。各行应审慎预测项目未来预售销 售收入，原则要求项目预测均价不得高于同地段相同类型的物业 价格。7、项目投向坚持以住宅商品房项目为主。优先介入对市场 需求较大的中档项目（上海单价控制在平均房价的3 0 0 %以 内，其
11、他地区控制在当地平均房价的2 0 0 %，单套以180平方 米以内为主）。对地段偏远的低价房（政府性质微利配套商品房 除外）和单价高于市场均价3倍（上海4倍）以上豪宅、别墅项目 开发贷款，应适时退出。8、严禁介入国家明令清理整顿的党政机关办公楼和培训中 心、高尔夫球场、会展中心等项目。对于地段优良、资源稀缺、 抵押率充足、由著名国际酒店、物业集团管理、预测未来具有充 足完整的租费收入现金流的办公楼、高级酒店，可以在有选择、 总量控制条件下进入。9、对单个项目开发贷款总额原则不超过人民币5亿元。10、我行对项目的选择必须以是否带来后续住房按揭业务 作为项目营销和贷款投放的重要条件。对于各家银行共
12、同介入贷 款项目，个人按揭份额不应低于我行开发贷款份额。原则上个人 按揭贷款预计额与开发贷款的比例不低于2:1。(四）按照扶优限劣的原则，加大对优质房地产开发企业 的支持力度，严格控制对不具备竞争优势的中小开发企业的贷 款。随着宏观调控，新的产业政策如严格预售标准，推行土地 招标拍卖制度等，将导致竞争优势向资金雄厚的开发商倾斜，市 场竞争会进一步加剧，房地产业将进入一个重组的高潮期，数量 庞大的中小房地产开发企业面临淘汰和兼并。在调整中将有一批 优势企业群体脱颖而出。规模化、集中化、专业化、品牌化将成 为房地产行业的趋势，各行应抓住市场机遇，利用现阶段同业犹 豫观望，市场竞争强度相对减弱的有利
13、时机，充分发挥我行机制 和效率优势，拓展优质客户市场。坚持以客户为导向，探索对不 同类型的客户的差异化营销。通过创新业务产品，改进对优质企 业的服务和管理水平。1、优先支持具有一级开发资质，治理结构完善，财务稳健 (信用等级AA以上，且净资产与年末贷款佘额比例高于100%，资产负债率低于60%)，具有规模效益（净资产5亿元以上，年销 售额达到5亿元以上，累计销售面积超过100万平方米），土地储 备充足（至少超过10万平方米）的开发企业及其项目公司。2、其他综合性房地产开发企业，原则要求具备二级以上（含 二级）的开发资质，净资产在5000万元以上，信用等级在BB级以 上。此前应有一定规模（10万
14、平米以上）成功开发量。3、对于项目公司，原则要求具有大中型综合性房地产公司 背景（控股或参股管理），注册资金在2000万元以上。4、对于那些资本市场运作频繁的私营房地产开发企业应谨 慎介入。5、对实际上从事房地产项目开发的非房地产企业发放贷款 应适时退出。(五）加强贷时、贷后管理，严格执行房地产贷款资金封 闭管理。1、项目资金监管是房地产开发贷款风险控制的核心环节。 各行应对房地产项目资金监管给予高度重视，认真执行总行房地 产贷款封闭管理有关办法和制度，按照要求严格监控资金的使用和回笼，真正做到封闭运作，确保贷款资金安全。(1)控制单一项目中贷款比例。一般开发贷款占项目总投 资比例为30%-3
15、5%左右，原则上不得超过40%。(2)监管贷款的用途。经办行必须设立监管帐户，贷款必 须专款专用于借款项目。严禁我行贷款用于收回股东投资、垫款 或被挪用到其他项目。(3)联动个人按揭业务和贷款回收。销售回笼款仅限用于 项目后续建设或归还我行贷款。个人按揭贷款在发放时，要求按 销售比例逐步收回房地产开发贷款，原则要求在项目销售70%之 前全部收回房地产开发贷款。对于分期开发的项目，原则要求按 期实行封闭操作，根据每期项目销售进度逐步回收该期开发贷 款，每期项目结束前全额回收该期贷款。2、加强贷后检查力度。要求经办行至少每半个月进行现场 检查，检查内容包括：项目自有资金落实情况、贷款资金流向、 项
16、目的形象进度是否正常、有无工期延迟和变更规划、项目预售 和销售情况、资金回笼监管、抵押的有效性和足值性等情况。贷 后检查人员对自己的检查结论负责。如发现风险隐患，应将预警 信息及时上报分行，釆取避险措施。各分行风险管理部和公司金 融部应釆取定期全面检查和不定期抽查的方式，对经办行贷款管 理上存在的漏洞和问题进行揭示并督办整改。根据贷款风险的上 升程度，重新调整贷款的五级分类。3、明确岗位责任，并相关责任落实到个人。尤其是贷款的 使用、销售回笼款的监控问题上，明确信贷员、主管领导、会计 和柜面人员的工作职责，将监管落到实处。对于未能履行其职责， 造成我行贷款风险上升的，应直接处理（而不是等到贷款
17、出现不 良之后）。4、对于存量流贷应加快退出，对潜在风险客户实施动态淘 汰，符合条件的可转化为开发贷款。其中风险相对突出的，应及 早釆取保全手段。利用资产易于变现的时机，尽早处理并降低损 失。5、对于我行贷款发放已经1年以上，而仍旧无法落实项目 抵押和四证的房地产开发贷款项目，在今年内仍没有明显改善 的，各行应尽快果断退出。对于项目销售完毕而我行贷款没有全 部归还，则意味着抵押物已经不存在且现金流入已经中止，应尽 快釆取保全措施，增加新的抵质押，落实专人清收。(六）充分利用价格杠杠，区别对待，努力提高收益。1、房地产行业具有高风险高收益特性。各行应利用近期市 场竞争强度相对减弱的有利时机，充分
18、利用自行定价的灵活性， 针对不同类型的开发企业，实行差别化利率，提高资产收益水平。2、对年3月17日人民银行实施新利率政策以前的个 人住房贷款客户，按照以下原则处理：(1)贷款合同利率釆用人民银行原住房贷款利率的，如符 合以下两条件之一：一是年底前无逾期贷款本息；二是 年底前釆用分期还款方式的客户，逾期贷款期数不超过一期，且 逾期天数不超过30天。则年贷款利率按照年1月1 日的同期同档次基准利率的0.9倍执行。对于不符合上述条件的 借款人，年贷款利率将统一调整为同期同档次基准利率， 各分行可以根据借款人风险状况进行一定幅度的利率上浮。贷款合同利率釆用人民银行同期同档次基准利率或在同期 同档次利
19、率基础上按一定比例浮动的，年的贷款利率在 年1月1日同期同档次基准利率基础上，按原合同约定的 浮动比例浮动后执行。3、对于年3月17日（含）至年12月31日（含）发 放的个人住房贷款，年的贷款利率在年1月1日同期同档 次基准利率基础上，按合同约定的浮动比例浮动后执行。4、对于新发放的个人住房贷款，本地户籍的借款人及配偶 按揭购买二套以内（含二套）的居住用房（高档公寓及别墅除外）， 符合以下条件之一的，贷款利率最低可按照同期同档次基准利率 的0.9倍执行：(1)借款人符合分行目标客户标准，按揭购买二套以内 (含）普通商品住房（普通商品住房的认定标准按照国务院七部 委文件规定或地方政府规定确定）；
20、(2 )借款人及配偶按揭购买二套（含）以内的居住用房（高 档公寓及别墅除外），且首付款比例不低于50%的；(3)借款人购买相关分行认可的优质楼盘，且符合相关分 行规定的条件。5、对于非本地户籍借款人，因工作生活需要购买的第一套 住房，贷款利率最低可按照同期同档次基准利率的0.9倍执行； 对于非本地户籍借款人申请按揭购买一套以上房产的，贷款利率 不得低于同期同档次基准利率。(七）建立公金和个金长效联动机制，推动个人住房贷款 的发展。1、各行可建立“房地产业务联席会议”制度，联系会议可 定期或不定期召开，可由分行公司金融部、个人银行部、风险管 理部参加。联系会议主要议题可涉及：落实总行房地产信贷政
21、策 的有关措施，分行业务发展分析，对区域市场风险的识别，基层 行房贷业务有关问题的解决，本地优质开发企业、优质项目的业 务拓展等。2、在分行报送总行的项目审批报告中增加分行个人银行部 审查意见，审查意见应包括：是否支持该房地产项目；楼盘售价、 销售情况、销售周期预测；带动个人房贷业务量测算；业务量贡 献的时间跨度等。总行以此作为评判房贷项目后续按揭业务的参 考。为确保项目报批效率，分行个人银行部原则应在1个工作曰 内出具审查意见。3、要求在借款合同或资金监管协议中加入“借款人承诺按 揭业务量与按揭份额”条款。4、加强项目信息沟通。项目完成审批程序后，各分行风险 管理部负责将总行项目批复抄送分行公司金融部和个人银行部； 分行个人银行部应设专人负责对楼盘项目个贷业务进展情况进 行跟踪与推进，并与支行（业务团队）配合监控楼盘销售和资金 回笼，以防范贷款风险，提高我行综合效益。
