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1、大连水上乐园项目项目建议书2015年5月目 录第一章 总论3一、项目概况3二、项目总投资与资金筹措3三、项目可行性研究依据3四、结论3第二章 策划原则与理念5一、策划原则5二、策划理念5一、旅游市场发展趋势6第四章 项目接待容量估算9一、接待容量估算依据9二、水上乐园接待容量估算9第五章 项目定位10一、主题定位10二、战略定位10三、市场定位10第六章 项目总体布局与产品构想11一、总体布局11一、整体经营管理模式确定12二、部门架构及总编制建议12三、客人水上乐园消费及员工服务流程的设定13四、员工及后勤通道的设定13第八章 投资与回报估算14一、投资估算14二、水上乐园区回报估算15第九
2、章 社会效益分析17第十章 环境保护18一、环境体系18二、环境保护18第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：辽宁大连水上乐园项目建议书（二）项目建设地点：（三）项目规模：总用地面积约为36000平方米，规划主要功能分为室外水上乐园、室内水上乐园区等配套服务设施，实现四季经营。（四）项目性质：水上乐园以南亚风情为主题，突出时尚、刺激、健康的水上娱乐体验文化。（五）项目目标：打造大连南部规模最大、档次最高、配套最完善的水上乐园度假区。（六）投资单位北京水魔方股份有限公司大连万盈投资有限公司大连圣奥海底世界观光旅游有限公司二、项目总投资与资金筹措本项目计划总投资1.3亿元。三、项目可行性研究依据
3、（一）旅游规划通则（GB/T 189712003）（二）旅游发展规划管理暂行办法1999（三）旅游发展规划管理办法2000（四）旅游区(点)质量等级的划分与评定（GB/T 17775-2003）（五）中华人民共和国城乡规划法2007（六）国家与地方技术规范和定额四、结论（一）本项目建设符合国家和辽宁省发展旅游产业的相关政策，符合市和区发展旅游业的相关政策，符合当今现代人崇尚健康旅游的消费观念。本项目建成后，将提高当地旅游资源利用率，丰富当地旅游产品开发，拉动当地经济效益与社会效益综合发展。（二）项目建设对当地经济和社会发展具有显著的拉动作用。旅游业是综合性很强的经济产业，具有“以一带百业”的牵
4、动作用。 水上乐园项目的开发建设，将带来大量的就业岗位，带动当地物流、餐饮、住宿、商贸及服务等行业的长足发展，促进当地经济和社会发展，形成多赢效果。（三）本项目经济效益和投资效益好，具有良好的盈利能力，投资风险小，投资回收期合理，在财务上是可以被接受的，是可行的。本研究的结论为：本项目具有良好的市场前景，并得到良好的政策支持，建设方案在技术上和经济上均是合理可行的，具有良好的投资效益和抗风险能力。因此，本项目建设是必要的，可行的。第二章 策划原则与理念一、策划原则（一）按需定产原则充分研究水上乐园项目的潜在消费市场，对市场进行细分，根据不同年龄阶段消费者的喜好，设计出符合市场、符合消费者的产品
5、，从而满足消费者的个性化、多样化需求。（二）相互衔接原则规划设计方案与后续工程施工相衔接，协调处理好水上乐园产品体系，共同组成有机的整体，充分满足游客的需求。（三）高起点、高标准、高要求原则密切结合现状，统一规划、合理布局，坚持高起点、高标准、高要求原则，为游客提供功能多样、现代时尚、动感刺激的水上体验空间。二、策划理念（一）突出主题理念精心设计园区，产品融合视、听、触、味、感全方位感官体验，在功能实现和意境营造上匠心独运，呈现南亚风情水上乐园度假区的无限魅力。（二）因地制宜理念充分考虑用地实际，将景观布局和地形相结合，充分利用现有资源。（三）人本理念对项目的布局规划、功能设置、服务设施、安全
6、指标、技术工艺等方面进行深入细致考虑，保证游客在舒适、安全、健康环境中体验休闲度假、娱乐健体的乐趣。（四）与时俱进，可持续发展理念项目的规划建设富有前瞻性，在对用地、产品、功能、配套等方面进行设计规划时已充分考虑将来的发展需要，保障项目可持续发展。第三章 行业背景分析一、旅游市场发展趋势（一）度假旅游呈现大众化、家庭化和综合化的趋势由于国民经济稳步快速增长，休闲度假旅游已被我国中等收入阶层和部分较宽裕的工薪阶层所接受，其客源市场呈现出大众化、家庭化、综合化的趋向，休闲度假旅游发展势头良好，市场前景广阔。（二）短途短期旅游为主流趋势受时间、交通和费用等因素的影响，国内城市居民出游呈现短途短期特征
7、。城市居民大都集中在以大城市为核心、方圆300公里范围内进行休闲旅游度假，短途短期旅游为主流趋势。（三）体验旅游是旅游市场的发展趋势亲水体验旅游随着旅游行业的不断发展和消费观念的逐渐成熟，旅游者期望越来越高，追求新鲜刺激、时尚潮流的旅游产品，注重个人参与性、体验的独特性以及产品的多样性，体验性高的旅游项目，往往容易受到旅游者的青睐，获得旅游者的较高满意度和重游率。案例一：长隆水上世界 投资单位：长隆集团项目地址：广东广州市番禺区番禺大道北占地面积约：150000主要设备：大喇叭、巨兽碗、合家欢滑道（冲天回旋大滑板）、急驰竞赛滑道（章鱼滑梯）、喷射滑道（水上过山车）、高速滑梯组合、超级海浪池、漂
8、流河、大型水寨、儿童戏水乐园、水疗项目、二期热浪谷项目（巨蟒滑道和巨洪峡）等更衣柜：11000个开业时间：2007年7月2013年（5-9）月接待量：190万人次，门票价格：250元，营业额47500万元 案例二：横店梦幻谷水公园 投资单位：横店影视城有限公司项目地址：浙江东阳市横店镇占地面积约：40000主要设备：大喇叭、漩涡滑梯、冲天回旋滑道、大回环滑道、高速滑道、驼峰滑道、章鱼滑梯、4组合螺旋滑梯、海浪池、漂流河、大型水寨、儿童戏水乐园、水疗项目等更衣柜：5200个开业时间：2011年7月2013年（7-9）月接待量：60万人次，门票价格：230元（套票、含梦幻谷景区）营业额13800万
9、案例三：苏州乐园水上世界 投资单位：苏州新区经济发展集团总公司项目地址：江苏苏州高新区玉山路占地面积约：28000主要设备：大喇叭、章鱼滑梯、海浪池、漂流河、大型水寨、家庭漂流滑梯、儿童戏水乐园、水疗项目等更衣柜：3100个开业时间：2008年7月2013年（6-8）月接待量：50万人次，门票价格：120元，营业额6000万第四章 项目接待容量估算一、接待容量估算依据根据舒适和安全两个原则，参考其他项目经验，对水上乐园区接待容量进行预测。（一）测算公式日空间合理接待容量（人次）=日水面积合理接待容量（人次）+日游乐设备合理接待流量（人次）+综合旅游服务设施合理接待流量（人次）（二）估算参数选择
10、1、室内水上乐园区全年全天开放时间为8：3020：30，全天开放12小时，客人平均滞留时间为4小时/人次，日周转率为3。2、动室外水上乐园区全年宜游天数考虑当地的气候条件以及突发事件等因素，平均宜游天数为80天。二、水上乐园接待容量估算日空间面积合理接待容量估算表总面积()人均占用合理面积(/人)瞬间合理容量（人次）日周转率日合理容量（人次） 40000 20 2000 4000 第五章 项目定位一、主题定位以时尚精彩的南亚风情为主题，集水上活动休闲度假、康体养生娱乐拓展以及演艺表演等于一体的主题型水上乐园综合度假区。二、战略定位打造大连辽宁南部规模最大、档次最高、配套最完善的南亚风情水上乐园
11、度假区。三、市场定位以大连客源为主，以省内及周边城市客源为补充；以大众市场和中高端市场为主要客源，突出时尚年轻者市场地位，充分发掘家庭、团队及商务市场第六章 项目总体布局与产品构想总占地面积不超过36000平方米一、建设内容（“管理办公室”此项请删除）第7项、9项请删除第七章 项目营业运作及经营流程设定一、整体经营管理模式确定（一）选择水上乐园专业管理公司对项目进行前期工程产品指导和经营筹备，引进北京欢乐水魔方的水上乐园管理方式和运作模式，保障项目的成功经营。（二）采用水上乐园的经营管理、市场、服务、运作模式，而不套用度假酒店或景区、景点的管理模式，以保障项目效益。二、部门架构本项目管理服务应
12、有较高的质量要求，体现在良好的设施与优质的服务上，选择高效、适合的管理途径。各个项目的经营管理将按现代企业制度要求，实行总经理领导下的分工负责制，部门对水上乐园总经理负责，水上乐园总经理对总公司总经理负责，总经理对董事会负责，组织结构如下：市场策划部董事会总经理水上乐园度假村经理行政人事部后勤部财务部保安部设备管理部工程部三、客人水上乐园消费及员工服务流程的设定（一）客人水上乐园消费流程咨询购买门票购置泳衣泳品更衣冲淋水上乐园游乐园区休闲/保健消费/美食消费/按摩消费冲淋更衣。（二）员工服务流程迎宾咨询售票男女更衣服务露天服务二次消费（保健/康乐/小食等）服务冲淋/更衣服务送客服务。第八章 投
13、资与回报估算一、投资估算（一）投资估算依据1、参考中华人民共和国建设工程参考价格，同时借鉴同类水上乐园项目建设投资情况，结合当地建设原材料供应现状对项目建设进行投资估算。2、投资估算依据投资方提供当地土建和装修费用。3、投资估算不包括土地与搬迁费用。（二）投资估算1、工程建设工期2015.72016.72、筹备与工程期安排序号项目筹备与工程期时间安排1项目的策划、规划设计及设备采购2015年5月-6月 2工程设计2015年6月-7月 3设备产品设计及生产2015年7月-9月4基础土建工程（含景观包装）2016年3月-5月 5设备安装、调试2016年5月-6月 6开业2016年7月1日 二、水上
14、乐园区回报估算（一）水上乐园收入估算水上乐园区收入主要为门票及二次消费收入。2、收入预测（1）门票收入：200元*4000人*20天*3个月=4800万元（2）餐饮、零售、出租等二次消费收入：30*45万人=1350万元（3）年营业总收入水上游乐区年营业总收入=门票年收入+二次消费年收入=6150万元（二）水上乐园区投资回收期预测1、预计水上乐园区总投资13000万元。2、预计年成本（含税）：900万元预测投资回收期为2.5年。第九章 社会效益分析一、增加地方财税收入，带动地方经济发展水上乐园度假区项目建成运营后，水上乐园区年总营收预测为6150万元，综合税费按11%计算，年上缴综合税费为67
15、6万元；水上乐园度假区项目建成运营后，将增加地方财税收入，为地方经济做出积极贡献。 水上乐园度假区项目的建设有利于促进大连市产业结构调整，拉动第三产业发展，增加地方税收和财政收入，加快当地经济发展。二、提供就业机会，带动相关行业发展 水上乐园项目的建设将为当地社会直接或间接提供300个就业岗位，推动当地旅游业、服务业向规范化、专业化发展，还可带动当地餐饮、住宿、物流、商售等相关行业的发展。三、打造大连旅游品牌，提高营口、 知名度 水上乐园项目的开发，将带来大量的人流、资金流和信息流，增加市旅游产业的经济收入，提高大连知名度，还为其他行业的招商、信息交流等提供机会。项目的建成，将为当地引进大量旅
16、游经营管理人才，吸收先进的旅游经营、管理和服务理念，提升当地旅游形象，改善当地投资环境。四、带动当地物质文明和精神文明的进步，共建和谐社会开展休闲度假、康体娱乐旅游活动，可以丰富人民群众精神生活、陶冶情操、强身健体，促进人民群众的身心健康，提高生活质量，对构筑社会主义和谐社会具有积极推动作用。第十章 环境保护一、环境体系度假村的环境体系分为3个环节，分别贯穿于用地环境现状保护建设阶段环境保护营运阶段的环境保护。二、环境保护生态环境保护目标按国家关于污水排放、娱乐水体、空气质量、环境噪声等相关标准控制如下：（一）污水排放控制出水水质达到国家污水综合排放标准（GB8978-1996）级排放标准，该
17、标准适用于国家自然保护区、源头水区域。（二）环境空气控制该区域生态环境保护良好，空气污染源极少，不存在严重空气污染源问题，环境空气保护目标完全可以控制在国家环境空气质量标准（GB3095-1996）级标准。该标准适用于自然保护区、风景名胜区和其他需要特殊保护的地区。（三）环境噪声控制本区环境噪声可以控制在国家城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）0类标准，即昼间50分贝，夜间40分贝。（四）水体质量控制地面水环境质量达到GB 3838的规定，人体直接接触的娱乐水体达到国家景观娱乐用水水质标准（GB12941-1991）A类标准，与人体非直接接触的景观娱乐水体达到景观娱乐用水水质标准（GB12941-1991）B类标准。（五）公共环境卫生控制项目各类场所全部达到文化娱乐场所卫生标准（GB9664-1996）规定的卫生标准。餐饮场所达到饭馆（餐厅）卫生标准（GB16153-1996）规定的卫生标准；游泳场所达到游泳场所卫生标准（GB96671996）规定的卫生标准。公共卫生达到旅游业卫生标准（GB9663-9673）的要求，周边的环境卫生达到城镇环境卫生设施设置标准（CJJ27-2005）。
