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1、 住房合作社如一阵春风拂过中国的大江南北 摘要：在社会主义经济下，伴随着房地产市场不断发展和完善，住房合作社作为其发展中的产物，是其的重要组成部分，也是其重要补充部分。针对当前住房合作社的现状和其前景和影响，如何能够更好的发展它 ，让其能够逐渐的成熟，已和房地产市场的不断规范和成熟密切相关。关键词：住房合作社、房地产市场 一、住房合作社的现状随着我国住房制度的改革，机关、企业、事业单位和社会团体对其员工分配住房政策的逐步停止，就已经标志着我国房地产市场的萌芽。通过这些年的发展，可以说国内已经形成了一个较为稳定的房地产市场 。而住房合作社也是在这样一种环境中产生和发展起来的，1986年上海玩具出
2、口公司组建的第一家住房合作社新欣住房合作社，就已经掀开了中国城市住房合作社发展帷幕。住房合作社是一种不以营利为目的的群众性相互协作建造住房的公益团体，它既是民间住房合作性质的经济组织，又是一种合作住房信用组织，已成为一种新型的筹资形式。房地产开发公司其实可以认为是一个生产住宅的工厂，其目的是实现利润的最大化，而住房合作社则是自建自住的组织机构，它是一种非市场行为，不存在买卖关系。一直以来住房合作社都在一种较为稳定的步伐走在社会主义市场经济这个大舞台上，伴着经济体制改革的不断深入和市场机制的确立，住房合作社得到了较快的发展，其足迹几乎要走遍祖国的大江南北了。但是最近几年，由于国内房价不稳定，而且
3、一直处于居高不下的状态，甚至出现大逆转的现象，房价增涨的幅度远远大于人们工资的增涨幅度，于是房价变成了人们茶余饭后的主要话题，而与此相关的住房合住社也随即成为了人们尤为关注的对象。一时间，住房合作社就如同春风一般拂过中国的各大小城市，甚至可以说是各个角落。二、住房合作社的发展对中国房地产市场的影响走住房合作社这条路到底是否行得通，住房合作社能否可以真正的取代房地产市场 这些问题已经成为了很多房地产界人士的思考和研究。先不去讨论这些需要预见性的问题，住房合作社除了能够加快住房的建设，解决职工住房困难，让那些患有强烈“住房饥渴症”的人，那些日夜为解决住房而焦虑的人，尤其是许多急于构筑爱巢的，即将步
4、入婚姻殿堂的年轻职工们眼前一亮，而且那些他对房地产市场的影响也是大家所拭目以待的。1、住房合作社将把中国的房地产价格拉到一个合理的位置2003年 6月13日 ,中国人民银行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，即央行121号文件，对房地产有着较大的影响，房地产开发商对此抱怨万千，哀声载道。随之而来的是房地产市场房价的不断上涨，全国各大中小城市的房价都呈有增无减的状况。特别是一些城市，房价涨的速度和最后的房价真的是令人们吃惊，如杭州房价的涨幅从2002年以来达到170%，上海等城市房价的涨幅超过50%。这就使得人们一直持观望态度，而也有些地方买房秩序几乎乱成一团了，人们一大早的出门排队，
5、半夜却依旧带着失望和满身的疲惫回家。而房价的不断上涨，或者是一直居高不下，最终的受害者当然都是那些处于中等收入的居民。一面急需购买房子，另一方面外界条件又由不得自己。在北京于凌罡个人集资合作建房的建议被媒体披露后，在社会产生了强烈的反响。上海、成都、厦门、南京、郑州等纷纷响应。很多的人呢开始把目光投向了住房合作社，于是各地集资建房被闹得热火朝天，各房地产合作社也相继成立起来了，如北京市就有30多家，以政华、政馨、汇丰等为代表。住房合作社完全排斥了房地产商的位置，它直接与建筑商打交道，这一刀就切去了这块大蛋糕的1520%，也就是说，用这种方式建起来的房，仅此一项，就节省了1520%的费用。另外，
6、“住房合作社”还应当享受政府对于经济适用房的所有优惠政策，比如，廉价或无偿的土地划拨，由于它不是一种商品，不进入市场流通，所以，它理所应当享受许多税费优惠，它的房价应当接近造房的成本价，仅为同类级别商品房房价的二分之一。 当人们看见这极为吸引人的地方，特别是那些中低收入的群体，都纷纷探究住房合作社，想把自己住房的希望和筹码押在它身上。这样的话，就会拉走商品房和经济实用房的一些顾客，一旦大家都了解了住房合作社，当很多人都尝到了其中的甜头时 ，则会促使住房合作社的成熟化，规模化。当其达到一定的程度时，则将会对房价起着一定的控制作用，即影响房地产市场的房价，而其本身又不是以赢利为目的的，所以它将把中
7、国的房地产价格拉到一个合理的位置。2、 住房合作社将促使房地产市场的不断规范 由于我国的房地产市场起步较为慢，所以也还未达到成熟的阶段，房地产市场的也还没有达到规范化，很多方面的东西都还是处于茫然状态。对于其的发展，大家都是摸着石子过河，心里没有底；对于一些突发现状，有时会让这个市场上的主体和客体措手不及，不知如何是好。而住房合作作为目前房地产市场所欠缺的一部分，是房地产市场发展的一种细分或者说是一种补充，使房地产市场发展到一定阶段的产物。所以其的发展和壮大将会促使房地厂市场的不断的规范。3、住房合作社将降低由房地产泡沫所带来的金融危机的潜在威胁 有数据显示，当前中国房地产的平均负债率为80%
8、，房地产开发商拖欠工程款的现象比比皆是。而住房合作社的建立，银行一方面可以扩展其业务范围，吸收大笔的巨额存款，而且还把其贷款的风险率降低了许多。这样的话，当房地产泡沫带来金融危机时，银行和房地产市场都将不至于受到其潜在太大的威胁，进而让房地产市场依旧能够有序持久地进行。三、采取措施不断的完善我国的住房合作社合作住宅作为我国住宅保障体系的重要部分，尽管房地产的发展得到了一定的起步，但是还存在很多的问题：如洪流般过快的成长，不但不能促进房地产的发展，可能还将侵袭法地产市场，进而导致最终一片狼藉；而如蜗牛般过慢的成长，将会无法满足我国当前房地产市场的需要，无法很好地发挥其功能。而如何能让其正常而稳定
9、的发展呢？、 健全法律体制，规范和促进住房合作社的发展当前国家关于房地产的一些法律法规还相当的不完善，各个地方都存在漏洞百出的现象，而且房地产方面的法律和相关的法规的制定总是异常的被动，这样的话，中国的房地产市场终究会遇到大的威胁和风波的。如个人集资买房，从土地市场法规发面说是行得通的，至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前此相关的法律还不是很明确；对于住房合作社的管理，除城镇住宅合作社管理暂行办法以外，尚缺乏法律和法规规范。另外，经过十多年的发展，社会经济条件、法律环境发生了重大变化，原有的行政规章已经不适合社会的需要。在北京，广州，上海，成都等城市掀起的集资住房得到了全国各大中小城市
10、的一直响应，但是由于国家对于这方面还没有出台相关的法律，从而使得各地政府做出的反应不一样，有人说由此可以看出政府的低调，沉着和冷静，我不敢苟同。我觉得之所以政府如此的畏畏缩缩，都迫切要求其能够加快住房合作社的立法，尽快出台住房合作社管理的法律法规，或者由国务院对该问题做出决定。、银行等金融部门需要不断创新，积极的支持住房合作社住房建设需要大量的资金投入，这是房地产的主要特征。根据当前许多住房合作社的筹资情况来看：资金主要来源于参加合作社的团体单位股金，还有就是依靠社员的首期应付房款。而这样随着房地产的规模的提高，这种方法来筹集到足够的资金是很困难的，这就需要银行的积极支持。银行需要不断地对其业务进行创新，扩展其自身的范围，这样不仅有利于其自身的长远发展，同时也能造福百姓，让普天下的人们，无论是贫穷还是富裕都拥有属于自己的家，属于自己的根。
