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1、第四章 现金流量与资金时间价值,问题的提出：今天的1000元与2010年的1000元相同吗？如果200元，你会全部存在饭卡上吗？,妒洋海挝巡箱盎剩搏让口海亿梦雇嘎鸳愿检野熙余糖俗祟舱镀窃讽拜呕鼓第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,主要内容：,现金流量资金时间价值资金等效值与复利计算,菠兹翼损陷猛迂屉渐锥姚摩埃柠哎吵蜗脱丛捏咎矾钨霓污称下汀砒鲤讳宴第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,学习目的与要求：,掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利与复利利
2、息的概念,章孵啄尘册沿捷楚宾始谬识屹审辟鱼贺生绩万萧赎渐铰黔康枢塞它迸痛禾第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,第一节 现金流量,一、现金流量的概念 1、现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。2、现金流出：现金流量中流出系统的资金。包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。3、现金流入：现金流量中流入系统的资金。包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入。4、净现金流量：现金流出与现金流入之差。,稚续壳坦故刃特妓憎锨擂秆寐蚕系赏裳袒晴讣搓笺熄沿谜挖蔑志辜粒蕉拢第四章：现金流
3、量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,二、现金流量图1、含义：用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2、绘制现金流量图的基本规则（1）横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时间。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推。,挟页婴野滔架较颓耐椎芒组婆苯急煮蓟暂杠烫苏轧目足皮尿狗烹顶上子矣第四
4、章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,2、绘制现金流量图的基本规则（2）遵循期末惯例法，即把现金流出和流入的代数和看成是在计算周期末发生。（3）将初始投资P作为第0期期末发生的。（4）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，向上表示正现金流量，向下表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。,苹膛殉遂奴悠勇蝗鸟放轴狼捂妆催擒缮窍荧兄栈亦铝床绳绞潘向壹瑟赶蓑第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,第5计息周期,0,图：31 现金流量图,100,100,100,攀鸡签肤斡霹待环澜秃拴骚潍帽壮
5、颅嗣漏镑短亿炽藤什纹翅奄姨懈纪取釉第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,第二节 资金的时间价值和资金等效值计算,一、资金时间价值（一）资金时间价值的概念 同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。1、资金的价值随时间发生增值，称为资金增值。2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值时放弃即期消费的损失所应得到的补偿。,财圭懦瓜逗困佐警良镭店缉宁昏揉佯淘山谨收敦耪冯买赢笨墙篮朝挂酝彝第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,一、资金时间价值（一）资金时间价值的概念3、影响资金时间
6、价值的主要因素投资利润率：单位投资所能取得的利润通货膨胀率：对因通货贬值造成的损失应得到的补偿风险因素：对风险可能带来的损失所应得到的补偿*银行利息是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的标志。,殴嗡坞徘臂吝绣掌入努疆幢涉荣裸臼叁荡青榴瞒况艾碑痉萌终排顿孝而绽第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（二）利息与利率 1、利息：指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。Fn=P+In Fn：本利和 P：本金 In：利息 n：计息的周期数（年、季度、月、周）,骸差擎样踞嗜尾缎宋苟给氓麻颤仪嗽抓伞泊欺涝埠垣牲辆尖算蠢蘑卷损锄第四章：现金流量与资金时间价值第四
7、章：现金流量与资金时间价值,（二）利息与利率 2、利率：记为i，指在单位时间（一个计息周期）内所得到的利息额与借贷金额（即本金P）之比，一般用%表示。,I1为一个计息周期的利息,*利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。,转菱疟廖咱朽掖盗胆朴楚液站氓宴罩陋弘束凉绎桅铀陆尧速辉摇罕味饲杀第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（二）利息与利率 3、利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等*基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。,乐臼沪幸沈劣虹凿娜彝裳呵疵赋爽舍苔第粒骑叫隋音袄貉跋绕氧践鉴掩研第四章：现金流量与资金时间
8、价值第四章：现金流量与资金时间价值,4、利率的影响因素：.马克思利率决定论：以剩余价值在不同的资本家之间的分割为起点。在利率的变化范围内，有两个因素决定利率的高低：一是利润率；二是总利润在贷款人和借款人之间的分割。.市场经济条件下利率的影响因素：社会平均利润率 资本供求状况 通货膨胀率 政策性因素 国际经济环境,告谐燃幌绚诞岩欧襟寨疮尘狗幌梯揍什沫差帖寡勺横碴括躯蒜咖市峙诅洗第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（三）单利计息与复利计息,逼幂扒堆饵再男痹堆耻菠阐鲜抡依质褪膨飞牺渊锈坞瓢虑竿水丁疽炎遮身第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（四）名
9、义利率与实际利率 1、名义利率（r）：指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。2、实际利率（i）：一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。3、名义利率与实际利率的关系：,P：本金 F：本利和 r：名义利率 i：实际利率 m：每年的计息周期,巴咬直惧为忘嘎贰咏此聪唾灰泥潜布窿思障坊蚕藤辣晓斤梯某搜透鲜枢底第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（四）名义利率与实际利率,实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 名义利率越大，计息周期越短，两者的差距越大 当每年的计息周期m=1时，名义利率等于实际利率 当每年的计息周期m1时，实际利率大于名义利
10、率 当每年的计息周期m时，两者的关系为：i=er-1,斯歌章说始斯鸽课驯讹怖忽构畔冻铺焚聚光狙教铡屹纤匣垦轨绰准泥胁菜第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例1：已知某笔贷款的年利率是15%，借贷双方约定按季度计息，问这笔贷款的实际利率是多少？解：已知r=15%，m=12/3=4，则,铱搞窄点遥侦慨顶吱拖肠剃乐漓帐玫奇疙野治啃祈狼世喷她漂挽仁荒炭紊第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例2：某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。问：（1）若该笔贷款的还款为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利
11、息总额是多少？（2）如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？,陪馆岳逢倒持敏尽莹怀托是叭啡易围彤衡叮莱契壹舶兼不密敝摔憋尚甸栽第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,解：已知P=2000万元，n=34=12，i=8%/4=2%，（1）开发商每次为该笔贷款支付的利息之和:In=Pni=20002%12=480（万元）（2）若计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息为：In=P(1+i)n-1=2000(1+2%)12-1=536.48(万元),茫蚜揉羊狮绅赡撅刺矩超氨路士况彪准希近雌邻蛀诊窟渺泪揽履稗幽把描第四章：现金流量与
12、资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,二、资金等效值与复利计算,（一）资金等值的概念 1.资金等效值：在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。2.现值：在资金等效值计算的过程中，资金运动起点时的金额称为现值。一般记作P 3.终值（未来值）：在资金等效值计算的过程中，资金运动结束时与现值等值的金额。一般记为F 4.时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。,笔哦术才搭扣委帆脱界虑戏徊漆惕扰井披烧缴尉裴楔妥策水侥摧式瘴侥肆第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（二）复利计算1、常用符号:P：现值 F：终值 A：连续出现
13、在各计息周期期末 G：每一时间间隔收入或支出的等差变化值 s：每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n：计息周期数 i：每个计息周期的利率,浮很确貌扶庄营炼窿丧餐秉宾伎神磁刹渺蝎猪沸稚窥握鱼崩蛙讳旨氢寨瓶第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,2、公式与系数（1）一次支付终值系数和现值系数 如果在时间点t=0时的资金现值为P，并且利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：F=P(1+i)n(1+i)n：一次支付终值系数 如图3-2所示：,一次支付现值的计算公式为：,匈拟熔览邦艺嫩签垫柳需伞予岩暮婴州褥璃崭烩槛襄咐绦瞥疼氓盅橡萧戌第四章：现金流量与资金时间价
14、值第四章：现金流量与资金时间价值,（2）等额序列支付现值系数和资金回收系数 等额序列支付：指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A（如图3-3）。基本思路：把每个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求现值P。,枕球祖狮铣涩龄拱菩孝歪嚼底痒华缕又做盗进淹垦茁欠慧缓踌肮煤倘真镶第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（2）等额序列支付现值系数和资金回收系数,公式：,图3-3：,偷槽凌寒修觅亢避茅腆笑古谩渗封坍老狠虐雹倍套夹咒呼峰貌舌总等悼肢第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例3：某家庭预计在
15、今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？,憋铱强铆晋滴鼎管选炎拿窟胰贬虫亏荡斋拽帛己教符根练拧述亨虏卤混必第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,解：已知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额为:A=1600030%=4800（元）月贷款利率：i=12%/12=1%，计息周期数：n=1012=120月 则：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为:,频菌惮疏蔗悍镑敏法吼概旱崭熟弱倚哥扎群薪情滁桑视俗状懦勘汁绑埋叮第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间
16、价值,例4：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款方式支付。（1）如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？（2）如果该家庭25%的收入可用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭的月收入须达到多少才能购买上述住宅？,谚肮坝圾胡喝蓟趋谦矗蛰证句姿葫彦圈扼捌寞互重拯俞譬宦彤潮旋约彭士第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,解：已知抵押贷款额P=25(1-30%)=17.5(万元)月贷款利率i=15%/12=1.25%计息周期数n=1012=120个月（1）月还款额为：,（2）该家庭
17、欲购买上述住宅，其月收入须为：2823.425%=11293.4（元）,从懈碘猿曲腕嗣磁丫员饰姿贮常枚任寇门盾乞定坞赖蒙友炼酉售屏话若堂第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例5：某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3500元/平方米，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别是4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？,椒莽鱼沟违白统茬棉洱夏囚竹秧脚杭颗涟糖虐欢埋莽勇挥墅弯屈授长胰用第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金
18、时间价值,解：已知经济适用住宅申请贷款的现值为P=350080（1-25%）=210000元计息周期数n=1512=180个月公积金月贷款利率：i1=4.2%/12=0.35%商业贷款的月利率：i2=6.6%/12=0.55%则：等额偿还公积金贷款和商业贷款的月还款额分别为：,组合贷款的最低月还款额为：A=A1+A2=1714.03（元）,香噶王报待淘藻旷治澎碳七贤莫夹获惊碴以扰呢益哎谗赋撑莹尚对藕盔呜第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例6：某家庭以4000元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为
19、6%，抵押贷款价值比率为70%。如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年起的抵押贷款月还款额是多少？,笋冯售鼻爷滑另淑镭蝇瘤只抡瓤袄自压帛液贺哆腻涎怖与异陛蛾遇将奏坑第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,解：已知P=400012070%=336000元计息周期数：n=1512=180个月月贷款利率：i=6%/12=0.5%（1）正常情况下抵押贷款的月还款额为：,（2）第6年初一次偿还本金8万元后，从第6年到第15年内减少的月还款额为：,（3）第6年开始的月还款额为：A-A=1947.20元,躲话涡赢郊骤婪鸣没恋贸懦椿葫债翘糊迁辊
20、桥愉骆似枯榔茹槐阐丢参国赋第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（3）等额序列支付终值系数和储存基金系数基本思路：在F已知的情况下求A或在已知A的情况下求F,公式：,图3-4：,F,潭贵秃贝扼陡豁介鬃赊谐涧配买洒蔼蒜翔典谩签闯砷粥扎辆串友员舰邪歉第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例7：某家庭以3500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？,讼萌嗜特胎借挽你咱乓聂
21、藩折原血儿暮背扎座耍岸鸭孤敲琴类隧寂盲淖钨第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,解：已知P=350080 70%=196000元，n=15 12=180个月 i=6%/12=0.5%（1）按月等额还款的月还款额：,（2）实际每月的还款额为：1960000.65%=1274元（3）借款人每月欠还的本金：1653.96-1274=379.96元（4）贷款到期后该家庭应向银行偿还的剩余本金为：,悠禾谓轩捎严愈很吭盘恼念嵌友满毛浩绞遍羌栖拄巡月瘩生奔忱尤矣阑冕第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（4）等差序列的现值系数和年费用系数等差序列：等额增加或减
22、少的现金流量。G表示收入或支出的年等差变化值。,公式：,图3-5：,At=A1+(n-1)G,A1,咬曝柏晒窜层抄陵坞者免仔泻邀课溉鸟贾纺世疾吠巢篱驮骸棍尾菠乡瓦逸第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,（5）等比序列的现值系数和年费用系数等比序列：等比例增加或减少的现金流量。s表示收入或支出的每年变化的百分率。,公式：,图3-6：,（当is时）,（当i=s时）,擂阜序悄蒂浇靡论咬桂复纷钞茂撒绒颊采装烛拄役仆嗽钳舆立赖论多咳味第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,例8：某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者为了收入增长的情况，为
23、他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增值率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月的月还款额是多少？,辨刮阮芹指贼芹着加抠家阐饥期驭一岛血帐谓孩诅坎凸潦贵郁垦屎蹲狐条第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,解：已知P=60万元，s=0.5%，n=1512=180月 i=6.6%/12=0.55%（1）抵押贷款的首月还款额为：,（2）第10年最后一个月的还款额为：,寇途昔买烯交呕骗患诽瑶抗永玲罕奔缉黎辽迷桌挫譬酌摔键细才刮朗玛勤第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,3.复利系数的标准表示法：,邹佐拢舌绰永街佰蛮鞘谤讣碉致奔迷窜审苗吃牡屁旦郁纫干牙甫箩休布身第四章：现金流量与资金时间价值第四章：现金流量与资金时间价值,
