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1、桂林市七星花园小区物业管理服务合同第一章 总则第一条 本合同当事人委托方名称：桂林市七星花园小区业主委员会（以下简称甲方）受委托方名称：桂林市桂安物业服务有限责任公司（以下简称乙方）为维护广大业主的合法权益，甲乙双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将七星花园小区委托乙方实行物业管理服务，订立本合同。第二条 物业基本情况物业名称：桂林市七星花园小区物业类型：商住楼物业座落：桂林市高新区穿山东路1号，东至桂林市中级人民法院，南至毅峰路，西至穿山东路，北至七星大酒店宿舍路。总占地面积：125500平方米总建筑面积：376577平方米 其 中：住宅面积： 368168平方米；商
2、业用房： 8409平方米；绿地面积： 70000平方米道路面积： 12955平方米 ；俱 乐 部： 1044平方米；菜 市 场： 3200平方米露天停车场： 920平方米 ；地下停车场： 21806平方米 物业管理用房、业主委员会办公用房下一步双方另行协商 。 第二章 物业管理服务内容第三条 建立物业管理服务的各项规章制度；制定物业管理服务工作实施方案并组织落实；负责与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、住户档案资料等的管理。第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，包括：房屋的承重结构（住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、公共庭院等。 第五条
3、 共用设施设备的日常维护、运行和管理。包括：供电供水单位一户一表认可前的自来水分户水表以外、自来水公司计费总表以内的上水管道及楼内下水管及通向污水井的水管道、雨落管等。共用照明灯具、电梯系统、消防系统、保安系统、变配电系统、供水系统、泵房、避雷装置等（如开发商主张产权则另行协议）。第六条 附属配套设施、建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：道路、化粪池、物业管理区域内的物业管理用房、市政排水设施、停车场、物业管理区域的外围护栏及围墙等。第七条 规划红线以内的公共用地、公共设施、道路、鱼池、花木、建筑小品、健身器材等的维护与管理。第八条 公共区域的环境卫生保洁服务。包括：小区共用设施设备、楼宇
4、共用部位保洁（含楼道、走道、门厅、屋顶、天台等部位的定时清扫，内墙壁的除尘、公共门窗的擦洗、绿地、园林、路面的清扫等），垃圾的收集、清运及灭害投药等。第九条 公共区域保安服务。包括：公共秩序维护、门岗服务、安全监控、巡视检查、消防等，不承担业主人身财产保管、保险责任，但如出现问题，由司法部门做出鉴定的，物业公司应承担相应的责任。第十条 小区内车辆管理、交通服务。包括物业公共区域内机动车辆、非机动车辆的管理，具体办法见附件四。第十一条 房屋装饰装修监督、管理、服务。第十二条 其它委托事项如组织开展社区文化娱乐活动。第十三条 以上内容中开发商主张其产权所有，又不交物业管理费的，暂时不列入责任范围之
5、中。第三章 物业管理服务质量要求（见附件一）第十四条 服务质量保证金乙方为保证对小区提供的服务质量符合要求，应向甲方交纳服务质量保证金伍万元，但考虑到小区目前存在的不确定因素居多，待小区管理启稳后服务质量保证金问题另行约定。第四章 物业管理服务费用标准第十五条 物业管理服务的责任及服务费的收支管理：一、现行的物业管理服务费的收取标准暂时不变，由乙方向业主或物业使用人代收取。（收费收据使用甲方提供票据）。二、所有有偿服务费用按政府有关规定收取后交甲方管理。三、在未征得甲方同意的情况下，任何人不得随意改变小区现状或利用小区共用部位、共用设施设备进行商业盈利活动。四、甲方所有收入费用必须首先保证乙方
6、在每个月10前能发放上月物业管理人员工资和给物业公司的报酬（见附件二），乙方依照工作需要前期进场人员的工资以双方约定的协议实施。五、乙方应及时将小区维护情况告知甲方并提出意见和预算，甲方在接到告知后，应在两天内把决定告知乙方。六、临时问题乙方有权先处理后报告，但须在第一时间告知甲方。七、甲方应保证乙方办公流动资金伍仟元的预留。八、甲方每月10号前在核对乙方实际工作人员的情况下应付给乙方办公人员工资8万元及管理酬金1万元整。九、其它有偿服务的收入按比例分成：（1） 凡利用小区共用部位进行经营所得的费用除去成本后，按甲方50%、乙方50%的比例分成（上述约定不包括路面停车占道费用收益及公共设施设备
7、租赁收益）；（2） 路面停车占道费用收益分配方案为总收益的60%归全体业主，40%归物业管理公司用于管理成本及奖励；因为路面停车占道管理引起的相关责任由乙方负责协调及处理。甲方不承担相关管理责任。（3） 公共设施设备租赁收益另行约定。十、物业管理公司的所有工作人员的服装问题由乙方负责。十一、物业管理用房及所有办公用品、工具、设备由甲方负责。第十六条 乙方物业管理服务费用的构成包括：一、物业服务人员的工资（含养老保险、失业保险等按规定提取的费用）。二、物业管理酬金（含税）。第十七条 物业管理服务费的收取一、乙方组织人员向业主及物业使用人收取。二、物业管理服务费用收取标准由业主委员会组织召开业主代
8、表大会制定或调整。三、业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，经协商不能达成协议，乙方有权在法律条件许可的范围内采取催缴行为。拖欠物业管理费超过3个月的，按拖欠费用总额1/天的比例收取滞纳金。预交三个月的，按应交服务费金额的99%收取；预交半年的，按98%收取；预交全年的，按96%收取。第五章 双方的权利及义务第十八条 甲方的权利及义务一、审定乙方制定的物业管理服务工作实施方案，检查监督乙方物业管理服务的落实情况，并就物业管理的有关问题提交意见、建议和要求，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同。二、监督“业主管理规约”的实施。三、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备设施的状况，建议乙
9、方及时修缮。四、监督物业管理费及其他费用的收取情况，要求乙方按约定报送支出计划，并根据财务情况调整收入及支出费用，确保物业管理服务工作的顺利开展。五、当业主或物业使用人不按管理规定交纳物业管理服务费时，有义务协助乙方督促其限期交纳。六、甲方应在合同生效之日起三个月内向乙方移交七星花园小区的物业和物业管理权，并向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护养护技术资料；3、各项专业部门验收资料；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；6、物业管
10、理所必须的资料。7、与开发商沟通协调，处理本合同生效前的各项遗留问题，为乙方提供能够有效实施物业管理服务的必要条件。8、协助乙方做好物业管理区域内的物业管理服务工作。9、此项如因外界原因不能履行时，暂缓执行。第十九条 乙方的权利、义务一、根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务。二、依照法规、规章及本合同约定向业主和物业使用人收取物业管理服务费用。三、有权要求甲方业主及物业使用人配合乙方的管理服务。四、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理。五、维护物业管理区域内的公共安全、环境卫生和秩序，对业主和使用人违反业主公约的行为，有权根据情节轻重，采取相
11、应的管理措施，如劝阻、制止直至诉诸法律。六、有权根据本公司管理七星花园小区的实际需要，并征得甲方同意后选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托第三方。七、编制房屋、设备设施及附属建筑物、绿化等的年度维修养护计划，提请甲方审定后组织实施。八、向业主和物业使用人告知物业的有关使用规定。九、定期会同甲方进行物业管理服务满意率调查。十、听取物业产权人、使用人的意见和建议，接受甲方产权人、政府有关行政主管部门的监督指导。十一、业主拖欠物业管理服务费时，要通过正常渠道解决。十二、加强公共设施、健身器材的维护，有意外事故发生时依法解决。十三、任何人不得随意改变小区现状，如因需要对某个
12、部位进行改造，应先告知甲方并征得同意后方可动工。十四、小区内如有重大事件发生时，应在第一时间通知业主委员会。十五、因甲方原因造成不能正常履行合同时，乙方不承担相应责任。第六章 其他事项第二十条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方管理物业的，应提前三个月书面通知乙方乙方决定不再接受甲方委托的，也应提前三个月通知甲方。第二十一条 合同期满后，甲方重新选聘物业管理企业，乙方应在合同期满终止之日起十日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业相关的全部物业管理档案资料及用物业费用购买的固定资产。第二十二条 本合同终止后，甲、乙双方应做好债权、债务的清理工作，包括物业管理费的清算，对外签署的各项协议等，乙
13、方应协助甲方做好物业管理服务的移交和善后工作。第二十三条 在实际工作中出现的问题，甲乙双方应充分协商，达成协议，协议作为本合同的附件。如不能达成协议时，请上级行政主管部门调解，调解不成的，可以申请桂林市仲裁委员会进行仲裁，或者向辖区人民法院提起诉讼。第七章 违约第二十四条 因甲方违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。第二十五条 乙方提供的服务达不到合同约定，给甲方造成损失的，乙方须根据责任的大小给予甲方一定的经济赔偿，直至终止合同。第八章 附则第二十六条 本合同的所有附件以及合同执行
14、期间双方达成的其他协议均为本合同的组成部分，具有同等的法律效力。第二十七条 乙方可制定约束其内部工作人员的管理办法和操作规程以履行本合同，乙方在业主管理规约与本合同以外制定涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取合同约定以外的其他费用的，必须获得甲方批准。第二十八条 物业管理服务期限为贰年，自2009年元月1日起至2010年12月31日止。合同期满时续签合同期限另行议定。第二十九条 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份送七星区建规局备案，三份合同具同等效力。本合同自甲乙双方签字并盖章起生效，对甲乙双方及七星花园小区全体业主及物业使用人具有约束力。甲方：桂林市七星花园小区业主委员会 乙
15、方：桂林市桂安物业服务有限责任公司 代表签章： 代表签章： 年 月 日 年 月 日附件一七星花园小区物业管理服务质量要求 为使小区各住户享有一个整洁、高雅、宁静、安全、舒适的居住环境，特制定以下服务要求。一、 基本要求1、建立完善的物业管理方案及质量管理、财务管理、档案管理制度，对小区实施社会化、专业化管理。（1） 配合有关部门杜绝小区消防、治安责任事故的发生、杜绝刑事案件的发生；（2） 保洁率达100%；（3） 保安、消防设施设备完好率达98%； （4） 服务有效投诉率不超过20%，处理率达100%；2、管理服务人员应着装整齐，佩戴标志，行为规范，问事和善，服务主动热情。3、提供服务合同之外
16、的特约服务和代办服务（服务内容及收费标准参照政府有关文件规定执行）。4、每半年进行一次服务质量评议，满意率应达到75%以上。二、 房屋管理1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，发现问题及时修复，保证房屋外观完好、整洁，房屋完好率应达到98%以上，并做好检修记录和保养记录。2、公示24小时服务电话，急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。3、及时编制房屋大中修维修计划和住房维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主委员会的决定组织维修。4、每星期巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。5、按照住宅装饰
17、装修管理有关规定和业主公约的要求，在装修前审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损坏公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。6、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。7、小区主出入口设立小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）户有明显标志。8、建立完整的房屋资料管理档案，妥善保管、使用，并建立住户居住档案，住房所在地栋号、门号清晰，随时可查，尽量做到准确无误。9、水、电费用实行便民统一代收代缴。10、房屋零修及时率达98%以
18、上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。11、游乐设施、健身设施设备、文化娱乐设施设备完好率达98%。12、公共设施设备完好率达98%。三、 共用设施设备维修养护1、建立共用设施设备档案（设备台帐），做好设施设备的运行、检查、维修、保养等记录工作。2、对共用设施设备进行日常的管理和维护工作（依法由专业部门负责的除外）。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，保障设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期巡查，做好记录。属于大中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业
19、主委员会的决定，组织维修或者更新改造；5、确保消防设施完好，可随时启用，消防通道畅通。6、确保设备用房清洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7、小区道路平整及停车场交通标志齐全。8、路灯、楼道灯完好率不低于90%。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。10、居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。四、 电梯的管理1、电梯的日常维护保养，分为月保养、半年保养及年保养。2、确保载人电梯24小时正常运行。3、电梯的使用规定：（1）进入电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和乱扔杂物，严
20、禁在轿厢内任意刮画；（2） 禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍；（3） 禁止用电梯搬运货物、垃圾等；（4） 儿童乘电梯应由成人陪同，宠物进入电梯时应不得和其他业主同时乘坐电梯，必须由主人怀抱，大宠物须由主人牵住；（5） 禁止用电梯装运液化气、易燃、易爆危险品；（6） 严禁开启轿厢顶部的安全窗和安全门；（7） 轿厢内严禁粗野操作，只按适用之按钮，不可击打按钮，撞击门板；（8） 严禁将身体倚靠轿门，进出电梯时不许长时间站在中间，以免挡住电眼；（9） 电梯出现异常情况时，应及时修理或报修。五、 协助维护公共秩序1、 小区实行封闭式管理，24小时保安执勤；2、 保安人员应有明显标志，工作规范、作风严谨、纪事严
21、肃。3、 对重点区域重点部位每2小时至少巡查1次。4、 在危及住户安全处设有明显标志并有防范措施。5、 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。6、 对进出小区的装修等劳务人员实行临时出入证管理。7、 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施，有效防止事态扩大。8、 严格按照业主公约及其它的小区有关规定，制止一切违规行为。六、 保洁服务1、小区内需按幢、公共部位定点设立垃圾箱以及楼层垃圾桶，楼道内的生活垃圾每日清运一次。2、小区的道路、广场、停车场、绿地等实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清。电梯厅、楼道每日清扫1次，每日拖扫一次
22、；楼道扶手每周擦洗三次；共用部位玻璃每月保洁一次；路灯、楼道灯每季度保洁一次；及时清除区内主要道路积水、积雪。3、小区内公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每季度检查一次，并视检查情况及时清掏，化粪池每两个月检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。4、房屋的公共楼梯、走道、地下室内不得随意堆放杂物和占用，小区内不得随意设摊点、广告牌，严禁乱贴乱画现象。5、根据上级的规定和小区的实际情况定期进行消毒和灭虫除害。6、小区内不得违反规定饲养家禽，饲养宠物必须到相关部门登记，妥善饲养，严禁在小区内放养禽、畜及溜猫、狗。七、 绿化养护管理1. 小区内的绿化工作由专业人员负责管理，公共绿地、庭院绿地
23、和道路两侧绿地分布合理，花坛、树木、建筑小品配置得当，对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清除绿地杂草、杂物。3、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。4、适时喷洒药物，预防虫害。5、禁止任何人以任何理由随意占用、毁坏小区绿地。八、 社区文化1、小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定。2、小区居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老人、残疾人。3、小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动。4、管理单位积极配合街道、办事处、居委会，业主委员会、派出所开展的各项工作。附件二“七星花园”物业人事管理架构设置及人员成本费用核算一览
24、表序号人员设置数量工资标准工资小计一管理层人员经理1人2000元/月2000元/月财务收费及办公事务主管1人1500元/月1500元/月收费管理员2人1000元/月/人2000元/月统计核算1人1000元/月1000元/月出纳1人1000元/月1000元/月合计7500元/月二工程技术类人员工程修缮及水电主管1人1500元/月1500元/月水电工（24小时值班）2人1000元/月2000元/月日常维修（电梯维修）1人1200元/月1200元/月日常维修1人1000元/月1000元/月勤杂事务及抄表管理2人900元/月1800元/月合计7500元/月三保安类人员队长1人班长4人收费专管员2人定岗编制（7岗）28人巡逻岗（3岗）9人注人均员工工资按1000元/每月/每人核算，共计44人合计44000元/月四保洁绿化类人员班长4人1000元/月4000元/月管理人员20人850元/月17000元/月合计21000元/月五工资总额及人员总数工资总额80000元/月人员总数81人注以上人员工资含通信、交通补助，养老、失业、医保、教育基金补助等。六1、 国家法定节假日加班费用依照50元/天/人由甲方发放。2、 管理者筹金依照每月1万元的标准由甲方支付给乙方。
