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1、目 录摘要3一. 可行性分析的目的3二. 分析方法及主要假设条件和风险因素41. 分析方法42. 主要财务分析假设条件43. 风险因素5三. 结论和建议6第一部分 项目概况7一. 项目简介71项目位置72项目现状83土地相关指标84周边交通及基础设施现状9二. 项目研究前提101. 项目研究的前提原则102.规划指标及参数套用的标准103. 各项成本费用标准114. 销售价格标准11第二部分 市场研究分析12一宏观市场环境分析121西安市总体经济环境分析122西安市发展规划223西安房地产市场分析25二区域市场环境分析491项目所属大区域曲江新区介绍：492研究区域的界定523区域道路构成及主
2、要配套设施524区域房地产市场分析：54第三部分 会展经济与区域房地产关系57一. 会展经济57二会展经济的作用与功能581. 产品交易与展示的平台582. 信息聚集和播散的窗口583. 城市经济发展的“推手”和城市推介的“名片”584. 有效节约企业的营销成本58三会展经济对区划与经济的影响591. 产生可观的直接经济效益592. 传播区域之间的信息、知识和观念593. 有较高的相关产业带动作用594. 促进区域间经济贸易的合作605. 缓解区域内的就业压力606. 带动城市基础设施建设，提高知名度60四西安会展经济发展状况621. 基本情况622. 西安会展经济特点63五区域会展概况641
3、. 西安曲江国际会展中心642. 陕西国际展览中心663. 中国西部国际车城674. 陕西工业展览馆68第四部分 项目发展方向及实施计划69一. 项目发展方向691. SWOT分析692项目市场定位703目标客群定位70二. 项目运作思路71三. 项目销售价格评估建议731. 项目销售价格评估建议73第五部分 经济效益分析74一.项目基础数据表74二.项目经济预测总表74三. 项目租赁收入预测表74四. 项目投资成本估算表74五. 项目建设期间资金支出计划表74六. 项目敏感性分析表74第六部分 结论和建议75一. 项目可行性研究结论75二. 项目存在问题及相关建议761. 存在的问题762.
4、 相关建议76摘要一. 可行性分析的目的 可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。本次研究是北京中铁新业投资顾问有限公司受中国中铁置业集团的委托，就西安市曲江国际会展产业园北区N8地块项目的收购事宜，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对甲方收购之地块行为进行评估，以供甲方在决策时参考。二. 分析方法及主要假设条件和风险因素 1. 分析方法在前期市
5、场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。测算的基本报表主要包括：基础数据表、横道图表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。测算中的经济指标主要包括：财务内部收益率、投资回报率等。除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。为了分析不确定性因素对经济指标的
6、影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。2. 主要财务分析假设条件以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明：v 销售比例：办公、公寓、配套商业部分采用销售模式，酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。v 销售率：根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分暂时按照100%销售考虑。3. 风
7、险因素在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：土地成本（收购价格）、销售价格等。依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。三. 结论和建议 基于市场层面和财务层面两个方面，顾问认为本项目在市场方面具备市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。因此，顾问建议收购本项目。第一部分 项目概况一. 项目简介 1项目位置宗地位于西安南部西安曲江国际会展产业园北区，占
8、地约75亩，隶属于西安曲江新区。四至东至：翠华路；南侧：西安曲江国际会展产业园北区N11地块；西侧：江新路；北侧：会议中心预留地；2项目现状宗地现状为新小寨村村民房屋及村办企业仓库，地块内尚未进行拆迁。3土地相关指标土地性质：综合用地土地使用年限：50年土地面积：约为75亩建筑密度30%综合容积率3.5绿地率：35%规划要求：满足1停车位/100平方米，套型建筑面积90平方米以下住宅面积占总住宅建筑面积的70%以上。4周边交通及基础设施现状该地块东临规划中的翠华路，西临江新路，根据西安曲江新区发展规划地块以及地块周边将构成成片的商务区域。目前项目地块附近市政、生活配套相对缺乏，但各大品牌发展商
9、经过近几年开发在地块周边区域已经建成一定规模的生活配套，随着本区域项目进一步开发完善，将为本地块的开发提供相当的推动力。二. 项目研究前提 1. 项目研究的前提原则测算一般按照一个规范的程序进行，测算过程中要使用许多基础数据，因此首先必须尽可能保证基础数据的准确性。具体说来，包括项目的建设实施进度计划，各项成本费用标准，收入计算标准，以及其他的参考数据，应当尽可能符合项目的实际情况和区域的市场情况，某些数据根据市场比较和预测给出，或者采用合理的经验数据。我们将依据以下原则：v 遵守市场规律，科学合理的原则即相关计划，数据都尽量与市场规律、与项目最大程度吻合。v 安全优先，相对保守的原则由于西安
10、房地产市场的不成熟，项目自身的风险性，以及宏观政策的不确定性，决定了我们在测算时必须考虑充分的安全性，即采用相对保守的原则。这个原则必须坚决贯彻。2.规划指标及参数套用的标准图表：规划控制指标分项编号总用地面积()净用地面积()计入容积率建筑面积()容积率层数标准层面积()建筑密度N8-1(酒店)10052754137016 4.90 28 1322 18.00%N8-2(公寓)8267495137016 7.48 32 1157 26.70%N8-3(写字楼)6461485857408 11.80 28 2050 37.00%N8-4(写字楼)6096483857408 11.90 28 2
11、050 37.00%N8-5(公寓)10653757537016 4.89 32 1157 17.50%N8-6(写字楼)8761497637016 7.40 28 1322 27.00%合计5029034739262880 7.57 29 9058 26.07%3. 各项成本费用标准土地出让金依据甲方所提供的数据，我们将项目整体收购价格暂定为楼面价1200元/平方米，占项目总成本的54.21%。建安成本依据甲方所提供的数据，按照总建筑面积为计算基数，综合单价为2800元/平方米（含机电和装修），总建安成本占项目总成本的30.36%。4. 销售价格标准依据市场调研数据及对本项目的建设进度的分析
12、判断，我们将公寓部分2009年7月-2009年12月进行销售，销售价格为5500元/平方米。办公部分在2010年1月-2010年12月进行销售，价格定为7000元/平方米。配套商业部分2010年7月-2010年12月进行销售，销售价格为10000元/平方米。酒店部分依后期市场情况考虑整售与自持。第二部分 市场研究分析一宏观市场环境分析 1西安市总体经济环境分析（1）西安城市概况位置及行政规划：西安位于黄河流域中部关中盆地，陕西省东南部，渭河之南、秦岭以北。东西长约204公里，南北宽约116公里。平均海拔424米。面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。地势大体东南高，西北与西南低，
13、呈簸箕形状。西安市现辖新城、碑林、莲湖，雁塔、灞桥、未央、阎良、长安、临潼九个区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。人口：常住人口823万人，户籍人口753万人。人口自然增长率为6.37%。城镇人口数量占56.14%，乡村人口占43.86%。气候：西安属暖温带半湿润的季风气候，气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足。具有丰富的动、植物资源，水资源，矿产资源以及地热资源。资源优势：西安建城史3100多年，是周、秦、汉、唐等十三朝古都，悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。优越的地理区位和深远的历史渊源，使西安成为中国北方西部最大的商品流
14、通中心与物资集散地。中华人民共和国成立后，西安迅速发展成为中国重要的工业尤其是国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地。交通：西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。西安咸阳国际机场与68个国内城市,11个国家和地区通航，航线108条。2007年旅客吞吐量736万人次,货邮吞吐量7.3万吨。西安火车站不仅是中国特等客运站之一,而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点,如今西安的铁路建设已日趋成为连接长江流域和陇海兰新铁路两大动脉十字网架的交通枢纽。公路建设形成了一个以西安为中心,贯通全省、辐射周边省市的高等级“米”字型辐射状干线公路系统,有公路2800多公里, 是仅次于北京的全国第二大公路交通枢纽，
15、共有9条国道呈放射状通往全国各地，有5条国道干线通过。市内交通方面，一环、二环、三环、绕城高速、机场新线，市区与所辖区县全部开通高速公路。全市拥有以市区为中心通往各旅游景点的道路40多条,其中旅游专线9条。全市拥有出租车1万多辆,用于接待海外旅游者的大中型豪华轿车近千辆。现在西安地铁建设已全面展开。6条规划地铁线路覆盖西安全市及周遍郊区,可大大缓解西安交通压力，目前地铁二号线已经开工建设，预计在2009年通车，地铁一号线预计2013年通车。（见下图）一号线：后围寨纺织城西起西安市西大门后围寨，沿枣园路一路东行，经阿房宫、汉城北路、城西客运站至丝绸之路群雕后，沿大庆路经沣惠路、桃园路、劳动路至玉
16、祥门。线路穿越古城墙后沿莲湖路、西五路、东五路经北大街、解放路至朝阳门，穿越古城墙后，沿长乐路经康复路、西京医院、金花北路、万寿路，西行跨浐河后沿纺北路至终点纺织城车站。线路全长23.9千米，设车站17座。二号线：铁路北客站韦曲北起规划郑州至西安高速铁路西安北客站，向南经城运村，沿未央路经张家堡、方新村、龙首村、自强路至北门，线路穿越古城墙后，沿北大街经莲湖路，绕钟楼沿南大街至南门，穿越古城墙后，沿长安路经南稍门、友谊路、省体育场、小寨、八里村至长延堡，绕电视塔继续南行，经长安区长安北街、长安南街至终点西寨村，设终点站韦曲站。线路全长26.4千米，设车站20座。（2）各项经济指标分析l 地区生
17、产总值： 资料来源：西安市统计局u 自2000年以来，西安市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度，高于全国的增长速度，反映了宏观经济较好的增长态势。u 经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。l 产业结构；资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报l 城镇居民可支配收入： 资料来源：西安市统计局u 城市居民可支配收入增长的主要推动因素是城市居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从20012003年，西安城市居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率7%， 20042006年增长速度迈上一个新的台阶，呈现出突飞猛进的势头，增长率最高达到1
18、2.69%，西安市居民富裕程度迅速增加。l 城乡居民年末存款状况：资料来源：西安市统计局u 20012004年，城乡居民年末储蓄存款余额年均增长19.36%，增长速度较快。居民收入的快速增加为改善生活质量创造了条件，也为城市房地产、商业发展带来机遇，为人们投资行为的增加提供了可能。l 人口增长状况： 资料来源：西安市统计局u 西安市总人口增长速度较慢，但非农业人口近年来尤其是2005、2006年以每年平均约4个百分点的比例递增，城市化进程在加快，城市整体城市化水平较高。u 西安市政府目前正在实施大规模的城中村改造、基础设施建设以及城市新区开发，必将推动城市化水平迅速提高，带来城镇人口尤其是中心
19、城区人口的快速增长，也会引起城市商业和居住布局的深刻变化，这为房地产行业带来了难得的发展机会。l 旅游收入情况：时间范围接待境外旅游者人数（万人次）旅游外汇收入（亿美元）接待国内旅游者人数（万人次）旅游业总收入（亿元）2001年672.916851132002年743.219101312003年341.461614106.42004年653.32084154.42005年784.092346178.52006年874.672652204.79 资料来源：西安市统计局u 2003年各项指标的大幅度下降是受“非典”的影响，2004年各项指标全面回升。u 旅游收入在西安的国民生产总值里占相当大的比重
20、，西安作为中国的十三朝古都，拥有着众多的文化古迹，旅游资源得天独厚，地方政府在大力发展旅游业的同时也有力的推动了房地产业的发展，以古遗迹命名或与古文化相嫁接的房地产项目在西安比比皆是，也成了古城一大特色。u 旅游经济的旺盛也刺激了西安酒店业的迅速发展。l 2007年1-11月份西安各区县生产总值对比：u 项目所属行政区域雁塔区在2007年111月各区县生产总值中排名第三，占西安全市生产总值的14.7%，地位举足轻重，区域良好的经济发展态势必将成为区域内房地产发展的良好助推器。（3）宏观政策环境：关键词：加息 政策名称：央行6次加息 政策时间：2007年3月18日到12月21日 内容：2007年
21、是央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日、12月21日，央行先后6次上调存贷款利率。 影响：六次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本开始明显。在这种情况下，两年前已经贷款的消费者，提前还款的意愿将会随着加息愈发增强。而受加息影响的不只是购房者，大批仍然没有摆脱银行依赖的房地产开发企业正在面临越来越大的还贷压力以及信贷收紧环境下的资金紧缺。关键词：保护公民私有财产 政策名称：物权法 出台时间：2007年3月 内容：物权法对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。在土地使用权期限问题上，物权法规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在
22、车库、车位的归属问题上，物权法规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，物权法规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。 影响：今年10月1日正式实施的物权法自制定、公布以来便备受关注，在物权法出台实施的连锁反应下，住宅法、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。关键词：二套房首付40% 政策名称：中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 出台时间：2007年9月 内容：中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理
23、的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。 影响：新政要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是不小的打击。 关键词：紧缩地根 政策名称：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令) 出台时间：2007年10月 内容：2007年10月9日，国土资源部正式发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(
24、39号令)，强调建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。也就是说，开发商将不可能再以分期付款的方式分期获得土地证。 影响：39号令从今年11月1日起正式施行后，以少量资金囤地的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为，自此开发商靠买房人的钱滚动开发的历史将一去不复返。关键词：住房保障 政策名称：廉租住房保障办法、经济适用住房管理办法 出台时间：2007年11月 内容：廉租住房保障办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合；经济适用住房管理办法则
25、详细规定了经济适用房的建设管理、价格管理、准入及推出管理、监督管理等。 影响：11月份出台的这一系列与保障性住房相关的政策、细则，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。随着明后两年大批保障性住房的入市，这些政策也将迎来最终政策验收。关键词：二套房以家庭为单位 政策名称：关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 出台时间：2007年12月 内容：12月11日，央行和银监会联合发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知明确规定：以借款人家庭为单位认定房贷次数；无论以前的贷款是否还清，再次申请房贷都不能享受首套房的政策，除非人均住房面积低于当地平均水平。今后如果申请人提供虚
26、假证明材料会被各地银行业协会的“黑名单”登记在案，被所有银行拒绝放贷。 影响：“第二套房”认定标准不统一，可能使购房者在实际操作中有较大的“活动空间”来规避 “房贷新政”的调控作用，备受关注的“第二套房”认定标准结束了各商业银行版本不一的混乱局面，以家庭为单位认定既符合现实又有利于强化调控。关键词：商品房明码标价 政策名称：西安市物价局关于实行商品房销售价格备案制度的通知和西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知 出台时间：2007年11月 内容：2007年11月，西安市物价局出台了商品房销售价格备案新政，决定从12月1日起，在全市范围内实行商品房销售价格备案制度，商品房销售实
27、行明码标价。 影响：有助于引导购房者理性消费。2西安市发展规划（1）西安市规划目标及城市定位：西安市发展定位为“具有历史文化特色的国际性现代化大城市”。 “十一五”期间其经济社会发展的总体目标是：建设世界性的历史文化名城、世界性的文物旅游名城和全国性的科技教育名城；构筑全国性国防军工基地、中国西部重要的装备工业基地和中国西部重要的高新技术研发和产业基地；打造全国性的交通通讯信息中心、中国西部重要的商贸物流会展中心和中国西部重要的金融中心。并以西安都市圈和关中经济带为主体，以黄河中上游地区为辐射区，加快推进“西咸一体化”（西安、咸阳一体化），加强与关中各市和陕南、陕北的合作，扩大与西北五省区和黄
28、河中上游地区的省会、首府城市的经济合作，发挥西安的辐射带动作用。根据规划到2010年，西安市全面建设小康社会的各项指标大幅度提高，内陆中心的功能明显增强。全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元（2006年截止分别为1474亿元和2500美元）。（2）西安市总体规划布局：l 为了做好城市总体规划调整，西安市的规划布局采取了两大思路： 一是遵循拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的布局原则，优化城市的空间布局。二是将城市空间和产业布局紧密结合起来，以产业布局调整引领构建新的城市
29、功能分区，引导区域内产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进的区域产业结构新格局。在具体实施过程中采取城市建设实行“古新分治”，并且将城市行政中心向北迁移。根据规划思路，西安市“十一五”期间规划了一批重大建设项目：初步策划提出了80个“十一五”期间需政府主导的重大项目，总投资3500亿元。重点有：“城中村”改造、省级以上开发区基础设施、农村和农业基础设施等基础设施项目；西安铁路枢纽扩能、城市地铁、城市交通综合改善等交通项目；渭河南岸、城运村新城建设，“数字西安”建设，城市架空线改埋等城市新区建设及改造项目；燃煤烟尘治理、城市天然气气化、污水垃圾处理、城乡绿化等环境治理和保护项目；航空
30、高技术产业基地、汽车制造基地、高新技术产业化等重大产业化项目；行政中心迁移、中小学标准化建设、公共卫生体系建设、文化设施改造等社会事业项目；周秦汉唐遗址保护、城墙整治、国际港务区、浐灞渭三角洲、中央商务区等现代服务业项目。l 西安倾力打造四区两基地，城市规划建设为房地产发展提供持久推进力07年西安市全年共安排重点建设项目280个。其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、
31、西安国家生物产业基地项目等。根据2007年西安市建设规划方面，西安倾力打造四区两基地，使之成为西安未来发展的增长极和新的城市形态的重要组成部分。西安市在“四区两基地”建设方面主要规划如下：把高新区建成创新功能突出、创新产业发达、创新环境优良、创新文化浓郁、创新网络完备的科技创新城，成为世界一流的科技产业园区和现代化的城市新区；把经开区建成西部领先、集群发展的先进制造业基地和出口加工基地，形成新的中心市区；把曲江新区建成彰显中华民族文明、传承历史文脉、体现古都形象的特色文化旅游示范区；把浐灞生态区建成以流域治理带动区域发展，以新区开发支撑生态建设，会展商贸、旅游休闲、生态住宅产业集中的生态化城市
32、新区域；把阎良航空高技术产业基地建成我国重要的航空设计研发、制造试飞、人才培养为一体的航空基地，力争纳入国家产业布局，建成中国航空城；把西安韦曲航天产业基地建成优先发展、具有自主知识产权的航天民用产业基地，形成对区域经济具有带动作用的高技术产业集群。伴随着城市建设改造的进程逐步推进，西安的城市综合环境配套将进一步得以改善，为房地产业的深层次推进提供了更为广阔的发展空间。3西安房地产市场分析（1）西安市房地产市场供需情况分析：西安近年固定资产投资与房地产投资情况：资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报u 20012006年，西安市固定资产投资规模逐年
33、增加，年均增长率达28.97%，2006年固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%，增幅减缓。u 20032005年西安市房地产开发投资增速较快，年均增长率达44%，2006年投资力度增速减缓，房地产开发投资额达285.76亿元，增幅减小，为26.9%。u 房地产投资占固定资产投资比例逐年小幅稳步上升，由2001年的23.42%到2006年的26.79%。2001-2006西安市商品房供求情况：资料来源：西安市国民经济和社会发展统计公报u 自2005年起，西安房地产市场供应和销售面积急剧走高，房地产市场全面被激活，绿地、富力、和记黄埔等大型房地产开发商也相继进入地产市场，整个城市房
34、地产发展日趋成熟。（2）西安房地产市场各板块价格表现：最近价格表现：区域销售今日销售总套数今日销售总面积（）可售总套数可售总面积（）成交均价（元/）住宅均价（元/）城东区139131811196814129693768.963714.95城南区180225823403950664094615.784078.7城西区4445541064614720024357.413907.08城北区2627311813323733184445.333797.48城内区6247961304913770143929.613557.93全 市4514784587835117017114279.383846.31资料
35、来源：阳光售房所公布2007年12月26日当天全市房屋销售情况；阳光售房隶属于西安房产咨询网，是唯一由房管局授权委托发布西安商品房销售信息的网站发布单位。西安房地产板块示意图各板块不同物业类型均价（截至2007年10月）：城东区：城南区：城西区：城北区：城内区：与项目相关物业类型介绍：l 写字楼：西安市写字楼目前市场上在销楼盘大约近100栋，主要集中在三个区域：城内、城南和城北，这三大区域内聚集了西安95以上的写字楼。 城内：作为传统的商务区域，城内办公写字楼售价约在40006500元/平方米左右，东西南北四条大街上最显著的特点是这里多属商务办公楼，而并非纯正的写字楼，除数年前开发的惟一一座高
36、档写字楼中大国际取得了成功，其他的均为普通的写字楼。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系，但存在的主要矛盾在于交通拥堵，停车场少，硬件配置不高，空间狭小，因此为一些中小公司和单位所青睐。 由于这个区域土地成本较高，土地地块少的限制，城区内的写字楼的综合配套能力、周边环境等逊色于高新区的写字楼，在顶尖写字楼开发方面，城内更是大大逊于高新区。 大城南区域：在大南门外的长安路和南二环一带，集中了大量的办公用房和写字楼项目，其中不乏长安国际这样的高档写字楼，又因为便捷的交通和浓郁的商业氛围，这里成为众多成长型公司和外来企业的主要聚居地。高新区作为大城南区域的代表，也是西
37、安的CBD区，是写字楼最密集的区域，经济发展活跃。该区域目前共有绿地SOHU同盟、西港国际大厦、旺座SOHU现代城、秦唐等12栋中高端写字楼，其价格约在4000-8000元/平方米，而且以大面积整层销售为主。而一些类写字楼售价约在4000元/平方米多一些。这当中，还不算一些之前开发的写字楼项目。有资料表明，2002年，西高新在建写字楼总面积为536493平方米，新开发写字楼总面积为780742平方米，总面积达到1317235平方米，若按静态推算，仅2002年的供应量最早也在2006年才释放完毕。 城北：只是沿未央大道，零星推出了一些商住一体的项目，仅有经发大厦、中登大厦、利君V时代等少数纯正的
38、写字楼项目。城东和城西没有形成一定的规模。 西安所有在售写字楼区域分布情况：区域数量（个）城东4城西1城南17城北6城内2合计30资料来源：阳光售房所有在售写字楼2006年至今的销售速度及销售率情况：项目名称建筑面积（m2）预售证号已售及未售区域通达大厦20772.052006352已售9套， 1036.03 m2；可售107套， 19736.02 m2城南广丰大厦61100.992006119已售281套， 38323.99 m2；可售30套， 22777 m2国际孵化器31287.172006001已售0套，可售45套， 31287.17 m2西安科创中心大厦26959.222006239
39、已售305套， 18085.69 m2；可售179套， 8873.53 m2台胞联谊大厦14146.272006070已售10套， 7630.67 m2；可售8套， 6515.6 m2长安国际中心140069.792006250已售79套， 32535.21 m2；可售568套 ， 107534.58m2西高智能大厦20806.812006104已售121套， 11860.34 m2；可售94套， 8946.47 m2西部国际广场123328.762006276已售7套， 10874.6 m2；可售88套， 112454.16 m2陕西丽融大厦22365.432006169已售149套， 18
40、803.19 m2；可售11套， 3562.24 m2紫洲国际27602.612006267已售25套， 5714.42 m2；可售75套， 21888.19 m2城南（高新）CAAC唐延国际中心70639.412006370已售63套， 18789.05 m2；可售327套， 51850.36 m2领先国际（长鑫大厦）36477.832006272已售213套， 26916.14 m2；可售123套， 9561.69 m2海星城市广场135187.062006147已售333套， 84646.93 m2；可售132套， 50540.13 m2银达大厦（财富中心）81764.842006265
41、已售25套， 5549.18 m2；可售75套， 76215.66 m2文苑大厦46931.012006260已售176套， 26044.15 m2；可售56套， 20886.86 m2华晶商务广场37119.052006064已售118套， 22937.28 m2；可售50套， 14181.77 m2西港国际大厦67952.472007046已售4套， 6278.91 m2；可售76套， 61673.56 m2博海商务9673.082006255已售35套， 5948.71 m2；可售23套， 3724.37 m2城西经发国际大厦46868.992006053已售114套，41349.84
42、m2；可售5套5519.15 m2城北东方濠璟商务大厦42909.662006121已售20套，25355.65 m2；可售12套，17554.01m2长景大厦（金泰财富中心）24690.272006203已售193套，23116.91 m2；可售6套，1573.36 m2雅荷中环大厦38196.35无已售127套，18891.8 m2；可售74套，19304.55 m2利君大厦V时代52774.31无已售86套，8426.58 m2；可售182套，44347.73 m2天心大厦22361.862006111已售50套，14968.37 m2；可售15套，7393.49 m2裕朗国际56519.972006311已售178套，14870.06 m2；可售151套，41649.91 m2城内名流天地17911.812006026已售441套，15460.26 m2；可售155套，2451.55 m2恒升综合大厦19735.972006043已售0套，可售119套，19735.97 m2城东湖景大厦20442.2220060
