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1、 2012年苏州土地市场研究报告营销部&前期部 2013.1.18目 录一、2012年苏州土地市场综述1（一）土地成交“先抑后扬”态势明显1（二）地王复苏，品牌开发商加快掠地2（三）新辉、津西博远、龙记入驻，外地房企搅局苏州土地市场3（四）“当年拿地当年动工”，苏州10余家房企抢跑20124二、2012年苏州土地市场成交总量及结构分析5（一）2012年纯住宅用地出让总量分析7（二）2012年商服用地出让总量分析7（三）2012年商住混合用地出让总量分析8三、2012年苏州土地成交区域分析8（一）园区土地成交分析9（二）高新区土地成交分析9（三）姑苏区土地成交分析10（四）吴中区土地成交分析10
2、（五）相城区土地成交分析11四、2012年重点地块分析11（一）园区重点地块分析11（二）姑苏区重点地块分析13（三）吴中区重点地块分析18五、土地市场成交总结21附件1：2012年苏州土地成交明细23附件2：2013年1月15日苏州土地成交明细442012年苏州土地市场研究报告一、2012年苏州土地市场综述（一）土地成交“先抑后扬”态势明显相较于2011年而言，2012年苏州土地市场显然“降温”不少。而这一态势，在2012年上半年表现得尤为明显。据统计，2012年上半年共进行了9场土拍，仅出让27宗地块，最终成交25宗，合计成交土地面积为83.85万平方，同比降幅达到78.74%。与此同时，
3、在上半年成交的众多地块不仅面积普遍较小，而且成交单价不高，商品房用地更是处于“冰封”状态。然而，耐人寻味的是，在商品房用地遇冷的同时，保障性住宅用地却遭遇房企争抢。上半年所推出的10宗保障性住房建设用地均遭遇竞价，包括新型建材、中惠房产等品牌房企均参与抢地。而对于住宅用地，仅有朗诗以总价32997万元（楼面价仅2209.8元/平米，综合容积率1.33）购置了青剑湖版块3宗用地，成为难得一见的亮点。2012年土地市场的“解冻”始于下半年的首场土拍。7月4日，苏州年中大型土拍共推出30宗地块，尽管仅有5宗地块出现溢价，但是包括新城、招商、鑫苑、天地源、斜港置业等品牌房企同台飙价的场面，使得土拍现场
4、迅速升温。随后，品牌房企抢地大战正式拉开帷幕。9月27日，金九首场土拍，招商地产豪掷6.9亿元进驻木渎，吴中地产以2.36亿元再夺桃花源宅地。12月份，苏州土地市场更是迎来了土地出让的高潮。据统计，该月共有3场土拍共34宗地块出让。在12月6日的土拍上，新辉置业（方兴地产，中化旗下公司）以23.2亿元夺得姑苏区地块，成为2012年苏州总价“地王”。与此同时，中海以19.9元挺进姑苏区，此次土拍共吸金57.9亿。紧接着，万科、天地源、世茂、朗诗、尼盛置业、金科、绿地等品牌房企先后夺地。在12月11日的园区土拍上甚至出现了万科和天地源两大巨头250轮厮杀的精彩场面。年末的最后一场大型土拍上更是成功
5、出让25宗地块，吸金88亿元。至此，2012年苏州土地市场热闹收场。（二）地王复苏，品牌开发商加快掠地2012年，土地集中度进一步加强，从成交数据看出，大部分成交土地集中在少数大牌房企手中，其中，仅中海地产在苏州的土地储备就超过了58万方。面对土地市场的逐渐升温，苏州“地王”也被唤醒。据悉，一场原定于6月12日下午举行的苏州市区2012第3号国有建设用地拍卖会因无公司参与竞拍而取消，然而，这场土拍却无意中产生了这一年度的单价地王。苏地2012-G-11号地块被苏州瑞嘉商业发展有限公司以89996.7万元的底价拿下，而其成交楼面价却高达14778元/平米（沧浪区南环东路北、南园路西；南面正对苏州
6、汽车南站）。这宗地块虽然是商务金融用地，但还是引起业内一阵唏嘘。值得一提的是，作为2012年年度的成交总金额“地王”，苏地2012-G-98号地块在楼面单价的排行榜中也紧随11号地块其后。232000万元的成交总金额和8990元/平米的楼面价，苏地2012-G-98号地块将自己推到了苏州“地王”的鼎峰。而这个地王产生的背后，一个区域正强势“崛起”。2012年9月1日，苏州正式宣告行政区划调整，金阊、平江、沧浪三区合并为姑苏区。随后，在开发商的大肆炒作之下，这个区域身价倍增。在2012年土地成交总金额排行榜中，姑苏区豪夺6个席位。中海地产豪掷54.47亿元连夺4块优质土地（由于沟通到位、策略得当
7、，中海拿的这四块地基本上都是以底价成交），万科集团新添两子布局苏州，央企中化23.2亿进驻苏州这些大牌房企在疯狂拿地的同时，也炮制了一个个苏州地王。（三）新辉、津西博远、龙记入驻，外地房企搅局苏州土地市场纵观整个2012年苏州土地市场，万科、中海、招商、世茂等品牌房企争相夺地不亦乐乎，而众多外地大牌房企首次进驻苏州市场也同样夺人眼球，其中最闪耀的莫过于创造了2012年苏州总价地王的新辉置业。据悉，新辉置业有限公司是方兴地产在香港的全资子公司，方兴地产是中化集团旗下房产开发的旗舰企业。该企业在2009年曾经以40.6亿元成为了当年北京最高总价和最高单价“双料地王”，其打造的金茂府也成为了北京中高
8、端项目中的成交热点。在2012年12月6日的土拍上，新辉置业与旭领(香港)、洋立控股同台竞价，最后以总价23.2亿元拿下位于姑苏区的苏地2012-G-98号地块，溢价率达到了49.68%。12月26日，2012年末最后一场大型土拍如期举行，此次土拍共吸引了包括60多家房企和个人参与竞拍。引人注目的是，其中外地房企首次来苏拿地者不在少数，包括北京津西博远置业有限公司和龙记地产都是首次进驻苏州。北京津西博远置业有限公司是由河北津西钢铁集团股份有限公司投资成立的一家房地产开发企业，在此次土拍上以3.14亿元夺得位于高新区的苏地2012-G-121号地块（楼面价4721.1元/平米，溢价35%）。作为
9、此次土拍高新区唯一被抢夺的地块，北京津西博远打败了旭盛房产、中新苏州和满庭酒店等企业。此次土拍另一个受人关注的房企来自于龙记地产。据悉，龙记地产集团创建于2005年，以房地产投资开发为主营业务，产业涵盖金融、建筑施工，餐饮酒店和物业综合服务等多个领域。龙记地产所拿下的苏地2012-G-106号地块虽然出让面积仅有1.8万方，但仍然遭遇了港龙控股、融侨置业、红灵投资、亿卓房地产等品牌房企的轮番抢夺。（四）“当年拿地当年动工”，苏州10余家房企抢跑2012当年拿地当年动工！”如果放在2011年，这似乎是不可能的事情。然而，在2012年的苏州市场，这一幕却频频上演。据统计，2012年这一年中，苏州共
10、有10余家房企上演了“当年拿地当年动工”的营销戏法，甚至有两家企业实现了“当年拿地当年销售”的壮举！ “7月份拿地，12月份就卖！”新城地产新项目香溢澜桥以迅雷不及掩耳之势创下了苏州土地市场上最快开工的记录。2012年12月22日，新城香溢澜桥首次开盘。然而，新城地产在苏州却并不是个例。2012年5月18日，朗诗底价一举拿下园区青剑湖3宗地块；其中位于青澄路南、科智路东的苏园土挂(2012)07地块项目即朗诗未来街区11月17日已经公开销售。2012年8月9日，鑫苑置业在相城区高铁新城2.7亿拿下苏地2012-G-60号地块。目前鑫苑鑫城项目规划也已经公示。在压抑两年之后，房企拿地的需求大涨，
11、不少大牌房企甚至不惜重金揽地，2012年苏州土地市场也迎来了难得的抢地小高潮。而房企拿地即开的举措，也恰到好处的折射出苏州楼市的回暖之象。二、2012年苏州土地市场成交总量及结构分析2012年苏州土地成交总面积为559.12万方，同比减少了199.32万方，跌幅26.28%；年度土地总出让金额323.95亿元，同比减少了174.66亿元，跌幅35.03%；土地成交单价5793.93元/平米，328.28万元/亩。整体来看，2012年苏州房地产市场一级市场和二级市场呈现出较大的不均衡发挥态势，虽然住宅市场跑量十分明显，不过受到中央一再强调的坚持房地产调控不动摇影响，房企的拿地信心不足，同时城镇住
12、宅用地推地规模的相对有限，对于出让面积及出让金额的稳定发挥影响突出。2012年苏州土地市场成交汇总表类别纯住宅用地商服用地（含文娱、医卫等）商住混合用地合计宗数296828125成交面积（万方）136.18214.78208.16559.12成交金额（亿）104.0888.41131.46323.952012年苏州土地成交同比分析表（一）2012年纯住宅用地出让总量分析2012年苏州纯住宅用地出让面积136.18万方，供应表现较之其他类型土地处于相对弱势，占年度出让总量的24%，同比去年减少了234.16万方，跌幅高达63.23%，分析来看去年下半年之后苏州土地供应进入商服用地主导阶段，而上半
13、年市场供应类型相对均衡，同时住宅用地相对居前，而今年以来商服用地一直左右市场，政府在推地上有明显的调整，鉴于持续的房地产调控政策，供应类型的转变一定程度上反应了政府引导房产投资去向的意图；年度成交金额104.08亿元，占土地出让金额的32.13%，同比减少了159.69亿元，跌幅60.54%，一级市场供应量的减少，一定程度上会影响到二级住宅市场的供需表现，不过截至到目前新房依旧有约565万方的市场存量，虽然120平米以上的中大户型占比突出，不过存量不足产生的供销失衡的疑问暂不存在。（二）2012年商服用地出让总量分析2012年以来苏州商业地产市场热度不高，与住宅市场形成鲜明对比，特别是吴中区、
14、相城区截至到目前为止可售量均在万套以上，市场消化速度明显跟不上供应步伐，以至于市场存量呈现出不断攀高的趋势，不过一级市场上商服用地的供应量依旧很大，商服用地（含文娱、医卫等）年度出让面积214.78万方，高居三大类供应量首位，占市区出让总量的39%左右，但是较之去年的积极供应态势而言，同比仍有26.69%的跌幅，成交金额方面，年度该类型土地出让额88.41亿元，占比27.29%，同比跌幅36.5%,供应量虽有减少，不过鉴于今年以来的市场签约状况及当前的存货而言，明年商业地产市场压力有进一步增大的趋势。（三）2012年商住混合用地出让总量分析商住混合用地对于不少房企有较大的吸引力，两种业态可以形
15、成互补，对于后期的客户引导也有较大的帮助，今年商住混合用地出让面积208.16万方，占比37%，仅次于商服用地供应规模，同比上涨了118.85%，其中成交额131.46亿元，占比40.58%，姑苏区等一些区位条件优越及宗地面积较大的地块抬高了整体地价水平，该金额较之同期增加了37.48%。吴中区、高新区是该类宗地供应的主力军，从地块所属区位来看，基本上以一些新兴板块为主，这些板块商业配套相对有限，所以商住混合属性的设置一定程度上促进了板块开发，此外也利于缓解商配的不景气对于后期房屋销售的影响。三、2012年苏州土地成交区域分析2012各区域土地出让明细区域成交宗数成交面积（万方）成交金额（亿元
16、）土地单价（元/平米）土地价格（元/亩）园区16133.8550.273755.70 2503810.30 高新区28115.0247.794154.93 2769966.90 姑苏区1798.72102.0610338.33 6892254.88 吴中区45176.74109.566198.94 4132644.86 相城区1934.7914.274101.75 2734515.92 全市125559.12323.955793.93 3862636.76 （一）园区土地成交分析2012年工业园区共出让16宗土地，其中纯住宅用地3宗，商住混合用地5宗，其余均为商服用地（含文娱、医卫等），年度出
17、让土地面积133.85万方，占市区出让土地总面积的23.94%，其中位于阳澄湖半岛的苏地2012-G-69号地块文娱、商服用地（华谊影城有限公司）就有近63万方的体量，为年度内单宗出让面积最大的地块，年度内区域土地出让金额为50.27亿元，在市区中的占比为15.52%，其中位于湖东板块内的三宗纯住宅用地出让金额近30亿元，伴随着板块内房地产市场出色表现以及目前土地资源的不断减少，区域市场被众多品牌房企看多，结合目前园区的市场表现来看，青剑湖板块作为园区的副城市中心，未来的发展潜力巨大，同时可以预计的是板块也将是园区未来土地供应的主力板块。（二）高新区土地成交分析高新区年度内成功出让28宗地块，
18、出让面积为115.02万方，占市区成交总量的20.57%，成交金额47.79亿元，占比为14.75%，高新区目前二级市场的表现与市场存量有很大的关系，所以土地供应的积极上市，对于提升区域新房占比有重要意义，从年度土地供应来源来看，主要分布在浒墅关（北新区）、科技城及枫桥街道，前一个区域内住宅产品主打刚需，是区域刚需类产品供应的主力板块；科技城板块属于政府“一核四城”中的“四城”之一，同时今年新区管委会已经迁入，作为高新区未来的CBD中心，伴随着人气的不断聚集，区域对于商住需求逐渐增大；枫桥街道临近狮山路商圈，借助狮山路板块内成熟的商住生活配套，对于商品房的需求也相对较大。（三）姑苏区土地成交分
19、析姑苏区年度内出让土地17宗，出让面积为98.72万方，占市区总量的17.66%，成交金额102.06亿元，占比31.5%，姑苏区作为苏州的主城区，目前可开发的闲置土地资源十分有限，一方面集中在三大新城板块内（金阊新城、平江新城及沧浪新城），其次老城区“退二进三”也释放出一定体量的土地资源，不过依傍成熟的市政资源及古城区的文化资源，区域宗地整体表现出“身价不菲”，苏南万科、中海地产及新辉置业年度内拿地耗资巨大，很大程度上体现了区域土地资源的稀缺性。此外，区域内土地供应还有一大特征，即是政策性住房（保障房）推地相对积极，这也是城区政策性住房一直在住宅成交走势中强势发挥的有力支撑。（四）吴中区土地
20、成交分析2012年吴中区土地供应45宗，出让面积为176.74万方，占市区土地出让总面积的31.61%，成交金额109.56亿元，在市区中的占比为33.82%，吴中区目前商品房销售主力不在主城区内，主要分布在城南越溪、尹山湖板块及城西木渎片区内，今年的土地供应也主要来自新兴乡镇板块内，特别是越溪板块及木渎板块目前开发程度不断成熟，年度内的推地吸引了新城地产、招商地产、吴中地产等多家品牌房企议价，而作为近两年兴起的尹山湖板块热度也不断提升，苏州轻轨线路的设置更是让区域价值突出，年内最后一场土拍中中海地产、旭辉地产等均有在板块内拿地，可以预计的是伴随着板块开发进程的推进，板块将在苏州楼市中扮演更为
21、突出的角色。（五）相城区土地成交分析相城区本年内共出让土地19宗，其中出让面积34.79万方，占市区出让总量的6.22%；出让金额为14.27亿元，占比为4.1%，区域年度土地供应不够活跃，且住宅用地的供应规模很少，基本上均以商服用地为主，高铁新城周边是年度内区域土地供应的主要来源，伴随着政府高铁新城的规划建设，培育出良好的商业发展环境或将推进住宅市场兴起，不过值得关注的是区域内目前的商业地产存量高居万套以上，在一级市场供应持续跟进下，后期区域内的商住不均衡化或将表现的愈发明显。四、2012年重点地块分析 在对苏州2012年成交地块进行全面研究后，我们依照两个原则选取了部分地块进行细节分析：a
22、、*关联地块；b、对本区域甚至对苏州市场有着较大影响力的地块。（一）园区重点地块分析2012.12.10日园区土地拍卖成交情况编号土地位置土地面积土地用途容积率出让年限起始价 （万元）成交总价 （万元）成交楼面价（元/平米）溢价率竞得方苏园土挂（2012）11号星塘街东、沈浒路南104486.23住宅（其他陪同商品房住房用地）1.6容积率1.80706770886000457327.02%万科苏园土挂（2012）12号星塘街东、中新大道北121747.69住宅（其他陪同商品房住房用地）1.6容积率1.8070832768370038190.15%中海苏园土挂（2012）13号方洲路南、钟南街西
23、123090.92住宅（其他陪同商品房住房用地）1.8容积率2.07098473129200524831.2%天地源园区湖东核心区重点地块无论从地块自身禀赋、周边配套情况还是区域发展前景，12.10日成交的这几块地均是苏州去年成交的较为优质的住宅土地，其成交价格之底更是超乎想象。在本次出让之前，很多媒体和房产专业人士认为，苏州本年度的单价地王有可能出现在这几块地中；但结果却告诉我们，机会总是留给有准备的企业。在本次拍卖中，几家品牌开发商所采用的战略战术让人眼前一亮。从影响土地出让的先后顺序（先拍11号地、接着再拍13号地，最后拍12号地）、对竞争对手资金能力的测算（如万科在对朗诗进行资金测算后
24、，认为其不可能承受8.5亿以上的总价）、参拍前的合纵连横和情报刺探。正是由于这几家公司的出色工作，造成了本次拍卖的意外结果。园区，特别是湖东核心区，一直是苏州住宅价格的风向标。这几个项目均位于湖东核心区第一线，其成交价格将在很大程度上左右苏州楼市走向。由于土地的超低价和这三家企业的高周转模式，我们认为，如果2013年的市场不发生大的变化，这个区域推出的楼盘价格不会有较大的变化。在明年下半年，这几个楼盘将会与*争夺一些湖西客户，因此，会对*价格上涨造成压力。（二）姑苏区重点地块分析2012年，是姑苏区土地市场爆发的一年，在这一年里，苏州成交排行榜上前十位中有六席为姑苏区所占据。姑苏区由平江区、沧
25、浪区和金阊区三个区合并而成，规划、经济、人文上存在着巨大的不平衡和差异化。目前，平江区规划较为超前，土地差异性较小，未来前景看好，而沧浪区开发高潮期已过，土地资源匮乏，目前以零星商业用地为主；金阊区跨度最大，因此土地属性差异性也较大。*的客户目前主要集中在东环和南环沿线，项目周边3-5公里范围内。因此，平江区对我们虽有一定影响，但影响不大。由于平江区的这几块成交土地，楼面价基本在5500元上下（成本与*相若），因此，我们预计将来推出的产品均价应不低于11000元/平米。从客户占位来看，中海和新辉地块对*的影响可能要稍大一些。新辉地块在干将路以北，受制于成本压力，预计其开盘价格应较高；当然也不排
26、除开发商“放缓开盘速度，等待价格上涨“的可能（也即2013年改项目不会入市），因此，其对*影响应该不大。中海劳动路地块距*直线距离约6公里，由于其开发节奏较快、资金取得成本较低、建筑成本低（质量较差），虽然土地成本价略高于*，但最终的成本一定会略低于我们项目。估计中海定价应不低于11500元/平米（这个定价参考了两个价格，一是中海姑苏公馆17000元/平米的均价以及万科金色家园13200元/平米的二手房成交均价，这两个项目均为精装房房）。我们认为，在这个价格基础上，中海劳动路项目会分流*部分古城客户。竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()起报价元/成交价楼面单价元/成交
27、总价(万元)上涨幅度元/万元/亩苏州中锐地产集团有限公司姑苏区苏站路北、元和塘西苏地2012-G-95号号地块15382.5批发零售和城镇住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357230740姑苏区苏站路北、元和塘西苏地2012-G-95号号地块16503.1批发零售和城镇住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357247550姑苏区苏站路北、元和塘西苏地2012-G-95号号地块21475.5批发零售和城镇住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357322130姑苏区苏站路北、元和塘西苏地2012-G-95号号地
28、块20079.5批发零售和城镇住宅用地40 70年2.5-2.8150001500010005357301190中海地产集团有限公司姑苏区西环高架东、劳动西路南苏地2012-G-97号号地块80723.1城镇住宅用地70年1.0-2.5149001490099359601206090.50%姑苏区西环高架东、劳动西路南苏地2012-G-97号号地块32951.1城镇住宅用地70年1.0-2.514500145009675800481100.50%姑苏区西环高架东、劳动西路南苏地2012-G-97号号地块20236.5城镇住宅用地70年1.0 2.501480014800987592030281
29、0.50%新辉置业有限公司姑苏区桐泾路西、金门路南（原三星电子有限公司）苏地2012-G-98号86017.7城镇住宅用地70年1.0 3.018000269711798899023200049.80%江苏苏南万科房地产有限公司平江区城北公路北、江宙路西苏地2012-G-71号号地块7289批发零售、城镇住宅用地40年3.0-4.029156210002100014005250153070平江区城北公路北、江宙路西苏地2012-G-71号号地块6600.8批发零售、城镇住宅用地40年3.0-4.026403210002100014005250138620平江区城北公路北、江宙路西苏地2012-
30、G-71号号地块37403.8批发零售、城镇住宅用地40年1.5-2.0149615980098006534900366560平江区城北公路北、江宙路西苏地2012-G-71号号地块29654.7批发零售、城镇住宅用地40年1.5-2.011861911000110007335500326200 平江区重点地块 中海和新辉地块 （三）吴中区重点地块分析竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑面积()起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元)上涨幅度元/万元/亩中国海外兴业有限公司吴中经济开发区尹山湖路东、依湖路北苏地2012-G-102号地块一82011批发零售 和城镇住宅用地
31、40 701.02.035%72008744 583 3814 17300019%苏地2012-G-102号地块二115845.1批发零售 和城镇住宅用地40 701.02.535%7500中国海外兴业有限公司吴中经济开发区依湖路南、花泾港西苏地2012-G-103号56291批发零售 和城镇住宅用地40 701.02.040%69007013 468 3322 890002%70620.8批发零售 和城镇住宅用地40 701.02.235%6900上海旭盛房地产经纪有限公司吴中经济开发区吴东路东、规划道路北苏地2012-G-104号93928.4批发零售 和城镇住宅用地40 701.02.5
32、40%63007559 504 3024 7100020%苏州新城创佳置业有限公司吴中开发区越溪街东侧，苏街南侧苏地2012-G-21号82595.6批发零售和城镇住宅用地40 70年1 2.37500926261740277650023%苏州新城创佳置业有限公司吴中开发区枫津路西侧，东吴南路北侧苏地2012-G-23号74809.6批发零售和城镇住宅用地40 70年1 2.57200962464238507200034% 尹山湖板块重点土地 新城重点土地吴中区地块主要分为两大板块，一是吴中核心区和越溪板块，二是尹山湖板块（*距尹山湖距离仅4.5公里）。这两个板块主要分流*郭巷和吴中区客户。尹
33、山湖板块在09年的土拍中拍卖价基本上集中在5000多元/平米左右（去年首开也是以5000多元/平米的楼面价竞得尹山湖土地），本次拍卖直接将价格降至3000-3800元/平米，可以预料的是，随着明年这几个项目的陆续开盘，尹山湖将会以其低价格成为苏州的又一热点板块，从而对栖庭形成较大冲击。如果达到一定声势的话，则有可能不仅分流吴中区客户，甚至会分流部分沧浪区和园区客户。吴中核心区和越溪板块2013年以消化过往供应量为主，2012年的优质土地主要被新城夺得，目前，G-23地块已开盘（香溢澜桥，90-140平米多层房源，均价11000元/平米；高层均价9500元/平米；距*距离约4.5公里）。由于价格
34、较低、户型较好，此项目会分流*一部分吴中区客户。从以上分析可以看出，由于2012年*周边开发商获得土地价格均较低（新辉除外），从土地成本层面来看，*面临着一定的竞争压力。根据房地产开发规律，这些项目预计将于2013年8、9月份陆续入市，因此，我们应在上半年加快高层房源的去化。五、土地市场成交总结受到中央房地产调控持续深入影响，虽然众多房企2012年在二级市场上的收成颇丰，不过坚持房地产调控不动摇的中央口号让不少开发企业采取了更加谨慎的拿地态度，同时伴随着房产税扩容预期的进一步增强，房企对于明年的市场行情也保持着相对理性的态度，这很大程度上影响着政府推地步伐，当然诸如中海、万科等销售业绩突出的房
35、企凭借充足的现金流也适时备地，而诸如新城、旭辉等在今年在港交所上市的房企来说，寻找到了新的融资平台，拓宽了融资渠道的背景下，加之在售项目的良好表现，也拿地较为积极。今年的土地市场整体表现与去年不同，去年的苏州一级市场可以概括为“先扬后抑”，特别的年初的一场大型土拍将市场热度提前释放，而后则伴随着限购的出台，成交走势不断下探，房企对于市场信心不足；而今年市场则表现为“先抑后扬”的态势，整个上半年的土地出让面积仅有81.91万方，而下半年则集中释放了477.21万方，特别是12月份的土拍更是迎来了217万方的密集供应，与2011年同期形成鲜明对比，房企在二级市场销售业绩的不断改观，也是影响今年土地
36、市场表现的主要原因。商服用地供应规模依旧可观，住宅市场的大幅回暖，并没有迅速刺激一级市场住宅用地的大幅度推出，而是延续了去年下半年以来的供应态势，同时商住混合用地供应量同比出现了大幅的上扬，一方面目前苏州主力供应地块多位于新兴板块内，商业配套资源相对有限，所以商服用地的积极供应有利于改善板块内商业环境，提升居住质量，而商住混合用地的增量则更是体现出“自给自足”的思想，总的来说商服用地的积极推地态度对于后各板块内住宅用地的推出也形成积极影响，利于后期的客户引导。热点板块地价高、市场关注度高。受到城市规划及房地产开发成熟度的影响，苏州目前的板块市场之间无论是商品房签约还是一级市场的热度均落差较大，
37、二级市场销售良好的区域对于吸引更多的房企拿地有积极意义，同时市场的饱和程度与否也深刻影响到区域或板块土地市场的价值及市场投资预期，从年度内推出的宗地表现来看，姑苏区、园区湖东板块、吴中尹山湖板块、木渎板块均是目前市场关注的热点，万科、招商、中海等一线房企均有出手拿地动作。2012年，苏州年度土地供应计划805万方，截至到12.31日完成率仅为69.44%，因此，对于苏州政府而言，2013年土地供应任务更重，苏州土地规模有望实现突破。对于有志于深耕苏州的地产企业而言，2013年将是绝佳的拿地良机！附件1：2012年苏州土地成交明细竞的单位地块位置宗地编号面积()用途出让年限容积率建筑密度绿化比率
38、起报价元/成交价楼面单价元/成交总价(万元)上涨幅度元/万元/亩斜港置业金阊区红菱浜东、新城路南苏地2011-G-36号A地块29459城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案806896.160765859.74 896264011.19%苏州市土地储备开发有限公司沧浪区体育场南、西环高架西苏地2012-G-1号49055.3城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案49575508367.00 21022702011.12%苏州东桥花园置业有限公司金阊区清塘路东、清洁河北苏地2012-G-2号9995.6城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案390433
39、29.00 38243311.03%苏州高新中锐科教发展有限公司金阊区虎池路以西、金筑街以北苏地2012-G-3号92571.6城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案1161129086.00 5221194211.11%苏州东桥花园置业有限公司平江区312国道南、江天路西苏地2012-G-4号11206.1城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案31623513234.00 1420393711.11%苏州市新星房地产开发有限公司平江区平河路南、江宙路东苏地2012-G-5号12889.2城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案23752639176.0
40、0 1765340111.10%苏州市房地产开发有限公司沧浪区杨枝塘路北、莫邪路东苏地2012-G-6号17782.9城镇住宅用地70按照批准方案按照批准方案按照批准方案1264140494.00 1074249711.09%苏州阳山新城投资开发管理有限公司高新区浒关开发区312国道绿化地西、浒光运河绿化地南苏地2012-G-7号35094.5城镇住宅用地701.0 2.225%30%72572548.00 3302544苏州科技城发展有限公司高新区科技城秦岭路北、浔阳江路西苏地2012-G-8号24866.8城镇住宅用地701.0 2.630%20%75075050.00 2881865苏州
41、科技城发展有限公司高新区科技城河道绿化地西、科技城公交换乘站南苏地2012-G-9号12680.1城镇住宅用地701.0 3.240%20%80080053.00 2501014苏州瑞嘉商业发展有限公司沧浪区南环东路北、南园路西苏地2012-G-11号 3896商务金融、批发零售402.845%5%25000250001667.00 892997404871商务金融、批发零售401.340%5%17500175001167.00 1346285246150.7商务金融、批发零售401.740%5%19400194001293.00 114121193213046.8商务金融、批发零售404.6
42、40%5%25500255001700.00 55433326912633.7商务金融、批发零售402.750%10%21000210001400.00 777826531苏州虎丘婚纱投资有限公司金阊区金湾街东、沪宁铁路北苏地2012-G-12号A地块102156.9商服用地40按批准方案按批准方案按批准方案60006000400.00 12155172930苏州工业园区唯亭富民集团有限公司工业园区唯亭镇弋巷街东、葑亭大道北苏地2012-G-13号32708.63商服用地（邻里中心功能）401.2-1.530%-40%25%-35%22502250150.00 15007359苏州科技城科新文
43、化旅游发展有限公司高新区科技城锦峰路西、太湖大道绿化地南苏地2012-G-15号30791.6商务金融用地404.340%20%36553655244.00 85011254江苏立德节能建筑股份有限公司高新区科技城科新路北、绕城高速西辅道西苏地2012-G-16号16669.2商务金融用地403.550%20%31153115208.00 8905192苏州市吴中国裕资产经营有限公司吴中区县前街南侧、东苑路西侧苏地2012-G-17号28570.1批发零售、住宿餐饮和商务金融用地404.250%10%1230012300820.00 292935141苏州市大元置业有限公司吴中区县前街北侧、东苑路西侧苏地2012-G-18号22808.5批发零售和商务金融用地404.060%10%1275012750850.00 318829081贾岳亭、贾寿亭吴中开发区通达路东侧，东方大道北侧苏地20
