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1、1,贵阳市银海房地产云岩区北京路项目市场调查报告,2007年4月,2,目录,第1章 前言第2章 国家宏观市场环境分析 2.1 国家宏观经济环境分析 2.1.1 总体经济环境分析 2.1.2 政策环境分析 2.2 贵阳市宏观经济环境分析 2.2.1 贵阳市概况 2.2.2 贵阳市经济环境分析 2.3 城市规划 2.4 旅游产业,3,目录,第3章 商业环境分析 3.1 贵阳商业环境分析 3.1.1 贵阳商业概况 3.1.2 贵阳商业规划 3.1.3 贵阳商业区概况 3.1.4 商业竞争格局 3.2 贵阳商业地产分析 3.3 贵阳主要商圈分析 3.4 商业环境分析总结,4,目录,第4章 区域环境分析
2、 4.1 区域概况 4.1.1 云岩区整体概况 4.1.2 云岩区未来规划及发展前景 4.2 本案区域环境 4.2.1 本案周边交通概况 4.2.2 本案周边环境概况 4.3 本案商圈的确定,5,目录,第5章 竞争商业项目分析 5.1 已开业之商业项目 5.1.1 智诚名店 5.1.2 国贸广场 5.1.3 龙港百盛 5.1.4 星力百货瑞金店 5.1.5 星力百货中山店 5.1.6 星力百货天地店 5.1.7 智诚百货大楼 5.2 未开业之商业项目 5.2.1 恒峰商业步行街 5.2.2 景.天城 5.2.3 盛世明珠 5.2.4 香格里拉国际商会大厦 5.2.5 美佳假日花园 5.2.6
3、鑫都财富大厦 5.2.7 富水路商业步行街,6,目录,第6章 目标客群调研分析 6.1 主力商家进驻意向调查 6.2 准租户调查 6.2.1 百货 6.2.2 餐饮 6.2.3 休闲娱乐 6.3 调查数据统计和分析 6.3.1 受访客户性别 6.3.2 受访客户年龄 6.3.3 最理想认租商铺的位置 6.3.4 租赁商铺的经营行业 6.3.5 最理想的认租商铺 6.3.6 选择商铺的类型 6.3.7 选择租赁商铺的楼层 6.3.8 选择商铺的装修标准,7,目录,第6章 目标客群调研分析（续）6.3.9 选择租赁商铺的面积 6.3.10 选择租赁商铺的租金 6.3.11 选择商铺租赁的承租期 6
4、.3.12 免租期的最低要求 6.3.13 选择观看的媒体 6.3.14 选择观看的电视 6.3.15 选择观看电视的时间 6.3.16 选择本案的租赁情况 6.4 消费者调查第7章 总结,8,第1章 前 言,9,我司十分荣幸获邀请参与贵公司“云岩区北京路项目”（暂定名，以下简称本案）的商业部分策划工作，相信凭借我司多年进行房地产项目代理工作积累经验，本策划报告提供的内容必将有效推动本案的成功发展。针对本案现状，我司将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本案开发、运作之最佳方案，为本案之未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。我司深信，通过上述报告对本案客观、科学的分析与
5、论证，必能最大限度的排除市场对于本案各种不利因素的干扰，充分挖掘和发挥本案的强势资源，实现本案开发经济效益和社会效益的最大化。本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解本案周边市场环境、掌握与本案相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本案商业物业的发展可行性，为本案市场定位提供充分的支持和依据。,10,第2章 国家宏观市场环境分析,11,本章节将通过对本案所处外部经济环境、政策环境的分析，确立本案外部环境支持度，论证本案发展可行性及商业需求潜力。本部分的分析将为后期市场定位提供有力的理论支持。,12,2.1国家宏观经济环境分析 2.1.1
6、总体经济环境平稳上升纵观我国近几年的经济发展，虽然受到亚洲禽流感肆虐等不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展依然保持了良好的势头。2006年，我国城乡居民消费稳定增长，人民生活水平不断提高，经济增长速度远高于世界平均水平，表明现阶段我国经济正处于高速、平稳、健康的发展阶段，经济发展优势明显并具有较大的市场潜力。2006年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。第一、第二和第三产业增加值
7、占国内生产总值的比重分别为11.8%、48.7%和39.5%。,13,数据来源：国家统计局,14,居民消费价格比上年上涨1.5%，其中服务价格上涨1.8%。商品零售价格上涨1.0%。工业品出厂价格上涨3.0%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.0%。固定资产投资价格上涨1.5%。农产品生产价格上涨1.2%。70个大中城市房屋销售价格上涨5.5%。,图表：2006年居民消费价格比上年上涨情况 单位：%,15,全年农村居民人均纯收入3587元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.4%；城镇居民人均可支配收入11759元，实际增长10.4%。农村居民家庭恩格尔系数为43%，城镇居民家庭恩格尔系数为3
8、5.8%。按农村绝对贫困人口标准低于693元测算，年末农村贫困人口为2148万人，比上年末减少217万人；按低收入人口标准694-958元测算，年末农村低收入人口为3550万人，比上年末减少517万人。,数据来源：国家统计局,16,全年房地产开发投资19382亿元，比上年增长21.8%，其中，商品住宅投资13612亿元，增长25.3%。商品房竣工面积53019万平方米，下降0.6%。商品房销售额20510亿元。其中，期房销售额为14366亿元，所占比重为70.0%。2004年-2005年全国商业地产发展迅猛。目前住宅市场投资因政策导向而骤然降温之后，商业地产被普遍看好并不断升温，因此商铺等商业
9、地产市场迎来投资契机。从投资角度看，目前住宅用房投资回报率基本上在35，而商铺的投资回报率可以达到812，具有相当的吸引力。,17,分析评点：综上所述，城乡居民消费稳定增长，社会消费结构向发展型、享受型升级，房地产业及商业稳步发展等均表明现阶段我国经济正处于高速、健康的发展时期，同时随着各项宏观调控政策措施逐步落实到位，中国经济增长速度在高位上略有回落，正朝着调控的预期方向稳步发展。预计未来几年内我国经济发展态势良好。,18,2.1.2政策环境分析 由于房地产市场受国家政策的导向、连续性等因素的影响深远，商业地产受商业及房地产发展态势的影响巨大，故在此对本案产生影响的相关政策作以下分析。200
10、6年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此，2006年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。2007年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。,19,国家金融政策对房地产的影响 上调金融机构存款基准利率，规范房地产贷款业务管理继2004年后至今，金融部门连续采取措施，加强和改进房地产信贷管理，调整信贷投向2004年4月27日国务院下发通知，将房地产（不含经济适用住房本案）开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。6月银监会发布商业
11、银行房地产贷款风险管理指引，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%。从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮。金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点，分别提高到2.25和5.58，其他各档次存贷款利率也相应调整，其中，中长期上调幅度大于短期。个人住房公积金贷款5年（含）以下利率从3.60调整为3.78，5年以上利率从4.05调整为4.23；自营性个人住房贷款分别从4.77（5年以下）和5.04（5年以上）上调至4.95和5.31。,
12、20,国家金融政策对房地产的影响 上调金融机构存款基准利率，规范房地产贷款业务管理（续）2006年4月27日，中国人民银行宣布自28日起上调金融机构贷款基准利率，这是我国自2004年10月份加息以来首次提高贷款基准利率。与上次有所不同，此次央行仅上调了贷款利率，并没有调整存款利率。贷款利率上调，可谓是打响了2006年宏观调控的第一炮，这也是对当前投资增长过快发出的警示信号。自2007年3月18日中国人民银行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点。央行此举目的，一是防范银行的
13、信贷风险,保持金融的持续稳定发展，二是通过严格商业银行信贷条件这个经济手段,抑制部分地区房地产投资过热倾向。2005年9月，银监会向各地银监局及信托公司下发了“212号文件”，文件规定：各信托公司开展贷款类房地产信托时，信托资金投向的房地产开发企业必须满足三项条件：35%资本金“到位”、“四证齐全”和具有“二级资质”。,21,人民币升值 2005年7月21日，中国人民银行发布公告称，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制，人民币升值2%。人民币升值将会给房地产诸多方面带来影响，人民币汇率上升意味着国内经济整体走势良好、投资机
14、会多、收益水平相对可观以及大量的短期投机性资金将涌入我国，这些“游资”中相当一部分将流向股市和房地产等市场，最终可能导致股市上涨，房地产价格有一定上扬。从海外的经验看,固定汇率类型的国家或地区一旦出现第一次升值,往往引发大量的投机性需求,加速房地产价格的上升。众所周知，汇率变动之后影响房地产价格走势的另一个因素是政策组合，即国内利率政策和信贷政策的配合情况。加上房地产市场相对于普通资本交易来说存在着周期较长、交易成本较高、变现能力较弱、风险较大等特点，使此次人民币升值对房地产的整体影响不大。当然在通货膨胀不可避免的大背景下，人民币汇率上升将对房价起到一定的支撑作用，未来国内大中城市的房价可能会
15、缓慢上涨。显然人民币升值对以国内需求为主的中低档住宅市场不会产生直接影响，但高档商业住房将会受到一的定影响。,22,分析评点:因此金融政策的发布是针对房地产业进行的一种宏观调控措施，主要在于抑制房地产过热，对某些房地产公司可能造成一定的冲击。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张。国家政策的出台使开发商面对地产控制的加紧，将导致开发成本增加、投资利润率降低。,23,国家连续出台土地政策继2004年之后，更为严格的土地控制政策和措施在2005年和2006年相继实施：国务院办公厅发出关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知，明确提出实施“三个暂停”半年
16、，标志着土地审批冻结半年。国土资源部、监察部联合出台关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招标拍卖挂牌出让，为早在2002年就已发布、但一直执行不利的经营性土地出让市场化明确了时间表，从政策上堵住经营性土地协议出让之路。为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理，2004年10月底国务院颁布了关于深化改革严格土地管理的决定。为贯彻落实该决定，完善土地供应计划。2004年11月国土资源部先后出台关于贯彻落实国务院关于深化改革严格土地管理的决定的通知、土地利用年度计划管理办法、建设本案用地预审管理办法。,24,国
17、家土地政策对房地产企业资金的要求房地产开盘须有国土使用证并需先付40%的土地出让金。市国土房管局下发关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知，规定从2004年7月1日起，市国土房管局将不再颁发临时国有土地使用证，今后房地产开发商只有获得国有土地使用证并申请商品房销售许可证后，方可开盘。资金到位25才能卖期房。市国土管理局下发关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知，从2004年7月1日起，开发企业要办理预售许可证销售期房，除了要提交已交清全部出让金的证明，还要出具投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料。根据规定，对于房地产开发企业以前年度的开发本案按原政策规定应预缴
18、税款或不预缴税款的，不再进行调整。从2006年开始，房地产开发商应在办理土地增值税本案登记手续的同时，在2006年3月底前填写商品住房建筑面积情况明细表和商品住房建筑面积情况明细表（附表），主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。,25,国家对土地使用的政策2006年，闲置土地的公示成为中国国土资源部门工作重点之一。对过去审批以后没有在规定期限内使用的土地，国土资源部门将进行公示，对一些土地用途进行限制，投资额度和建筑高度超过政府规定必须叫停，利用税收政策加大闲置土地的利用，保证集约、节约用地。2006年1月16日，北京市有5块已经批出的土地因闲置被收回。凡是被收回国有土地使用权的本案，将
19、意味着同时取消立项等批准文件，如果还要继续开发，就必须重新立项。2006年12月25日，国土资源部公布了修订后的土地利用年度计划管理办法，主要有两大修改重点：一、新增建设用地计划指标被纳入年度计划控制，并实现指令性管理；二、以实际用地情况作为计划考核的依据。对于开发商来说，新的调控政策的影响将会作用于两大方面：一是“有区别地适度调整信贷政策”，这既有可能是在部分房地产市场过热地区提高个人贷款的首付，从而影响开发商的回款速度；同时，“打击囤积土地、房源和哄抬房价”的措施，将迫使开发商进一步开发囤积的土地，从囤地转变成“吐房”来增加市场供应，再配合市场信息的透明化调控，可以令其哄抬房价的伎俩无法施
20、行。,26,分析评点：可见，2004年以来，房地产宏观调控正式启动，这一年，调控的重点被放在了控制房地产市场供给方面，出台了紧缩土地供应和收紧开发贷款两项主要政策。2005年 又出台了“国八条”、“新国八条”等政策，显示了中央政府要整顿房地产市场，平抑房价的决心。这些政策将使房地产开发的圈地行为受到很大遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体，房地产业的市场混乱问题也必将得到一定解决。目前国家主要的调控对象仍是住宅项目，商业地产将有较大的发展空间。部分城市已叫停“返租销售”的模式，给以租赁为主的购物中心带来较好的发展前景。,27,2.2贵阳市宏观经济环境分析2.2
21、.1贵阳市概况贵阳市因位于贵山之阳而得名，简称“筑”，历 史上曾称贵州、贵竹，又曾设置贵阳府。贵 阳府的名称沿用至清末。贵阳是贵州省省会，贵阳因城区位于境内贵山 之阳而得名，古代贵阳盛产竹子，许多地方以 竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。贵阳位于云贵高原东部，是我国西南地区重要 的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，休闲胜地”的美名。贵阳市曾被评为“全国双拥模范城”、“全国卫生城市”、“中国优秀
22、旅游城市”、“中国园林绿化先进城市”，是国家“中日环保示范城市”、“国家信息化建设试点城市”、“国家循环经济试点城市”以及“全国绿化模范城市”。,28,地理位置 贵阳市位于贵州省中部偏北，东经10607至10707，北纬2611至2722之间，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特的喀斯物地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、苔地，海拔872米1659米。东与龙里、瓮安县接壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义县。面积 贵阳市辖六区一市三县，市域总面积8034平方千米，市区面积2
23、403平方千米。城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方千米。辖区 城市行政区划辖六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。,29,2.2.2贵阳市经济环境分析全市经济和社会快速、健康、协调、稳定发展，“十五”预期目标顺利完成。国内生产总值（GDP）：全年地区生产总值达到602.88亿元，同比增长14.1%，从总体来看，贵阳经济总量呈现了稳步上升趋势，发展势态良好。人均GDP达到17025元。自2001年以
24、来继续保持稳步增长。,30,产业结构情况：2005年的三大产业结构中，第一产业增加值34.85亿元，增长7.6%;第二产业增加值249.39亿元，增长16.2%；第三产业增加值241.38亿元，增长13.9%。三次产业结构由2000年的9.0：48.8：42.2变化为2005年的6.6：47.5：45.9。2005年建筑企业施工面积为1596.04万平方米，已峻工面积为486.14万平方米。,对外经济：2005年，全市海关进出口总额为11.36亿元，比上年下降5.7%，“十五”期间年均增长18.3%。,31,固定资产投资全市固定资产投资在调控中保持适度增长。全年全社会固定资产投资完成343.5
25、4亿元，比上年增长17.2%，其中：基本建设投资完成143.06亿元，增长6.1%；更新改造投资完成75.22亿元，增长23.1%；房地产开发投资完成90.74亿元，增长21.7%。,32,直接利用外资增长迅速，十五期间，贵阳实际利用外资已增长5倍。,33,城市人口 常住人口：2005年11月1日零时，贵阳市常住半年及以上人口为387.77万人，与2000年第五次人口普查时增长了4.28%。城乡构成：全市常住人口中，居住在城镇的人口为244.57万人，占常住人口的63.07%；居住在乡村的人口为143.2万人，占常住人口的36.93%，与第五次人口普查相比，城镇人口占常住人口的比重上升了1.9
26、个百分点。年龄构成：全市常住人口中，0-14岁的人口为80.89万人，占常住人口的20.86%；15-64岁的人口为272.93万人，占常住人口的70.38；65岁以上的人口比重为8.76%。受教育程度：全市常住人口中，具有大学文化程度的人口为32.85万人，高中文化程度的人口为43.52万人2005年在岗职工平均工资：16553元，较上年增长13.2%。2005年居民储蓄存款余额：全市居民储蓄存款达到497.74亿元，较上年增长23.7%。,34,教育情况,贵阳市教育资源比较丰富。贵阳拥有普通高等学校14所，可培养研究生的院校有6所，在校学生达43万；各类成人教育、职业技术培训类学校约有17
27、00所，在校学生达40万；各类中学约400所，在校学生达30万；小学及幼儿园有1200所，在校学生达46万。2005年，贵阳全市各类学校共有3444所，毕业生总计533900人。分析小结现多为独生家庭,家长普遍最关注子女的教育及生活问题.同时学生是最能代表及接受市场上新颖东西的群体.因此消费观念新，购买力增强,潜力大，具备形成大型MALL的商业条件。良好的教育资源为贵阳的未来发展及消费奠定了坚实基础。,35,社会消费品零售总额 从城乡看，城市消费品零售额完成184.50亿元，比上年增长14.8%，占零售总额的91.4%；县及县以下消费品零售额17.34亿元，比上年增长17.6%，占零售总额的8
28、.6%。从行业看，批发零售贸易业完成零售额154.43亿元，比上年增长15.0%；餐饮业完成零售额42.55亿元，比上年增长15.4%，增幅高于批发零售贸易业0.4个百分点。“十五”期间，全市累计实现社会消费品零售总额789.27亿元，是“九五”时期的1.75倍，年均增长13.2%。,36,城乡居民收入水平,37,城市居民人均可支配收入 贵阳城市居民人均可支配收入位列西部12城市中的第四位。,38,城市居民人均消费性支出（元）,39,分析评点从以上数据可以看出，贵阳这几年的经济发展迅速连年增长，逐渐由第二、三产业主导经济发展，居民收入进一步得到提高，人均消费支出连年增长，极大的刺激了商贸流通业
29、的发展，消费结构发生明显改变。2006年城镇居民恩格尔系数已达到37.85%，低于40%，这标志城市居民消费观念已发生重大转变，已向享受型过渡，享受型体验式商业服务业和现代商贸物流业存在极大的发展空间。,40,2.2.3城市规划城市性质与发展目标 贵阳市的城市建设与发展坚持人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展 战略，完善城市功能，到2010年，力争城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平 规划范围 城市规划区范围：原贵阳市区2403kM2的所有行政区域以及红枫湖镇、百花湖乡、修文城关镇、扎佐镇行政区域，总面积 3121KM2。城区规划范围：东起龙洞堡，西至观山，南起桐木岭，
30、东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和小河(含中曹甘荫塘)、龙 洞堡、二戈寨、三桥马王庙及外围白云、金 阳、新添、花溪九片区组成，面积494.6KM2 城市化目标 预测2010年市域城市化水平为58。城区总体布局 2010年，城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。,41,2.4旅游产业,2.4.1 2006年状况旅游行业持续增长。2006年,贵阳市共接待海外旅游者89168人次，同比增长4498；旅游创汇3904.16万美元，同比增长57.41%；接待国内旅游者1844
31、.75万人次，同比增长26.99；国内旅游收入81.43亿元，同比增长39.43；旅游总收入84.54亿元，同比增长4O.O1。实现了全市旅游产业发展“健康、安全、有序、效益”四统一的目标。,42,2.4.2贵阳旅游的不足之处,把旅游业作为重要支柱产业来培育的思想认识不到位；旅游经济缺乏大型旅游企业团的带动，市场竞争力不强；旅游产业链条延伸不够。旅游娱乐和旅游购物是薄弱环节，缺乏大众化的、游客参与性强的娱乐节目，有地方特色的旅游纪念品开发不够；旅游从业人员的整体素质和旅游管理水平有待提高；缺乏知名度高的大景点，核心竞争力不足。,43,2.4.3 2007年规划,抓住重点，谋划发展，伸展“两翼”
32、。一翼：把贵阳市打造成贵州旅游的服务中心。在提升旅游配套综合服务水平、加强旅游信息化建设、建立“三中心”(旅游购物、旅游信息咨询服务、旅游教育培训)等方面扎实工作。另一翼：把贵阳市建设成为西部地区优秀的旅游目的地。在科学规划、积极发展避暑休闲度假旅游、温泉度假旅游、大力开发生态游、大力发展红色旅游、大力开发乡村游、加快推进民族风情历史文化游、大力开发地方特色旅游商品等方面扎实工作。,44,2.4.4 2007年产业计划,2007年旅游经济发展目标：接待海外旅游者120000人次；同比增长34.58%；旅游创汇5535万美元，同比增长41.78；接待国内旅游者2296万人次，同比增长24.46；
33、国内旅游收入107.7亿元，同比增长32.26；旅游总收入11.2亿元，同比增长32.48，力争达到120亿元以上。近年来不断拓宽招商引资领域，先后引进了一批具有著名品牌、拥有自主知识产权和核心竞争力的大公司和企业集团。截止目前，已经有拉法基、斯奈克玛等世界500强企业中的十家企业在筑城投资，推动了该市经济加速发展。下一步，该市还将进一步扩大招商规模，今年将在香港、新加坡、台湾、长三角、珠三角开展大型投资推介活动。另外，该市将挖掘包装1000个招商项目，资金规模达到1万亿人民币。两项相结合贵阳旅游事业在未来的2-3年内将大大刺激本地的旅游购物及酒店业.同时也要求商业升级向国际化迈进.,45,分
34、析小结,旅游业已成为国民经济中最具生机活力的新兴产业之一，其对经济社会发展的作用日益凸现。主要表现在：促进国民经济增长。旅游产业的扩展与收缩具有很强的连锁效应，直接涉及旅游“食、住、行、游、购、娱”六大要素等直接经济部门，影响国民经济一、二、三产业中的70多个相关经济部门。,46,分析小结,带动相关产业的发展。旅游经济包括旅游食宿、交通、购物等多个部分，是一个高度综合、高度开放而又极其丰富的社会经济大系统，其发展将带动相关产业的发展。根据旅游经济的活动规律，当一个国家或地区人均年收入达到500-800美元时，是旅游业尤其是国内旅游业快速发展的时期，我国目前正好处于这一时期。据世界旅游组织统计，
35、一个国家的人均国内生产总值达到1000美元时，旅游业就会兴旺发达起来，人们就会产生旅游的动机，就会形成旅游市场，而这个市场的形成又带动了相关产业，刺激了相关产业的发展。据世界旅游组织统计旅游业直接收入每增加1元，商业、饮食、交通等第三产业产值就增加4.3元；旅游业直接收入每增加1美元，利用外资额就相应增加5至9美元；旅游业直接就业者每增加1人，全社会的就业机会就会增加3到5个。旅游产业的行业关联度可见一斑。,47,分析小结,快速拉动社会总需求。贵阳大力发展旅游行业，将为餐饮、住宿、娱乐、旅游购物等产业带来大量的消费群体.本项目拥有良好交通条件、周边有多个酒店，具备吸引旅游人群的客观条件。主观因
36、素方面，我司建议项目设计有异域风情和休闲功能，增加对人群的吸引力；项目引进的餐饮、娱乐业应体现地方特色和休闲特色，旅游季节可适当延长营业时间。,48,分析评点 为了让贵阳经济实力更上一层楼，加大力度使经济转型，以第二、三产业为龙头，重点支持工业、大型商业的发展；同时扩大城市规模，加快城市化进度，使城市东、西二部共同发展，进一步刺激内需；进一步改善交通，建设快速通道，增强城市辐射力，这为流通业、商贸业的发展壮大提供政策与配套支持，让其有着广阔的发展空间。,49,第3章 商业环境分析,50,3.1贵阳商业环境分析贵阳是我国西南地区重要的城市之一，商业发展迅速，随着国外知名零售商家进入贵阳，贵阳的商
37、业地产格局发生的巨大的变革，各区域孕育着新的商机，同时也将形成激烈的竞争格局。目前贵阳主要的商圈是大小十字和喷水池商圈。,51,3.1.1贵阳商业概况随着近几年贵阳经济的迅猛发展，贵阳的商业地产开发如火如荼，呈现前所未有的“井喷”局势。仅2006年，贵阳推出的商业地产项目就有30个左右，产品类型和经营业态，都呈现出百花齐放的局面，商铺开发尤为突显，约占七成。沃尔玛、家乐福、北京华联、易初莲花、太平洋百货、百盛、新世界百货、优越百货等国内外大型流通企业已经或即将进入贵阳。但是，充满活力的贵阳，其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来，高速增长的消费需求只能在有限的两个商圈中无奈地循环
38、，大量同一层面的消费场所在有限的市场中厮杀。贵阳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于单一的状态，经营的手法也是在延续传统。贵阳目前商业市场已经形成如下格局：大型商超主题式专业（批发）市场临街品牌专卖店为主，中小型社区百货超市和社区底商为辅，主题式商业步行街、专业专卖店、购物中心等新型的商业模式将作为贵阳商业的升级版不断被打造。,52,大型商超和主题式专业市场发展势头强劲：大型商场、超市和专业批发市场的商业形态，是贵阳目前商业市场的绝对主力，一直以来受到市场的热烈追捧。主题式商业步行街、专业专卖店、购物中心等新形商业业态不断涌现并成为贵阳商业的主流：伴随大规模多业态
39、的购物中心陆续生根贵阳，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性购物中心批量出现将颠覆其传统商业格局，丰富的业态内容，提升商业国际化品质，同时也将提升西南人民的生活品质，体验式消费和一站式购物将会逐渐成为主流。,53,3.1.2贵阳商业规划 为了促进贵阳商业快速、健康有序发展，适应我国加入世界贸易组织后商业对外开放的新形势，更好地发挥省会城市对全省的辐射、带动作用，结合贵阳商业网点现状和今后商业网点发展趋势，相关职能部门特编制贵阳市商业网点发展规划。市域范围内，结合产业空间布局，以城区为核心，“一纵二横三环”市域交通网络为骨架，沿贵黄、贵遵高等级公路的城镇密集带为城市的主要发展走廊，形成“”形的
40、轴线城镇群空间地域结构。到2010年形成心城市(贵阳地 区)卫星城(清镇、扎佐、修文)县城及中心镇(息烽、开阳、占街等7座城镇)一般镇(龙岗、东风等28座城镇)组成的层次分明、规模适当、功能合理的市域城镇体系。,54,3.1.3贵阳商业区概况贵阳市商业区以“大、小十字”商圈和“喷水池”商圈为核心，都集中在贵阳市沿中华路中心区及沿线一带。两大商圈所处的区位特征、经营产品类别与方式和特殊地位等所形成的商圈特色使它们之间彼此既分散又关联。大、小十字”商圈以贵阳市三大文化娱乐城和鲜花百盛店、百货大楼等中高端商场及百城酒店、贵州锦江宾馆等构成一个传统商业中心区。“喷水池”商圈以贵阳名小吃一条街、智诚名店
41、、国贸商场、龙港百盛商场三个中高端商场及专业电器卖场国美为中心构成。在两大商圈的外围以新兴的国晨商场、星力百货商场为主体构成流行百货消费商圈。两大商圈连同中华路中心区及沿线一带，共同支撑起贵阳的商业规模，但各大商场经营定位的重复使得彼此相互牵制，竞争相当激烈。两大商圈即是传统的商业繁华地段，在未来的政府规划中仍是CBD区域，商业地位之显赫是其它区域无法比拟的。,55,3.1.4商业竞争格局根据城市发展计划，贵阳被定位为“西南地区一个重要的商贸城市”。到2010年，贵阳市城区零售商业营业面积将发展到160-240万平方米，城区商业用地规模将发展到240-300万平方米。百货业零售业在贵阳正在进行
42、裂变和跨越。贵阳整体的综合经济的不断增强和社会经济水平实力的日益提高使百货业还有相当大的发展空间，外来的百货业正在寻找机会进入贵阳，现有的中高端百货正在筹划扩张，如国贸有计划于两年内开设分店。CBD区域在建设中必然会产生更多的商场、商业步行街，追求差异化、特色化是未来的发展趋势。超市大卖场、连锁便利店将取代街头杂货店。作为一个休闲娱乐型城市，综合性购物、休闲、娱乐的场所是必不可少的。Shopping Mall形态有可能成为房地产开发商的焦点。折扣店、洗衣店、健身房、教育培训等社区配套商业；家居建材、户外用品等大型专业卖场还属于起步阶段。百货与街铺形式各领风骚。,56,3.2贵阳商业地产分析,2
43、005年，贵阳市房地产开发完成投资90.74亿元，同比增长25.3，房地产投资占固定资产投资比重为26.4。据了解，2005年以来，在宏观调控政策的作用下，贵阳市2005年初房地产投资增速过快的势头得到了有效控制，全年投资增幅比上半年下降了18.2个百分点，比1-3月下降了25.9个百分点，总体上全年房地产开发投资与2004年相比仍保持稳定增长。据统计，从各类型投资看，住宅投资43.74亿元，同比增长10，所占比例48.2，办公房投资3.79亿元，同比下降13.1，所占比例4.2，商业营业房投资9.05亿元，同比增长8.4，所占比例10，其他投资34.16亿元，同比增长71，所占比例37.6，
44、总体上房地产开发投资结构逐步趋向合理。目前贵阳正在开发及发售的项目多以“底商+住宅”的形式，底商一般为4层，总面积1-2万平方米，销售和整体出租为主，此种现象说明开发商对商业地产的操作还止于回收资金的层面，随着近年房地产开发量的增加及政府对商业的大力推进，商业地产将会越来越繁荣。未来5年内，大中型百货和购物中心将是市场的主题。,57,贵阳近一年内开盘的写字楼情况,写字楼市场供应量较大，主要集中于云岩和南明两区。近一年来贵阳市开盘的写字楼数量超过24个项目，其中有14个项目位于云岩区，7个位于南明区，只有1个在白云区。显示出云岩和南明两区对商业的巨大吸引力，未来的竞争将是非常激烈。写字楼档次逐渐
45、走高，市场开始出现分化现象。低档次的写字楼数量在减少，而中高档的写字楼则逐渐增多，个别写字楼的价位已超过8000元/M2。开发商应注重更新写字楼的运营理念，重视后期物业管理。贵阳的写字楼发展已逐渐摆脱经济型的格局，建精品，走智能化道路是大势所趋。,58,白云区,59,南明区,60,云岩区,61,云岩区,62,分析小结：,近期贵阳市场在租在售的写字楼超过20个项目，主要集中在云岩区和南明区。随着“住宅禁商”的颁布和贵阳经济的发展，写字楼市场也逐渐回暖，市场上呈现出租售两旺的行情。目前贵阳写字楼市场是中低档产品为主，小户型，物管落后；高档产品稀少。高档产品的代表如香格里拉大厦。大厦共56层，1-6
46、层为配套设施，7-27层为写字楼，28-56层为德国白金级酒店；10台电梯，500个停车位，国际化物业管理；写字楼售价880011000元/M2，预计租金为90元/M2。该项目凭借优越的地理位置，填补当地市场高档产品的空缺，面向高端客户，定位明确，硬件配置和营销推广比较到位，具有成为地标式项目的基础。中低档产品的代表如联升峰度。今年年底交房，大厦共25层,每层9间,100-150M2/间,1-3层是商场,商场已售。预计17-25层为神奇企业入驻,目前还有少量可售,预计租金为50元/M2。此类产品的特点为：处于传统商圈内，地段较好，景观较差；中小企业入驻较多；大多1-5层为商场，分割出租，分散经
47、营，难以为写字楼提供商务服务；物业管理比较差。形成上述特点的原因主要是：开发商对写字楼产品开发经验不足，定位不明确，配套及管理落后，市场上的产品的软硬件及价格基本类似，缺少个性，售价为4000-6000元/M2，租金为35-50元/M2。,63,分析小结：,位于交通要道的写字楼一般有较高的商业价值，吸引投资者购买，而对于公司经营者而言，除写字楼租金外，地段、建筑设计、区域商业定位、周边配套也是其考虑之重要元素。随着政府招商引资的举措力度的加强，将有更多的外资企业进驻贵阳；随着本项目地块之商务、会展、文化等功能日益明显，CBD之地位建立、五星级酒店之落成，区域商贸、办公之景象越来越繁荣。地块临近
48、黔灵山公园，具有良好的景观；目前高端产品还是空白，蕴含巨大的商机。本地块拥有良好的地理位置，商业基础较好；未来将建成综合性商业，可为写字楼提供相应的配套；我司建议本项目可针对高端客户的需求进行产品规划，如建筑材料、外部装修、大堂设计、户型面积、电梯数量等高档化、便利化，引进知名物管公司进行管理，提升物业知名度；吸引知名企业入驻以增强对中小企业的影响力。现时贵阳市之写字楼之租赁方式为预付全年/季度之租金后可使用，这与其它省会城市、经济能力强之城市相比大相庭径，应将此方式进行改革，因应社会之普遍方式。,64,3.3 贵阳主要商圈分析,3.3.1 喷水池商圈3.3.2 大、小十字商圈3.3.3 中山
49、西路、市西路、瑞金中路商圈,65,3.3.1 喷水池商圈,商圈的基本状况喷水池商圈包括三大百货：国贸商场、智诚名店及百盛龙岗店；同时涵盖延中华中路及中华北路两侧的商业街铺。是贵阳较早形成的商圈，人流量在众商圈之首。商圈经营档次中高档，中华路两侧商铺林立，有几个大的品牌专卖店及餐饮，亦有很多特色服装小店、茶餐厅。,66,商圈内重点商业（1）主要百货：贵阳国贸商场、智誠名店、百盛龙岗店（2）中华北路、中华中路两侧街铺重点品牌组合:女装服饰：哥弟、AMASS、欧点、MOCANO（摩卡奴）、ELLASSAY（歌力思）、JESSIE（杰西）、QQ秀、淑、声雨竹、YIFINI（易菲）、渔、法拉利、星期天、
50、BEFORE、阿依漫、弥敦道尔、摩登堡、YIGUE（亦谷）、郑尔每斯、红丰阁、一枝秀、蜃玉蜃、衣卓、博彩、水木年华、miamia、ANNA LICE、阿依莲、PEOLEO（飘蕾）、米奇乐、莎芭、黛安芬、古今、安奈儿男装：金利来、马思图、DABAISHA、柒牌、利朗、古街、劲霸男装、卡路.约翰、丰谷、七匹狼、PLAYBOY、HOLYEAGLE、DOS.B.（飞鱼）、JASONWOOD、法国卡斯蒂&鲨鱼休闲服：ADIDAS、佐丹奴、美特斯邦威、真维斯、PEPSI、耐克、阿尔蓝特,67,商圈内重点商业（2）中华北路、中华中路两侧街铺重点品牌组合：（续）餐饮、会所：肯德基、仙踪林、香榭大道咖啡工厂、新
