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1、通化县物业管理工作情况汇报各位领导、同志们、大家好： 近年来，我县物业管理工作在县委、县政府和住建局党委的正确领导下，克服了逐多困难，采取多种措施抓管理、抓服务，积极开展各项工作，取得了一定的成绩。我县物业管理是从2002年开始的，虽然起步较晚，历史遗留问题较多，但仅用了八年多的时间，物业管理普及率就达到了90%以上，为县城广大居民创造了一个良好的生活环境。随着城市建设的飞速发展，人民群众生活环境和生活质量的不断提高，给我县物业管理工作和文明小区建设提出了更高的要求，也带来了突出矛盾和问题，亟待我们去解决和完善。下面就将我县物业管理情况向各位领导做以简要汇报。一、物业管理基本情况我县住宅市场目
2、前已交付使用的楼房有392栋，建筑面积155.2万，住户17343户。实施物业管理的楼房有368栋，建筑面积149楼房接管率达90%以上，位居通化地区前列。通过引入竞争机制，加强物业服务企业从业资质考核，我县目前有房产物业管理所、市政物业管理所、宏原物业公司和山水华城4家物业服务企业进入物业管理市场，共有从业人员 230人，收费率达70 %以上。其中住建局下属的房产物业有从业人员121人（专业技术人员35人），收费面积75万平方米；市政物业有从业人员68人（专业技术人员18人），收费面积45万平方米。开发商自行管理的宏原物业和山水华城物业共有从业人员41人（专业技术人员 17 人），收费面积
3、29万平方米。二、物业管理的具体做法1、健全制度，抓好物业管理长效机制。贯彻物业管理相关政策和规定，规范物业管理行为，建立健全通化县物业管理实施办法、通化县物业管理服务标准考核办法、通化县物业管理服务考核评分细则、通化县太阳能热水器安装规定和住宅小区车辆管理规定等政策规定，进一步规范物业服务企业管理，做到有法可依、有章可循。2、加大力度，宣传物业法规及相关政策。通过新闻媒体，由局物业管理科和物业公司参与，制作了专题片进行宣传和引导，让广大业主能够正确认识物业管理工作的重要性，让全社会都能支持、理解和参与物业管理，提高全社会对物业管理工作的认可率和支持率。3、加强培训，提高物业管理人员综合素质和
4、管理能力。今年上半年由物业管理科组织四家物业公司经理参加建设部举办的物业岗位经理培训和技术职务培训；分两批对一线从业人员进行技能培训，提高从业人员的职业道德和业务能力，以适应专业化物业管理的要求，为全面提升我县物业管理水平打下坚实基础。同时结合行业推出的注册物业管理师制度，要求物业公司经理通过进修提升自己的学历，和专业水准，力争三至五年内成为注册物业管理师。 4、积极运作，创新物业管理模式。我县物业管理按照行政监管、自收自支的企业化管理运做模式，现有4家有资质的物业服务企业管理全县 149 万平方米住宅楼。对没有纳入物业管理的住宅楼由5个社区负责组织业主自治管理。两家比较大的房产物业和市政物业
5、是住建局下属基层单位，经理由局党委任命，全面负责本区域物业服务各项工作。和老旧楼的物业服务，宏源物业和山水华城物业实行前期物业管理模式。5、综合改造，提高物业管理覆盖率。我县城区一些老旧住宅区，由于建设年代早、基础建设不完备、管理体制不健全等原因，造成老旧小区违章建筑多，环境脏、乱、差，小区道路、绿地损毁严重，停水、停电、下水道堵塞现象时有发生，安全隐患大等问题普遍存在。结合09年实施的既有居住建筑供热计量及节能改造工程，县委、县政府又将小区“四化”改造工程纳入我县2010年九项民生重点工程之一，投资3000万元，历时6个月，完成了世纪花园、国土花园、山水人家、河畔家园等72个老旧小区的公共设
6、施维修、更新和改造，小区的绿化、美化、硬化和亮化。共改、扩建自行车棚70个，重铺院面4万多平，新建绿地4000多平，更换步道砖2.4万平，屋面防水、硬性防水、保温处理23万平，改造地下排水、排污管道1550延长米、地沟清淤改造35栋楼。改造后，以往小区脏、乱、差等问题得到有效解决，居民的居住环境得到极大改善。路面平坦，停车有序，路灯敞亮，环境优美。物业公司现已全部接管这些达到标准的居民楼，为居民开展更加优质的物业管理服务。三、物业管理存在问题我县物业服务企业经过几年的经营运作，物业管理逐渐形成了一项社会公益服务性产业，为县城广大居民排忧解难，为政府承担减负，为县城的建设和发展作出了积极贡献。但
7、是我县物业管理工作还处在低水平上，服务企业负债经营，年负债率36%以上，严重影响到企业自身发展和管理水平的提高。目前物业服务企业主要存在以下问题：第一，是部分单体楼没有门卫用房，或是有门卫用房被原开发建设单位出售给个人了，还有的就是业主集资够建的，不能正常提供给物业正常使用的，使物业服务无法正常开展。第二，收费难，收费标准低，物业管理资金匮乏。业主对物业管理认识模式，部分居民认为物业管理可有可无，对物业的消费观念还没有从根本上树立起来，有的认为交物业费物业公司全都管，有的认为有事找物业，没有事要物业没有用，特别是中间层住户认为物业管理对自己关系不大，不交费，物业收费又没有好的措施和法律保障、导
8、致物业收费困难，还有一部分住户不参加物业，楼房出现问题不能直接找物业服务企业，就到政府网站投诉和上访，政府从服务民众大局出发，就责成物业管理企业给予解决。导致了住户不交费也能得到物业服务，有的住户吃到了甜头，就会经常采取这种方式，久而久之形成了恶性循环。截至2010年，累计拖欠物业费238.1万元，其中：机关事业单位人员拖欠率为46%，企业单位人员拖欠率为18.9%，个体工商户拖欠率为16.8%，无业人员拖欠率为18.3%。几年来、随着物价整体水平的上涨，人工费、材料费、人员工资年年大幅度上涨，支出年年增长，企业难以生存。从整个行业看平均收费率不足70%。另外收费标准低，目前按照吉林省物业五级
9、收费标准规定，我县收费标准是最下线的，物业服务只能在低标准收费，低水平管理中运行。例如：一个单体楼房4000平方米，月每平方米收费0.20元、按70%收费率，月收费560元，年收费6720元，按我县最低工资标准门卫月工作830元，工作时间还得一天24小时，全年工资9960元，年亏损3240元，用于维修，购买原材料、人员工资、冬季清运冰雪等费用怎么解决。试想企业怎么能生存，怎样才能满足人民群众过高的要求和期望，我县处于城乡接合部，人民生活水平低，就目前的收费标准，收费率都不足70%，如果上调物业收费标准，提供质价相等的服务，可想而知老百姓更不愿承担，甚至原来的费源都会损失。第三，老旧楼区占县城楼
10、房的比重大，物业管理基础设施差，配套设施不完善，居民服务要求高，双方矛盾意见多。县城因历史的原因，各小区建设规模小，庭院式楼区比例大，配套设施不全，上下水管道陈旧残破，又没有住宅专项维修资金，导致管理难度大，而与此同时，居民对居住环境要求却越来越高，造成居民的期望与实际情况有较大的出入，导致居民与物业服务企业矛盾重重，更加不愿意缴纳物业服务费，从而形是成物业管理资金链的恶性循环。第四， 是通化县实施住宅专项维修资金制度是2005年开始的，2005年以前建设的楼房统称老旧楼、共计194栋，面积74.9万平方米，占县城住宅总面积的48%，这部分楼房都没有住宅专项维修资金，所以楼房需要大修和更新改造
11、时资金无来源，物业服务企业很难应付年年增长的维修费用，使物业服务企业已走到了瓶颈。第五，是新建小区在保质期范围内开发商对楼房出现的质量问题不能及时维修，推诿拖延到保修期后不负责任，导致物业接手后老百姓意见大，拒交物业费，物业无法运行，造成新的弃管楼产生。第六，旧楼区物业管理基础设施差，配套设施不完善，居民服务要求高，双方矛盾意见多。县城因历史的原因，各小区建设规模小，庭院式楼区比例大，配套设施不全，一部分楼房的防水，上下水管道，陈旧残破，导致管理难度大，而与此同时，居民对居住环境要求却越来越高，造成居民的期望与实际情况有较大的出入，导致居民与物业服务企业矛盾重重，更加不愿意缴纳物业服务费，从而
12、形成物业管理资金链的恶性循环。第七住宅小区的物业管理企业与相关部门责任关系不清，出现问题互相推萎。在住宅小区内很多问题涉及很多相关部门，如社区、民政、工商、环卫、供热、供水、供电、电信、公安、城管、环保等，当各部门所管的责任出现问题住户都找物业，物业服务企业又无权利指使相关部门给予解决，这个黑锅都压在物业服务企业身上、老百姓也以此不交物业费。第七，是业主投诉、网上投诉和政府热线投诉的业户基本是没有纳入物业的楼房和没有缴纳物业服务费的业主，这些业主由于不交物业费，所以楼房出现问题不能直接找物业企业，通过网上投诉和政府热线投诉的方式来解决，导致了不交费就能得到解决，有的业主吃到了甜头，就会经常采取
13、这种方式，久而久之形成了恶性循环。第八，物业公司接收旧楼难度大。由于部分旧楼因基础设施差、常年失修、残破严重又没有专项维修资金，需要资金投入，物业进入前期需投入大量资金整修，物业服务公司无能解决，具统计现在县城还有20多栋楼房未开展物业管理，需资金整修、已纳入物业管理的旧楼维修资金不足、需要政府补贴。还有一些原建单位破产或倒闭，其开发的住宅楼找不到原承建单位。再就是由于住户不缴费，不同意开展物业管理。第九，老旧楼无专项维修资金、负担重。我县是从2005年开始实施住宅专项维修资金制度管理，县城区很大一部分旧楼没有专项维修资金，因此物业服务企业很难应付年年增长的维修费用，严重制约了企业发展。四、解
14、决问题办法一是政府要依据国务院物业管理条例，协调落实社区在住宅小区内依法成立业主委员会，业主委员会主任适当给予工作补贴、资金由物业费补贴中列支。社区加强小区自治管理，要成立物业服务站，配备专职人员，抓好物业服务，对没有纳入物业的弃管楼，自管楼和改造后业主不同意接受物业管理的楼房，社区开展自治管理，真正把楼房小区管理起，同时监督物业企业和业主委员会依法履行职责，物业企业重新与业主委员会签订合法有效的物业管理委托合同，正常履行合同双方的权利和义务。二是出台文件，明确社区、供水、供电、供气、供热等公用事业单位，公安、规划、城管、环保等执法部门，有线电视、电信等专业部门在物业小区所承担的职责、保证“涉
15、物”工作有人管。三是政府重视，对管理旧楼的物业服务企业给予一定的扶持政策。按照旧楼的实际情况对接管旧楼的物业企业实行政府物业费补贴。县城2005年前建设住宅楼称属旧楼，包括委托物业管理和尚未开展物业管理的楼房，共计194栋，面积79.4万平方米，按每平方米补贴0.15元，全年共计142.9万元。四是减免服务企业营业税，根据物业服务企业实际接管的旧楼总数减免5%的营业税。五是配备公益性岗位人员，对单体楼和零散楼区开展卫生保洁。目前县城194栋老旧楼房，面积79.4万平方米，按物业管理相关规定，小区面积0.5万平方米配备一名保洁员，应配备158人，才能满足服务需求。六是加大服务费收费力度，保证物业
16、服务正常运行。1、政府下发文件，对机关、企事业单位职工拖欠物业服务费由单位一把手负总责，实行政府督察。2、争取得到人民法院的支持，启动简易程序，对拖欠物业服务费的单位和个人依法征收，采取双驱动、双促进的办法。以服务驱动收费，以收费促进服务，全面提高服务水平和物业费收费率，促进企业发展。七是新建楼房要全部纳入物业管理。需要主管部门给以支持和协助，避免新楼抢着管，旧楼时放弃管理，产生新的弃管楼，维护广大业主的合法权益。八是冬季清雪，住宅小区占地面积占城区面积近三分之二，小区清雪任务十分艰巨，目前的设备和人员不能满足小区冬季清雪的基本条件，应适当投入设备配置人员解决多年小区清雪运雪难的问题。九是机构
17、设置，根据吉林省住房和城乡建设厅的要求，各县、市、区要成立物业管理办公室，目前通化地区只有我县没有成立物业管理办公室，组建通化县物业管理办公室，配备人员编制，管理经费按同类事业单位由财政解决，配备物业监察车一台，我县住宅小区覆盖整个县城，东西南北贯穿，跨度大，距离长，建立小区巡查机制，对物业小区实行动态管理，有利于提高物业监管水平，提高工作效率，发现问题能得到及时解决，物业管理办公室依据物业相关法规，对物业管理市场实施全行业监管。四、强化管理，全面做好物业管理工作一是从源头抓起，对新建小区在规划设计初期，物业要提前介入，对隐蔽工程全面管理，参与小区物业配套设施规划设计、确定物业设施的数量、面积
18、、位置，工程竣工后按要求参与工程验收，为后续物业管理奠定基础；二是认真贯彻物业法规，实行建管分离，开发建设单位不得自行组织开展物业管理，杜绝新楼抢着管，旧楼时放弃管理，避免产生新的弃管楼，维护广大业主利益；三是严把资质审批关，对不具备物业管理条件的物业服务企业，责令退出物业管理，净化物业管理市场；四是贯彻物业管理相关政策和规定，规范物业管理行为，今年相继出台了通化县物业管理服务标准考核办法，通化县物业管理服务考核评分细则和住宅小区车辆管理规定等政策规定，进一步规范物业企业管理、做到有法可依、有章可循；五是建立物业管理长效机制，分管领导年初与各物业企业签订了物业管理责任书，确定了小区管理的目标、任务及奖惩办法，并将责任层层分解，落实到公司、各服务站和各班组，并抓好日常的监督检查和工作落实。六是建立小区巡查制度，封闭式小区实施全天保洁，在各小区门卫设立巡查记录本，每天由该区域负责人对小区进行巡查登记，发现问题及时处理并登记上报，主管领导和主管科室定期和不定期进行抽查，把问题解决在萌芽之中。七是以点带面全面铺开，以桃源居“省级文明小区”为标准，打造以山水名苑、山水人家、世纪花园、国土花园、河畔家园、等为重点的精品小区，强化专业管理服务水平，改善小区环境和公共秩序，真正做到“服务第一、业主至上”，全面提升了我县物业管理整体水平。2011年10月17日
