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1、宏力迈地产公司项目策划报告亚 豪 房 地 产 服 务 机 构二零零五年三月目 录第一篇 宏观市场研究 3第二篇 地段研究 51第三篇：项目区域微观房地产市场概况 69第四篇：本项目竞争项目市场概况 95第五篇：本项目产品定位方向 131第六篇：公寓部分户型产品规划建议 141第七篇：本项目营销定位概况 153第八篇：本项目销售费用预算 197第九篇：本项目销售定位概况 200第十篇：项目营销团队组织结构 203第十一篇：营销节奏 242附件一：客户需求调查 244附件二：营销节奏 248第一篇 宏观市场研究第一章 北京市宏观经济状况一、 整体经济持续快速发展 近年来，北京市国民经济持续高速增长
2、，2002年国内生产总值达到3212.7亿元，较2001年增长10.2%，经济增长速度高于全国8%的水平。2003年全市实现国内生产总值3663.1亿元，按可比价格计算，比2002年增长10.5%，增幅比上年提高0.3个百分点。虽然2003年国际政治经济环境不是很稳定，中国又经历“非典”的严峻考验，但2003年北京总体经济运行并没有因为“SARS”等因素而受到较大的影响，整体经济的发展继续保持了快速发展的态势，为2004年北京的宏观经济发展奠定了良好的发展基础。2004年北京市国民经济继续保持了高速的增长，实现生产总值（GDP）4283.3亿元，可比价格较2003年增长13.2，经济增长速度高
3、于全国整体9.5的水平。数据来源：北京统计局二、 经济发展进入新的快速增长阶段在经济总量保持快速增长的同时，北京经济的人均指标也大幅度提升，2002年北京市人均国内生产总值达到27746元，比2001年增长8.9%，按当前汇率折算，约合3355美元。2003年北京户籍人口数约为1149万人，据此计算，则2003年北京人均国民生产总值达31613元人民币，比2002年增长9.2%，按当前汇率换算合3822美元。2004年北京国内生产总值实现4283.3亿元，户籍人口数量约1163万人，依此计算人均生产总值达36830元人民币，比去年增长16.5%，按当前汇率换算合4453美元。从国外的经验来看，
4、在人均GDP达到3000美元后，全社会往往会经历一个较长时间的高速增长期。如日本从1961到1973年保持了12年年均9.8%的高速增长；希腊从1961到1973年平均7.7%的增长速度保持了12年；韩国的高速增长也从1983年起持续了11年；而新加坡与香港的高速增长期则达33年之久。从国内的实际情况来看，人均GDP先于北京达到3000美元的深圳（1996年）、上海（1997年）和广州（1997年）在人均GDP达到3000美元GDP增速之后，虽然增长速度与国际经验有所差异（增速减缓）上海的增长速度从14%以上回落到10.5%左右，广州从26.4%的最高增速回落到13%左右，深圳从36%回落到1
5、4%-16%之间。但是，即便是增速回落，超过10%以上的增长速度在全球经济低迷的背景下，仍属于高速增长平台。可见，目前北京所具有的经济发展趋势将继续保持，尤其在未来几年内，在WTO和奥运效应的刺激之下，还将有一定程度的升温趋势。只要保证社会稳定和政策的沿续，总体经济也将保持一个较长时期的高速增长。1. 居民消费结构进入富裕阶段纵观世界各国经济发展的历程表明，在人们的温饱需求得到满足之后，会进入以公共交通、廉价住房、邮电通信为主导产业的小康阶段；之后将以私人轿车、高级住宅为主导产业的富裕阶段；最后进入服务业为主导产业、消费品需求高级化、丰富化为特点的高度富裕阶段。根据国际粮农组织按恩格尔系数划分
6、富裕程度的标准，恩格尔系数在60%以上处于贫困状态；恩格尔系数为50-59%为温饱阶段（1000美元以下）；恩格尔系数30-50%为小康阶段（1001-4000美元），恩格尔系数20-30%为富裕阶段（4001-10000美元）；恩格尔系数低于20%为高度富裕阶段（10000美元以上）。自2002年，北京市按汇率计算的人均GDP约为3350美元，恩格尔系数为33.8%。2003年北京市人均GDP达到3822美元，恩格尔系数为31.7，首次逼近富裕阶段。2004年北京市恩格尔系数较2003年略有上升，为32.2，增幅0.5，亦接近富裕阶段标准。按上述标准衡量，我市居民生活05年有望进入富裕阶段，
7、消费结构将进一步转型，开始进入以私人轿车和中高级住宅为主要特征的富裕阶段。良好的宏观经济形势也给北京的零售业发展提供了比较有利的经济条件。从下面近十年来北京社会消费品零售总额的增长示意图可以看出，北京的零售业在这十年中有了较大的发展，总销售额增长了一倍多。数据来源：北京统计局当然，消费是收入的函数，收入的增加是消费水平提高和消费结构变化的前提，所以对居民的消费结构的分析，必须对居民收入水平进行分析。20世纪90年代以来，北京居民的收入水平迅速提高，2001年，城镇居民家庭人均可支配收入为11,577.78元，比1990年增长5.5倍，平均每年增长18.5%，扣除价格因素，实际增长1.3倍，年均
8、增长8.0%。伴随着收入水平的提高，城乡居民各项支出全面增加，消费性支出大幅度增长。2001年，北京城镇、农村居民人均消费性支出分别为8,922.72元和3,871元，比1990年增加4.3倍和3倍，扣除物价因素，实际增长96%和76%。2002年城镇居民人均可支配收入12,463.92元，比上年增长13.5%，扣除价格因素，实际增长15.5%；全年人均消费性支出为10,285.83元，比上年增长15.3%，扣除价格因素，实际增长17.4%。2003年，我市城镇居民人均可支配收入13,882.6元。2004年北京市城镇居民人均可支配收入水平达到15637.8元，较2003年增长12.6，人均消
9、费性支出12200.4元，较2003年人均消费11123.8元增长9.7；其中居住性消费1065.7元，较2003年居住性消费955.8元增长11.5，占整体消费比重8.73，较2003年比重提高0.14。显然，高速增长的居民收入水平，成为推动消费结构转变的主要动力，而土地及利率政策的调整也并未对居住性消费产生影响。此外，北京的消费结构已经并将进一步转变和完善，社会消费将会从注重量的满足到追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型到追求生活质量的享受型、发展型。轿车、住宅等十万元以上级的商品正在越来越成为北京居民关注的热点，消费突破了以满足生理和安全需要为主的商品消费范围，逐步扩大到娱乐、休闲、文
10、化、教育、旅游、医疗保健、健身等方面。对这种消费结构转型的认识和把握，对项目的开发和推广具有重要意义，产品的打造进入了比拼性价比的时代，因此后期产品的设计和推广要更加注重对于生活品位、居住档次等高度出发，才能继续在市场上占得先机。数据来源：北京统计局2. 城市建设加速发展，房地产投资增长趋于稳定北京城市经济的快速发展以及居民收入的持续增长，也促进了北京市整体房地产市场的繁荣，包括专业房地产、旅游房地产和产业房地产市场的快速发展。在这样的经济背景下，近几年北京的房地产业发展很快，现在，房地产投资已经成为带动全市投资增长的主要动力。据北京统计局数据，2003年，全市完成房地产开发投资1,202.5
11、亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%。2004年全市房地产开发投资1473.3亿元，较去年增长22.5，其中住宅开发投资776.0亿元，写字楼开发投资187.9亿元，商业地产开发投资94.8亿元，分别较2003年增长22.6、31.7、54.6。首先，从基建投资来看，近两年基建投资在全社会固定资产投资中的比重在25%左右，基础设施建设投资项目较多，比如奥运项目建设、振兴现代制造业及统筹城乡发展等新增投资项目和领域明显增加，2004年起，奥运场馆设施已进入全面建设阶段，举办奥运本身所需设施的核心投资将增大。同时，交通等基础设施加大建设力度，包括奥运地铁支线在内的
12、几条地铁线路陆续开始建设，昂贵的成本将大大增加对建设资金的需求。因此，未来几年基建投资仍将基本保持目前的增长速度。其次，房地产投资在北京投资中的比重一直比较大，今后随着对房地产市场的规范、土地使用制度改革措施的出台，以及利率汇率的进一步调整，虽然从长期来看将有利于规范和理顺房地产开放投资，促进房地产市场的健康发展，但在短期内将会抑制房地产投资的较快增长。另外，北京市土地资源管理机制的改变也会在一定程度上影响房地产投资的增长。面对中国经济的强势增长，境外投资机构对中国经济未来发展持乐观态度，认为中国经济目前仍处于新的扩张周期的早期阶段，经济增长将持续加速，而由居民消费拉动的国内需求在推动经济增长
13、中的作用将越来越重要。3. 北京市人口发展变化未来几年中，北京社会经济仍将处于快速发展时期，与之相应的，北京市人口也在持续增长，城市的集聚效应仍会保持一定惯性，将“不可避免地引起城市规模的继续扩大”。到2003年底，北京市常住人口已达1456万人，其中户籍人口1149万人，居住半年以上的外来人口307万人，占北京总常住人口的21%。截止2004年底，北京市常住人口达1493万人，其中户籍人口1163万人，同比分别增长2.5和1.2。数据来源：北京统计局从北京市人口统计数据可以看出，北京市近几年人口增长又呈上升趋势，而造成北京市人口规模扩大的主要原因是外来人口大幅增长。根据2001年全国市第五次
14、人口普查的数据，北京市外来人口增加占总增加人口的70.4%。近几年，外来人口向北京、上海等大型中心城市的聚集趋势更是有增无减，因此，北京的外来人口正逐渐成为北京社会和经济领域中越来越重要的一部分，他们对于北京的房地产市场也渐渐带来了越来越显着的影响。来自于外省市的购买者占据了北京居住类物业成交客户的五分之一还要多，而且这个比例还会随着外来人口的增多继续上升，可见外地客户将对北京市房地产市场带来较为深远的影响。因此，加强对外地客户需求的研究，关注他们对于住宅产品的要求，将对项目的开发和推广也会有非常实际的意义。第二章：2004年北京国民经济发展状况一、综合经济经济总量：全市经济持续快速增长。初步
15、测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。财政收支：地方财政收入增势良好。全年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。其中，增值税68.
16、9亿元，增长21.9%；营业税333.2亿元，增长26.3%；企业所得税121.7亿元，增长29.9%；个人所得税73.3亿元，增长28.2%。全年地方财政支出898.9亿元，增长22.3%；地方财政支出剔除中央追加支出后，为862.6亿元，增长23.4%。其中，基本建设支出72.9亿元，增长1.3%；科教文卫事业费213.6亿元，增长21.6%；农林水支出33.2亿元，增长26.8%；社会保障补助支出22.5亿元，增长75.5%；城市维护费40.1亿元，增长11%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。其中，食品类价格上涨4.8%，影响总指数上升1
17、.4个百分点；娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.5%，居住类价格上涨1.4%，烟酒及用品类价格上涨1.2%。除此以外，交通和通信类价格下降4.3%，家庭设备用品及维修服务类价格下降3.1%，衣着类价格下降1.1%，医疗保健及个人用品类价格下降0.8%。生产领域价格涨幅较高。工业品出厂价格指数为103%，比上年提高1.5个百分点；其中生产资料价格上涨3.7%，生活资料价格上涨0.6%。原材料、燃料及动力购进价格指数为114.2%，比上年提高9.5个百分点；其中黑色金属材料类、农副产品类、有色金属材料和电线类、燃料动力类价格上涨幅度较大，分别为24.5%、22.3%、20.9%和20%。投资：投
18、资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。投融资体制改革继续深化。非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。全年全社会非国有单位完成投资1773亿元，增长26.3%，占全社会固定资产投资的比重达到70.1%，比上年提高5个百分点。其中非国有内资单位完成投资1369.7亿元，增长22.5%，占全社会固
19、定资产投资的比重为54.2%，比上年提高2.4个百分点。基础设施建设和运营市场全面开放。截止到2004年底，京承高速二期、卢沟桥污水处理厂、高安屯生活垃圾焚烧厂、亦庄路东新区燃气等16个项目实现市场化融资56亿元。全年基础设施投资447.4亿元，比上年增长7.1%，占全社会固定资产投资的比重为17.7%。重大工程建设进展顺利。我市确定的66项重大工程累计完成投资724.8亿元，占全社会固定资产投资的比重为28.7%。截止到年底，已有31个子项目交付使用。二、主要产业农业：农业生产保持稳定。全年完成农业总产值254亿元，比上年增长6.8%（按现价计算）。其中，种植业产值105.4亿元，增长3%；
20、养殖业产值148.6亿元，增长9.6%。2004年以来，我市认真贯彻中央一号文件，采取了一系列扶持农业生产的重要措施。全面取消农业税，减轻农民负担8000多万元；对63.2万户种植小麦和玉米的农户实施直接补贴，兑付直补资金1.1亿元。在这些政策措施的积极作用下，全市粮食生产扭转了连续13年下滑的局面，出现恢复性增长。全年粮食播种面积231.7万亩，比上年增长9.3%；粮食总产量70.2万吨，增长20.9%。全年蔬菜产量489.2万吨，下降7.2%；鲜蛋产量15.9万吨，下降1.9%；肉类产量70.8万吨，下降3.8%；牛奶产量70万吨，增长10.7%；生猪出栏460.5万头，下降2%；家禽出栏
21、17419.5万只，下降7.7%。都市农业取得成果。首次评定出30个市级观光农业示范园，观光农业项目近2000项。新建120家标准化生产基地，累计达到800家，通过安全食品认证达标的生产单位超过60%。全市有235家绿色、安全农产品物流配送中心。工业：工业生产快速增长。全年完成工业增加值1290.2亿元，比上年增长19.3%，增幅提高7.1个百分点。工业对全市经济增长的贡献率为43.4%，提高10个百分点。全市规模以上工业企业（即全部国有工业企业及年产品销售收入500万元及以上的非国有工业企业）实现增加值1259.5亿元，增长19.9%。其中，国有及国有控股企业实现增加值652.9亿元，增长1
22、7%；外商及港澳台企业实现增加值474.8亿元，增长24.9%。增长结构出现积极变化。在重点监测的13个工业行业中，专用设备制造业、交通运输设备制造业、医药制造业、石油加工炼焦及核燃料制造业等7个行业增速在20%以上，形成了多点支撑的发展局面。其中，交通运输设备制造业实现增加值123.1亿元，比上年增长58.6%；占全市规模以上工业增加值的比重为9.8%，对规模以上工业增长的贡献率为22.8%。全年汽车产量53.9万辆，比上年增长55.2%；其中轿车产量18.2万辆，增长1.5倍。高新技术产品制造业较快增长。全年高新技术产业实现增加值377.7亿元，比上年增长17.7%（按现价计算），增幅提高
23、10.6个百分点。其中电子与信息增长14%，生物医药增长18%，新材料增长40.2%，光机电一体化增长22.6%；占高新技术产业增加值的比重分别为64.7%、8.8%、10.7%和12.6%。程控交换机、移动电话机和微型电子计算机等主要高新技术产品产量分别比上年增长63.9%、16.5%和15.9%。高新技术产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为30%。工业经济效益大幅提高。全年规模以上工业企业经济效益综合指数169.3%，比上年提高18.4个百分点。实现利润310.8亿元，增长32%；利税总额522.5亿元，增长23.9%。建筑业：建筑业生产平稳增长。全年建筑业实现增加值320.2亿元，
24、比上年增长6.2%。建筑业总产值达到1505.8亿元，增长15.2%；房屋施工面积13073.6万平方米，增长7.5%；竣工面积4526.3万平方米，增长0.9%。建筑企业效益有所提高。全年实现工程结算收入1542.5亿元，增长16%；实现工程结算利润131.5亿元，增长16.4%。按施工产值计算，全员劳动生产率14.9万元/人，增长14.6%。交通运输、仓储和邮政业：全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值144.9亿元，比上年增长7%。货物运输一升两降。全年货运总量29988.5万吨，比上年下降3%。其中，民用航空运输56.9万吨，增长20.3%；公路运输27973万吨，下降2.2%；铁路运输
25、（发送量）1958.6万吨，下降13.5%。公路、铁路、民航三种运输方式货运量比重分别为93.3%、6.5%和0.2%；与上年相比，公路货运比重上升0.8个百分点，铁路货运比重下降0.8个百分点，民航货运比重基本持平。旅客运输全面增长。全年旅客运输量48681.5万人，比上年增长48%。其中，公路运输41552万人，增长52.3%；铁路运输（发送量）5436.8万人，增长24.9%；民用航空运输1692.7万人，增长35.9%。公路、铁路、民航三种运输方式客运量比重分别为85.3%、11.2%和3.5%；与上年相比，公路客运比重上升2.4个百分点，铁路客运比重下降2.1个百分点，民航客运比重下
26、降0.3个百分点。邮政业务基本稳定。全年完成邮政业务总量31.1亿元，与上年基本持平。全年订销报纸10.1亿份，下降7.8%；订销杂志3881万份，下降3.4%；收寄函件7.7亿份，下降7.9%；收寄特快专递1500万件，增长26.2%。年末邮政储蓄余额达到318.6亿元，年净增35.8亿元。信息传输、计算机服务和软件业：全年信息传输、计算机服务和软件业实现增加值317.8亿元，比上年增长10.8%。信息传输业快速增长。全市固定电话用户达847.4万户，比上年增长23.9%。局用交换机容量达1110万门，增长11.9%。固定电话主线普及率达到57.5线/百人，增长21%。全市移动电话用户达到1
27、335.9万户，增长20.5%。移动电话普及率达到90.6部/百人，增长17.6%。批发零售业：全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。其中，新车30.4万辆，增长3.9%；旧车14.3万辆，增长24.8%。在限额以上商业企业零售额中，与住宅消费相关的建
28、筑及装潢材料类商品零售额增长1倍，家具类商品零售额增长11.8%，家用电器和音像器材类商品零售额增长18.8%；通讯器材类商品零售额增长41%。新型业态进一步发展。年末全市连锁商业企业达到152个，实现零售额635.2亿元，分别增长4.1%和32.6%。连锁商业零售额占社会消费品零售额的比重达到29%。商业布局逐步改善。年末，郊区乡镇连锁超市、便利店达到443家，比上年末增长1.5倍。限额以上批发零售企业经营状况良好。全年实现销售收入5028.8亿元，比上年增长24%。其中，批发业4122.4亿元，零售业906.3亿元，分别增长30%和2.6%。全年实现利润167.4亿元，增长1.1倍；实现利
29、税218.8亿元，增长70.5%。金融保险业：全年金融保险业实现增加值598.6亿元，比上年增长5.4%。信贷投放明显收缩。根据宏观调控的要求，金融机构严格控制信贷规模。年末，全市中资金融机构各项人民币贷款余额12600.2亿元，比年初增加1457亿元，新增贷款比上年减少646.2亿元。其中，短期贷款余额4721.6亿元，比年初增加420.4亿元，少增309.4亿元；中长期贷款余额6414.7亿元，比年初增加919.8亿元，少增244.6亿元；票据融资756.5亿元，比年初减少11亿元，少增161.1亿元。中资金融机构人民币存款余额21625.9亿元，比年初增加3327.4亿元，多增398亿元
30、。其中企业存款余额12310.1亿元，比年初增加2080.1亿元，多增656.5亿元；居民储蓄存款余额6122.3亿元，比年初增加828.8亿元，少增75亿元。保险市场平缓发展。年末，全市有各类保险公司30家，比上年增加10家；保险中介机构184家，增加84家。全年保费收入278.9亿元，比上年下降1.3%。其中，财产险保费收入65.9亿元，增长26.9%；人身险保费收入213亿元，下降7.6%。全年各类保险赔款给付支出54.3亿元，比上年增长13.1%；其中产、寿险分别为33.2亿元和21.1亿元，分别比上年增长22%和1.3%。资本市场稳步发展。全年证券市场各类证券成交额18512.9亿元
31、，比上年下降20.8%；其中股票成交额7247.7亿元，增长43.8%；国债成交额671.7亿元，下降42.8%；基金成交额78.9亿元，下降28.5%。年末上市企业（A股）达到82家；其中，当年上市企业（A股）6家，筹集资金16.7亿元。房地产业：房地产业保持较快发展。全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方
32、米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业：旅游市场恢复正常。全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，
33、增长62.2%。年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。三、对外开放进出口：对外贸易强劲增长。据海关统计，全年进出口总值946.6亿美元，比上年增长38.2%。其中，出口205.7亿美元，增长21.8%；进口740.8亿美元，增长43.5%。地方企业进出口总值为280.7亿美元，增长48.3%。其中，出口106.1亿美元，增长44%；进口174.6 亿美元，增长51%。出口产品结构继续优化。机电产品出口71.2亿美元，增长46.9%；高新技术产品出口51.7亿美元，增长51.7%；占地方出口的比重分别达到67.1%和48.8%，分别
34、比上年提高1.3个和2.5个百分点。出口市场保持多元化。在主要出口市场中，对亚洲出口49.3亿美元，增长51.7%；对欧洲出口30.4亿美元，增长29.2%；对北美洲出口16.4亿美元，增长42.2%。基础产品进口大幅增加,在地方进口商品中，矿物燃料、润滑油及相关原料增长1.2倍，动植物油、脂及蜡增长1.1倍。经济技术合作：对外经济技术合作保持良好势头。全年新签对外承包工程和劳务合作合同额8.1亿美元，完成营业额6亿美元，分别比上年增长68.8%和70.8%。年末在外人数2552人，比上年末增长22%。利用外资：外资流入继续加快。全年新批外资项目1806项，比上年增长33%；合同外资金额62.
35、6亿美元，增长92%。实际利用外资30.8亿美元，增长43%。从外资的产业投向看，主要集中在第三产业。全年第三产业吸收合同外资金额38.7亿美元，占全市合同外资金额的比重为61.8%。投入较多的行业有租赁和商务服务业、房地产业、计算机服务和软件业。其中，租赁和商务服务业合同外资金额达到21.5亿美元，增长1.7倍。年末，在京的跨国公司地区总部、投资性公司和研发中心分别达到7家、139家和189家。开发区：开发区建设和发展进入新阶段。年末，全市27个开发区累计入区企业29752家，其中投产企业24416家，分别比上年末增加5353家和4368家。全年各类开发区实现总收入4876.2亿元，比上年增
36、长25%；实现工业总产值2796亿元，增长37.2%（按现价计算）；实现利润287.4亿元，增长20.9%；应缴税金209亿元，增长13.2%。中关村科技园区继续保持快速发展。全年新认定高新技术企业4268家，比上年增长3.1%。年末，高新技术企业总数达20364家，比上年末增长24.9%。全年实现总收入3625.2亿元，比上年增长25.6%；实现增加值760.9亿元，增长25.1%（按现价计算），占全市生产总值的比重为17.8%；实缴税金133.6亿元，增长11.2%。四、城市建设与管理危旧房改造和经济适用房：危旧房改造和经济适用房建设稳步推进。全年完成危旧房改造投资203.1亿元，与上年基
37、本持平；拆除房屋72万平方米，下降61%，其中拆除危房29.9万平方米，下降57.3%；动迁居民2.4万户，下降54.3%。全年经济适用房投资98亿元，比上年增长6.3%；施工面积 890万平方米，竣工面积308.8万平方米，分别下降1.4%和15%；销售面积306.3万平方米，下降4.3%；实现销售额90.4亿元，下降0.8%。城市交通：交通设施建设继续加快。全年完成交通运输投资148.8亿元，比上年增长15.2%，占城市基础设施投资的比重达到33.3%。轨道交通项目进展顺利，地铁四、五、十号线（含奥运支线）全面开工，在建规模达到86.3公里。公路建设稳步推进,全年新改建公路953公里；其中
38、，在建高速公路100公里，六环路黄村至良乡段24公里已建成通车。城市道路建设进一步加强，首体南路、圆清路、五塔寺路、白云路、马家堡西路等工程建成通车，道路通行能力不断提高。6座交通枢纽建设按计划进行，其中，动物园交通枢纽已经启用，进入试运行阶段；六里桥综合客运枢纽基本具备试运营条件；马驹桥一级货运枢纽年底已报竣工。城市公交体系逐步完善，服务效率进一步提高。年末，全市公共电汽车（含小公共，下同）线路达到599条，公共电汽车运营里程17206公里；轨道交通运营里程达到114公里，与上年末持平。全市共有公共电汽车运营车辆2万辆, 比上年增加1204辆；客运出租车运营车辆5.2万辆，减少1.1万辆。全
39、年城市公共交通共运送乘客51.2亿人次（不含出租车），比上年增长17.9%；其中公共电汽车运送乘客45.2亿人次，增长16.6%；轨道交通运送乘客6.1亿人次，增长28.4%。全年出租汽车客运量达到5.9亿人次，比上年增长13.5%。年末全市汽车保有量187.1万辆，比上年末增加19.4万辆；其中轿车保有量109.6万辆。私人汽车保有量达到129.8万辆，比上年末增加18.2万辆；其中轿车保有量80.3万辆。公用事业：公用事业综合服务水平不断提高。全年自来水售水量6.3亿立方米，比上年增长5.7%；其中生活用水5.4亿立方米，增长8%。张坊、平谷、怀柔等应急水源工程先后建成通水，为保证首都供水
40、发挥了重要作用。在全国电力供应普遍较为紧张的形势下，我市通过采取一系列调配应急措施，夏季用电高峰日均削减负荷约30万千瓦，避免了大面积停电及非事故拉路。全年售电量451.7亿千瓦时，比上年增长8.9%；其中，城乡居民生活用电80.2亿千瓦时，增长13.8%。全年煤气销售量达1.8亿立方米，比上年下降23.1%；天然气销售量达23.3亿立方米，增长22.3%；液化石油气销售量达12.6万吨，下降13.7%。年末，全市燃气家庭用户达到385.3万户，其中天然气家庭用户252.8万户，占全市家庭燃气总户数的65%，比上年提高2个百分点。城市热力管网供热面积达到8777万平方米，比上年增长11.8%。
41、五、社会事业科学技术：科技人员队伍稳步壮大，科技经费投入持续增加。年末，全市开展科技活动的单位4000家，拥有科技活动人员29万人，其中科学家和工程师（指具有中高级技术职称人员与无中高级技术职称的大学本科及以上学历人员）25万人，占科技活动人员总数的86.2%。全市科技活动经费支出总额510亿元，比上年增长10.6%，其中R&D（研究与试验发展）经费支出300亿元，增长17.1%，R&D经费支出相当于全市生产总值的7%。中关村科技园区条例、关于进一步促进高新技术产业发展的若干规定等一系列地方政策法规出台，北京的创新、创业条件得到明显改善。创业孵化体系建设成效显着，年末，全市孵化器总数66家，入
42、孵企业约2300家，总孵化面积80多万平方米，建立大学科技园14家。创新服务体系初步建立。年末，全市共有科技中介机构5000多家，相关行业协会150余家，各类专业服务中心500多家。专利成果喜人。全年申请专利18402件，比上年增长8.2%；授权专利9005件，增长9.2%。技术交易日趋活跃。全年成交技术合同35549项，合同成交总金额425亿元，分别比上年增长10.5%和60.1%；其中技术交易额387.5亿元，增长71%。北京产权交易所累计挂牌项目2976个，挂牌总金额300亿元；其中高新技术项目成交749个，成交金额77.5亿元。首都“二四八”重大创新工程继续深化。一批重大科研项目如30
43、米35kV/2kA高温超导电缆研发及产业化示范、电动汽车的研制开发、官厅水库流域水质改善关键技术研究等取得重大进展。教育：教育事业持续健康发展。高等教育体系继续完善。年末，全市共有普通高等院校77 所，比上年增加4所；其中，本科院校27所。全年共招收本专科学生14.7万人，增长2.7%；本专科在校生达到50万人，增长9%；毕业学生9.96万人，增长18.9%。全市共有48所普通高校和115个科研机构培养研究生，全年招收研究生5.6万人，增长17.9%；在学研究生达到14.4万人，增长19.8%；毕业研究生2.95万人，增长31.4%。建立北京地区高校毕业生就业工作联席会制度，北京高校毕业生就业
44、率达到89.43%。大学生公寓和高教园区建设步伐加快。60万平方米大学生公寓竣工并交付使用。高中阶段教育协调发展。普通高中招生9.4万人，在校生 27.5万人。中等职业学校招生7.7万人，在校生25.7万人；其中，普通中专招生3.3万人，职业高中招生2.6万人，技工学校招生1.8万人。基础教育进一步调整优化。颁布实施北京中小学办学条件标准，调整了137所规模小、办学效益不高的中小学，其中小学112所，初中25所。农村义务教育条件改善。全年市、区县两级投入6000多万元，全面完成了半山区和农村平原地区113所办学困难学校的改造任务。在延庆等9个区县投入5000多万元建设教育骨干光纤网，建成600
45、所校园网。为郊区200所中小学设立医务室并配套相应设备，提高了卫生防病和健康教育的水平。全市普通小学1504所，在校生51.6万人；初中422所，在校生38.7万人。 民办教育健康发展。年末，全市共有79所民办高校，在校学生22万人；93所民办普通中学，在校学生3.6万人；12所民办小学，在校学生0.5万人。文化：文化事业欣欣向荣。演出市场硕果累累。大型京剧交响剧诗梅兰芳、大型奇幻儿童剧迷宫、大型情景魔术晚会魔法传奇、科普木偶剧南极精灵及评剧刘巧儿新传等精品剧目都取得了良好的社会经济效益。全市共有各类电影放映单位172个，其中电影院62个；放映场次18万场，观众达到814.4万人次，票款收入1
46、.85亿元。继续实施农村电影“2131工程”（即到21世纪初实现每村每月放映一场电影），解决京郊农民看电影难的问题，为农村观众放映故事片5.3万场次，观众达到1656.6万人次。北京电视台动画频道开播，电视节目达到10套。全市广播电视综合覆盖率达99.5%，有线电视入户率为62.1%。广播电视“村村通”工程顺利推进。年内实现了让90个自然村的农村居民看上电视的目标。移动数字电视在公交系统试播成功，已有48条线路的1700辆公交车安装了移动数字电视。出版发行业经过改组改造，集约化程度不断提高。北京市属出版单位出版报纸51种，与上年持平；出版杂志168种，下降4.5%；出版图书4713种，增长36
47、.1%。共有17种出版物在国家各类大奖的评选中获奖,其中图书4种、期刊5种、电子出版物2种、音像制品5种。文物保护工作取得可喜成绩。“人文奥运”文物保护计划进展顺利，年内安排项目30项，已全面启动，其中16项已完工。自2003年开始，对全市6处世界文化遗产进行全面修缮，并对其保护现状和管理情况进行了深入调研。积极做好城市建设中的文物保护工作，配合危旧房改造、城市重点整治工程、奥运大型场馆建设完成了相关文物保护和考古勘探发掘工作，并出土了一批珍贵文物。年末，全市拥有市级文物保护单位264处。全市境内注册登记的博物馆达到127个，博物馆馆藏文物226万件，固定展览200多项，临时推出展览400多项，参观人数达2500万人次。卫生：公共卫生建设与疾病控制工作取得较好成效。截至年底，北京紧急医疗救援中心已成立，10个远郊区县紧急医疗救援分中心全部建成，完成了32个远郊区县乡镇急救点的建设，市疾病预防控制中心防病业务楼
