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1、第十章 土地经济评价第一节 城镇土地估价与分等定级一、城镇土地估价的理论1. 地价的概念：是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价2. 影响地价的因素一般因素：行政因素土地制度与政策，城市规划，隶属关系等人口因素人口密度，家庭人口构成等社会因素安定状况，城市化进程等经济因素经济发展状况，储蓄与投资水平，收入和消费水平，利率变化等区域因素繁华程度；交通条件；设施条件；环境质量个别因素面积与形状；临街状况；规划限制；土地使用年限3. 土地估价的基础理论1）土地生产力理论不同区域由于自然条件、社会发展条件的差异，土地生产力存在着分异。土地生产力是土地经济评价的前提和基础。2）土地区位理论杜能：农业
2、区位论；韦伯：工业区位论；克里斯泰勒：中心地理论区位是决定城市土地利用价值的重要因素区位是衡量地租地价的主要标尺3）地租地价理论绝对地租是土地价格存在的根源， 级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素， 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要因素。土地价值来源于收益，土地价格是土地价值的货币表现估价就是根据土地质量优劣、生产率高低确定其价值的经济评价4）土地供需理论土地提供的产品和服务受市场供求关系的制约； 土地本身作为商品，土地流转、价格受供求关系的影响，土地的供不应求是绝对的、普遍的。二、城镇土地估价的方法1. 收益还原法估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在
3、未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物2. 剩余法剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。剩余法适用于：待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价剩余法特点：可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性3. 市场比较法市场比较法就是用已经定价成交（包括租赁）的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价格。其理论依据是替代经济原理。使用市场比较法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。4. 成本逼近法成本法亦称累加法。它是以土地开发的投资加上
4、适当的利润来求取地价。 地价土地取得费用开发投资费利息税金开发利润+土地增值收益5. 路线估价法路线估价法是通过制定标准宗地的单位价格即路线价，以此为基准、根据临街深度等因素，来评定相邻各宗地的价格。它主要用于大面积的市地估价。地价路线价*深度百分率*其他修正率*总地面积三、城镇土地分等定级的含义1. 定义：根据城镇土地的经济和自然属性，及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。2. 城镇土地分等定级的体系土地等城镇之间土地的地域差异土地级城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异“等”和“级”两个层次的划分体系3. 城镇土地定级的思路采用多因素分值加权求和法
5、，初步划分土地级别结合典型行业土地收益、价格以校核，综合定级四、城镇土地定级的因素分析1. 确定定级因素的基本原则1）影响大，对分级具有重要作用2）覆盖面广，适用于城市各类用地3）反映土地质量的差异2. 城镇土地定级因素罗列1）土地区位：繁华度商服中心等级，高级商务金融集聚度；农贸市场交通通达度道路功能与宽度；道路网密度；公交便捷度；对外交通便利度2） 城市设施城镇基础设施供/排水设施；供暖设施；供气设施；供电设施社会服务设施文化教育设施；医疗卫生设施；文娱体育设施；邮电设施；公园绿地3）环境优劣度环境质量大气污染；水污染；噪声自然条件地形坡度；地基承载力；洪水淹没与积水；绿化覆盖率4）其他人
6、口密度建筑容积率城镇规划3. 城镇土地定级规程推荐因素定级因素繁华程度交通条件基本设施状况环境状况人口状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度路网密度生活设施完善度公用设施完备度环境质量优劣度文体设施影响度绿地覆盖度自然条件优越度人口密度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选备选重要性顺序12或33或24或55或4权重值范围0.20.40.30.50.20.30.150.2五、城镇土地定级的程序与方法1. 资料收集与分析2. 因素权重的确定3. 因素分值的计算4. 单元划分与取值单元划分基本原则：因素程度大体一致；同一商服中心不分割单元；兼有商业等用途的道路不作单元分界线单元划
7、分方法：主要因素分值重叠或者主要因素判定法；网格法；均值地域法5. 单元总分值计算与级别划分6. 土地收益测算与级别确定第二节 农用地分等与估价农用地分等定级根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别 一、我国的农用地分等规程1. 资料的准备与初步整理2. 计算农用地分等单元的自然质量分3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数5. 计算农用地分等单元的分等指数6. 划分农用地等别采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级，分等成果的省级、国家级汇总7. 农用地分级的方法（修正法） 基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、
8、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别二、农用地估价的方法1.总收益倍数法主要在国家征地中使用，也叫政策地价 中华人民共和国土地管理法规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍” 确定 2.收益还原法（地租资本化法）3.标准田法（地价比照法）4.其它方法申报法：土地所有权者自行申报地价市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定地价评分法：根据土地分等值，通过土地等级分值的价值化直接确定地价三、农用地的其他经济评价1、边际效益分析法（毛利分析法） 2.综合分析法（1）土地自然质量评分（2）土地经济质量评分 根据产量等经济要素进行评分（3）土地综合评分自然质量
9、分和经济质量分的加和3、农用地经济评价的常用指标1）土地经济效果指标土地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集（1）单位土地面积产量或产值（2）单位土地面积的净产值（3）单位土地面积的纯收入（4）单位农用地的产量或产值（5）单位耕地的产量或产值（6）单位播种面积的产量和产值2）土地经济分析指标用于揭示土地的具体利用特征的指标集生产资料消耗指标（1）单位面积播种量；（2）单位面积施肥量；（3）单位面积用水量；（4）单位面积用电量；（5）农业集约化水平成本及资金占有指标（1）农作物亩成本；（2）平均每亩耕地拥有资金量；（3）平均每亩耕地拥有固定资产3）土地经济分析指标土地利用及结
10、构指标（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率社会经济条件指标（1）每亩耕地国家投资；（2）单位面积路网密度；（3）单位面积修配网点密度；（4）距主要城镇距离；（5）单位面积的人口密度4）土地经济效果分析指标辅助分析土地经济效果的指标集技术效果指标（1）农作物良种化程度；（2）技术措施增产率；（3）保证灌溉率；（4）渠系分布密度；（5）草场载畜量指数；（6）造林成活率；（7）单位面积木材蓄积增长率；（8）适时作业率；（9）造林密度；（10）采伐率；（11）水井分布密度生产消耗效果指标（1）每单位物质费用的农产品产值；（2）成本利润率；（3）每千克商品肥的产量；（4）每千克种子的产量；（5）每单位直接生产费用的农产品产值；（6）施肥的边际产量4、经济评价资料的要求准确性，连续性，完整性，典型性，可比性
