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1、1、准备工作与销售部门衔接好小区管理方面的交叉性工作(销售情况和管理情况等工作)1.1招投标工作1.1.1与项目高管对接1.1.2项目考察（类似项目）1.1.3市场调研1.1.4进行项目管理（承接前）单体、整体方案的综合预算与评估1.1.5商务标书制作1.1.6技术标书制作1.1.7再次与项目高管对接1.1.8参与项目招投标工作1.2前期工作1.2.1成立物业公司筹备工作办公室1.2.2配合开发商做好与物业工作相关的常规工作和日常工作（与销售衔接性工作等）1.2.3进行物业管理服务工作市场调研工作1.2.4拟订物业管理服务单项和整体项目综合费用的测算1.2.5拟订物业管理服务行业协会和兄弟单位
2、拜访工作方案1.2.6拟订物业管理服务组织架构设计工作1.2.7参与项目总体规划、单体设计审查、提交物业各功能房需求1.2.8协助完成物业公司的注册 1.2.9开始物业公司建章立制工作 1.2.10开始物业小区整体CI设计 1.2.11开始策划网站建设1.2.12开始策划编写物业商业租（铺）户招商资料1.2.13继续进行市场调研（物业公司组建、机构设置、人员招聘、培训、管理方案、招商与运营等）1.2.14编写物业管理服务方案，协助开发商拟定销售合同所需附件，如关于物业管理事项的约定、业主临时公约、公共管理制度等。 1.2.15拟定装修协议、保洁协议、绿化协议、房屋（空置房）托管协议1.2.16
3、选拔、培养、招聘与培训主要专业人员1.2.17选拔、培养、招聘与培训服务骨干人员1.2.18选拔、培养、招聘与培训一般人员1.3课程设计（进行物业公司各岗位集中培训的编制工作）1.3.1管理知识方面。对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识（如物业管理、公共关系等）、财务知识、法律知识（要非常精通行业法律法规，熟悉必要的法律知识），1.3.2专业技能方面。物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护，而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等，又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化1.3.3人际交往技能1.3.4服务态度1.3.5不定期对秩序维护员的实
4、施培训，主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养，把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则，把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。1.3.6完成物业管理服务各级岗位人员招聘与培训工作1.3.7主要内容有物业管理基本知识、相关法律法规和本项目物业管理服务方案主要内容、公约和规约的关键条款。2、物业的接管验收前工作（规划设计和建设）2.1成立前期介入小组2.2参与物业的规划设计和建设2.3会审图纸2.4参与小区物业设施设备安装调试2.5编制物业管理方案2.6进行物业小区单体、整体CI设计2.7进行物业独立办公用房和功能性用房的CI设计2.8进行物业独
5、立办公用房和功能性用房的装修设计2.9策划和拟定物业接管验收工作组成立大吉庆典仪式活动方案2.10成立物业的接管验收小组 2.11编制验收计划2.12组织全员进行验收计划和工作流程等科目的集中培训和学习2.13集中培训和学习建设部房屋接管验收标标准2.14进行物业的接管验收工作责任制3、预验收（按专业分工进行）3.1查出不符合标准的项目，递交书面的物业验收整改通知书给移交单位，3.2并要求限期整改完成3.3楼宇本体的接管验收3.3.1对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验3.3.2逐套检验项目包括（10多个方面）3.3.3建筑结构、3.3.4地面、3.3.5墙面、3.3.
6、6防水、3.3.7室内电气安装3.3.8五金配件3.3.9消防3.3.10填写检验结果表3.4验收组长负责落实“两会”、“一报告”制度：3.5每日早上上班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作任务分工会议，实行物业的接管验收工作责任制；3.6每日下午下班前1小时，召开楼宇本体的接管验收工作阶段性小结会议，进行问题分类、汇总，分析解决问题的方法或建议；3.7验收组长次日早上递交书面的物业验收整改通知书给移交单位，并要求限期整改完成。3.8公共配套设施设备的接管验收3.9正式验收（按专业分工进行）3.10正式验收是在预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，而进行的正式验收3.
7、10.1“一符合”是图纸与设备规格型号、数量符合3.10.2“二符合”是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合3.10.3“三符合”是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合3.10.4“一完整”是图纸资料完整，如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及3.11设备设施检验合格证书等。3.12进行正式验收仪式3.13加强小区钥匙领、借用管理4、档案管理4.1建立健全物业小区（业主）档案管理制度4.1.1建立健全档案管理系统4.1.2文件材料的收集管理4.1.3声像（影、音、存储等）档案管理4.1.4落实保密制度5、信息管理5.1建立健全物业小区（业主）信息管理制度5.1.1 建
8、立健全信息管理系统5.1.2文件材料的收集管理5.1.3声像（影、音、存储等）档案管理5.1.4落实保密制度6、小区样板房的装修与管理工作6.1定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患6.2指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风6.3指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁5、前期物业小区环境卫生保洁5.1物业清洁的开荒工作；5.1.1安排专人全程监管清洁公司的开荒工作5.1.2对物业内外建筑垃圾的清理；5.1.3对玻璃、5.1.4地面、5.1.5墙面等处所沾灰尘、污垢的清除；5.1.6对公用部位（消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等）、
9、5.1.7办公房以及设施的清扫6、业主入伙6.1编制业主入伙工作计划6.2成立业主入伙工作领导小组6.3进行业主入伙工作责任制6.4组织全员进行业主入伙工作计划集中培训和学习6.5集中培训和学习业主入伙工作计划工作流程6.6策划和编制业主入伙邀请书样式6.7策划和拟定业主入伙大吉庆典仪式活动方案6.8依据购房合同以有相关法律文件，如房屋竣工验收备案回执、房屋竣工测量报告、房屋使用说明书、房屋质量保证书公共设施设备移交清单等文件，认真准备业主入伙资料文件并由组长负责相关的培训和指导工作6.9组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织6.10清楚说明入伙的条件6.11指定专业资深人员
10、做好业主入伙期间的答疑释惑工作6.12要求客服人员（全体物业工作者）顾大局，塑形象，增强服务意识，提高服务水平6.13发出业主入伙邀请书6.13.1依据购房合同以有相关法律文件，集中统一办理业主入伙手续6.13.2由接待人员核对身份后，在业主签到表签到6.13.3办理入伙手续签署的相关文件，如：业主管理规约、前期物业管理协议、防火责任书、业户手册、家庭住户成员登记表、银行委托协议等。6.13.4房屋验收交接时，物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接，双方逐项查验，逐项登记，如发现问题记录下来，存档管理，督促相关部门限期整改；如经查验无问题，与业主确
11、认水、电、气表底度，并在验房交接表上签字认可移交房屋钥匙。6.13.5处理好三者关系，物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题，如房屋质量问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，本着“谁受理，谁跟进，谁回复”的原则，及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门，积极协调各方妥善解决，在最短的时间解决业主反映的问题。7、小区空置房和托管房管理7.1建立完善小区空置房和托管房管理制度7.2建立小区业主入住情况、空置房情况和托管房情况及代租（售）房（含长短期借亲戚和朋友住房）情况等动态情况的信息收集和管理，并建立小区房产动态情况一览表（悬挂在物业办公室醒目位置，便于及时掌握小区
12、房产动态情况，和时时更新）7.4拟定小区空置房和托管房管理协议7.5物业与当事人签订小区空置房和托管房管理协议7.6物业签订小区空置房和托管房管理协议，履行质价服务7.7定期或不定期指定专人对小区空置房和托管房管理，加大巡查检查力度，杜绝安全隐患7.8指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行通风7.9指定专人对小区空置房和托管房，定期或不定期进行保洁7.10定期向业主通报空置房和托管房管理情况（需要征询业主实施）8、搬迁管理8.1编制业主搬迁工作计划8.2成立业主搬迁工作领导小组8.3进行业主搬迁工作责任制8.4组织全员进行业主搬迁工作计划集中培训和学习8.5集中培训和学习业主搬迁工作计
13、划工作流程8.6入伙现场要营造出喜庆的氛围8.7车辆/行人进出有序8.8服务人员着装整齐、热情、礼貌大方8.9入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公8.10小区大门岗，严格按照门岗岗位职责把好大门关，对来访人员实行“来访登记”制度，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区；8.11物品持物品放行条放出8.12加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。8.13在遇到特殊紧急情况时，住用户家中和办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当
14、防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失8.14是要充分利用好已有的安全设施，如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备，减少失窃案件发生机率8.15抓好小区进出车辆的管制和疏导，有利于维护小区交通秩序，避免车辆乱停乱放8.16各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交通压力8.17车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡8.18建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索8.19功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行二次
15、装修管理监督工作8.20成立业主二次装修管理监督工作领导小组8.21进行业主二次装修管理监督工作责任制8.22组织全员进行业主二次装修管理监督巡查方法的集中培训和学习8.23集中培训和学习业主二次装修管理监督工作流程8.24根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前，8.25物业公司要履行告知义务，将装修须知和装修禁止行为予以书面告知（如 装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等），以便业主了解和执行并办理相关装修手续。8.26房屋装修期的清洁工作8.27选定二次装修垃圾临时堆放点，并设立醒目的导示牌8.29装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及
16、时纠正，做好说服解释工作8.30在房屋装修动工之前，需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态，方可发放装修许可证。8.31对装修施工单位的资质审查，要求其提供资质证明文件、并复印存档8.32加强对装修、施工人员的办证和统一监督管理8.33按照物权法的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修管理质量保证金8.34按照物权法的相关管理规定，对装修施工单位和装修业主收取二次装修垃圾清运费8.35按照小区消防安全工作管理规定加强巡查，对装修部位实施动态监督管理，并租配置相应数量的灭火器材，收取提供安全服务器材租金8.36实施二次装修动火证审批制度8.37掌握业主装修过
17、程中的重点，装修管理员亦就明白日常巡检的重点，在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段，每天最少巡查2次以上，有违规意图的业主，一天要巡检4次以上，及时制止违规装修现象。8.38在巡查装修施工的过程中，重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验，避免入住后给其它业主造成损失。8.39认真填写装修巡查记录8.40对违章装修的要严厉制止，并使其控制在萌芽状态，以便控制事态的扩展并向业主发装修违章整改通知书，让业主签字确认，将复印件存放于档案袋中，在处理违章装修过程中，始终坚持以规服人，以理服人，以礼悦人的原则，以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。9、常规（正常运营）管理9.1设备、设施管理、维修和养护9.2车辆交通管理9.3小区公共秩序维护（安防、技防、人防、物防、群防）9.4 绿化、环境卫生9.5公共服务9.6社区服务和社区文化
