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1、中国房地产投资环境的地区差异分析摘要：房地产投资环境优劣对城市和区域经济发展具有重大影响。本文从房地产开发企业微观决策的角度出发，抽象出企业进行房地产投资决策的决策模型，并依据该模型，建立房地产投资环境分析的指标体系。在指标体系的基础上，根据各省相关统计数据，运用地理信息系统(GIS)软件对我国房地产投资环境的地区差异进行显示和分析，最后提出改善各地区房地产投资环境的相关对策建议以促进区域经济发展。关键词：房地产 投资环境 地区差异 地理信息系统1 引言房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其具有高投资、高回报、高风险，综合性强、关联效应大等特征。从1979年的住房制度改革以来，
2、我国房地产业已经经历了20多年的潮涨潮落。经济学家们的论证和实际事实都证明，我国目前正经历房地产业投资的第三轮快速增长。在这种形势下，方维慰。房地产投资环境研究初探。人文地理，2001年06期。系统地研究分析在一定时空范围内，影响房地产投资活动(特指掌握项目决策权的实业投资活动)的各种外部环境即房地产投资环境，探讨我国房地产投资环境的地区差异和成因，相信可以在一定程度上为企业进行房地产投资的区位选择和政府有针对性地改善房地产投资环境提供参考，以避免投资的盲目性。2 理论基础为科学地分析评价房地产投资环境，我们必须首先建立投资环境分析的理论模型，并从该模型出发建立相应的指标体系，选择系列合适的指
3、标。目前比较成熟的投资环境评价方法有多因素分析法、等级尺度法、系统计量法、冷热国法、道氏公司评估法、风险评估法、投入产出法、系统动力学方法等多种，这些方法在分析投资环境时有一个共同之处，即都基本上是从宏观的角度出发较系统地分析区域投资环境的各个影响因素，并进而建立相应的指标体系。然而由于缺乏微观分析基础，这类评价方法是否真正体现了微观主体投资者的利益，反映了他们的决策选择，却值得怀疑。由于本文分析的是一个产业的投资环境，而作出产业投资决策的主体是微观企业，这更要求本文要建立基于企业微观决策的分析模型。 2.1 假设假设1：企业追求利润最大化，并设企业利润为 (p-c)y(1+r)，其中p为房地
4、产单位价格，c为房地产单位成本，y为企业如果进入市场会提供的房地产数量，r指房地产的增值能力。由于房地产开发具有周期长、投资数额和风险大等特征，因而这里我们假设企业在进行投资决策时，会以当前市场上的房地产投资收益状况为基础，若收益为正，则预测房地产建成时的房地产投资收益;如果当前市场上房地产投资收益为负，则不进行投资。假设2：房地产开发企业是同质的。因而有，y=Y/Nc，其中Y为一个区域的房地产需要量，Nc指该区域的房地产开发企业个数。作这个假设是基于数据的可获得性。假设3：我们定义A为一个区域人们的住房投资倾向因子，即人们愿意将可支配收入的多大比例用于住房消费。我们可以用pc/p来对其进行描
5、述，其中pc指居民消费价格指数。 pc/p越大， A值也越大，表明人们更愿意将钱用于房地产消费，而不用于其他消费品消费。假设 4：在假设3的基础上，我们假设Y=AINp/p，其中A指人们的住房投资倾向因子，I指一个区域的城镇居民人均可支配收入，Np指该区域需要购置房地产且具有消费能力的人口数。一般地，我们认为一个地区的城市化水平越高，城镇人口越多，则Np数值越大。假设5：我们假设影响房地产增值能力的因素只有区位和区域经济增长率两者，即有r=f(L，g)，其中L指区域的区位条件，g指区域的经济增长率。2.2 理论模型综上，我们得到企业投资决策的简单模型，即Max(p-c)*AINp/(pNc)*
6、1+f(L，g)。我们将上式进行简单的变换，得到Max(1-c/p)*(AINp/Nc)*(1+f(L，g)，其中有均为正值。从该模型中，我们可以看出，一个企业在进行房地产投资决策时主要从盈利能力，市场禀赋和增值潜力三方面进行考虑。一个区域，如果在其投资的c/p(我们可以称之为成本价格比)越低，表明企业在该区域投资的盈利能力越强。一个区域，如果在该区域，人们的住房投资倾向越大，该区域的城市化水平和人均可支配收入越高，而房地产开发企业数量很少(这里我们假定房地产企业是同质的)，则我们可以认为对于作投资决策的企业而言，该区域具有很强的市场吸引力。一个区域，如果其区位很好，预期国民经济增长势头良好，
7、则该区域具有良好的房地产增值潜力。2.3 指标体系依据上述理论模型，我们可以建立房地产投资环境分析和评价的指标体系，如下：表1：房地产投资环境评价指标体系领域层具体指标层盈利能力房地产单位成本房地产价格市场禀赋住房投资倾向城镇居民人均可支配收入城镇人口数量房地产开发企业个数增值潜力区位优劣度区域经济预期增长率3 实证分析从上述理论出发，我们对我国房地产投资环境的地区差异进行分析和描述。这里，根据房地产投资周期，我们采用2001年的统计数据对我国的房地产投资环境地区差异进行分析，在分析中我们将借助地理信息系统(GIS)，采用软件为arcview3.2a。3.1房地产盈利能力的地区差异当从区域角度
8、考查房地产盈利能力的差异时，基于数据的可获得性和分析的便利，我们用各区域的房地产开发经营的营业利润近似代替(1-c/p)来进行分析，由于我们假设各房地产开发企业是同质的，因而这种近似是可行的。(见图1)。图1： 房地产开发经营的营业利润地区差异图3.2 房地产市场禀赋的地区差异为了分析的简便和可行性，我们在此假设各区域人们的住房投资因子和需要购置房地产且具有消费能力的人口数相等，因此各地区房地产市场禀赋的差异只取决于城镇居民人均可支配收入和房地产开发企业个数的比值。根据各地区上述数值的大小将全国各省划分为七等，利用GIS显示。(见图2)。图2： 城镇居民人均可支配收入和房地产开发企业个数的比值
9、地区差异图3.3 房地产增值潜力的地区差异在房地产投资决策中，区位是非常重要的一个因素。投资区位的优劣在很大程度上决定了投资的成败。从区域开发与发展的角度看，我们认为我国东部基本上处于网络开发阶段，中部地区处于点轴开发阶段，西部地区处于增长极发展阶段;而在全国，沿海地带、陇海兰新线和长江沿岸，为我国的一级开发轴线，形成一种”形的开发形态。运用GIS的缓冲分析功能，得到对我国区位的基本描述图。(见图3a)。全国各地区的经济增长率的差异，在不影响分析结果的前提下，为了数据处理的方便，本文采用各地区近四年的平均GDP指数来代替，根据数值大小，运用GIS进行分等显示。(见图3b)。图3a：房地产投资良
10、好区位描述图图3b： 各地区近四年的平均GDP指数差异图4 结论 从上面的分析，我们可以认识到我国房地产投资环境比较好的地区主要集中在东南沿海，包括广东、浙江、江苏、福建、山东等省。这与我国的经济发展梯度基本吻合。东南沿海地区，由于经济发展水平高，城镇人口数量多，区位优势显著，因而房地产企业在这种地区投资具有比较大的优势。另一方面，由于其他地区向这些地区的人口迁移和流动数量较大，在短期内可以影响房地产价格，抬高房地产开发经营的收益和收益预期。但是，同时从图2当中，我们可以看到这种地区，同长江沿岸的四川、湖北、重庆等省市一样，房地产开发企业数量过多，市场竞争激烈。就像所有其他产业一样，房地产业在
11、激烈的竞争中，会产生对规模化、集团化经营的需要。因而，作者认为这些地区今后主要是要扶持发展一批上规模、有效益、诚信好的房地产开发经营企业，以提高经营效率，降低成本，规范市场。对于内蒙、青海、甘肃、西藏等内陆省份由于区位条件较差、经济发展水平和城市化都偏低，因而从总体上讲，这些地区在房地产投资环境上不占有优势。但是，在每个省的局部地区，在经济中心和重要交通线路沿线等区位条件好的地方，可以适当地进行开发。这些地区今后主要的是发展经济，提高居民人均可支配收入，同时可以有重点地集中地选择一些区位条件好的地区进行房地产开发，吸引投资，进行城市经营。中部地区，如河南、湖北、湖南等地，经济发展水平居中，人口
12、数量庞大但是人均可支配收入水平还不足以形成房地产消费的热潮。其中，湖北省，由于区位条件比较好，经济增长率近年来也比较高，因而在湖北省的房地产投资数额比较大，企业数量多。国家重点工程的建设投资为此作出了较大贡献。但这种地区存在的主要问题是，房地产开发和经营效益低下，值得警惕。今后这些地方应采取措施提高房地产开发和经营的效益，规范发展房地产业，东北地区，历年经济增长在全国处于中下水平。随着国家振兴东北计划的实施，这种情况有望得到改观。东北地区由于历史原因，其工业化水平和城市化水平都比较高，只是由于多年来企业经营效益低下，地区经济不振，同时由于传统住房制度的限制，使得这种地区的房地产投资偏小。一旦东北经济得到振兴，经济体制改革得到深入，东北地区的房地产需求讲得到很大的释放。尤其是辽宁和吉林两省，具有比较大的房地产投资价值。
