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1、成都40年产权公寓市场研究报告,PART 1 市场现状,PART 2 市场分析,PART 3 产品分析,PART 4 典型案例,市场现状,PART 1,概述 市场分布,概述,3,PART 1 市场现状,40年产权公寓由商住楼演变而来，在成都市场从2000年以后开始逐渐盛行，自早期蓝光开发的金色夏威夷、香槟广场等项目的成功运作以来，40年产权公寓开始掀起一股开发的热潮，尤其是2005年以后，新项目层出不穷，如麦基里银座、东辰瑞景、原筑、米兰小筑、蓝色港湾等项目充斥着市场的各个角落。发展到2008、2009年，一线品牌开发商开始加入这一行列，如万科金色海蓉的蚂蚁工房、龙湖三千星座酒店公寓、合景泰富
2、的叠翠峰酒店公寓等。2011年国家对住宅调控政策出台后，不受限购影响的40年产权公寓又一次得到了众多开发商和客户的青睐，品牌开发商的介入将40年产权公寓开发热度推向了新的高点。,数据来源：世家机构,市场分布,从分布图中可以看出，成都40年产权公寓目前主要集中在城南片区，以天府新城最为密集。天府新城位于成都的科技商务中轴线天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里。作为以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，天府新城将重点发展信息服务、金融后台、数字娱乐、商务、会展、物流等产业，形成以市政府办公大楼为城市副中心的宜业宜商宜居的国际化现代新城区。,4,PART
3、 1 市场现状,市场分析,PART 2,供需情况 存量情况 价格与去化情况,整体供需情况,供需同时放量，供大于求，存量大幅攀升。2011年市场供需逆市反弹，同比分别上涨32.7%和40.87%。市场呈现供需两旺的态势，但供需比为1:1.46，供需失衡，供大于求；存量面积大幅攀升，未来市场竞争趋于激烈。,数据来源：世家机构,6,PART 2 市场分析,供需走势,持续供应，新政后，在2011年三季度出现井喷。2011年供应量在限购政策出台后，不断有新项目入市形成持续供应，逐月递增，并在第三季度达到了供应的最高峰值。限购政策的出台直接促进了40年产权公寓市场的集中爆发。,限购令出台,数据来源：世家机
4、构,7,PART 2 市场分析,限购令出台,成交量稳中有升，2011年下半年成交有明显提升。住宅限购后，40年产权公寓市场成交稳定，下半年成交随着供应大幅增长。年底，国家对住宅调控政策不松动的信息明确，成交量再次出现小高峰。,供需均主要集中在70以下的小户型，投资偏好兼顾居住功能，100以上为市场空缺。70以下的小户型供应量和需求量均达80%以上，总价低的优势明显，宜商宜居宜投资。同时，50-70供应和成交占比增长幅度最大，兼顾居住功能反应了市场投资偏好。100以上户型为市场空缺，总价优势不在。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征，且大部分是精装
5、公寓，适合投资者快速使用。,数据来源：世家机构,供需类型（户型面积）,8,PART 2 市场分析,供需分布（方位）,城南、城西供需两旺，供大于求；城东、城中供不应求；城北供求两低。从供应方位来看，城南成为40年产权公寓供应最集中的区域，城西紧随其后。随着天府新城的建设，城市副中心在这里形成，科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南的发展定位引领大量宜商宜居的40年产权公寓项目在这里涌现。从成交方位来看，城西成为成交最集中的区域，与价格偏低和人居环境紧密相关。城南市场因整体住宅供应量最大，竞争格外激烈，40年产权公寓明显供大于求。城东市场需求较高，且有金融街定位的影响，市场供不应求。城北
6、和市中心区域由于土地资源有限，市场份额较小。,数据来源：世家机构,9,PART 2 市场分析,供需分布（环域）,供应外移，绕城外最多，但供大于求；二至三环供需两旺；中心城区是空缺，供不应求。从供应环域来看，40年产权公寓开发外移的趋势越来越明显。65%以上的供应来自三环以外。中心城区受土地资源限制供应量很小，要在这些区域开发40年产权公寓适合走高端路线，对开发实力和营销水平是考验。从需求环域来看，绕城以外由于过度开发，已经远超需求。二环至三环需求量较大，供需基本平衡。二环以内区域，特别是中心城区由于土地资源有限，供应量小，成交的市场份额也随之较小。但市场供应量基本消化完，呈现供不应求的态势。,
7、10,PART 2 市场分析,数据来源：世家机构,存量情况,市场存量放大，集中在小户型，未来在二环以外的城南、城西竞争激烈。2011年存量面积大幅攀升，总量达67.39万平米，同比上升43.05%，未来市场竞争趋于激烈。按近三个月的去化速度，仅消化存量尚需1年的时间。在存量中，仍以50以下面积段产品为主，并集中在二环以外的城南、城西区域。较大户型的存量较少，100以上户型为市场空缺。,数据来源：世家机构,11,PART 2 市场分析,主要项目价格与去化情况,与普通住宅相比，在单价、总价和性价比呈现优势时，去化速度较快。城南的去化速度差异较大，部分品牌开发商项目可以保持在50套/月以上，与住宅基
8、本保持一致，价格与周边住宅相差不大，甚至高于住宅单价。城西的去化速度明显优于住宅，价格普遍低于同项目住宅300-1000元/。城北金牛万达广场的40年产权公寓开盘就基本售罄，价格与同项目住宅价格基本一致。城东的价格明显低于住宅，月均去化在50套左右。,数据来源：世家机构,12,PART 2 市场分析,产品分析,PART 3,与70年产权普通住宅的主要区别 优劣势,40年产权公寓与70年产权普通住宅的主要区别,14,PART 3 产品分析,40年产权公寓优劣势,15,PART 3 产品分析,适合在新政后以小户型、低总价的投资型产品推向大众市场，在功能上兼顾商务办公和居住需求，并配合精装修，为投资
9、者节省时间精力。可通过物业服务的提升来弥补使用成本较高的不足。,40年产权公寓在成都市场持续供应，新政直接催生了市场供需。城南、城西供需两旺，供大于求，特别是在绕城以外形成大量存量，未来竞争激烈；城东、城中供不应求；城北供需两低。户型面积集中在70以下的小户型。容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、电梯配比少已成为产品的基本建筑特征。大部分项目是精装公寓，为投资者节省时间精力。小部分项目还通过偷面积来提升价值。价格优势，特别是小户型带来的投资总价优势，是这类产品的突出卖点。销售情况仍然受综合因素的影响，一线品牌开发商开发的大型城市综合体项目依靠品牌和项目整体优势，更具市场竞争力。,
10、小 结,典型案例,PART 4,保利中心 奥克斯财富广场 金牛万达广场,保利中心,18,PART 4 典型案例解析,项目概况,保利中心,19,PART 4 典型案例解析,销售情况,新政前,新政后,数据来源：世家机构,保利中心,20,PART 4 典型案例解析,案例分析,保利中心40年产权LOFT公寓通过偷面积“买一层送一层”的办法，重点宣传商务办公和投资功能，并利用了优越地理位置、保利品牌、产品稀缺性，在销售中集中推出集中去化，受到了市场青睐。,奥克斯财富广场,21,PART 4 典型案例解析,项目概况,奥克斯财富广场,22,PART 4 典型案例解析,销售情况,新政前,新政后,数据来源：世家
11、机构,奥克斯财富广场,23,PART 4 典型案例解析,案例分析,奥克斯财富广场坐拥城市副中心和地铁上盖物业的区位优势，其40年产权精装公寓以50-60平方米小户型为主，总价低，且不限购不限贷，非常适合投资。项目在新政后集中推出集中去化，受到了市场青睐。,金牛万达广场,24,PART 4 典型案例解析,项目概况,金牛万达广场,25,PART 4 典型案例解析,推出时间：2011年8月面积区间：36-70平米均价：11000元/推出套数：673套销售情况：开盘当月即认购639套，目前已售罄,销售情况,金牛万达广场,26,PART 4 典型案例解析,案例分析,金牛万达广场是超大型城市综合体的典范，位于城北一环，地铁上盖物业，区位优势明显。其40年产权SOHO精装公寓是36-70平方米小户型，总价低，可随需组合，且不限购不限贷，非常适合投资。项目在新政后集中推出集中去化，受到了市场青睐。,THANKS FOR YOUR KIND ATTENTION,谢谢聆听,
