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1、房地产万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案(87万盛广进名都商业裙楼项目营销策划总案目 录第一部分：万盛区概况- 4 页第二部分：区域市场消费调研- 9 页第三部分：项目概况及SWOT分析- 17页第四部分：项目定位- 22页第五部分：项目规划布局及包装建议- 39页第六部分： 项目营销推广策略- 42页第七部分：项目经营建议- 50页第八部分：项目招商策略- 58页第九部分：项目操作思路及手法- 62页第十部分：项目包装及推广执行- 64页第一部分 万盛区概况一、万盛区基本情况1、地理位置：万盛区位于北纬28。4629。06，东经106。45107。03,南北最长40.5公里、东西最宽23公
2、里幅员面积565.76平方公里,位于重庆市东南部，是重庆市重要的能源基地和重庆市新兴旅游区,人口27万人，城镇人口约10万人。区人民政府驻万盛，距重庆市中心区80公里。区境东和北与南川市接壤、西与綦江县交界、南与贵州省桐梓县相邻,地处渝黔、渝湘要冲，是渝南、黔北地区重要的物资集散地。2、交通条件：万盛交通运输十分便捷，已经进入一小时经济区，有渝黔铁路三（江）万（盛）支线、万（盛）南（川）铁路，个火车站，个二级编辑站，开通了重庆至万盛旅游专列；渝湘公路上连重庆、下接涪陵、黔江和贵州黔北地区。渝黔高速公路已建成通车，綦万高速公路全长公里，路基宽米，双向四车道，拥有大小桥梁座，互通式立交处。该公路是
3、重庆连接南川市、涪陵区、黔江区以及毗邻的湖南、湖北、贵州等省的重要通道。出境公路还有渝湘公路横贯全境，将国道319线与国道210线连为一体。向南有万（盛）桐（梓）高等级公路连接黔北地区，使万盛这个渝南、黔北地区传统的边贸重镇，具备了更为优越的经济发展条件。万盛区西有三万铁路连接铁路干线渝黔线；东有万南铁路连接南川市，具备与渝怀铁路相连的基础条件。3、基础设施：经过几年的建设,万盛区内已形成了较为完善的供水、供电、天然气、通讯、邮政、国际互联网以及闭路电视系统。.供电：全区有2.4万千瓦、5.5千瓦火电厂各一座,另有一座230万千瓦的火电厂正在建设当中；有220kv变电站1座、110kv变电站2
4、座、35kv变电站9座，10kv和6kv配电线路25条。.供水：区内有大小河流67条，地下水有7770万立方米，区自来水厂供水能力20000立方米（每日），中二级水库汤家沟水库蓄水量1133万立方米，银碗槽水库、毛里水库和兴建中的张三塘水库等水利设施及输水渠道四通八达的。.天然气：管道天然气工程已于2003年建成通气，每日最大供气能力26万立方米，可向万盛城区、万盛资源型特色产业园区及万盛北部乡镇供气。.通讯：区内已经开通了4万门程控电话和60路远程数字微波站，实现了国际、国内直拨。移动电话与全国联网，无论是在热闹的城市，还是在偏僻的乡村都可以顺利的接通，在境内基本上都没有盲区，形成了现代化的
5、通讯网络系统。互联网业务广泛开展，遍及每一个乡镇，而且光纤宽带互联网也已在城区及附近乡镇开通。4、旅游资源：万盛区处于四川盆地向云贵高原过渡地带，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直气候条件，孕育了丰富的旅游资源，其品种齐全，在重庆市独树一帜。据统计，全区有山地景观、峡谷景观、石林景观、溶洞景观、森林景观、气象景观及生态农业景观等大型景区100余处，各小景点数不胜数，具有“山峻、峡险、石奇、水秀、林幽、洞深”等显著特色。万盛区以其秀美的山水风光，被誉为长江三峡外环旅游线上一颗“绿色明珠”。拥有重庆市最大的自然生态旅游区黑山谷、“重庆十佳景区”万盛石林、“渝黔第一漂”铜鼓滩漂流、“天然氧吧
6、”九锅箐森林公园、“休闲圣地”樱花温泉等五大景区，此外，尚有别具特色的奥陶纪地质公园（原重庆浒石林）正在建设当中。其中，万盛石林和黑山谷双双被评为中国旅游景区最高等级“国家AAAA级景区”。5、城市功能：城市环境优美，教育、文化、体育、医疗、生活服务设施齐全，自成体系。区内有工商银行、农业银行、建设银行三家金融机构，并设立了外汇业务；保险机构险种齐全。近年来，随着区内有线电视工程、管道天然气工程、文化大楼、体育馆、旅游宾馆等设施的相继建成，城市综合服务功能显著增强。二、万盛区未来规划万盛区正在沿万盛大道开发新城区，新城区集住宅、行政、金融、商业、休闲为一体，以解决万盛老城区人口过于集中、片区规
7、模小等问题，3.4万平方米的万盛广场已经破土动工，将成为市民休闲的好去处,万盛区规划建设19条城市道路，包括临江路、滨江路在内的交通主干道和次干道，规划建设的东环路与延长的迎宾大道相交后和万东南路连接，规划建设火车北站和汽车客运中心，将市区范围扩大一倍，待建的桂花公园，正在建设的万盛广场将大大改善城市形象，此外，万盛区加紧创建文明卫生城市工作，改善并优化鹏生农贸市场、红枫综合市场等市场的销售产品品种、物价、食品卫生和环境卫生，滨江路、红枫小区、东林火车站广场、万盛大道、三元桥、高速公路路口、观景湾等公路环线的交通秩序和卫生状况。从规划入手，打造绿色、卫生、旅游城市,提高城市水平。从规范化管理入
8、手，加大创建力度。规范摊点的布局和卫生管理，并把整洁、卫生、美观、礼貌等作为规范的重点。从社会参与入手，在政府投入路灯、绿化等基础设施建设的同时，通过集资、招商等方式，多渠道集合社会资金共同参与城市建设。“十一五”期间，坚持以大开发促大开放，以大开放促大发展，全力打造“诚信万盛”、“商机万盛”、“人文万盛”、“法制万盛”、“魅力万盛”，全面实施以“旅游产业为龙头、优势工业为主体、特色农业为基础、城市建设为依托、科技创新为动力”的旅游带动战略，全面建设“小而精、小而美、小而富、小而强”的新万盛。三、万盛未来商业中心的形成万盛区目前的城市金融、商业、行政中心是以龙凤碑为圆心，向四周辐射，主要集中在
9、万盛大道、勤俭路、万新路、滨江路之间的区域，该片区存在人口密度较大，居住环境较差、商业格局凌乱、城市形象落后、片区规划单一等劣势。万盛区政府从市民实际需要、提高市民生活质量、提升城市形象等方面出发，对万盛区做了富有前瞻性、科学性、可行性、创新性的未来发展规划，在万东北路与松林路交汇处兴建3.5万平方米的市民广场及上万平方米的商业步行街，广场旁兴建政府大楼，把万盛主城区的东部及东南部规划为新开发区域，作为将来的居住、金融、行政、商贸、休闲、娱乐中心，从整个城市范围来看，将来的城市中心是以市民广场为中心向四周辐射。四、万盛未来商业中心的打造万盛老城区的商业业态主要为中小型的百货零售及专业店，商品质
10、量处于中低档，不能满足市民日益增长的购物需求，再加上老城区的建筑陈旧，缺乏现在都市感和时尚感。随着城市规划的执行及相关优惠政策的出台，经济嗅觉灵敏的房地产开发商和投资商纷纷看好该片区，沿万东北路及万盛大道两边的房地产开发如火如荼，万盛大道旁的巨鼎、名店城、红枫综合市场、康隆盛大都会等等楼盘相继面市，总建筑面积20多万平方米，商业面积5万多平方米，沿万盛大道的商业门面纷纷开业，该片区的美好商业前景不可估量。五、广进购物广场特殊地理位置介绍广进购物广场位于万盛大道与松林路交汇处，临万盛市民广和万盛大道，万盛大道目前为该地区的主干道，随着片区开发的逐步进行，该道路人流量及车流量较大，广进购物广场离商
11、业步行街约100米，与步行街仅一路之隔，以市民广场和商业步行街为推动力，可以辐射新城区及老城区。第二部分 区域市场消费调研一、社区消费中心商业研究商业用房供需分析随着万盛区政府打造片区经济的力度加强及片区经济的蓬勃发展，万盛区房地产市场呈现出良好的发展势头，商业用房的供给需求量逐步上升，老城区的商业格局已经不能适应城市发展需求，随着政府的新城区规划，城市中心的逐步转移，因此老城区商业中心商业物业价格已经没有上升空间，而新社区消费中心物业，由于受城市发展速度的影响，市民开始接受，其价值已经被初步认识，所以新城区消费中心的商业用房呈现出供求两旺的局面。商业业态分析从万盛区的零售业分布来看，主要商场
12、分布在老社区中心的万东北路及万新路，而且经营面积从几百到几千不等，正在经营的商场中，商业形态以百货及生活用品为主。1、百货商场：名称经营面积立泰百货4000平方米万盛百货4000平方米劳动商场1000平方米新东风购物中心3000平方米仟赞商场2000平方米野太阳商场1500平方米昌宏商都2000平方米人民商场2000平方米2、中小型生活超市：名称经营场地面积万德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝晖超市1000平方米森森超市300平方米新华超市1000平方米3、电器专业店：名称经营场地面积万达电器1000平方米三元电器1000平方米万汇电器500平方米商社电器600平方米经营的产品主要为：
13、家用电器、床上用品、服装、鞋帽、皮具、日用化妆品、钟表、通讯产品、家具等。产品档次：以中低档为主，高档产品为辅。商业片区分布从目前万盛区的商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及商场主要集中在交通生活要道万东北路及万新路旁，万东北路是万盛目前车流量、人流量最大的道路，因为片区目前没有商业街及步行街，临街门面及商场依托于道路较大的人流量，万东北路主要以大中型商场、服装专卖店、通讯产品专卖店、餐饮、鞋帽专卖、超市、休闲娱乐、建材、装饰材料、布艺为主，万新路主要以临街门面为主， 经营以服装、餐饮、休闲娱乐、劳保用品、网吧等。万东路与滨江路之间为万盛餐饮休闲娱乐业最发达的区域，火锅店、美容美发、休闲娱
14、乐、茶道、酒吧等，区域依存该片区人口最集中的优势和临江优势，充分发挥优势，经营的如火如荼。勤俭路主要以事业单位、休闲娱乐、服装专卖、售楼中心为主，道路人流量及车流量与万东北路相比，具有较大差距；部分处于施工阶段的万盛大道，道路两边主要为万盛近两年来新修的商品房，为了满足片区开发的需要，片区集中了大量的建材、装饰材料、灯具、布艺商家。万盛的商业从分布来看，可以认为是以滨江路、勤俭路、万新路围成的商业片区。商业氛围处于万东北路的几个大中型商场依靠道路的人流量，但是由于人流总量有限，经营状况一般，同时光顾的人数不足50人。超市受地理位置的限制，同时光顾的人数不足10人。服装、鞋帽专卖店同时光顾的人数
15、不足5人。由于万盛目前大兴土木，陆续开发推出的楼盘较多，装修房子的户主对建材、装饰材料需求较大，该行业目前呈现良好势头。商业用房价格分析万盛区的商业从最近几年开始逐步繁荣，商业用房的销售价格逐渐上升，租金价格也在逐步攀高。在三年以前，万盛区商业用房的月租金价格平均在10-30元/平方米，截止到2004年11月，调查显示，现在租金价格上涨到30-80/平方米。商业用房的销售价格从三年前2000-6000元/平方米，上涨到如今的4000-13000元/平方米，根据目前万盛的经济情况、人口数量、新开发商业物业面积、目前的租金价格来判断，在未来3年内，万盛商业物业的销售价格会保持在现有的价格区间内，不
16、会有较大幅度的上涨。二、社区消费中心发展趋势分析与预测行政区域的改变对社区形成的影响随着城市化进程的继续进行，城市扩张的速度日益加快，城市人口的不断增加，让城市行政管辖区域不断的在发生变化，原有的老的社区不断扩大与膨胀，功能日益复杂，新的社区不断增加，这将极大的改变整个城市的板块划分，而板块划分带来的经济繁荣与发展，又受政府宏观政策的引导与经济政策的倾斜，所以都市行政区划的改变将对社区的形成和发展。城市增容对社区消费中心的影响万盛经济飞跃前的社区消费中心，由于其功能主要是服务于本社区内的居民，从社区构成理论看，其产生基础也是以厂矿企业为基础的，所以其规模一般皆不是很大。近几年的社区消费中心，由
17、于不仅要服务于本区居民，同时也要服务于外来的居民，而从社区产生与构成的角度来看，他改变了第一代社区消费中心以厂矿为产生源的形成基础，形成了以功能划分为形成基础的社区，所以其规模有日益扩大的趋势。随着城市化进程的日益前进，城市人口必将越来越密集，因此社区人口也有呈现出日益增多的这样一种趋势，所以社区商业也就有日益繁荣的趋势，社区消费中心也有日益向中心商业靠拢的这样一种趋势。新商圈的发展对社区消费中心的影响随着万盛政府部门的整体规划及新片区的开发，商业中心正在向新修的市民广场靠近，社区消费中心也有日益向区域中心商业靠拢的局面。近年来，区域在发展自身竞争力的同时，不断引进大型商场或者百货业，而由于受
18、就近消费的影响，商业中心的零售百货商场的生意也较乐观。这种在打破老城区才能有中型购物中心与百货商场的观念的同时，也给社区消费中心指明了一条商业发展前进的方向，即社区消费中心只要有足够的人流与足够的消费能力做支撑，社区消费中心也可以发展大型零售百货或者其他的一些都市时尚的消费形态与商业形态。三、社区消费中心的商业调研数据与分析片区商业数据分析图表说明：社区现有的商业业态和业种显得十分分散，分布比例也很不均衡，没有突出的主力商业业态，整个社区商业呈现出典型的传统社区消费中心的特征。说明：在现在社区消费中心里，商业铺面面积在2160平方米是主力需求面积，其整个比例占了总共铺面比例的70%左右，同时在
19、超过120平方米以上的铺面出现空缺，也与整个社区现在的商家有着非常直接的联系，现在尚没有一家品牌商家进驻，所以在商铺面积上几乎没有出现大的铺面。说明：整个片区现在典型的商业特征就是传统社区消费中心，其经营档次低，商家品牌低，所以商业铺面的价值低，在本区域的租金主要集中在1630元/平方米这个区间内，他们一共占了整个商业铺面的70%以上。第三部分 项目概况及SWOT分析一、基本情况本项目处于万盛大道与万东北路交汇处，项目紧靠万盛市民广场是万盛区以后的中心区域，离老城区步行约10分钟时间，区位条件十分优越。1、项目总用地面积4700平方米；占地面积：2117.13平方米；2、总建筑面积：21426
20、.04平方米，其中住宅建筑面积13202.88平方米，商业建筑面积6223.68平方米（负一层：1999.48平方米，层高4.7米；第一层：2200平方米，层高4.8米；第二层：1934.49平方米，层高4.8米；第三层：1934.49平方米，层高5.4米；第四层：1000平方米，层高4.5米）。3、建筑密度：45.05；4、建筑容积率：4.58；5、绿地率：25.24；6、停车位：地下21个，地上12个。7、施工进度：目前已经施工至4层，计划2005年竣工；8、建筑形态：共17层，塔楼住宅4-13层，裙楼商业1-3层，-1层超市与停车位，第4楼部分为露台（约1000平方米）；9、项目临商业步
21、行街、万盛广场、万盛大道、政府三个中心、政府大楼；10、项目已于2004年9月开盘。(以上数据来源于开发商所提供，以最后施工方案为准)二、项目SWOT分析（一）优势（S）：1、地处城市核心位置，区位优势较为明显。2、靠万盛市民广场，人流量较大，项目的增值空间充裕；3、临万盛大道和红枫路，距汽车客运站较近，交通和物流都非常便捷；4、临商业步行街，商业前景可观；5、项目体量较大、容易形成大市场；6、项目临街门面相对独立且方正，业态选择面大；7、独立观光电梯缓解三、四楼人流引入困难的压力；8、层高5.5米，对商场业态选择面限制较小；9、外立面设计美观，有效提升了物业档次。（二）劣势（W）1、片区为新
22、开发社区，配套不完善；2、万盛大道的万盛广场段，正在施工，短时间交通不通畅；3、万盛广场还未竣工，现场比较凌乱；4、片区商业氛围需要较长时间来培育；5、期房项目，品质能否最终落实成为影响购买的阻力；6、售楼部选址较偏，到项目现场的距离较远。7、开发商在重庆市区的知名度不高，招商缺乏品牌支撑。（三）机会（O）1、万盛广场已经开工，对于未来片区商业状况会有极大改善，并且会给房地产项目带来新的契机；2、万盛广场周边同样拥有大面积商业的项目少，近一两年之内没有同类项目推出；3、该片区属于新开发片区，周边相似项目较多，容易形成大片区商业氛围；（四）危胁（T）1、周边新建楼盘较多，对项目的招商、销售有一定
23、的压力。2、老商业区有部分商业物业将翻新面市；3、目前重庆房地产市场较不可观，容易影响客户投资信心。二、SWOT矩阵策略配对SO策略：发挥优势，利用机会1）发挥地段的优势，突出项目升值空间充裕；2）发挥行政中心、商业中心、金融中心转移到该片区的优势，突出大环境的利好和置业风险系数小的优势，从而带动项目的销售；3）发挥交通优势，突出便捷交通给人流、物流运输带来的可靠性；4）利用万盛广场周边竞争项目较少的机会，突出本项目在该片区的稀缺性；WT策略：弱化劣势，规避威胁1）转移销售中心到项目现场，利用万盛广场竣工后人流大的优势，宣传项目；2）通过与专业代理公司和相关专业协作单位合作，以此弥补开发商开发
24、经验的不足和提高开发商的知名度；3）通过对项目拥有众多品牌商品的宣传吸引可能流失的客户群。第四部分 项目定位一、市场定位考虑到本项目独特的地理位置、周边自然环境、片区商业环境以及其他竞争楼盘等等各个方面的因素，我们建议将本案定位为：“万盛首家多功能立体式商业城”将本项目定位为万盛首家多功能立体式商业城，主要是考虑到目前万盛区没有一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合型商业设施，超市、商场、酒楼等分散经营，距离较远，缺乏一个将几种业态集合起来的商业项目，让消费者在一撞楼内就可以满足购物、餐饮、休闲、娱乐的多种消费和享受。而本项目的规划格局和建筑形态就恰好可以满足以上几种业态的大致要求，因此
25、，我们经过充分调查和论证，决定把项目-1层规划为超市和停车场，12楼规划为品牌百货商场，3楼规划为品牌餐饮、咖啡厅、健身房等业态，4楼露台规划为酒吧、露天茶楼等业态。本项目多功能、立体式的市场定位，不仅可以弥补目前万盛商业缺乏中高档次商业业态的市场空缺，还可以提升项目本身的档次和品质，提升开发商的企业知名度。本项目的成功运作，将在万盛市场上形成强大的凝聚力，成为万盛区的标志性建筑，将许多零散分布在临街门面的品牌商家吸引到本项目中来，真正实现“一体化商业”的规模效应。二、项目的功能定位 结合项目的实际状况，我们将本项目在购物方面的功能定位为万盛“品牌和时尚的孵化器”，该功能应该在满足购物的基本功
26、能的前提下，进一步扩展其在满足消费者在休闲、娱乐等方面的需求，具体包括：1、休闲、娱乐示范功能休闲娱乐示范和引领潮流，是广进购物广场的首要功能。（1）、广进购物广场将导入“多功能立体式商业城”的模式及经营理念，是各种商业形态提档进级的新兴模式，也是目前市民在购物消费中的一种潮流和趋势，其本身就具有时尚性，且定位的本身，又包含着商品的时尚、消费的时尚、生活的时尚等，打造档次高、规模大、品牌全、商品多的时尚消费空间，所营造的是一个舒适、轻松、愉快的购物环境。（2）、作为“时尚孵化器”，广进购物广场要“孵化”一种新的生活方式。深刻体现广进购物广场先进理念的“时尚孵化器”，应该使本项目成为目前万盛区甚
27、至周边地区最高端的时尚消费资源，不论是在万盛本地，还是整个周边区域，能够进入广进购物广场的主力店及品牌店的商品和服务都应该最好的，使广进购物广场成为引领时尚的“旗手”和引发潮流的“源头”。知名商家和品牌的引进和融入，旗帜鲜明的品牌商品购物氛围、创新超前的规划设计、科学合理的功能分区、一站式的人性化购物环境、特色化商业服务及轻松、愉悦的消费场所，将使得广进购物广场本身就是一个品牌和形象的大展台，并在商业物业同质化竞争越来越激烈的全国各地，面貌全新的休闲娱乐购物的异军突起和“时尚孵化器”的强势导入，将大大冲击现有的商业形态和人们因有的消费行为、消费习性，甚至影响和带动而转变其生活方式。2、经营资源
28、整合功能倾心演绎全新的购物模式，与众不同的市场新形象，引领购物潮流，展示“休闲化、娱乐化”，培育好这个品牌，就是获得了最好的经营资源。同时，使得通过这个孵化器整合的经营资源都是最优质的，必将使广进购物广场在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、资金流的同时，使得广进购物广场及广进企业的整体品牌有一个极好的素质基础，并最终聚集为本项目的整体品牌影响力。3、商业流通的扩张功能广进购物广场所搭建的这个巨大的商业平台，可以为开发商建立一个涵盖整个万盛地区的物流及品牌扩散的网络，为广进企业通过品牌输出、模式复制等手段实现快速的品牌扩张，为超常规发展打下良好的基础，构筑广进企业新的开发思路。4、地产升值
29、功能广进购物广场的独特构造，使其拥有了比常规的零售商业和常规的批发市场都要大得多的商业物业消化能力和物业功能提升能力。因此，它所到之处，必将大大带动相应范围内地产的大幅度升值，如果广进公司在广进购物广场的开发与运营过程中，同步培育和提升自身的商业运作能力，将使广进公司建立起比现在以房地产开发行业为主体产业的盈利能力都要高得多的新型复合型经营结构，从而实现在商业流通业与房地产业之间的有机结合，并通过由开发商业地产带来巨大的利润，加速实现广进公司的长远战略目标。5小结结合前述功能定位的目标，我们认为“多功能立体式商业城”的市场定位，不仅能与其他项目进行区割，还能够达到项目预期的经济收益目标。实现快
30、速的资金回笼上述功能定位方案将使项目的产品品质优势非常明显，同时定位又不脱离于市场实际，能够得到各个层面客户的广泛认同，为实现快速的资金回笼打下坚实的基础。有效规避风险由于功能定位的复合性，使项目整体运作的风险大大降低，服务的品质将树立项目独特的产品定位与形象，在推广中也有更大的调整及控制空间，从而在购物娱乐功能层面有效的规避操作风险，形成相对的优势。尽可能挖掘项目的利润空间本项目的目标客户为中小投资者，这些客户都比较看重物业的档次和形象，单价不是其考虑的重点，而总价成为购置考虑的绝对要素。因此在价格抗性方面的承受能力较强，为项目的价格操作营造出了较大的潜在上升空间。三、 项目形象定位：本项目
31、形象和档次定位为：时尚的内外装饰 + 中高档次的商品和品牌 + 宽松舒适的购物环境具体的说，项目在视觉形象上要充分体现出较纯粹的购物、娱乐的形象，以及简洁明快的时代气息，包括项目的立面设计、卖场包装、销售物料制作等。在另一方面，项目的配套也要在注重休闲、娱乐和购物的同时有较高的形象标准。通过专业系统的形象包装，一改传统商业吵杂、凌乱的购物环境，塑造出本项目与众不同的休闲娱乐购物新形象，倾心演绎一种全新的购物模式。四、目标客户定位本项目目标客户群的定位为分为两大类：一类是目标消费客户群体，一类是目标投资客户群体。目标消费客户群体是：万盛区中高收入阶层、时尚青年人的购物、休闲、娱乐中心本项目由于自
32、身的诸多独特性，使其面对的投资客户群体比较广，但投资动机却比较单纯。他们是一群有比较好的职业，有稳定经济收入，有时间来消费和享受生活的人。从职业上分，主要包括机关公务员、企业中高层管理人员、医生、教师、自由职业者及个体经营户从年龄上看，主要集中在青年和中年人，年龄以2550岁为主。从地域上看，除项目本身的住户外，主要还有周边包括万东镇等片区的消费者、投资者。五、 项目经营业态定位12层的百货商场的商品囊括了日常消费品和高档消费品，持久消费品和快速消费品等，对于广进购物广场项目，我们不能将其打造成大型的综合的shopping mall市场，因为万盛的人口数量、消费能力、消费规模、消费档次、消费频
33、率等都不及大城市，不能把居民所需要的各种商品都搬到商场来，都会对项目的经济效益还是品牌效应产生巨大压力，而应该按照万盛的“适应市场、适度超前、引领时尚”的原则进行，即上文所述的功能及“升级版”定位模式。 经营模式定位：“时尚孵化器”“品牌推广中心”不是单纯依赖于某一大型百货商场依托某个商品大类的大集合市场，而是具有经营品牌的聚集作用，并充分运用主力店的凝聚力介入市场竞争，以引领万盛市场。并在此基础上，打造“品牌运营中心”，其目的是为了推动和实现广进购物广场项目产权式商铺的营销和推广。 体现出“多品牌聚集、主力店经营的孵化基地和时尚消费推广中心”的强大功能和品牌效应，一举成为万盛商业旗舰。商业孵
34、化基地品牌孵化器、财富孵化器。品牌推广中心引导消费、推动时尚。 按照“强强结合，领先万盛，幅射四周”的原则，聚集多个经营品牌、集合主力店，引领和引导市场，使本项目成为品牌聚集和推广中心。 项目功能分区：以大带小、优势整合对于本项目的功能分区，鉴于本项目的综合情况，我们认为“广进购物广场”项目商业物业部分应按“购物广场”和“休闲娱乐广场”二大部分进行划分，负一层至二层为购物区，第三、四层为休闲娱乐区。购物区：负一楼超市：日用消费品、餐具、快速食品、调料、配料、干货、副食、烟酒茶、饮料、营养品、保健品、中低档美容化妆品、低档鞋帽、低档服装等。一楼商场：中高档护肤护发品、化妆品、时尚饰品、皮具、男女
35、中高档服装、男女鞋类、童装、金银首饰、内衣、床上用品、布艺等。二楼商场：家用电器产品、数码产品、通讯产品、钟表、音像、IT产品、文具、婴儿用品等。现根据我公司对万盛综合百货及零售行业多个商家及各业主的深入调研和多次分析，并依据有关专家的初步分析，认为购物中心在本区域形成强势形象，对老商圈里较小规模的商家形成强大的挤压和吸引，形成归市的趋势。休闲娱乐区：三楼：品牌中餐、咖啡厅、茶楼、健身房四楼：休闲酒吧、露天茶楼具有休闲娱乐特色的配套行业（餐饮、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音乐，给前来休闲娱乐的客户创造轻松、轻盈的环境；据对万盛相关市场的深入调研及专家分析，目前万盛相关场所要么环境吵杂，要么是
36、传统的迪吧，大厅式消费，无法给客户提供高享受的专业场所，无法与本项目形成竞争，所以，本项目休闲娱乐设施的引入，填补了万盛区的市场空白，也有力的支撑了项目的“多功能立体式”的特色定位。通过策略组合的强势实施，本项目可充分运用引进新品牌和错位经营的经营策略，特别是新型商业业态的进入，将在万盛市场上及社会公众心目中引起强大的震撼力和轰动效应，市场前景相当可观，潜力极其巨大。但是，商业专家指出：该区域总的经营规模不可超出3000建筑平方米（其中包括商业部分配套设施部分面积）。只有如此，才能充分利用本项目所拥有的良好区域优势和前景极大的商业契机，将本项目打造成为拥有鲜明的文化主题和赋予其“人性化”和“人
37、情味”的轻松、愉悦的商业服务及消费场所，形成符合国际商业发展潮流的、以“休闲娱乐”为特色的、具有本土特色的魅力。六、价格定位（一）、价格制定原则1、价格的差异性原则该原则指物业价格因为位置、大小、朝向、楼层与功能划分的不同，应存在一定的差异性。2、价格的阶段性原则按照不同的销售阶段制定不同的价格，是销售能否取得成功的一大重要因素。开盘期给予一定的让利，促进商业氛围的快速形成，项目商业氛围提升后，适当的对商业价格提升，能够保证后期商业的成功销售，同时能够直观的提升项目的商业价值，对于维护开发商的形象有一定的帮助。本项目根据以上提到的几个因素，在保证项目的总利润的前提下，指定了如下定价原则：项目单
38、位定价原则为：一楼价格相对最高，二楼其次，三楼、四楼居中，负一楼最低。临路单位面积单价售价高，背路单位面积售价低；临广场单位面积售价高，背广场单位面积售价低。（二）、定价依据本案所销售物业，由于自身的独特性，所以有别与其他同类商业物业。这一差异特征将在本项目的价格定位与价目表中体现出来。由于万盛区商业物业项目较多，而且有的区位、环境较本项目要好。故合理的价格定位不仅能够加速资金的回收，同时也能有效降低开发商的经营风险，根据市场调查资料，我们做出以下分析：类似商业名称经营面积（平方米）租金（元/建筑平方米/月）负一层一层二层三层四层百货商场立泰百货400035584025万盛百货40005635
39、劳动商场10004820新东风购物中心300032584018野太阳商场15004828昌宏商都200058人民商场200048中小型生活超市万德超市400030584025盛亨超市60058朝晖超市100053森森超市30053新华超市100053电器专业店万达电器100058三元电器100055万汇电器50050商社电器60042金世纪电器100055其他康隆盛大都会80004025市场平均价格22.3352.7232.5722.67以上项目商业氛围基础较好，大部分处于老城区，商业条件较成熟，对本案来讲，具有参考价值。（三）、价格初步定价由于目前项目周边的商业物业工程进度比本项目快，而且正
40、是强势销售期，大多数项目都采取“边租边售”的手法。从市场角度而言，由于销售期的不同、销售模式的不同，本项目在定价时可以适当采取市场比较的方法，再结合自身情况，制定本项目的价格。根据本公司对万盛商业物业类型、规模、价格及品牌的深入调查研究和咨询有关专家人士后总结，本公司建议项目价格采取从租金到售价的定价方法，及先确定项目租金价格，再根据一定的投资回报期，确定项目的售价。1、出租均价由于项目是属于整层招商、项目的前景很大程度上依赖主力店的进入，本着从开发商及投资者的长远利益出发，确定租金低于市场平均价格。因此我们建议项目每平方米（建筑面积）平均租金为：负一楼：12元/ m2/月 一 楼：49 元/
41、 m2/月二 楼：19 元/ m2/月 三 楼：15 元/ m2/月四 楼：15元/ m2/月项目月租金收入为：楼层建筑面积（平方米）单价（元/建筑平方米）总收益（万元）负一层100012 1.2 一层220049 10.74 二层1934.4919 3.68 三层1934.4915 2.88 四层675.415 1.01 合计7744.3819.51年租金收入为19.5112234.12万元，租金可按每年5的涨幅上涨。2、根据我们对万盛市场的调查及咨询相关专业人士，总结认为项目的投资回报期确定在14年左右较合适（此处未考虑租金年上涨），则建筑面积销售均价为：负一楼：2000元/m2一 楼：8
42、200元/m2二 楼：3200元/m2三 楼：2500元/m2四 楼：2500元/m2根据以上价格可得出项目总收益为：楼层建筑面积（平方米）单价（元/建筑平方米）总收益（万元）负一层10002000200.00 一层220082001804.00 二层1934.493200619.04 三层1934.492500483.62 四层674.52500168.63 合计7743.483275.28 3、定价说明：从项目周边及万盛老城区的商业物业价格情况可以看到，最具时效性的参考项目为立泰百货及康隆盛大都会的中天装饰城商场，康隆盛平街层的出租均价为55元/建筑平方米/月左右，考虑到本项目位置优势比康
43、隆盛大都会稍微欠缺，同时结合主力商家对价格的敏感度，故我们认为本项目的平街层49元/建筑平方米/月。2F为商场，受楼层抗性及经营业态影响，租金定为19元/建筑平方米/月较合适。由于-1F可经营面积较小，经营业态比较单一，故在价格制定上，-1F的价格为2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。3F受到楼层抗性较大，留驻人流的时间不长，故3F的出租价格定为15元/建筑平方米/月。4F为露天平台，视野开阔，环境优美，适合做休闲场所，故定为15元/建筑平方米/月。4、价格浮动由于本项目商业的特殊性，考虑到后期的销售，在进入强销期后，根据实际销售情况，有针对性的对商业物业价格进行适当浮动，以促进项目商业的全面销售。（四）、经济核算1、总销售收入（-1F4F）：3275.28万元2、总销售面积（-1F4F）：7743.48建筑平方米3、建面均价：4230元/建筑平方米4、年租金收入：19.50万元5、按照可售面积分摊租金为：195000/7743.48=25元/建筑平方米/月，即每月返还的租金最低可达到25元/建筑平方米/月。投资回报率=每平方米月租金租用面
