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1、银行系统论文：浅淡商品房屋“假按揭”贷款的表现形式及防范对策 我社于今年初开始启动商品房屋按揭贷款业务，并指定弘武信用社具体操作办理，在不到二年时间的摸索和总结中，将按揭贷款进一步深化到“组合贷款”模式，既充分营销了贷款，又使风险得到了有效控制。目前我社已与县城内的6个开发商签订了商品房屋按揭合作协议，按揭楼盘达8个，核定销售按揭贷款28698万元，发放按揭贷款356户，现有按揭贷款余额2071万元。为防范按揭贷款的风险，更好地驾驭此信贷产品，我们要运用各种手段充分揭露“假按揭”的信用风险、市场风险和操作风险。笔者以下从假按揭的表现形式、风险成因、识别与防范方面谈谈按揭贷款。一、假按揭的表现形
2、式房屋按揭一般涉及到购房借款人、农村信用社以及房地产开发商三方主体，有按揭人和房屋开发商之间的买卖合同关系，有按揭人和信用社之间的抵押贷款合同关系以及信用社和开发商之间的担保合同关系。“假按揭”通常采用的方式是开发商利用其公司员工或拟购房人或其他人员与自己公司签订虚假房屋买卖合同，利用这些购房人向信用社申请按揭贷款，从而套取信用社资金，其表现形式主要有以下五种。（一）开发商放弃运作房产项目，以恶意骗取资金为目的形成的诈骗型“假按揭”。这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，在销售过程中勾结信用社、房地产管理部门有关人员，以非
3、法占有信用社资金为目的，虚构购房事实或抬高房价，无意归还地骗取信用社贷款。这类购房借款人往往是虚构的，各种证明文件是虚假的，只要信贷经办人员认真履职，能够很好识别和防范。（二）开发商由于资金短缺，以套取临时性周转资金为目的形成的贷款型“假按揭”。这类“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或战线过长、后续资金不到位，资金链出现断档，便以单位名义或公司管理人员亲属等假购房者的名义申请按揭贷款，以解决临时资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按揭的形式“以真换假”，其本质就是将个人虚假住房贷款公司化操作，以个人名义贷款套取资金公司使用。此类购房借款人往往是
4、真实的，甚至各种证明文件也是真实的，偿还月供一般也是正常的，在业务经办中很难防范，但是风险较前者相对较小。（三）开发商与承建商债权债务抵冲形成的抛售型“假按揭”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，将房屋作价抵作工程款付给承建商，承建商利用抵债的房屋通过造假、虚抬房价等手段，向信用社申请按揭贷款进行变现，以达到抛售资产的目的。（四）开发商与购房人相互串通，采用按揭返租的方式形成的融资型“假按揭”。这类假按揭是开发商与购房人相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房人向信用社就高出市场价格的部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商以使用按揭房屋
5、为由以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的欺诈融资方式。返租按揭目前在广州、上海一带已经出现，因其行为的隐蔽性强，在业务经办中较难防范。（五）购房人与开发商相互串通，采用提高房屋售价的办法规避首付款的 “假按揭”。购房人为了规避缴付首付款，开发商为了迅速售房，双方串通以高出同地段房产的价格签订虚假购房合同，虚价部分就是购房人应当缴付的首付款部分，由购房人向开发商出具收到首付款的收据，双方向信用社办理按揭手续套取资金。这种假按揭方式，购房人是真实的，购房意愿也是真实的，但是购房合同价格是虚假的，购房人首付款已由开发商销售按揭的高价部分垫付，事实上借款人是零首付，而信用社是100%地向开发商发放
6、了虚假售房价的贷款。二、“假按揭”的风险分析 按照房屋按揭贷款的操作程序看，“假按揭”中三方主体及三个法律关系形式上依然存在，但由于购房借款人的购房意愿不真实，购房关系根本不存在等因素，其还款资金最终来源是房地产开发商或者套取资金后不想偿还月供的个人。因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题或者房屋价格停止上涨出现贬值时，所谓的购房借款人就会停止偿还信用社贷款，出现“断供”，信用社就可能面临以下风险。 （一）处置抵押物的可能性风险分析。为了尽可能多地套取资金，“假按揭”的开发商往往将房屋价格抬高，尤其是返租按揭中，其房价往往是实际房价的数倍，即使贷款抵押物处置成功，所得款项也不能足额清偿债务，
7、再加上新开发房和二手房之间的差价及拍卖处置时众多环节产生的费用，损失更大。如果开发商抵押的房屋是未竣工的在建工程预售房时，信用社极有可能丧失优先受偿权，因最高人民法院公布的关于在建工程价款优先受偿权问题的批复中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。（二）开发商承担担保责任的可能性风险分析。开发商与信用社签定的按揭贷款合作协议中一般有阶段担保责任或回购义务的约定。但这一义务的履行往往依赖于开发商的担保能力和担保意愿。“假按揭”若潜伏较长时期被发现时，开发商可能已出现严重的支付危机或公司注销等问题，此时寻求开发商承担担保责任已不可能。（三）购房借款人还款责任及可能性风险分析。
8、从借款合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性，但是由于我国的信用体制极不完善，个人的支付能力也千差万别，个人征信系统尚未完全建立，因而个人财产很容易被转移、隐匿，法院一般对自然人执行时会本着“和谐”的主题不会大动干戈，所以要从执行个人的财产中弥补信用社资金损失，事实上是很不现实的，特别是遇到开发商买通无业游民，或以伪造身份证明办理贷款的恶意欺诈按揭，信用社往往是赢了官司输了钱。 三、“假按揭”的识别与防范 按揭贷款属于消费型贷款，风险相对分期化，也是各家商业银行必争的蛋糕，为防出现“假按揭”，客户经理及管理人员必须严格审查，而如何识别与防范“假按揭”的发生？笔者建议从以下
9、几个方面着手。 （一）注重对开发商资信能力的识别与审查。从假按揭的几种形式分析，信用社经办人员应当严格审查开发商的法定代表人资信、财务状况、债权债务状况、开发销售状况等。客户经理在调查开发商相关资料的同时，还应积极与房产部门联系，核实手续的真实合法性，综合判断开发商的资金实力、运作能力，判断其是否存在资金链断档、后续资金供应不足和存在办理假按揭的可能性。（二）注重对房产项目的识别与审查。一个楼盘的优劣将直接影响其房屋的销售，而销售情况则与该项目公司的资金周转密切相关。因此信用社客户经理应当详细调查按揭房产项目的地理位置、建筑质量、广告效应、预售情况、老百姓评价、老百姓购买力、周边其他房产项目的
10、销售情况等，综合判断拟按揭房产项目的销售前景情况，从而选择较好的房产项目进行合作。 （三）注重对购房人真实性的识别和判断。按照省联社个人住房商业用房按揭贷款暂行办法规定，购房借款人应当提供有效的身份证明材料，客户经理应当直接面对购房借款人，并核对证明材料上的照片，走访借款人的现居住地和工作地，对大批量的异地购房人应当慎重审查，必要时要通过网上途径核查购房人的真实性。 （四）注重对购房真实性的识别和判断。虚假购房往往有以下几种情况：一是一人购买大量商业用房，按揭金额较大，而购买人不具备支付按揭月供或偿还贷款的能力；二是同一楼盘大部分业主一人购买多套住房，且购房价格超出同类房屋价格，按揭贷款金额较
11、大；三是不同的借款人，但预留的联系电话和地址相同，或者都委托了同一人代为偿还月供；四是同一楼盘大部分业主系开发商公司员工或者与开发商高级管理人员有着密切关系；五是同一楼盘大部分业主身份证号码相近、居住区域相邻或者均来自异地；六是期房业主不关心物管价格、建筑进度、建筑质量等，已经交房后的业主并未入住等；七是大部分业主贷款金额一致、还款时间集中、贷款期限较长等;八是收入证明、家庭资产证明、单位证明明显是虚假的。 （五）重视对房屋真实价格的调查与判断。客户经理应当对周边楼盘的市场价格进行调查了解，走访其售楼部探价，走访其购房人，查看其正式合同，确定其拟办按揭销售价格的可能变动范围。如果集中出现高出一
12、般销售价格的情况，客户经理应当加以防范，综合其它方面的调查再行判定。（六）做好按揭房屋的抵押登记工作。办理按揭贷款前，开发商应当到当地房管部门办理按揭房屋的预登记，办理按揭贷款时，信用社要按照法律法规规定，至少由两名经办人到房管部门办理（预）抵押登记手续，当开发商可以办理房产分户手续时,信用社应当及时办理正式的有效房屋抵押登记手续。（七）严格落实贷后管理。一是密切关注开发商情况，对按揭款项的资金运作进行严密监管；二是关注楼盘情况，一旦楼盘销售出现纠纷或销售异常或遭到司法措施查封等，要及时报告并采取相应措施；三是建立定时回访制度，通过打电话、实地走访等，连续关注购房者的相关情况，及时发现和防范风险。
