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1、2006年房地产估价师考试房地产估价理论与方法试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1.下列不属于房地产区位因素的是（）。A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（）万元。A.96 B.192 C.240 D.4803.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为350
2、0元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.3000 B.3277 C.3295 D.35994.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。A.036 B.122 C.2.78 D.3255.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收
3、益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A.3300 B.3324 C.3335 D.35737.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）
4、万元。A.93.75 B.115 C.293.75 D.3158.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原则、同一估价目的9某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。A.200 B.300 C.700 D.10
5、0010某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。A.2160 B.2175 C.2181 D.220511.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。A.27
6、00.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.712.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/m2。A.2593 B.2619 C.2727 D.286213.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基
7、础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。A.2139 B.2146 C.2651 D.265914.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.95B.0.99 C.1.01D.1.0515.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房 B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5，投资利息占
8、直接成本的5，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6，则开发后的地价为（）元/m2。A.1840 B.2840C.2966D.300017.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（）万元。A.4091 B.4182 C.4250 D.500018.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为
9、2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。A.400 B.628 C.656 D.70019.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（）年。A.45B.50 C.52D.5520.某在建工程，土地
10、使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.375B.57B.3942.03C.3966.10D.47698521.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于（）元/m2。A.3816B.3899C.4087D.492022.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面
11、积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元A.521B.533C.695D.71123.已知年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23，管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为（）。A.7.78 B.8.28C.13.21D.14.2124.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B.待开发房地产建设发包日期C.取得待开发房地产的日期 D.房地产开发完
12、成并投入使用的日期25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余26.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50，半年和一年后分别售出其余的30和20，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766B.791C.913
13、D.104627.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格29.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前
14、街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.5030.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.831.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。A.3B.3.5C.7D.432.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.房
15、地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平33.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率 D.加权深度价格修正率34确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序35.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。A.15B.16C.17D.20
16、二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.下列属于土地使用管制的事项有（）。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发2某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率
17、为5.58。则下列说法中正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元 D.该房地产的实际价格为50万元E.该房地产不存在名义价格3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（）。A.卖方和买方掌握必要的市场信息 B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相
18、关联E.外部环境要素为最适当的组合5市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）。A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（）。A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点
19、的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格8.在运用成本法时最主要的有（）。A.区分计划成本和实际成本B.区分实际成本和客观成本C.结合实际成本来确定评估价值D.结合实际开发利润来确定评估价值E.结合市场供求分析来确定评估价值9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损10.根据净收益求取的不同，收益法可分为（）。A.直接资本化法B.投资法C.收益乘数法D.利润法E.现金流量折现法11.假设开发法中，选择最
20、佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E.固定性12.运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格E.对未来的价格进行分析和预测13.高层建筑地价分摊的方法有（）。A.按建筑物价值进行分摊B.按房地价值进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊 E.按楼面地价进行分摊14.影响房地产价格的经济因素主要有
21、（）。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率 D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入15.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰C.分期实施的房屋拆，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用
22、表示正确，用表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（）2.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6），（）3.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（）4.均衡原理是
23、以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）5.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。（）6.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）7.某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月
24、1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80。（）8.非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（）9.某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（）10.自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资
25、金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（）11.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）12.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响：显现出价格变动的基本发展趋势。（）13.有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91。按房地价值分摊法
26、计算得出第三层占有的土地份额约为27。（）14.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会升，利率下降时房地产价格会下降。（）15.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2
27、，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8）。（8分）2.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所
28、示：实例交易价格（元/m2）交易情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2006年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%（2）当地征收农地的费用等资料如下：级别一二三四五六七八地价是次级土地的倍数1.41.41.41.41.41.31.31土价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.742.001.501在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边
29、缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的
30、35。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5，房地产报酬率为7（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）参考答案一、单项选择题1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.
31、D.17.B.18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.33.B.34.B.35.B.二、多项选择题1.ACE 2.DE 3.AD. 4.AC.5.BDE.6.ABD.7.ABCD.8.BE.9.CE.10.AE.11.ACD.12.ABCD.13.BCD.14.ACD.15.AB.三、判断题1.2.3.4.5.6.7.89.10.1112.13.14.15.四、计算题1.A1=15012210000.70=252万元i1=(1+8)2-1=16.64承租人权益价值=1072.38+111
32、7.60=218998万元2.（1）求取土地价格：1）市场法求取土地单价：2）成本法求取土地单价：城市边缘地价的求取：征地补偿和安置等费用=573200/66667=859.80元/m250年城市边缘地价=859.80+150+120=1129.80元/m2积算价格=1129.802.0（1+5%/1+5%）=1770.46元/m23）土地单价=（1805.37+1770.46）/2=1789.92元/m2（2）求取建筑物价格。1）重新构建价格=18004500/10000=810万元2）门窗损坏的折旧额=10万元装修的折旧额=1402/5=56万元设备的折旧额=1002/10=20万元长寿命
33、项目的折旧额=（810-10-140-100）2/47=23.83总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元3）缺少电梯的功能性折旧=4500（4085%-3880%）12（1-35%）/7%1-1/(1+7%)45/1000-(60+40)=71.92万元能源消耗功能性折旧=1/7%1-1/(1+7%)45=13.61万元功能折旧=71.92+13.61=85.53万元4）经济折旧=20万元5）折旧总额=109.83+85.53+20=215.36万元6）建筑物价值=810-215.36=594.64万元（3）写字楼价值=土地价值+建筑物价值=178.79+594.64=773.43万元注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法：积算价格=1129.801.31.5（1+5%）45/（1+5%）50=1726.19元/m2或积算价格=（1787.92+1726.19）/2=1757.01元/m2以下计算相同。
