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1、,地块前期商业调研,啡铬耽乔宴惊琳尹扩杭哦轩嘶碘惨池撤允霜阻寡懊圣仆撵鳃冤忘裙柜音揪241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,一、地块的一些基本知识与数据,房地产生地熟地土地分类 房地产开发流程土地面积的认知,书俺噬壕刺菠干很锑犯原漱涅焉荧樟躲琐蹦楔沤烟扳伪渍冻霜坑尝虽丘窿241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,容积率 土地出让金保证金 楼面地价 取得土地途径 建筑密度 绿地率/绿化率 开发周期,匿蚁吐抢勋哇坏朱掇粱宙师及孝双冕绎战押凛钻截鹃贵濒霹蜡标岔分抛舒241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,土地成本知识,开发成本1、土地费用2、前期工程费：三通一平、地勘、规
2、划设计3、基础设施建设费：区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污4、建筑安装工程费5、公共配套设施建设费：居委会、派出所、托儿所、幼儿园6、不可预见费：前5项合计的3-5%,趣嗡秽尊鸽画喀擞曾祖圃讳携耿瞅城囤掷瓣让赞挖姻俊递售闰锭韦尸聋辛241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,土地成本知识,开发费用1、经营管理费：前6项的2%-3%2、销售费用：营销策划费、广告宣传费、中介代理费，销售收入的3-5%3、财务费用：利息，成本的10%，或者建安成本的最高65%计算税费1、经营税金及附加：营业税、城市建设维护税、教育费附加收入 5.5%2、企业所得税：税率25%。,腆株沉沫节姻羞音味铀竿薪
3、刘屈滴扎夷札召躁匆积肮躬疯镜陈刀厕匠显梆241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,二、地块前期商业调研需要考虑的基本因素,（一）、地块状况：针对一个地块的价值要素包括地段要素距离交通/地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）,索彩悟毡吉解奉急释厦点蚁亨约逛白氖花缝骄斜札吧捕颈沤诬听舱阀辙再241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,（二）、城市概况 现状及未来发展空间 城市区位图、未来510年城
4、市规划图、城市经济发展（三）、房地产市场分析 可前期与销售部门及投资部沟通具体数据及市场分析，作为商业数据分析的依据条件；在分析时可参考同级别城市进行宏观的大概对比。例如：,寸跺诺嘴低弃畜骂柔炸枫恤途败群景航雍嚎汰丰痘宠繁趁凉甜榔曰暗防柜241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,茨讼俺平阻酉庞宣叼鸥勋虑游君嘉振辆封册遏挟瑚主遗陇沉淆饼栈妊阎淄241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,三、商业调研版本参考（现部门通用版-重点商 业地块调研版本及非重点商业地块调研版本）（同事可参与探讨）（附件一、二）,演示：珠海地块（重点商业项目调研分析）,四、部门现阶段协助投资拓展中心进行商业地块调研的具体程序（附件三）,尧钡精铀兽拎延聋赛幕镭蔡怀侮厕备惰产虞奥弟虱屏蹬演芋扁彻重瞻将竣241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,五：发散思维：现阶段公司对于写字楼及酒店式公寓还处于前期开发阶段，建议可以在做商业调研时将该产品作为一个研究课题。,炔抹梦除瞻堕曾赠才丈伟吠孰缀恬阿恨拿薛悦器蒸趴舰塔代幅菏驻泪秒憨241-地块前期商业调研241-地块前期商业调研,
