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1、1.总 则1.1为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病制定本导则。1.2本导则适用于本市行政区域内新建住宅工程。1.3在住宅设计、施工、监理、图纸审查等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。2.基本规定2.1住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）由建设单位组织实施，参建各方责任主体应按各自职责履行本导则的规定。2.2通病防治所发生的费用应列入工程造价。2.3施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查内容。2.4工程质量监督机构应将通病防治列入监督重点。3.参建各方责任主体的管理措施3.1建设单位3.1.1根据建设部建质200418号文要
2、求，建设单位是质量通病防治的第一责任者。工程施工过程中，应召开专题会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。3.1.2应将通病防治列入工程检查验收重点内容。3.1.3不得随意压缩工程建设的合理工期。3.1.4合同中应明确通病防治的奖惩措施。3.2设计单位3.2.1在住宅工程设计中，提出相应通病防治设计措施。3.2.2将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。3.3施工单位3.3.1认真编制住宅工程质量通病防治方案和施工措施，经建设（监理）单位批准后实施。3.3.2收集和整理好施工过程中通病防治隐蔽验收等相关资料。3.4监理单位3.4.1编制质量通病防治监控措施，并列入监理规划和监
3、理细则中。3.4.2认真做好质量通病防治措施隐蔽验收及资料收集工作。3.4.3工程竣工前，应对该工程质量通病防治工作作出评估。4.墙体裂缝防治的技术措施4.1设计4.1.1住宅工程地基应按变形控制设计，并按建筑地基基础设计规范(GB500072002)的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。4.1.2住宅长度大于40m时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。4.1.3砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于120mm，纵筋不少于410，箍筋6200；其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带；房屋
4、两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于38。 4.1.4混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土构造柱加强。4.1.5顶层圈梁高度不宜超过240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。4.1.6在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于100mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。4.1.7粉
5、煤灰砖、蒸压加气混凝土等砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。4.1.8顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；如采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。4.1.9外墙应采用保温砂浆、复合保温材料等外墙外保温措施。4.1.10屋面应进行保温设计，其传热阻不得小于1.26K /W。4.2施工4.2.1砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂、混合粉、落地灰4.2.2粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d(不应小于28d)，上墙含水率宜为5-8。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。4.2.3填充墙砌至接近梁底、板底时，应
6、留有一定空隙，填充墙砌筑完并间隔15d以后，方可由专人将其补砌挤紧，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。4.2.4设计要求的洞口、安装管线应预埋或预留槽口，不得打凿墙体和在墙体上开凿水平槽口，超过300的洞口上部应设置过粱。4.2.5砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体不应采用斜砖顺砌，应砌成踏步形。4.2.6砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不应少于30d。4.2.7框架柱、主体与阳台栏板墙之间的拉结筋应预埋，如有漏埋应采用植筋的方法补足，禁止使用膨胀螺栓。柱预埋的拉结筋宜为8，伸出模板100（拆模后再用6筋焊接补足）。框架柱间填充墙拉结筋应满足砌体模数要求，不得折弯。4.2.8采用粉煤灰砖、轻
7、骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应在两侧预先留15mm15mm缝隙，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。5.钢筋混凝土现浇板裂缝防治的技术措施5.1设计5.1.1住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。5.1.2钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120（厨房、浴厕、阳台板不得小于90）。5.1.3屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于710
8、，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m。5.1.4在现浇板的板宽急剧变化处、大开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%。5.1.5外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于300mm。5.1.6现浇板强度等级不宜大于C30。5.1.7住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。5.2施工5.2.1屋面板保温措施，严格按有关规范施工。5.2.1混凝土应采用减水
9、率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。5.2.2预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。5.2.3严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度，提倡使用砼保护层定位件。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于500的钢筋马镫，在浇筑混凝土时保证钢筋不位移。5.2.4现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上（双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上），线管的直径应小于1/3楼板厚度（含交叉布线），沿预埋管线方向应增设6150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁给水管水平埋设在现浇板中。5.2.5现浇
10、板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。5.2.6现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少于7d；对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。5.2.7现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于10MPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应避免对现浇板的冲击影响。5.2.8现浇板的板底宜采用免粉刷措施。5.2.9支撑、模板的选用，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间支撑间距不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板。6.楼地面渗漏
11、防治的技术措施6.1设计6.1.1厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。6.1.2厨卫间和有防水要求的建筑地面沿楼板四周除门洞外，应做砼翻梁，高度不小于200mm，砼强度等级不应小于C20，砼翻梁与楼板一同浇筑。6.2施工6.2.1上下水管等预留洞口坐标位置应准确，洞口形状为上大下小。6.2.2预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净，四周涂刷加胶水泥浆粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石砼浇筑至楼面厚度的2/3处，待砼凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞，并做24h的蓄水试验。6.2.3防水层的泛水高度不得小于300mm，6.2.4烟道根部
12、向上300mm范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。6.2.5卫生间墙面应用防水砂浆刮糙，刮糙次数不少于两遍。6.2.6有防水层要求的建筑地面施工完毕，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为2030mm。7.外墙渗漏防治的技术措施7.1设计7.1.1外墙粉刷面层宜掺入抗裂纤维。7.1.2外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的抗裂性能好的涂料。7.1.3外墙粉刷面层应设置分隔缝，分隔缝的间距不宜大于4m。7.2施工7.2.1外墙洞眼按规范留设。孔洞填塞由专人负责。采用半砖、防水砂浆分二次堵砌，并及时进行隐蔽验收。7.2.2粉刷基层为砼时，应采用人工凿毛或涂刷相关界面处理剂。7.2.3
13、两种不同基体交接处的处理应有防裂措施。7.2.4外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，每层抹灰厚度宜控制在610mm，粉刷层与粉刷层接缝位置应错开，并设置在砼梁、柱中部位置。7.2.5窗台、窗楣、阳台、雨蓬、腰线等处应设置滴水线和滴水槽，严禁出现爬水。7.2.6贴面砖的外墙底糙宜用防水砂浆粉刷。面砖勾缝必须采用勾缝条抽压。7.2.7外墙涂料腻子应选用与外墙涂料相匹配的专用腻子。7.2.8基层、面层粉刷好后，应加强保湿养护。7.2.9外墙涂料施工操作规程应按建筑涂饰工程及验收规程JGJ/T292003执行。7.2.10外墙面砖施工操作规程应按外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ1262000执行。8
14、.门窗渗楼漏防治的技术措施8.1设计8.1.1门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。8.1.2门窗拼樘料应进行抗风压变形验算。8.2施工8.2.1内外窗台必须有高低差，外窗台有不小于20mm的泛水。外挑窗台两端应设置挡水坎。8.2.2门窗安装前，应进行三项性能的见证取样。8.2.3门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂。发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，并防止发泡剂处膜破损。8.2.4窗框周边应采用中性硅酮密封胶密封。严禁在涂料面层上打密封胶。8.2.5塑料门窗施工操作规程应按塑料门窗工程技术DB32/4592001执行。8.2.6铝合金门窗安装操作规程参照8.2.4条执行。9.屋面渗
15、漏防治的技术措施9.1设计9.1.1对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。9.1.2刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不应大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。9.1.3柔性材料防水层的保护层宜采用浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。9.1.4对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井（烟）道等节点应设计防渗构造详图；伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。9.1.5膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通，
16、其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。9.2施工9.2.1屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。9.2.2卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。9.2.3在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。9.2.4刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要
17、求外，还应满足以下要求：9.2.4.1钢筋网片宜采用焊接型网片。9.2.4.2混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。9.2.4.3分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝隙，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。9.2.4.4保水养护不小于14d。9.2.5屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。10.室内标高和几何尺寸控制措施10.1施工单位10.1.1由专人负责测量，并做好详细记录。10.
18、1.2主体施工过程中应及时弹出标高和轴线的控制线。10.1.3装饰装修阶段严格按所弹出的标高和轴线控制线施工。发现超标应及时返修。10.1.4严格控制砼现浇板厚度，砼现浇板浇筑前做好砼现浇板厚度的控制点，控制点的间距宜为1mm1mm。10.1.5轴线、标高、现浇板厚度检验批抽测数量在施工组织设计中予以明确，并经建设（监理）单位认可。10.1.6地面高低差严格按设计要求施工。10.2监理单位10.2.1施工单位测量时，跟踪旁站，并做好旁站记录。10.2.2应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，做到及时发现问题，及时解决问题。11.建筑电气质量通病的防治措施11.1设计11.1.1集中排列的线
19、管、给水管不应穿越墙体等结构，应设置专用的管道井。11.2施工11.2.1PVC穿线导管在混凝土和墙内预埋时，应采用中型以上管材。11.2.2PVC管与管之间应用束节带胶连接，严禁钢管、塑料管混用，钢管配铁盒，塑料管配塑料盒。11.2.3小管径的PVC管进入盒、箱应用螺母锁定。11.2.4开关盒预埋离门边间距1520cm，同一幢楼应一个尺寸。11.2.5插座接线安装应左零右相上接地。11.2.6配电箱内接地线应并联连接，严禁串联。11.2.7线路应分色，三相应采用黄线、绿线、红线，零线应采用淡蓝线，地线应采用黄绿双色线。11.2.8导线的连接接头应牢固紧密并保证绝缘良好，优先使用YM型压线帽压
20、接导线。12.给排水质量通病的防治措施12.1设计12.1.1普通防返溢地漏应设置存水弯。12.2施工12.2.1UPVC排水立管地下转弯处，应用二个45弯头，禁止使用90弯头。12.2.2立管管卡固定应用膨胀螺丝，严禁使用木塞固定，塑料排水管每层加一伸缩节。12.2.3排水支管应有2%坡度，严禁平坡和倒坡。12.2.4排水支管在洗脸盆部位禁设存水弯。12.2.5给水管管材和管件应为同种品牌。12.2.6座便器配水点离地面高度应为15cm，与水箱进水点应上下一线。12.2.7洗脸盆配水点离地面高度应为45cm，洗脸盆下水管径不允许变小。12.2.8洗槽水嘴安装高度应为100cm，与墙接触处应用密封胶嵌缝。18
