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1、第一章 项目概述一、 项目名称：福建省福州市则徐店项目二、 项目地点：福州市仓山区则徐大道379号三、 占地面积：30000平方米四、 选址位置图 五、 建筑规模：总建筑面积30000平方米 其中：地上一层10000平方米 地上二层10000平方米 地上三层10000平方米 机动车停车位：不少于500辆六、 合作方：福建省商业集团七、 合作模式：房屋租赁八、 合作期限：租赁期限为二十年，该租期期满后，如无不可抗力，本合同租期自动顺延20年。九、合作条件简述：初始租金标准为一层、二层每天每平方米人民币1.00元，三层每天每平方米人民币0.90元。前5年租金标准不变，从第6年开始租金标准在前五年年
2、租金标准的基础上递增,以5年为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上递增5。第二章 市场分析一、 福州市经济发展综述1、 城市面积及人口规模福州市总面积12961平方公里，总人口690万。其中市区面积1143平方公里，人口260万。2、经济和消费情况1984年福州成为全国第二批国家历史文化名城和全国对外开放的14个沿海港口城市之一；1985年列为全国经济体制改革综合试点城市；1990年成为全国35个国内生产总值超“百亿元”的城市之一，1991年进入首批“中国城市综合实力50强”和“城市投资硬环境40优”城市行列；1997年城市综合实力在全国219个市地级以上城市中居第24位。2001年
3、，全市国内生产总值超过千亿元大关，达1003.27亿元，综合经济实力名列全国省会城市前列。2002年在岗职工年平均工资13199元。城市居民居住条件继续改善，2002年，城市居民人均居住面积13.2平方米，农村居民人均使用生活用房面积36.25平方米。二、 建材零售业竞争对手及分布福州市目前的建材市场容量为35亿人民币。目前福州市较大的建材市场有福州建材市场，汇多利建材市场，拓福装饰建材超市等。福州建材市场是福州最老的一个建材摊位市场，代表着福州的建材行情。位于鼓楼区西二环。汇多利建材市场位于合江区广达路，现有面积3.8万平方米，明年扩张后面积达到5.5万平方米，有250余家经营商，销售额1.
4、4亿。 拓福装饰建材超市在福州有2家店，分别位于合江区广达路和仓山区仓山。于2001年开张。由此可见，福州市则徐大道附近建材市场10公里内已经初具规模，但目前大部分为摊位式市场，经营档次普遍不高，难于适应家装市场的发展需求。东方家园则徐店的兴建，将提升福州建材、家装行业的水平，更好地满足各类消费者需求。目前，“百安居”、“OBI”等国外竞争对手尚未在福州设点。因此，应加快速度，抢占市场先机，在35亿容量中占据45亿的市场份额，就能够影响福州建材市场的格局。三、项目市场定位 本项目定位为建材、家居仓储型超市。其中 一层：10000平方米，自营建材超市。二层：10000平方米，家装市场，出租摊位。
5、三层：10000平方米，家装市场，出租摊位。四、项目商圈及交通分析福州城市道路系统由八条对外放射道路、三个环路和若干条东西向、南北向贯穿的城市干道组成。本项目位于福州市区的南部，属仓山区，位于则徐大道，占地45亩。在城市二环以内，交通非常便利，属于福州市较繁华地带。目前有5条市内公交线路经过本项目周边设有车站。居民通过六一南路和连江南路可在十五分钟车程以内到达本项目，城市二环附近的居民可通过城市放射路在三十分钟车程内到达。因此，本项目的第一商圈是福州市二环路以内的地区，商圈内集中了大量的物业，80%的房地产开发项目位于本商圈内，仅项目周边就有三叉新村、公正新村等大型居住小区和写字楼。商圈内购买
6、力巨大，预计可占市场份额的70%。第二商圈是包括市辖县、经济技术开发区、工业区在内的整个福州市。由于福州为福建省的省会，其交通枢纽作用十分明显，所以本项目的第三商圈是福州周边的地级市。 五、项目市场前景本项目地处城市较繁华地区，交通位置极其便利，而则徐建材超市店的兴建，又将极大的带动本区域的开发和繁荣，形成良性互动，提升本区域的商业氛围和商业价值。随着福州市招商引资力度的加大，以及将福州市建成区域性商贸物流中心战略目标的实现，都将使本项目的开发具有良好的商业前景。第三章 项目投资及建设周期一、 项目投资估算本项目投资包括合作方和我方的共同建设投资和我方的开店费用两个部分。1、合作方的建设投资本
7、项目建设总投资估算为6000万元。其中3000万由合作方投入（其中2000万施工期间打入我方帐户，另1000万由合作方负责拆迁及前期工作），剩余3000万由我方投入。本工程由我方负责建设。2、 我方的开店费用 主要包括五项费用，共计2550万元。其中：（1） 二层、三层的精装修费用：200元/平方米X20000平方米=400万元。（2）店内设备费：600万元。（3）IT系统设备费：150万元。（4）开办费：400万元。（5）流动资金：1000万元。二、 建设工期预计2003年6月工程开工，2004年1月竣工交付使用。三、 预计开业时间预计2004年第一季度开始营业。第四章 经济效益预测分析一、
8、 年销售收入预计根据福州市的经济发展水平和消费水平以及房地产项目的开发量等经济指标，预计正常年份福州则徐店一层超市部分日均销售额40万元，年销售额为1.44亿元。 二、三层出租市场部分租金收入为1752万元。二、 年经营成本1、 租金：1133万元2、 人员工资：288万元1、 固定资产折旧：230万元2、 开办费摊销：80万元3、 流动资金贷款利息：60万元4、 经营管理费：720万元5、 物业费用：360万元年经营成本合计：2871万元。三、 毛利额=14400/1.17*18%+1752*94.5%=3749万元四、 净利润=3749-2871=878万元五、 税后净利润=878*67%
9、=588万元六、 投资利润率=588/2550*100%=23.06%七、 投资回收期=（2550+3000）/（588+230+80）=6.18年第六章 项目综合评价一、 经济效益评价通过上述测算，本项目投资利润率达23.06%，投资回收期为6.18年，具有可观的经济效益。二、 社会效益评价在福州则徐大道兴建建材超市，可将这一先进的建材装饰材料经营业态引入福州市，充分利用该地域良好的市场消费环境，在福建迅速占领建材消费市场迈出可喜的一步。此外该店可为当地解决300多人的劳动力就业，每年可上缴税收数百万元。作为一种先进的商业经营业态，它不但可提升当地建材装饰材料零售的档次，也将对当地周边经济的
10、发展起着不可低估的带动作用。结论：在福州则徐大道兴建建材超市连锁店切实可行，具有良好的发展前景。附件：租房模式（标准店）经济分析纲要一. 开店总投资1.市场装修费用：200元/平方米2.店内设备费：660元/平方米（卖场面积）3.IT系统费用：120-150万元4.开办费：300-400万元5.流动资金：1000万元 二. 年经营成本估算1.租金：按合同计算2.人员工资：超市销售额的2.5%，（1.5万元/人X人数）3.固定资产折旧：按5年直线法折旧4.开办费摊销：按5年摊销5.流动资金贷款利息：年利率按6%6.物业管理费：一般按0.5元/平方米.天计算7.经营管理费：按超市销售额的2%8.上缴总部管理费：按销售收入的3%三. 效益计算1.营业额（销售额）：预测2.销售收入=销售额/1.173.毛利润=销售收入X18%+市场租金（建面X60%X日租金X360）4.净利润=（毛利润年经营成本）X（133%）5.回报率=年净利润/开店总投资X100%6.回收期=开店总投资/（年净利润+年折旧额）
