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1、再生资源生态工业园项目商业 计划书目 录第一章 项目背景1 我国再生资源利用行业现状2 我区再生资源利用行业现状第二章 工业园的功能定位、目标1 功能定位2 发展目标第三章 工业园开发模式设计1 工业园的设立方式2 体制框架3 开发模式4 产业选择5 开发原则与规划6 自主经营与招商服务第四章 园区开发投资估算1 估算范围及依据2 土地费用3 基础设施投入4 不可预见费用5 建设期利息6 总投入第五章 财务效益分析1 土地定价2 土地转让收入3 税费4 利润估算第六章 经济社会效益评价1 经济效益评价2 社会效益评价第七章 开发风险评估及防范措施1 本工业园开发主要风险2 主要风险的防范第八章
2、 环境保护1 执行标准规范2 环境治理规划第九章 结论第一章 项目背景2016年国务院发布“十三五”生态环境保护规划, 党中央、国务院高度重视生态环境保护工作。“十二五”以来，坚决向污染宣战，全力推进大气、水、土壤污染防治，持续加大生态环境保护力度，生态环境质量有所改善，完成了“十二五”规划确定的主要目标和任务。“十三五”期间，经济社会发展不平衡、不协调、不可持续的问题仍然突出，多阶段、多领域、多类型生态环境问题交织，生态环境与人民群众需求和期待差距较大，提高环境质量，加强生态环境综合治理，加快补齐生态环境短板，是当前核心任务。推动循环发展，实施循环发展引领计划，推进城市低值废弃物集中处置，开
3、展资源循环利用示范基地和生态工业园区建设，建设一批循环经济领域国家新型工业化产业示范基地和循环经济示范市县。一、我国再生资源利用行业现状1、总体概况我国的再生资源利用行业是一个朝阳产业,有着广阔的发展前景,目前各项管理工作已经步入法制化的轨道。近年来,国家相继出台了一系列有关再生资源行业的有关法律法规,如报废汽车回收管理办法、再生资源回收管理条例、废旧家电回收管理办法等法规。“十三五”期间是我国发展循环经济的重要阶段,物资再生利用作为循环经济的重要环节,受到了国家和社会的高度关注,我国政府首次将废旧金属的再生利用作为国民经济中的一个产业门类,并且开始着手制定产业发展规划和相关的产业政策。目前，
4、全国已有各类再生资源回收企业5000多家，回收网点16万个，回收加工厂3000多个，从业人员140多万；据不完全统计，2000年我国再生资源回收量已突破5000万吨，年回收总值450亿元。回收加工利用的范围已经不仅是废钢铁、废有色金属、废塑料、废轮胎等,而是向着更广泛，高科技等领域发展,其利用价值也向更高层次攀登。再生资源回收利用行业已经改变了过去那种“收进来、卖出去”的粗放经营模式,基本上朝着“多拆解、细挑选、精加工、先利用、再回炉”的方向发展。2004年，我国炼钢利用的废钢量为3300万吨，废钢利用的比率为19%，低于国外的利用废钢比率。2006年，我国再生有色金属的总产量达到453万吨，
5、比2005年增长21%。其中再生铜168万吨、再生铝235万吨、再生铅39万吨、再生锌11万吨，与2005年相比，分别增长18%、21%、39%和29%。2007年1-9月，中国再生资源总产量达到395万吨，同比增长15.8%。其中再生铜156万吨、再生铝200万吨、再生铅32万吨、再生锌6.8万吨，同比分别增长23.8%、13.6%、6.7%和-24.4%。废纸由1999年的3000万吨增加到2005年的5800万吨，预计2015年将接近一亿吨，回收利用率年均达38%。据调查统计，2005年电冰箱、电视机、空调器、洗衣机、电脑等五种主要家电和电子产品的社会保有量共计14.57亿台，按正常的使
6、用计算，每年电子产品的数量综合报废近300万吨。按目前国内大中型电子废弃物处理企业的生产能力计算，每年平均处理电子废物仅4000吨左右，不到电子废物总量的1%。另据统计，我国废塑料的回收率为25%，废橡胶的回收率为32%，总体而言，目前我国再生资源的资源化水平还很低,还有大量的再生资源没有得到充分的利用，我国每年大约有500万吨废钢铁，20多万吨废旧有色金属，80万吨废塑料，2000万台废旧家电、电脑没有回收或者没有充分有效地回收利用。据估算,每年约有200亿-350亿元的再生资源白白流失浪费。和国外发达国家相比，我国资源化的程度还处于较低的水平。2、行业发展趋势随着改革开放进一步扩大和经济建
7、设的持续快速发展，在国家一系列优惠政策的支持下，我国再生资源回收利用事业得到了较快发展。目前我国钢、有色金属、纸浆等产品三分之一以上的原材料来自再生资源，这为缓解我国资源短缺，保持资源永续，减轻环境污染和提高经济效益 起到了积极的作用。经过多年的努力，遍布全国城乡的再生资源回收利用网络和体系已经形成。随着再生利用科学技术水平的进一步提高，再生资源行业将成为我国原材料供应的主要渠道之一，新型的再生资源现代物流代理、配送体系逐步得到实现。有色金属工业中长期科技发展规划（2006-2020年）提出，为支撑再生资源中长期发展目标，在2006-2020年间，中国将重点发展废杂金属机械拆解、分选分类技术；
8、表面洁净化等预处理技术；提高金属熔炼回收率技术；再生铝保持性能技术；废电池无害化处理技术；废汽车、废家电回收利用技术；钢铁烟尘回收锌技术；“三废”治理技术；研究制定再生资源行业标准、产品标准和技术规范。预计到2010年，中国再生资源产量将达到740万吨（占总产量30%），2020年再生资源产量将达1240万吨（占总产量40%）。目前，国内掀起一轮再生资源投资热潮，原先对再生资源行业并不重视的大企业纷纷涉猎其中，形成起点高，规模大，技术设备先进等特点。这标志着中国再生资源利用行业从传统的家庭作坊式的生产模式，向着集团产业升级的方向快速发展。3、存在的问题(1)行业整体实力不强我国再生资源虽然获得
9、了快速发展，但行业面临整体实力不强，产业集中度不高，低水平重复建设严重、产业技术装备水平不高，金属回收率偏低、过分依赖进口等问题。因此中国必须培育一批大中型再生有色金属企业、探索走联合、改造、提高的路子、加强技术创新、制定科学发展规划和完善产业法律法规，使中国再生资源产业持续健康发展。(2)再生资源回收多头纵向管理，各自独立，不能形成整体规模优势由于历史原因，市政、环保、卫生、城管等众多行政单位对再生资源的回收利用进行直接或间接的管理，包括审批、监督、检查及回收全过程或分段式的管理。这种多部门的纵向垂直管理体制是计划经济的产物，对广泛开展再生资源回收，节约资源保护环境，防治污染起到了积极和推动
10、的作用。但是对回收金属的利用，这种管理职能上的交叉与扯皮，既不能形成整体的规模优势，也形不成资源的有效利用和全面保护。(3) 相关法规标准制定落后由于法律法规不健全，扶植政策不配套，以及原有的政策有过时之嫌，造成再生资源回收与利用行业管理混乱，人员素质偏低，资源利用率低下，相关污染严重等问题。二、我省再生资源利用行业现状1、总体状况目前，某某省再生资源回收与利用产业得到了一定程度的发展，已在某某地区地形成了具有一定规模的再生资源集散市场，主要进行废旧钢铁和报废设备回收以及报废汽车拆解。由于种种原因，我省再生资源行业一直呈现出“重回收，轻加工，甚至无加工”的行业特点，发展速度明显地滞后于其他领域
11、。目前，全省从业企业不到百家，还有约2、3千个体户，分布在全省各地，主要从事废钢铁、汽车拆解等再生资源的回收。这些企业档次低，规模小，生产和加工能力低下，资源再生利用品种单一，大多处于简单维持生存的状态。年产值百万元以上的企业仅三、四十家。由于缺乏有效的管理手段，加之行业组织化程度低，大都是散兵游勇，各自为战，造成资源的极大浪费,对环境污染造成的负面影响也比较大。2、存在的问题(1)再生资源回收利用还没有得到广泛重视与备受关注、飞速发展的环保产业相比，再生资源的回收利用引不起社会关注。政府部门、行业缺乏统一的规划与得力措施，对于再生资源资源行业具有的公益性、社会性的特点远未达到共识。(2)行业
12、进步缓慢，企业技术改造长期处于半停滞状态近年来，再生资源行业已很难得到国家和地方资金、技术的投入，再生资源回收企业仍以手工劳动为主，没有流水线和设备，行业内的科技人员比重远远低于其他行业。(3)没有形成社会化市场经营机制，企业难以发挥应有效益 到目前为止，我省基本没有上档次、上规模的再生资源企业，仅在各地区零星分布。由于无法形成产业集群，行业发展呈低水平徘徊状态，抵御风险能力低下。(4)回收品种单一，资源浪费极大当前资源回收的品种主要集中在废旧钢铁、废弃塑料等有限的几个品种，对于其它诸如废旧轮胎、废旧有色金属、废玻璃、废纸和电子废物等的回收利用，则基本处于空白状态，资源浪费现象严重。(5)缺乏
13、优惠政策和资金支持目前，仅有国家税务总局财税200178号文对废旧物资经营企业免征增值税，地方配套政策、资金支持基本属于空白。3、发展机遇(1)现实需要据测算，某某省的万元工业增加值产生的固体B%N!RTts0CoDnd0k&mo!SzLjM废弃物排放量145.64千克（以2007年某某省工业增加值1378亿元测算，产生的固体废弃物为201万吨），远高于全国RW*xM-$s HNzbKmx万元工业增加值固体废弃物排放量57.4千5tmRERI n(V-lg(+FPJ&xWmQ6oDIy0J克的水平，因而，某某省废旧物资的利用前景广阔。应JJArCX)(qu1*AtjS#&vCkvNs6Mv&该
14、在某某省建立废物回收利用体系，形成回收和e!l集中加工预处理为主体、为工业生产提供合格d的再生原料的再生资源回收和加工体系，推动a&V0-u9FeKCChXfb!dinihwBCbf(AgyY再生资源交易市场建设和再生资源综合利用处Detwlz6a*37VZnx6lfu67!P(9OS7$E)Vi+&L%BuT-EBFHIz2理中心建设，形成再生资源回收与加工利用并重的“回收加工预处 7&lys1k07w+B0l+#jP2h-ptw7oU+6TeiAUI*rmYa7IkMA理利用”的良性循环。(2)政策支持商务部等5部门关于印发再生资源回收体系建设中长期规划（2015-2020）到2020年，
15、在全国建成一批网点布局合理、管理规范、回收方式多元、重点品种回收率较高的回收体系示范城市，大中城市再生资源主要品种平均回收率达到75%以上，实现85%以上回收人员纳入规范化管理、85%以上社区及乡村实现回收功能的覆盖、85%以上的再生资源进行规范化的交易和集中处理。培育100家左右再生资源回收骨干企业，再生资源回收总量达到2.2亿吨左右。行业规模化经营水平大幅提升，技术水平显著提高，规范化运行机制基本形成。我省在再生资源回收体系建设中六个主要任务，分类建立回收体系、完善回收节点功能、培育龙头回收企业、强化行业秩序监管、健全回收管理制度、深入开展宣传教育中应统筹规划分步实施。综上所述，我们认为，
16、建立一个高起点、高标准的花园式再生资源生态工业园，通过招商引资，形成再生资源回收与加工利用并重的产业集群，发挥聚合效应，对于防治环境污染，提高资源综合利用，发展循环经济，加快建设资源节约型和环境友好型社会，将起到积极的作用。通过试点，积极探索再生资源回收和利用的运行规律，可以为再生资源产业化提供经验，为产业延伸奠定坚实的基础。第二章 工业园的选址、功能与定位一、项目选址：本项目选址XX。根据国家环保总局国家生态工业示范园区标准和废弃机电产品集中拆解利用处置区环境保护技术规范的要求，集中处置区规划面积不得低于80公顷(1200亩)，因此，本项目首期规划面积为XX亩，第二期XX亩，第三期XX亩，总
17、计XX亩。XX区具有无可比拟的地缘区位优势、综合交通优势、资源要素优势和基础设施优势。选址XX区可对于项目的建设进度以及未来的开发、招商等具有极大的促进作用。二、功能定位遵循“减量化(Reduce)、再使用(Reuse)、再循环(Recycle)”的循环经济发展原则，实现资源利用的最大化和废弃物排放的最小化，工业园定位于再生资源资源回收利用示范基地和对外经贸窗口。三、发展目标1、总体目标以科学发展观为指导，依托当地独特的资源和区位优势，合理引导园区内产业发展方向，优化产业空间布局，培育产业集群，力争在2025年左右建成一个XX亩左右的产业特色显著、生态环境良好、可持续发展的现代化再生资源生态工
18、业园区。2、近期目标到2019年左右，形成开发初具规模、产业集聚明显、产业特色鲜明、配套设施完善、生态环境良好的工业园区和对外贸易窗口，为今后的发展奠定良好基础。(1) 开发初具规模通过招商引资和行业整合，开发面积达到XX亩左右。(2) 产业特色鲜明通过积极培育和大力引导，形成以再生资源贸易、加工为主的优势产业。(3) 配套设施完善交通、供水、供电、环保、信息等基础设备配套基本齐全，构筑良好的开发平台。(4) 生态环境良好园区排放系统基本完善，企业排污治理基本达标，工业园环境保护成绩显著，保证经济社会发展与生态环境相协调。3、远期目标到2020年左右，在积极探索再生资源回收和利用运行规律的基础
19、上，积极发展六、七类固体废物的回收与利用，形成优势产业突出、产业高度集群、布局分工合理、基础设施完善、生态环境优美的现代化静脉产业(资源再生利用产业)生态工业园区，成为某某省的循环经济示范园区。第三章 工业园开发模式设计 一、工业园的设立方式工业园的设立有2种可供选择的方式：一是报某某省政府批准设立省级再生资源生态工业园。二按着“一区两园”的模式，使再生资源生态工业园成为XX区的一个独立工业园。1、报批设立自治区级再生资源生态工业园以正常手续申请设立省级工业园，其优点是：（1）从提高投资者信任度看由于工业园具备足够级别和权限，政府对工业园的政策措施容易到位，投资者对工业园的信任度提高，非常有助
20、于吸引外部资本参与园区开发和未来园区的招商工作。（2）从提高服务水平看工业园在开发建设、经营招商等过程中必须与政府各个层面的机构发生关系，其中将涉及到大量的利益冲突和利益分享问题。作为独立的工业园，可以提高办事效率、园区开发速度和招商服务水平。（3）从园区规划建设角度看有助于从整个工业园的全面发展出发，按照总体建设规划的要求，先投入主要力量建成较为完整的基础设施，为工业区的发展打下坚实基础。（4）从土地控制角度看有助于园区规划范围内的土地控制，减少以后的开发成本。2、按“一区两园”的模式，再生资源生态园可以成为XX区的延伸XX区自建区以来，积极实施“一区多园”战略，具有如下优点： 第一，再生资
21、源工业园可以按照与XX区“资源共享，优势互补，协同发展”的思路统筹开发建设，政策优势更加明显，功能优势更加突出，有利于有效整合各种资源，为招商引资提供完善的服务平台，吸引相应行业的企业和项目在园内集中布局。第二，加强工业园和XX区之间的分工协作。“一区两园”为两个园区间的信息、技术、人才、资金等要素资源的流动和共享创造了有利条件，有利于建立两个园区之间在产业关联、市场占有等方面的相互依赖和影响，发挥相互耦合效应，促进各园区之间的资源共享和优势互补，加快实现园区经济一体化。第三，有利于制定和实施专门的政策。两个园区地理界限分明，功能区别明显，每个园区布局的企业和项目各有其性质和特点，这有利于政府
22、管理部门根据两个开发园区的实际情况，制定并实施一系列专门的针对性政策措施，保障并促进工业园的良性发展。 3、结论根据国务院关于暂停审批各类开发区的紧急通知，省级工业园在设立方式上存在着政策障碍。而做为XX区的附属园区进行立项，可以有效地规避这一政策难题。因而，我们建议以“一区两园”的形式来设立再生资源生态工业园。二、体制框架1、开发体制由XX区授权项目开发公司，具体负责工业园区内的一应事务。上海张江高科技园采用的就是这种形式。在这种形式下，工业园全部交由项目开发公司开发经营并负责招商工作。为保证开发商的巨额投资能够得到正常的补偿并获得一定的投资回报，在开发商经营期内，园内上缴的、由地方政府获取
23、的地税部分，应全部返还给投资商、或者根据工业园建设的不同时期，分期按不同的比例返还。这实际上是对原“蛇口模式”的一种创新，也算是一种区域开发的BOT模式，形成开发商与XX区的“双赢”格局。2、工业园开发公司的设立和职责由项目发起人设立开发公司，全面负责工业园的开发建设、招商引资和经营管理。开发公司的权责是：（1）统一负责园区的开发建设、资金筹措和运用、土地开发和土地使用权转让及租用、房产经营以及招商引资工作。（2）园区市政管理、服务和收益的权利。（3）开发公司可参与创办企业和成立子公司，或吸引多个投资主体，成立合资合作公司。三、开发模式工业园项目开发公司作为土地开发的主体，也是融资主体，并承担
24、最终的损益。宜建立“企业投入为主体、金融借贷为支撑、社会投资为补充”的工业园融资体系。开发公司在开发过程中可灵活运用如下方式：1、现金投入，由相关入股企业投入现金作为开发公司资本金。2、非土地实物资产抵押贷款，以各参股企业所投入非土地实物资产作抵押，向银行贷款。3、园内土地资产开发融资，在统一规划的前提下，可采用多种方式进行开发融资。4、熟地转让收益，将已整治的土地向进入园区的企业转让。5、土地抵押贷款，利用所投入的土地作抵押，申请贷款。6、采用BOT（建设营运移交）模式，将区内部分基础设施建设项目交由专业厂家建设、营运，一定年限后，基础设施项目产权无偿转让给工业园。7、采用TOT（移交营运移
25、交）模式，将区内已部分建成的基础设施建设项目交由专业经营者营运，一定年限后，基础设施项目再移交给工业园。8、园内企业自行整治。根据入住企业的实际用地规模，将未整治的土地按一定价格交由企业自行整治。减少开发公司的投入。9、未开发土地整治权拍卖，考虑将部分未开发土地整治权通过市场化方式向专业土地整治公司拍卖，获取现金收入。10、园外土地资产开发融资。在工业园周边区域划拨土地，主要用于房地产开发，实现园内土地与园外土地联动，将外部效应内在化。11、对工业园内有内部收益且外部收益显著的基础设施，如供电、供热、供水、排水、污水处理、道路、电信、垃圾处理、有线电视等，要引进市场机制，推行“谁投资、谁受益”
26、和“谁使用、谁付费”的有偿使用原则，全方位引入社会资本和外资，建立多元投资、多家经营、平等竞争、共同发展的格局，减少工业园项目开发公司的投入。12、进入资本市场融资。当开发公司发起设立并正常运转后，即可考虑上市融资。四、产业选择根据国务院关于加快发展循环经济的若干意见和我省产业发展规划以及再生资源回收利用的实际情况，我们认为，工业园未来发展的主导产业应当如下所示：1、 废旧有色金属、机电产品贸易、拆解与加工利用2、 废旧轮胎、废纸、废弃塑料物、废玻璃等固体废弃物回收与加工利用3、 电子废弃物拆解与加工利用4、 尾矿及多金属矿沙综合利用5、 其它符合产业结构调整指导目录鼓励类的项目五、开发原则与
27、规划1、园区开发与规划的技术支持本项目将聘请某某大学科研院作为技术支持，完成园区总体产业布局与功能分区规划，以及提供环境保护和再生资源加工利用的技术指导工作。2、开发思路坚持“统一规划、分步实施、开发一片、建成一片、收益一片”的思路，首先是对整个工业园进行总体规划，在明确分区功能后，再对产业与基础设施进行总体布局。在建设时序上，体现“废旧机电产品拆解与加工利用、再生纸、再生橡胶为主”的方针，明确首期建设区域，优先启动，营造局部产业优势，然后，再启动区块开发，实现产业带动，从而促进整个工业园滚动发展。3、开发遵循原则在开发过程中，遵循如下原则：（1）社会化、市场化原则；（2）投入与产出相匹配的经
28、济原则；（3）实事求是的原则。4、开发时序规划工业园开发遵循实事求是、投入与产出相匹配、量出（“土地需求”）为入（“土地供给”）的原则，将本工业园分成三期来建设。 六、自主经营与招商服务到2017年末，某某市城市再生资源年产量预计将达到约60万吨，主要品种回收量57万吨，回收率达到95%以上。某某市再生资源集散交易在全省的主导地位将进一步巩固，全省再生资源流通交易总量将可达190万吨。某某市 “十三五”期间，将建设规范的500座社区回收网络、27个区域回收分拣中心和10个再生资源集散交易市场；培育一支具备现代再生资源回收利用理念，精通专业知识和业务技能的专业队伍；树立既可创造经济效益，又能造福
29、社会、绿色环保的全新行业形象，实现社会效益、环境效益和经济效益有机统一。到2020年，城市社区100%设立规范的社区回收站点；95%以上回收人员纳入规范化管理；95%以上的再生资源进入指定市场进行规范化的交易和集中处理；再生资源主要品种回收率达到95%以上。目前，某某市仅确定了5家再生资源回收试点企业，在483个社区中建设完成201个回收站，建成了4个再生资源交易市场，距离规划目标还相去甚远。由于某某省本地加工工业不发达，缺乏龙头企业带动，许多再生资源不能够就地转化，无法形成完整的产业链。规划中的再生资源循环经济示范园也还遥遥无期。因此，本项目将推行自主经营与招商引资并重的经营模式。1、自主经
30、营(1)建立再生资源回收体系，实行连锁经营按照每15002000户居民设置一个回收站点标准完成在某某市的布点，由项目公司统一管理社区回收站、区域回收分拣中心及其从业人员，并通过连锁经营、特许加盟等形式收编个体经营者，对回收人员造册登记，统一着装，挂牌上岗。通过加盟连锁方式，重构城乡再生资源回收网络体系，实现废旧物资回收规范化管理、有序化运作、便利化经营；积极争取省、市政府和有关部门的重视和支持，配合公安、工商、城管、居委会等有关部门加强行业管理和服务。(2)规范管理，树立形象社区回收站、区域回收分拣中心和集散交易市场及其从业人员纳入“七统一、一规范”管理，即：统一规划、统一标识、统一管理、统一
31、培训、统一着装、统一衡器、统一车辆，经营规范。(3)探索新的业务模式通过开展社区回收“绿色使者工程”，创办“在线收废网”等，积极探索“在线收废、电话收废、环保收废”等新的业务模式。2、招商与服务(1)理念与原则牢固确立服务是第一投资环境的理念，按照“精简、统一、高效”的原则，努力做好“亲商、安商、扶商、富商”这篇大文章，创造透明、高效、廉洁、法制化的运作环境。凡是来工业园投资的企业，从项目立项、土地征用、规划建设、开工前期准备到企业后期管理服务以及海关的注册、报关、商检等手续，均由工业园开发公司在企业与审批部门之间充分发挥协调、沟通作用，实行代办、协办，使企业能真正专注于自身的研究开发和生产经
32、营活动，优化工业园管理水平和外在形象。第四章 园区开发投资估算一、估算范围及依据1、投资估算范围包括：土地费用、基础设施建设费用，不可预见费用，建设期利息等。2、投资估算依据a、中华人民共和国土地管理法b、XX区工业用地成本测算表c、工程综合定额二、土地费用项目选址XX，土地等级12，按首期开发XX亩计算，土地费用共计：XX万元。三、基础设施投入首期规划面积为XX亩，分为建设管理区、生产加工区、污染处理区等区域，共计投入XX万元。其中：-交易大厅1万平米，。-废旧物资回收区： -生产加工区： -污染处理区： -其它基础设施建设（包括：上下水、电、绿化、硬化、热网、道路等）四、不可预见费用基础设
33、施建设过程不可预见费用按万元计。五、建设期利息暂不考虑。六、总投入 按首期规划计，投入总额为万元。第五章 财务效益分析 一、土地定价根据首期投资总额测算，每亩土地成本为万元。考虑到园区招商的竞争力以及不可转让的公用设施用地，土地转让价格应确定万元/亩。二、土地转让收入土地整治后扣除道路、绿地、公建，能用于转让的土地只有总量的80%左右，按上面确定的转让价格测算，收入为元三、税费1、转让土地使用权时补交的土地出让金应纳契税略2、营业税的计算：略3、城建税和教育费附加的计算：略4、印花税的计算：根据有关规定，土地使用权的出让和转让书据均不贴印花税。5、土地增值税的计算：略6、所有税费合计所有税费合
34、计=契税+营业税+城建税和教育费附加+增值税略平均每亩税费=略7、利息支出暂不考虑。8、销售和管理费用按土地出让金、契税、土地开发成本之和的5%提取，共万元。四、利润估算土地开发实现利润总额=土地转让收入土地出让金土地开发成本（基础设施投入）所有税费利息支出销售和管理费用不可预见费用=略第六章 经济社会效益评价一、经济效益评价1、对XX区经济增长的影响分析(1)基本建设投资对XX区经济增长的影响再生资源工业园的建设与发展对于XX区而言是一项庞大的系统工程，无论从投入角度还是从产出角度看，它对经济增长的影响都是巨大且深远的。从投入角度看，工业园的建设投资主要包括两部分：一是以基础设施建设为主的工
35、业园开发投资，共计万元。二是工业园内各产业发展所需的项目投资，根据工业园主导产业的远期发展规模及其单位生产能力的投资额，可以大致测算出在未来10年内，再生纸、再生橡胶、电子垃圾处理、再生塑料、多金属矿沙综合利用等主导产业共需投资11亿元，其中，再生纸1.2亿元(年产10万吨再生纸)，再生橡胶1.4亿元(年产3万吨再生胶)，电子垃圾处理5亿元(年处理电子废弃物6万吨)，再生塑料2.2亿元(再生PET瓶料6万吨、ABS改性塑料材料3万吨、塑木板复合材料2万吨)，多金属矿沙综合利用1.2亿元(有色金属冶炼5万吨，金矿沙年选冶30万吨)。此外，包括商贸流通和文教卫生等在内的服务业投资按主导产业投资额的
36、15%估算，约为1.65亿元。这样，工业园产业发展投资共计12.65亿元。这两部分投资总计约为亿元。应该看到，在工业园建设总投资中，用于设备购置部分的投资将会主要被区外企业切分，而用于建筑安装工程部分的投资才会真正对XX区的经济增长产生拉动作用。根据目前我国固定资产投资的构成情况，设备购置投资约占固定资产投资的25%。因此，对XX区经济增长产生影响的工业园建设投资额约为X亿元。假定分年度的投资情况是，前2年（2018-2019年）平均分配投资额的20%，后3年（2020-2023年）平均分配投资额的80%。由于涉及到众多的不确定因素，此处采用比例系数法来分析以基础设施建设为主的工业园开发投资对
37、X区GDP的拉动作用。假定GDP与投资额I之间存在线性关系，那么就有GDP/I=K，其中GDP为GDP的年度增量；I为投资额I的年度增量；K为投资乘数，表示投资额每增加一个单位时，GDP将增加K个单位。由于资料的限制，这里近似地用投资弹性系数替代投资乘数。投资弹性系数的计算方法是，在假定GDP缩减指数与固定资产投资价格缩减指数变动一致的条件下，用10年（19972007年）按当年价格计算的X区GDP年平均增长率除以同样按当年价格计算的X区固定资产投资额年平均增长率。根据X区的统计资料，计算得出K=1.29。这样，根据分年度的投资额数据，就能够测算出由工业园建设投资引致的分年度GDP增量。具体计
38、算结果见下表：工业园建设投资对X区经济增长的影响年份工业园建设投资额（亿元）由工业园投资引致的GDP增量（亿元）20182019202020212022(2)工业园产出对X区经济增长的影响从产出角度看，作为X区经济的一个有机组成部分，工业园产出的持续快速增长将对其经济增长作出重要贡献。根据再生纸、再生橡胶、电子垃圾处理、再生塑料、多金属矿沙综合利用等主导产业发展所需的投资及其将来形成的生产能力，预计到2020年工业园可以完成工业总产值10.8亿元；按27%的工业增加值率计算，相当于实现工业增加值2.9亿元。第三产业增加值按工业增加值的20%框算，大致为0.58亿元。因此，到2013年，工业园国
39、内生产总值预计达到3.48亿元。分年度工业园GDP的估计方法是，以2019年工业园GDP估计值1亿元为基准，计算出未来5年内工业园GDP的年平均增长率为36.6%, 进而得到工业园各年的GDP预测值。同样地，假定如果不对工业园建设进行投资，未来5年内工业园GDP的增长按X区近5年GDP的平均增长速度增长，即年平均增长率为30%, 那么将投资条件下工业园GDP预测值与未投资条件下工业园GDP的预测值相减，得到工业园GDP增量。以这些数据为基础就可以计算出这一增量对X区经济增长的影响。计算结果见下表：工业园产出对X区经济增长的影响年份投资条件下工业园GDP预测值（亿元）未投资条件下工业园GDP预测
40、值（亿元）工业园GDP增量（亿元）201820192020202120222、工业园区各类指标 注：带*的指标为选择性指标，根据园区废物种类进行选择。 二、社会效益评价本工业园开发建设将达到如下社会效益：1、增加就业工业园企业用工将吸纳本地剩余劳动力，缓解就业压力，利于社会长治久安。2、加速经济发展，促进产业结构调整随着大量再生资源企业的落户，将加快产业结构调整进程和工业化进程，实现经济的跨越式发展。3、加快城市化进程，完善城市功能结构随着园区开发建设进程的推进，园区将成为城市建设的重要部分。同时，工业园的建设，对优化产业布局，实现产业联动，形成大都市经济形态，具有重要战略意义。4、有利于加强
41、行业统一管理将再生资源企业集中到本区内，对于加强行业统一管理极为便利。5、有利于城市环境改善和保护，对可持续发展有重大意义。建设再生资源生态工业园可以将再生资源企业逐步集中到本区内，对美化城市环境、改善生活素质有重大意义。第七章 开发风险评估及防范措施制定一、本工业园开发主要风险政策风险土地供给风险资金筹措风险环境保护风险针对本项目的具体情况，以上风险的主要排序为：政策风险、资金筹措风险、土地供给风险、环境保护风险。二、主要风险的防范1、政策风险及防范本工业园开发面某的政策风险主要来自2003年7月30日国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。该通知规定：“一律暂停审批新设立
42、和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，须报国务院审批。”在此背景下，本工业园作为独立工业园报批存在政策障碍。但结合2003年9月2日建设部关于进一步加强与规范各类开发区规划建设管理的通知（建规2003178号）看，国务院通知并不构成障碍，主要是一种约束。鉴于本工业园开发的必要性、迫切性和可行性。制定防范本风险的措施是：采取“一区两园”模式，将再生资源工业园作为XX区的延伸园区。规划部门尽快调整XX区总体规划和近期建设规划。2、资金筹措风险及防范本工业园开发
43、建设累计需投入巨额资金，即使考虑滚动开发、量出为入（根据土地的需求再要求政府供地）的原则，也仍需大量融资。本工业园成功的关键是起步区的开发和招商。XX区应将起步区的土地，以挂帐的形式或较低的价格出让给开发公司或土地入股的形式，由开发公司将土地作为抵押品贷入资金进行土地的通平工作。3、土地供给风险及防范土地供给价格和数量构成本项目的风险之一。为了防范本风险：XX区出面协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；属XX区收取的征地税费、投资建设税等应尽量少收或不收；项目开发公司应合理安排好资金结构；遵循量出为入的原则，开发公司尽量做到“征用一片、开发一片、收益一片”，实行滚动开发。4、环境保护
44、风险及防范再生资源回收与利用是环境污染较严重的行业。虽然本工业园建设从一开始就要求树立全新的环保理念，严格执行国家标准。但环境保护仍构成本项目的风险之一，主要有：实施风险，因为环境保护规划项目（如污水处理和排放设施）不能按时投入运行，造成整体规划不能实现。运行风险，因设备故障使得设备处理能力降低，排放指标超标，影响周围环境；因一些不可抗拒的外部原因如停电、突发性的自然灾害等造成环保设备停止运行，大量未经处理的污染物外排。因此，相关的环境保护项目必须与工业园开发同步实施，保证工业园环保项目的可靠、稳妥和先进。第八章 环境保护一、执行标准规范1、污水排放标准本工业园污水排放按照污水综合排放标准（G
45、B8978）新建单位的一级排放标准执行。经处理后排入城市管网的水质必须达到污水综合排放标准（GB8978）中污水排放的三级标准。2、大气污染物排放标准空气质量按照环境空气质量标准（GB3095）中的二级标准执行；采用焚烧方式加工处理废机电产品的设施废气排放按照危险废物焚烧污染控制标准（GB18484）中危险废物焚烧炉大气污染物排放标准执行；其他废气排放按照大气污染物综合排放标准（GB16297）中新污染源大气污染物排放限值的二级标准执行。3、厂界噪声标准厂界噪声执行GB12348-90工业企业厂界噪声标准的类标准，即昼间60dB(A)，夜间50 dB(A)。4、恶臭污染物排放标准厂界恶臭污染物
46、浓度应按照恶臭污染物排放标准（ GB14554）中新、改、扩建企业的二级标准执行。二、环境治理规划1、废气治理规划-采用高烟囱排放烟气，充分利用大气的扩散自净能力，减少污染物落地浓度；-采用高效静电除尘器；-锅炉燃煤采用低硫优质煤；-建立烟气自动连续检测装置。2、废水治理规划在工业园区内建立污水处理设施和污水排放管道，专门处理工业园内工业和生活污水。3、固体废弃物治理规划根据“减量化、资源化和无害化”原则和要求，加强对固体废弃物污染的控制： -加强对固体废物的管理，实行申报登记制度，实行从摇篮到坟墓的全过程管理。-建立符合欧排放标准的焚烧炉，对固体废弃物作无害化处理。-采取措施禁止将工业固体废弃物特别是化学危险废物混入生活垃圾处理。4、生活垃圾处理建立垃圾站收集生活垃圾，配备垃圾车及清扫人员，及时把生活垃圾运送到城市垃圾处理场。5、噪声及处理对高噪声设备设配套的隔声罩；对气流噪声较高的设备安装消声器；高噪声车间设置隔音操控间。6、环境绿化按照国家环保总局静
