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1、第一章资产评估的基本概念第一节资产评估与市场经济一、资产评估的概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。二、资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物当人的劳动成果从物物交换转变为以货币为媒介的交换时，便产生了商品经济。但早期的商品经济是以交换劳动成果为主。随着社会分工的不断细化、生产资料私有制的形成和社会化大生产的发展，土地、资本、设备、技术（无形资产）等生产的必要条件也需要通过市场机制来进行配置，这时就产生了对进入市场的生产要素进行定价的客
2、观需求。但资产评估成为社会分工中的一个专业性行业，则是现代市场经济的产物，同时也与产权理论的发展有着密切联系。三、资产评估在市场经济中的功能1 .为资产业务提供价值尺度；2 .价值鉴证；3 .优化资源配置；4 .促进企业账实相符和资产完整。第二节资产评估的特点一、现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算。资产评估基准期是指确定资产评估价格的基准时间。评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。资产评估的现实性具体表现在三方面:1 .反映现状完全以现实存在为依据；2 .以现实为基础反映未来；3 .强调客观存在。二、市场性市
3、场性是资产评估区别于财务会计活动的显著特征。财务会计既反映市场交易，又反映企业内部的资源变换，企业内部资源变换在时空上是与市场相分离的。资产评估则是在模拟市场条件下，对资产进行确认、估价和报告，并且通常受市场直接检验。三、预测性资产评估的预测性是指用资产在未来时空的潜能说明现实。这是由资产自身的性质决定的，因为资产是指能够在未来为其控制主体带来经济利益的、具有稀缺性的经济资源。这说明资产的确认与计价都需要预测。四、公正性公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人中任何一方的需要。五、咨询性咨询性是指资产评估是为资产业务提供的专业
4、化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。第三节资产评估的目的一、资产交易1 .单项资产交易单项资产交易主要包括单台机器设备的交易、房地产的交易，以及专利技术、商标等可确指的无形资产的交易。产生单项资产交易的原因，既是为了优化资产存量配置，又是为了满足投资需要。2 .企业产权变动企业产权变动是在现代企业制度下由市场进行生产条件配置的一种重要形式。所谓企业产权，包括所有权、经营权、使用权、占有权等，不仅仅局限于所有权。由于企业产权变动将涉及不同经济主体的权益，因此需要进行资产评估。3 .房地产交易二、融通资金企业在经营过程中，
5、由于资金短缺需要借入资金，在融资过程中，作为资金拥有者的债权方为了减少风险，在某些情况下就要求资产评估机构对债务人的资产或抵押物进行评估，以判断其还本付息的能力。这类评估大多发生在银行发放抵押贷款和企业发行抵押债券的情况下。1 .抵押贷款银行为确保贷款安全，要求企业以一定的财产（主要是不动产）作为贷款的抵押物，从而给予企业与抵押物相适应的贷款。2 .发行债券发行债券是企业融资的另一种方式。债券认购者作为债权人，就需要了解企业的偿债能力。3 .融资租赁租赁是指出租人以收取租金为条件，在一定期限内将某项资产租给承租人使用。融资租赁又称财务租赁，通常是一种长期租赁，可解决企业对资产的长期需求，故也称
6、为资本租赁。三、资产保全在社会再生产中，资产保全有企业内部和社会两个系统。企业在商品和劳务收入中通过计提固定资产折旧和计算其他资产损耗来实现资产保全；社会保险系统在核收保险费用的前提下，对投保资产的损失通过理赔给予补偿。这两大系统的资产保全在实施过程中均需进行资产评估。1 .企业资产保全的会计处理2 .财产保险财产保险是指以被保险人的物质财产及其有关权益，以及所产生的赔偿责任作为保险标的，以集中保险费建立保险基金，用于补偿因自然灾害或意外事故所造成的经济损失的资产业务。四、资产清算当企业进行结业清算或破产清算时，有关权益人有权要求以货币形式得到补偿，从而需要对资产进行变现或拍卖。这时就要求资产
7、评估机构评估企业资产的变现价格，以作为资产变现的依据。五、债务重组债务重组是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院裁决同意债务人修改债务条件的事项。在债务重组过程中，如果采用非现金资产清偿债务，或将债务转为资本，就会产生对非现金资产和股权的公允价值的评估要求。六、咨询服务咨询服务是指对业已发生或拟发生的资产业务进行评估，主要有以下几种情况：1 .资产开发以资产开发为评估目的的资产评估，主要是评估不动产的开发前途。2 .考核经营业绩在资产所有权与经营权相分离的情况下，通过资产评估来反映企业资产的保值、增值状态，即可为落实有关责任合同和奖惩经营者、承包者提供依据。3 .财务报告为了克服会计制度以历
8、史成本为原则难以准确反映某些资产价值的缺陷，我国2006年新发布的企业会计准则引入了公允价值的概念和计量，因此，我国评估服务领域中新增了以财务报告为目的新评估。4 .诉讼当事人涉及资产诉讼案件时，往往需要委托资产评估机构对案件所涉及的资产进行评估，例如企业侵权，特别是无形资产产权。在这种情况下，专业评估师的评估结果既有助于当事人把握事实真相，又是法院判决的依据。七、税收据西方历史记载，第一次资产评估是由古埃及的教士为征税而进行的资产评估。因此，以税收为目的的资产评估具有悠久的历史。从世界各国的税种来看，与资产有关从而需要资产评估的税种有：以土地价值为课税对象的土地税，以房产价值为课税对象的房产
9、税，以资产出售后所获利润为课税对象的资本利得税，以被转让资产价值为课税对象的遗产与赠与税。我国政府对国有企业发生何种资产业务需要评估做了明确规定。根据财政部2005年8月25日公布的企业国有资产管理暂行办法，企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、破产、解散；（4）非上市公司国有股东股权比例变动；（5）产权转让；（6）资产转让、置换；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）以非货币资产偿还债务；（9）资产涉讼；（10）收购非国有单位的资产；（11）接受非国有单位以非货币资产出资；（
10、12）接受非国有单位以非货币资产抵债；（13）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。企业有下列行为之一的，可以不对相关国有资产评估：（1）经各级人民政府及其授权部门批准，对整体企业或者部分资产实施无偿划转；（2）国有独资企业与其下属的独资企业（事业单位）之间或其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）置换和无偿转让。第四节资产评估的主体与客体一、资产评估的主体资产评估主体是指资产评估业务的承担者，即从事资产评估的机构与专业评估人员。由于资产评估直接影响资产业务当事人各方的权益，是一项政策性、专业性很强的工作，因此无论是对评估机构还是评估人员都有较高的要求。二、资产评估的客体资
11、产评估的客体即指资产评估的对象。它确立了评估业务边界的范畴，表明对什么进行评估。为此，需了解资产的含义与被评估资产的分类。资产一般是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。综上所述，作为资产评估对象的资产，是指能够在未来为其控制主体带来经济利益、能以货币计量、排他性占有的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。根据以上对资产含义的理解，可以归纳出资产评估中确认资产的标准：（1）现实性；（2）控制性；（3）有效性；（4）稀缺性；（5）合法性。资产评估中的资产含义与会计中的资产含义并不完全相同，两者主要存在以下区别：（1）会计将资产
12、作为负债和所有者权益的总称，用会计恒等式表示为：资产=负债+所有者权益;(2)会计是通过对单项资产的记录累加得出整体资产；(3)会计对资产的计价主要采用历史成本，不能准确反映具体资产的现实价值；而资产评估反映的是资产的现实价值。三、资产评估对象的分类为了便于评估操作，也为了更好地满足客户要求、实现评估目的，需要对资产评估对象按照不同标准进行分类。1 .按资产评估目的和被评估资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产；2 .根据被评估资产的存在形态分类，全部资产要素可分为有形资产与无形资产；3 .根据资产的法律意义分类，全部资产要素可以分为不动产、动产和合法权利；4 .根据被评估资
13、产在企业经营活动中是否持续使用，全部资产要素可分为固定资产与流动资产；5 .根据被评估资产能否独立存在分类，全部资产要素可以分为可确指资产与不可确指资产；6 .根据资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产；7 .根据财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，可以把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产。第五节资产评估与会计、审计的关系资产评估与会计、审计均为市场提供中介服务，但是由于专业分工不同，它们之间既有联系又有区别。一、资产评估与会计的联系资产评估与会计的联系一方面表现为，在特定条件下，资产的会计计价和财务报告会利用
14、资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。资产评估与会计的联系另一方面表现为，资产评估需要参考会计数据资料，尤其是在企业价值评估中，需要广泛地利用企业财务报表、有关财务指标及财务预测数据等。二、资产评估与会计的区别1 .基本职能不同会计是以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动。反映和监督是会计的基本职能。资产评估是一种价值判断活动，评估和咨询是资产评估的基本职能。2 .资产确认和计价依据不同会计记账和算账中的资产确认和计价有相当部分仍然可以可靠计量的历史成本为依据。资产评
15、估中的资产确认和评价主要以资产所具有的效用和现时市场价值为依据。3 .两者目标不同会计的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息；资产评估的主要目的是为资产交易提供公平的价值尺度。三、资产评估与审计的联系1 .在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据可以作为企业价值评估的基础数据。2 .根据我国现行资产评估法规要求，流动资产及企业负债也被纳入企业价值评估范围之内，而流动资产和负债的评估有相当部分可以借鉴审计的方法来进行。3 .资产评估中的资产清查阶段，就其工作方法而言，包括对委托方申报的评估对象进行核实和界定，有相当部分的工作采用了审计的方法。四、资产评估与审计的区别1
16、.审计是在现代企业所有权与经营权相分离的背景下产生的，旨在对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断，具有明显的公证性特征。资产评估主要是基于资产交易与产权变动的需要，旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断，具有明显的咨询性特征。2 .审计所依据的原则是真实、合法、有效，关注的重点是企业财务处理是否符合财务制度规定，其所提供的会计报表是否真实、合法；资产评估依据的原则包括工作原则和经济原则两部分，关注的重点是企业资产的现实状况。3 .审计主要是对会计报告的审计，因此审计对业务的处理标准与会计是一致的，如较注重历史成本原则；而资产评估则注重根据资产的预期收
17、益来确定资产的价值。第二章资产评估的基本原理第一节资产价值形成理论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论生产费用价值论认为资产的价值是由其生产成本决定的。因此，生产费用价值论是从成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础。二、买方市场时期的价值观：效用价值论根据边际效用学派的理论，资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则是指资产为其占有者带来的收益，因为占有资产的根本目的就是获取收益。一项资产的未来收益越高，其价值就越大；反之，则越小；其价值并不是取决于其生产成本的高低。效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观供求决定价值观说明在
18、资产评估中，既需要考虑资产的购建成本，也需要考虑资产的效用，即资产为其占有者带来的收益。供求决定价值论是从公开市场的角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。第二节资产的价值类型一、对资产价值的理解1 .资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念任何资产的价值都依赖于许多随着时间的变化而变化的因素。这些因素主要有：总体经济环境、资产的潜在用途、估价的基准、资产的地理位置、资产的相对稀缺性和替代物的价值、所有权状况、资产在市场中的流动性和资产的物理状况等。2 .价值与价格、成本价值的概念并不等同于价格或成本，而且其货币表示量也很少相等。价格是为取得一项资产所花费的实际货币量。成本则是专指为创建一项
19、资产所需要的生产要素（土地、劳动力、资产和管理等）的货币价值。二、资产评估中价值类型的实质、意义与分类资产评估中的价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形成的价值属性的抽象和归类。其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。长期以来，我国评估业界对资产评估的价值类型分类主要有以下几种：1 .以资产评估的估价标准形式表述价值类型，具体包括重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种；2 .从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种；3 .从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括抵押价值、保险价值、课税价值、
20、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种；4 .以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值两大类。上述分类各有特点，但是第四种分类注重资产评估结果的适用范围、评估所依据的市场条件及资产使用状态的匹配，不仅为评估人员科学合理地进行评估提供了指引，而且使评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果。因此，国际资产评估准则和我国的资产评估价值类型指导意见都将资产评估的价值类型划分为市场价值和市场价值以外的价值（非市场价值）。三、资产评估中的市场价值与市场价值以
21、外的价值根据国际评估准则的观点，资产评估中的价值类型可分为两类：以市场价值为基础的评估与以市场价值以外的价值为基础的评估。1 .市场价值的定义国际评估准则将市场价值定义为：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”根据国际评估准则对市场价值的补充说明，资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。评估资产市场价值的方法有：市场比较法、资本收益或现金流贴现法和成本法。2 .市场价值以外的价值市场价值以外的价值也称非市场价值或
22、其他价值，我国的评估准则中并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。3.资产评估实务中常见的市场价值以外的价值类型（1）投资价值投资价值是企业并购、资产转让等资产经营活动中所涉及的频率最高的价值类型。它是某项特定资产相对于某个或某类特定的购买者（或所有者）的价值，表现为该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。（2）在用价值在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值，而不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。在用价值是从特定使用者角度衡量的非市场价值，可称为“对特定使用者或所有者的价值
23、”。（3）清算价值清算价值是企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。（4）残余价值残余价值是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。四、资产评估中公允价值的含义资产评估中的公允价值是一个广义概念，有别于会计中的公允价值。资产评估中的公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的条件相吻合，且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。公允价值即合理评估价值。资产评估中的公允价值可以理解为资产评估的基本目标或执业理念，即所有的评估活动及评估项目必须保证评估结论的公平合理。因此，广义的公允价值既包括了理想市场条件下的
24、公允价值市场价值，也包括了非理想市场条件下的公允价值市场价值以外的价值。第三节资产评估的假设一、交易假设交易假设是将被评估资产置于“市场交易中，从而使评估师可以模拟市场进行评估。众所周知，资产评估是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，是资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场交易进行的评估，因此，交易假设是进行资产评估的基本前提假设，其他假设是资产处于市场交易过程中，根据具体的交易情况所做出的条件限定。二、公开市场假设公开市场假设是指被评估资产可以在完全竞争的资产市场上，按市场原则进行交易，其价格的高低取决于该资产在公开市场上的行情。三、继续使用假设继续使用假设是指资产将按现行用途继
25、续使用、转换用途或移地继续使用。这一假设首先是设定被评估资产正处于使用状态，其次是根据有关数据和信息推断该资产还将继续使用。四、清偿假设清偿假设是指由于种种原因，如企业破产，资产整体或者拆成部分被强制出售。这种资产交易与公开市场下的资产交易具有两点显著区别：一是交易双方的地位不平等，卖方是非自愿地被迫出售；二是交易被限制在较短的时间内完成。在这种情况下，资产的价格往往明显低于继续使用或公开市场假设下的价格。第四节资产评估原则一、资产评估的工作原则资产评估的工作原则是指评估机构和评估人员在执业过程中应遵循的基本原则，主要包括独立性原则、客观公正性原则和科学性原则。1 .独立性原则独立性原则是指评
26、估机构应始终坚持第三者立场，不为资产业务当事人的利益所影响。2 .客观公正性原则客观公正性原则要求评估结果应以充分的事实为依据。这就要求评估者在评估过程中以公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。3 .科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的价值类型和科学的方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。二、资产评估的经济技术原则资产评估的经济技术原则是指在资产评估过程中进行具体技术处理的原则。它是在总结资产评估经验、国际惯例以及市场能够接受的评估准则的基础上形成的。主要包括预期收益原则、供求原则、替
27、代原则、贡献原则和评估时点原则。1 .预期收益原则预期收益原则是指资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或购买价格决定，但是必须充分考虑它在未来可能为其控制者带来的经济效益。预期原则要求在进行评估时，必须合理预测资产未来的获利能力和取得获利能力的有效期限。2 .供求原则供求原则在经济学中是指在其他条件不变的前提下，供求关系对商品价格影响的规律。供求规律同样适用于资产的定价，要求评估人员在给资产定价时应充分考虑评估时市场上被评估资产的供求状况。3 .替代原则替代原则是商品交换的普遍规律，即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。据此原理，资产评估的替代原则是指在评估中面对几种相同或
28、相似资产的不同价格时，应取较低者为评估值，或者说评估值不应高于替代物的价格。4 .贡献原则贡献原则是指单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来确定评估值；也可以根据当缺少它时，对相关资产或资产整体价值下降的影响程度来确定其评估值。资产评估的各项定价原则是相互联系、互为补充的有机整体，不能片面地强调某一方面而忽视另一方面。5 .评估时点原则市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断变化。为了使资产评估得以操作，同时保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一一时点，即评估基准日。第三章资产
29、评估的基本方法第一节成本法一、成本法的基本原理1 .成本法的理论基础成本法的理论基础是生产费用价值论。该观点认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。2 .成本法的评估思路成本法的评估思路是：先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后再减去各项损耗。由于资产的价值是一个变量，影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外还有：因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗；因技术进步而产生的功能性损耗；因资产外部环境因素变化而产生的经济性损耗。3.用成本法应注意的问题与市场法和收益法相比，
30、成本法的运用并不存在严格的前提条件，但是在成本法的运用过程中应注意以下两方面的问题。（1）应注意历史资料的真实性、准确性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的。二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算根据成本法的评估思路，其基本计算公式可以表述为：被评估资产评估值=重置成本-实体性损耗功能性损耗经济性损耗（3.1）1.重置成本及其计量资产的重置成本简单地说就是资产的现行再取得成本。重置成本一般可以分为复原重置成本与更新重置成本。复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，并根
31、据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。重置成本的计量方法有多种，需根据具体评估对象和可以获得的资料进行选择。(1)重置核算法这是按资产的成本构成，以现行市价为标准，计算被评估资产重置成本的一种方法。其计算公式为：重置成本=直接成本+间接成本（3.2）式中，直接成本是购建全新资产时所花费的直接计入购建成本中的那部分成本，如购买、安装和人工等支出；间接成本是购建过程中不能直接计入的成本，但又与资产形成有关的一些支出，如企业管理费。对间接成本往往采取一定的标准和方法进行分配，以便使资产的成本真实可靠。通常对间接成本的分配方法有：人
32、工成本比例法间接成本=人工成本总额X分配率单位价格法间接成本=工时（每人每小时的劳动量）数X单位价格间接成本百分率法间接成本=直接成本X间接成本占直接成本的比例，有时候间接成本金额较小，则可以忽略不计。（2）功能系数法一般情况下，如果无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，就只能寻找与被评估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整参照物与被评估资产之间的功能差异来获得被评估资产的重置成本。由于资产的成本（价值）与功能之间的函数关系有两种表现，因此功能系数法有两种计量方法：若资产的功能与成本呈线性关系，即功能与成本同比例增大；就可以采用生产能力比例法（又称功能价值法）。其计算公式为：蜘资产富!妍鲫虢交价瞿（M
