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1、安 徽 铜 陵,整体市场报告,1、观世 铜陵宏观市场研究 2、阅世铜陵房地产市场研究3、相人 客群分析,内容纲要,1 观世 铜陵宏观市场研究,城市认知 铜陵宏观经济解读 铜陵城市解析 铜陵房地产市场研究,NO.1,城市认知,铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。面积1113平方公里(其中市区面积227平方公里)。铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄
2、金和白银的储量均居全省之首。全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平达到58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。两山一湖旅游区的北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。,1.铜陵的城市特性与区位优势,自1956年建市以来，铜陵立足资源基础，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应发展，拥有 34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。,2.铜陵的城市背
3、景与发展机遇,城市坐拥长江黄金水道（是长江航道万吨轮的终点站）铁路：铜九铁路 高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调发展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。,3.铜陵的交通状况,1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾多次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1，113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43万人。,4.铜陵行政区域划分,
4、铜陵城市发展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市,5.铜陵城市发展定位,NO.2,铜陵宏观经济解读,截至2007年铜陵市人均GDP已经突破4000 美元，标志着铜陵市房地产市场进入高速发展期。,1、GDP总量及人均GDP,1.铜陵GDP总量及人均GDP分析,安徽省GDP排名：,2.铜陵全省GDP排名,3.铜陵人均可支配收入涨幅,收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，推动了铜陵市房地产市场的良性发展。,五年来，全市生产总值由2002年的93亿元增加到2007年的290亿元，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产
5、总值超过5000美元；财政总收入由9.4亿元增加到50亿元，年均增长39.8%，总量在全省前移9位；累计完成固定资产投资395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。过去的五年，是铜陵实现跨越发展的五年，是铜陵整体形象显著提升的五年，是人民群众得到较多实惠的五年。,4.铜陵人均可支配收入排名,改革开放以来，在铜陵市委市政府的坚强领导下，铜陵市利用外资稳步发展，自1989年批准第一家外商投资企业开始，到目前为止，全市累计批准外商投资企业227家，外商投资企业累计投资总额98267万美元，注册资本60629万美元，合同外资额34141万美元，实际利用外资28503万美元。坚持从投资导向着手，积
6、极引导外资投向我市重点发展产业。一是明确提出了铜陵投资产业导向，以基本市情选择投资对象，针对铜陵产业特点，按照国家产业政策，及时明确了我市重点发展的外商投资产业导向：铜矿开采、铜产品系列加工及精细化学工业项目；国有企业出售、转让、嫁接改造项目；电子元器件及电子基础材料产业项目；建材、纺织产业项目；综合利用资源、防治污染项目；城市基础设施及配套建设项目，社会公益事业及农业产业化项目，并做到了根据产业导向选择投资合作对象，如铜都铜业利用亚行贷款进行金昌冶炼厂技术改造及环境治理项目和引进深圳能源、中国华源等。二是相继出台了鼓励外商投资政策，特别是对高新技术企业，在所得税实行二免三减半的基础上再延续三
7、年减半，在土地出让上，实施以项目带政策的做法，以此吸纳优质外资。先后引进跨国集团7家，其中世界500强企业4家，分别是日本住友株式会社、日本伊藤忠株式会社、德国阿尔塔纳集团和韩国SKC公司。与此同时，也加大了对内开放的步伐，引进了华源、深圳能源、安徽海螺大型国内企业进入我市。三是做好规划，引导外商投资符合国家产业目录项目，根据外商投资产业目录，结合铜陵产业特点，对全市所有招商项目进行认真清理，编制了铜陵投资指南、铜陵招商项目册，建立了铜陵招商项目库和铜陵招商网站，引导外商进行投资。,铜陵与其它内陆城市类似，外资对城市的贡献力比较低。,5.铜陵招商引资概况,6.房地产行业金融政策部分,7.房地产
8、土地政策部分,综合分析：2007年国家宏观调控政策在2006年基础更加严厉跟进，宏观调控对房地产市场的主要影响体现在投资市场和市场结构的优化上，将有力的推动铜陵市房地产市场的持续健康稳定的发展。,8.房地产相关法规政策,综合分析,铜陵经济增长速度连续两年全省第三，进入经济快速发展通道，2007年,在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。居民消费能力强劲，2007年铜陵市居民的户均存款达到了4.3万元，处于安徽省领先位置。人均GDP突破35000元，全省排名第二。城镇人口占全市人口58%说明城市化水平高。随着经济水平的提升这部分城镇人口改善居住意愿强。以上诸多国家宏观政策对铜陵房地
9、产市场总体影响不大，仅对部分投资客有所影响，在后续的房产市场分析中也将有体现。当地对房地产行业政策相对宽松，如申请预售许可证对工程进度要求低1）多层建筑进度到3层。2)无需面积预测。3）无需之前进行物业管理招投标。,NO.3,铜陵城市规划解析,新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市人口规模近期（2010年）为60万，远期（2020年）为80万人。,1.建设大铜陵城市空间新体系,城市将形成“一城三区，一主两副”组团式空间布局结构，主城区是全市的政治，经济，文化，信息和公共服务中心；东部城区由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成富有活
10、力的以工业为主的综合性新城区；南部城区由横港，大通组成，主要发展商贸物流，旅游服务业，工业形成多种功能协调发展的综合性新城区。,2.主城区东扩南拓,以“山水铜都”为核心，通过全面保护、严格控制、重点恢复、综合利用和有序建设，使大铜官山公园成为成为国家级森林公园、国家矿山公园、中国第一铜文化旅游目的地。“两山一湖”北部门户景区、城市市民公园和山态城区，全面打造成为铜陵市山岳生态景观名片。大铜官山公园板块分为：战略区域包括：四大战略板块，两大景观区域。战略轴线包括：五条景观轴线。战略据点包括：七大核心项目。游客量（预计）：2010年接待游客15.02万人次 2020年接待游客60.18万人次 20
11、30年接待游客100.13万人次,项目地块地处城市规划的南部城区,规划是以商贸物流、旅游、工业等行业为主的综合性新城区。项目紧邻城市主干道铜都大道，铜都大道直通长江大桥是该区域经济交流的重要渠道。项目南靠大铜官山，城市规划大铜官山在2030年前会建成大铜官山公园，项目周遍的旅游服务业也将成为该区域的重点经济产业，将很大程度的提升项目地块的价值。周边的海螺水泥厂等市重点企业的发展也有助于项目地块的发展。,3.大铜官山公园市政概念规划,综合分析,发展战略推动城市扩容，城市发展跃上新平台。“东扩南拓”城市发展战略，南部区域交通便利靠近铜陵长江大桥有助于物流商贸行业发展，周边天然生态环境资源充分是政府
12、重点规划的旅游区域，大铜官山森林公园规划将带动整个南部区域的旅游产业。也将带动整个南部区域经济发展。,NO.4,铜陵房地产市场研究,全省房价可能继续稳步上升 大环境带动小环境,一、投资住宅仍居主导 2007年，安徽省房地产开发投资延续上年平稳快速的增长态势，增速基本保持在40%左右，全年完成房地产开发投资891.51亿元，比上年增长39.9%。房地产开发投资指数为114.4，是8个分类指数中最高的，比上年提高0.2个点。从投资用途看，住宅投资居主导地位。全年住宅完成投资662.28亿元，增长37.7%，投资额占房地产投资的74.3%;办公楼完成投资23.88亿元，增长52.6%，占总额的2.7
13、%，所占比例最低；商业营业用房投资109.94亿元，增长37.8%，占总额的12.3%。二、商品房空置率下降 截止2007年12月底，全省商品房空置率面积280.49万平方米，比上年下降18.1%。商品房空置面积下降，表明安徽省房地产业运行的内在质的量逐步提高。从空置房的用途来看，住宅空置面积172.13万平方米，下降18.9%，占全省商品房空置面积的61.4%；办公楼16.45万平方米，下降25.8%；商业营业用房72.72万平方米，下降20.8%。从空置的时间来看，空置13年的商品房面积206.9万平方米，下降9.1%；空置3年以上的商品房面积14.45万平方米，下降19.7%。三、200
14、7年“皖房景气指数”值,1.安徽省总体房地产市场现状,据数据统计显示，2007铜陵市区竣工面积达98.19万平方米，同比去年增长29.25%。其中住宅面积67.51万平方米，同比去年增长15.46%。07年开工面积101.6万平方米，同比去年下降30.81%。其中住宅83.14万平方米，同比去年下降9.92%。2007年铜陵市区成交面积54.61万平方米，同比去年下降25.41%。其中：商品住宅成交42.86万平米，同比下降33.07%，占总成交的78.48%。整体07年房产市场成交量均同比06年有大幅度下滑。07年整体房产市场供需同比06年均有大幅度的下降。07年的开发量少导致现铜陵市场可售
15、房源稀少，全市可售房源仅1600余套远底于同规模其他城市。,2007年铜陵房地产市场的供销关系保持活跃态势。,2.2007年铜陵房地产市场回顾,商品房价格稳步上涨，全市住宅均价突破3500元/平方米，同比已超过安徽省省会城市合肥。房屋空置面积减少，市场呈需大于求状态至07年底，全市空置商品房面积约在5.1万平方米左右，同比减少20.93%，市场现供应量较少，潜在竞争力威胁较大截止到今年3月份，铜陵三个区共有1600余套房屋可以出售，按照平均面积100计算，潜在供应量大约16万，同比其他同类城市供应量较少。考虑到市区内现土地出让情况，保守估计今年商品房市场将新增供应量在70万以上。,3.2007
16、年铜陵房地产市场分析,29,通过表中数字我们计算出，07年1-12月份，我市商品方一共销售2600余套。按照每套100平方米计算，我市房地产交易面积达到260000平方米左右。销售主要节点为3、4月；9、10月；1月三大节点。前两大节点是房产市场常规黄金时段。而1月份这一节点主要因为铜陵此类城市打工返乡一族购房的高潮。,4.07年铜陵商品房销售走势,有利因素 铜陵经济5年内持续高速增长及城市规划有利于房地产的发展；铜陵市城市规划有助于郊区房地产市场的发展。铜陵房地产市场逐步走向成熟，这将在一定程度上促进项目的发展；,不利因素 宏观政策调控频出，投资客户进一步被 打击；区域发展还未兑现；,5.铜
17、陵房地产发展环境分析,08年将持续宏观调控，一些新的政策将出台，积极维护和促进市场健康发展；铜陵前几年房产市场平均每年按350元/平方米左右，属于稳健上涨。08 年铜陵市商品房价格依然会上涨，总体上是稳中略升。板块竞争将进一步加剧，有创新产品的发展商领衔主演；产品同质化严重，消费者生活质量需求逐步提高；,6.2008年铜陵房地产市场前景预测,2 阅世铜陵房地产板块竞争研究,铜陵新区规划研究铜陵新区与各区的竞争房地产板块竞争研究铜陵市场后续供应量分析,按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅”的格局：
18、,新城板块,城南板块,东郊板块,中心区板块,环天井湖板块,1.铜陵房地产板块竞争研究,中心区板块（以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西）市场供不应求、价格稳定。中心区供地有限，尽管中央华庭、阳光山水、香樟花园等项目陆续有房源推出，但区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的 生活配套设施。,2.中心区板块特征分析,3.中心区板块代表项目分析-中央华庭,36,3.中心区板块代表项目分析-阳光山水,新城区板块（翠湖路以北，泰山大道以东）规模楼盘最为集中区域，领袖地位已然确立。依托于政府规划的重心倾斜，新城区板块加速掘起，已成为
19、铜陵市场上最热门的板块。周边扎堆有万泰翡翠城、豪邦康城、五环国际等一批高品质楼盘。该板块是主城区连接经济技术开发区的前沿，是顺应城市空间战略“北扩”的要地，受石城大道的改造、翠湖公园建设等大型市政工程的利好影响，该板块近2年上升势头非常明显。随着石城大道的扩改工程结束，连接新老城区的价值链正在拉开，拉近该板块地产和主城区距离。,5.新城区板块特征分析,6.新城区板块代表项目分析-五环国际,39,6.新城区板块代表项目分析-万泰翡翠城,40,6.新城区板块代表项目分析-豪邦康城,东郊板块（铜都大道以东）借题材发力。代表楼盘中房东郡、铜官书香苑、物华臻邸。该区域曾是一个“脏、乱、差”的市场聚集之地
20、，不宜居住。然而经过几年来的发展，东郊区域在一波波的发展浪潮中迎来了它的巨变。,7.东郊板块特征分析,8.东郊区板块代表项目分析-物华臻邸,城南板块（金山路以南）蓄势待发，性价比较高。该板块代表楼盘有世纪花园、香格里拉、金色兰庭等，以丰收门为中心的城市南向板块被称为铜陵城市生活的发源地之一。南部城区是构成我市“一城三区，一主两副”城市空间结构的 三个城区之一。该区域依托交通便利和市政重点规划的旅游产业，将对本板块有较大的经济发展后发优势。,9.城南板块特征分析,10.城南板块代表项目分析-金御华府,环天井板块（铜官大道以西）板块借助天井湖、南湖等天然湖泊景观，在五大板块中具有独一无二的生态优势
21、。该板块代表楼盘托莱多、秀水山庄、春江花月、映湖山庄等生态优势是该区域的关键词。该板块所处区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，1999年底，天井湖地区整治与建设拉开帷幕，经过几年实践，“青山碧水、相映成趣；随坡就势、错落有致；动静相宜、处处皆景的花园式城市空间”的规划设想正逐步成为现实。坐拥天井湖，远眺笠帽山，难得中的真山真水环境，成就了该板块的特质，这也是该板块进入公众视野被普遍看好的主要原因。,11.环天井湖板块特征分析,12.环天井湖板块代表项目分析-托莱多,3 相人 客群分析,NO.1,客群数据分析,铜官山区有76人，占92%；郊区有3人，4%；狮子山区有1人，占1%；铜陵县有1人，
22、占1%；周边乡镇有1人，占1%。,数据显示本项目主流客群仍分布在铜官山区，项目周边客源未被开发。,1.客群分布区域,从购房用途情况看，改善居住用途的33人，占60%；婚房用途的13人，占24%；工作便利0人，占0%；投资4人，占7%；养老5人，占9%。,改善居住环境和婚房用途的占主导地位，整个市场的客户投资倾向很弱。刚性需求成为市场绝对主导。客户养老置业需求很弱。,2.客群购房用途,选择65M75M的占9%；75M90M的占33%；90M100M的占26.32%；100M110M的占7.52%；110M120M的占2.26%；120M以上的占3.01%。,根据数据显示客户主要需求面积偏小，集中
23、在75M-100M左右，基本符合本项目户型面积定位。,3.客群需求面积,客户对项目关注的方面分析，购物占15%，娱乐占11%，教育占20%，医疗占15%，交通占23%，物业占8%，景观其它方面占8%。,从数据分析客户较注重教育交通购物等方面，随着市场的逐渐成熟客户的消费心理也相对理性购房考虑因素均衡。,5.客群对项目关注点分析,客户能承受的总价分析，25万以下40%，25-30万占25%，30-35万占15%，35-40万占5%，40-45万占0%，45-50万占0%，50万以上5%，不清楚的占10%,从数据看客户主要总价承受能力在25-35万之间。较符合本案房源总价情况。,7.客群承受总价分析,汇报完毕Thanks!,
