长益田净月别墅项目发展策划报告.doc

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1、长春益田净月别墅项目发展策划报告净月区14-2号地块产品定位方案E-HOUSE CHINA/200908深圳益田 / 中国长春*局游目骋视,掌上观纹（项目立地分析）势识思因势利导,大势所趋（物业发展推导）明辨笃行,洞若观火（发展条件衡量）兢兢业业，如履薄冰（价值增值点创造）道他山之石，可以攻玉（项目思路探究）术器备精益求精，探观止矣（产品体系塑造）谦虚谨慎，谦恭虚己（辅助决策工具）求全责备，计出万全（市场附录）报告布局界定分析做什么最好？有什么？ 哪里可以比别人做的更好？别人如何做？如何做？做法的评价思考的支撑*目录 项目立地分析 弱势因素考量 项目价值增值点寻位 天时篇宏观环境 地利篇板块趋

2、势 人和篇购买力支撑与开发背景判断 大势篇综合研判 优势因素考量 豪宅的定义 防备之道区域未来竞品分析 他人之道区域顶级产品分析 成功之道借鉴案例分析 开发节点建议暨营销建议 产品部分附件-个案分析 产品发展体系建议 项目经济评价 长春宏观经济状况 长春房地产发展状况 净月区房地产结构分析 4 17 21 38 53 58 62 68 70 78 120 128 152 221 233 245 262 287 322 355* 长春高端客户研究一 、项目立地分析 项目立地分析*从项目区位、交通条件、现状、片区环境及远景分析等五个维度对项目宗地属性进行综合分析。宗地属性分析对宗地属性进行得出全面

3、、系统的评定项目区位分析项目交通条件分析片区环境分析项目现状分析片区远景分析123456*净月旅游区净月市区本案位于净月组团的旅游区，拥有良好的生态环境，适宜居住。 净月组团位于长春市东南部，辖区 478.71 平方公里，距离市中心20分钟车程，是长春高端住宅聚集区；净月区低密度住宅支撑点景观资源优势明显，目前低密度住宅的主流供应区域，集中了长春90以上供应量；净月组团以环城高速公路为界限分成两个板块，本案位于净月旅游区的南端。本案区域位置*长影世纪城区位现阶段公共交通相对不便，但项目周边道路畅达，位于城市主干道的交叉位置，同时又靠近城市快速通道净月大街，车行比较便利。净月大街、轻轨可直达市区

4、交通条件本案*Factor 11234Factor 2Factor 3Factor4本案周边规划良好，具备商业、文化、旅游项目，未来对本案地块有一定价值提升作用。地块南临科技文化馆，东接长影世界城，项目周边具有一定的人文气息和旅游观光资源；目前，区域内商业氛围不浓厚，但周边项目未来规划有商业配套。项目现状*项目所在地净月潭 森林公园CBD商务区高校聚集区净月区所处的南部新城为城市新区，有较强的生态优势，发展潜力巨大；未来南部新城的发展将带动着净月区的建设。净月区功能定位： 具备长春市的生态核心区、中央休闲区、高端产业集聚区等“三大功能” ；打造长春特色旅游产业；健全高教园区配套生活服务设施；保

5、持城市建设与风景区协调，带动城市人口的外迁和城市中心的南移城市发展方向：发展方向：以扩城为目的，建设长春生态型现代新城，形成面向高层人士的高尚宜居区。政府的南迁带动了区域的发展，随着城市建设的不断深入，其拥有其他城区所没有的生态居住环境，更加适合人居，促进其房地产业的快速发展。片区远景/区域功能* 科技高端产业体系文化教育科研产业体系房地产产业体系旅游休闲产业体系四大产业体系 规划在“十一五”期间发展为集生态涵养、文化休闲、高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城的净月区，同时发展为旅游会展中心。旅游会展中心在原有四大产业基础上，净月区充分发挥自身优势，将旅游、文化、地产整合，蓄势发展会展经济

6、；长春会展行业发达近几年举办了大量的各项展会，其中，影响力与规模最大的就数汽博会、东北亚博览会、农博会、净月瓦萨冰雪节等。长春市城市总体规划2004-2020 净月区旅游、文化等产业发展突出，未来将整合建设成为旅游会展中心。片区远景/产业发展*区域内聚集了众多大中院校，孕育了浓厚的文化气息，提升了整体板块。本案长影世纪城东北师范大学吉林农业大学长春税务学院长春实验中学绕城高速公路净月大街净月潭风景区华侨外国语学院东北师大附小中信分校项目周边院校分布情况类别数量（所）院校大学16吉林农业大学、东北师范大学等中学7长春实验中学、长春第二十四学等小学4东北师大附小中信分校、长春净月潭实验小学等幼儿园

7、5吉林农业大学幼儿园等片区环境/人文环境 *项目所在位置缺乏可以利用强势自然资源项目与长影世纪城相视而望。净月潭旅游景区距离项目1.8公里左右，为国家4A级旅游景点，被誉为台湾日月潭的姊妹潭；森林面积逾100平方公里，潭水面积430公顷，森林覆盖率达到80%以上。区域内无强势自然资源与休闲设施资源，周边景区景点可作为景观与环境的补充。本案净月潭风景区1.8km1km长影世纪城长影世纪城净月潭项目地块项目地块片区环境/景观环境*用地性质：商业、金融用地面积：100000 容 积 率： 1.2建筑密度： 40% 绿 地 率： 30%用地性质：居住用地用地面积：348793容 积 率： 1.1 建筑

8、密度： 25% 绿 地 率： 35% 限 高： 18 m益田酒店项目高力商业及住宅项目保利剧院项目科技文化馆长影世纪城益田住宅项目片区环境/周边资源周边地块为知名开发商所拥有，其中不乏大型商业项目，给予本案一定的辐射效应，商业共享。用地性质：居住用地、商业用地用地面积：857687容 积 率： 1.1建筑密度： 25% 绿 地 率： 30% 用地性质：居住用地用地面积：50227容 积 率： 1.1 建筑密度：35% 绿 地 率： 35% 限 高： 45 m*备注：以上为土地属性因子级量表，一级代表优，五级代表差分类土地属性因子评级现实性未来性区位条件环线范围三二交通条件公交站点四三轨道交通站

9、点四四快速道路二一项目现状商业配套四三医疗配套三二休闲运动二一教育配套二二片区环境自然环境一一历史环境三三人文环境三一片区远景产业发展趋势二一城市发展方向三一项目综合属性评定*立地条件判断：项目综合属性中等偏上，存在相当大的操作空间，这将对开发思路提出更高、更专业的要求！明确项目如何发展，首先要对整体大势有清晰了解找出项目最佳的物业实现形式？：项目能发展什么物业具体分析周边辅助条件的有无，最终寻找出清晰的物业发展途径：该物业应该怎么做在确立物业发展途径的基础上，如何精益求精，最终实现最佳产品塑造？：该物业该如何规划问题抛出Q1Q2Q3*二、物业发展推导 天时篇宏观环境 地利篇板块趋势 人和篇购

10、买力支撑与判断开发背景 大势篇综合研判*在经济形势普遍较冷的情况下， 为什么汤臣一品可以单月热卖26套豪宅？ 天时篇宏观环境*汤臣一品的热销正是豪宅可以最大程度享受经济上升成果，同时抗跌性、保值性强的体现原因探寻2008年以来中国经济先行指数2008年5月以来PPI，CPI指数“尽管可能不是有关主管部门的意愿，但是从市场的表现看，每次调整都是房价反弹大涨到一个新台阶的契机。” 北京豪宅银泰中心“汤臣一品这样的豪宅之所以在近期推出新房源后能引发热销，有一个重要的原因还是离不开去年的调整。” “去年一年楼市的冷清，让很多高档楼盘都停下了，有的是推迟了开工时间，有的是放慢了施工进度，最后形成的结果是

11、，到现在楼市火起来的时候，有钱人想买房，找不到几个可以买的楼盘。汤臣一品作为现房，自然是首选。” 上海绿地*简 称政策法规文件名称政府部门出文时间关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资源部2003年9月14日采取措施落实严格保护耕地制度的通知国土资源部2003年11月17日国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知国务院办公厅2004年1月10日国八条国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知国务院办公厅2005年3月26日国六措施温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展六条措施国务院办公厅2006年5月17日国十五条国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意

12、见的通知国务院办公厅2006年5月24日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见建设部国土资源部2006年5月24日关于当前进一步从严土地管理的紧急通知国土资源部2006年5月30日汤臣一品的热销在于对于城市稀缺景观资源的占有，而别墅特别高端别墅这一物业产品自诞生之初，就伴随着对社会资源的抢占。随着政府保护耕地制度决心的不断增强，别墅用地稀缺性一直凸显。原因探寻*核心价值梳理豪宅这一物业产品在最大程度拉升项目价值,吸引社会的焦点的同时, 由于其稀缺性保证,售价甚至可以超脱一般经济局势与区域竞争.*根据长春各区及房产的发展情况，以城市方位将划分五个板块：中心板块、北部板块、东部板块、西部板块、南部

13、板块。目前，长春市房产开发在东、南、西、北四个板块同时进行，并向郊区化发展。从各区域总体居住品质看，现阶段高端项目分布在南部板块。西部、中部、东部、北部板块的高端开发规模相对较小。随着市场开发范围扩大，市政配套不断完善，将随着生态环境的改善，各区域高端房地产开发将逐渐发展起来。绿园区、汽车产业开发区、高新区部分宽城区、二道区部分二道区、经开区南关区部分、高新区部分、净月开发区朝阳区、南关区项目处于南部板块中的净月开发区板块，本身处于城市功能外拓格局下的产物板块趋势分析/前世今生地利篇板块趋势*区域行政划区区域优势价格主要物业形态北城宽城区、二道区北部北客站的迁入带动北城的发展，城市旧城改造重点

14、区，配套相对成熟机遇：“北聚”增速：快提升空间：大住宅、商业中城朝阳区及南关区的中心城区传统中央区，配套相当成熟，商业氛围浓厚厚。机遇：“中心”增速：慢提升空间：小公寓、写字楼、商业东城经开区及二道区南部发展成熟区，配套成熟，高品质住宅云集与棚户区改造相并，居住环境逐渐优越。机遇：“东提”增速：快提升空间：大住宅、商业南城南关区南部、高新区及净月市区市府变迁给南城带来生机，新城让南城发力，发展潜力及机遇双双走高，受关注度日益升温。生态资源优越，人居环境得天独厚。机遇：“南进”、“新城”、未来核心区、未来长春生态新区增速：快提升空间：大住宅、商业、写字楼、别墅、住宅西城绿园区、汽车产业区自然资源

15、优越，文化氛围突出，机遇：“西拓”、“西部中心”增速：快提升空间：大住宅、商业、写字楼汽车城汽车产业的定位带动了区域发展，人文氛围浓厚，西南部的科技园产业拉动区域加速发展。土地资源储备丰富，必将成为未来角逐的焦点。增速：慢提升空间：大住宅、商业板块趋势分析/前世今生*城市化郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化寻找精神家园，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：旅游开发区、汽贸城、行政中心、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的

16、发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品信息二次产业转向郊区零售、度假以及同休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通等恶化，开始使人远离城市闹市区知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区居住、度假和休闲成为选择长春从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征长春城市发展阶段关键特征板块趋势分析/前世今生*交通驱动景观驱动娱乐休闲驱动公共交通驱动私家车驱动城市公交净月国家森林公园长影世纪城本地驱动产业人口驱动长春净月区城市郊区化发展模式保利大剧院中信农博园科技文化中心其他驱动瓦萨国际滑雪节高等院校轻

17、轨板块趋势分析/驱动背景*发展中国家的城市移民模型中心商业区城市边缘（郊区木屋）混合区棚户改造区农业地区农民农民（高、中收入）（低收入）高、中收入人群逐渐远离中心城区，依托快速交通线，寻求更舒适、自然环境较好的城市边区低收入人群离开中心区，寻求生活更经济的城市边缘区长春正处于发展中国家城市化快速发展时期；在此背景之下，高、中收入人群离开市中心，选择环境较好的城市边缘区；随长春城市经济发展的不断加速，人均GDP不断增长，具有郊区化能力的人群不断增加；在长春经济快速发展及未来城市规划的支撑下，郊区化人群转变具有较强可持续性；城市化导致：中心城区土地稀缺、地价攀升、人口密度、生活成本压力不断增加、交

18、通拥堵、环境破坏严重板块趋势分析/驱动背景*2009年长春市政府提出“要加快推进三城两区基础设施建设工程，切实把南部新城、北部新城、西部新城和西南工业区、长东北开放开发先导区建设成为现代繁荣、宜商宜居的新城区”，为推进长春城市发展，特别是推动郊区化提供政策支持。长春南部新城定位为城市行政、经济、金融中心，该区域将成为城市重点发展区域，从而带动净月新城的经济及房地产市场发展。北部新城净月新城南部新城西部新城板块趋势分析/格局趋势*北、西、东区域特点：1、基于区域资源，为早期郊区化客户主要选择方向。2、传统公寓住宅区；3、产品单一，价格偏低；4、客户支付能力一般。东南、南、西南区域特点：1、低密度

19、物业发展时间相对较早；2、以交通导向为线索（轻轨线路），以南部新城发展规划为契机；3、西南净月新城外，其他区域项目处于散点分布，未形成低密度项目聚集区；4、西南方向处在城市发展方向和主要发展带上，承接未来城市副中心发展带客户，发展加速度较快。北部住宅区西部住宅区南部、西南住宅区东南净月别墅区东部住宅区中部住宅区板块趋势分析/格局趋势*区域内项目容积率偏低，低密度产品占了很大供应，别墅产品多样化。板块逐渐形成高尚住宅氛围区。板块趋势分析/格局趋势*中信城（100万 ）（洋房、联排、双拼）中海国际社区（100万 ）（高层、小高层、多层、叠加、联排）御翠园（44万 ）独栋华业玫瑰谷（30万）（独栋、

20、联排、双拼、叠拼、花园洋房）国信美邑（20万）（独栋、双拼、联排）力旺弗朗明歌（ 44万 ） 联排、双拼、独栋、高层万科潭溪别墅（5万）（联排）依据易居的分析观点，区域的别墅产品已经走过3代，区域高端住宅产品发展不断提高，但是均距离豪宅概念尚有一段距离。板块趋势分析/格局趋势第一代别墅第二代别墅第三代别墅下一站：豪宅以自建土楼为代表，并无具体特色，产品低下而杂乱。 联排别墅为主，风格大部分为外来主义，缺乏主题性塑造。 品牌开发商，以万科兰乔圣菲为代表，品质高于长春市同期其他项目。外立面过于单调，户型有缺陷。别墅项目深入人心，产生07年“楼王”-售价一千五百万的轰动效应。 区域缺少真正的豪宅，目

21、前项目可以承担这一巨大的历史使命。*时期人均GDP经济发展阶段1364-728初级产品生产阶段2728-1500初级阶段工业化阶段31500-3000中级阶段43000-5000高级阶段55000-8000准备阶段发达经济阶段68000-10000初级阶段人均GDP3000-5000美元是地区房地产市场 快速发展的阶段。长春于2007年人均GDP达4000美元，房地产市场以刚性需求为主，带动改善型需求，同时由于经济的快速增长，投资性需求也初漏端倪。长春豪宅市场发展相对滞后，高端产品上存在市场空缺。板块趋势分析/格局趋势人均GDP增速较快 人均GDP超过4000美元，房地产市场应处于快速发展阶段

22、，房地产消费需求特征以数量为主，数量与质量并存；人民可支配收入增涨较快 同人与人均均GDP一样，人均可支配收入不断提升，人民的生活水平也得到了长足的改善。城市长春沈阳哈尔滨东三省排名200522720299351883922006236773594021957220072813145582247682200854106290122长春在东三省人均GDP对比表（单位：元）*从总价成交趋势来看，600万-800万价格段是有购买力支持下的最高端产品，而800-1000万成交寥寥无几，而超过1200万的成交基本没有。板块趋势分析/格局趋势*通过打造真正的豪宅可以给区域印象提升加一巨大的推力。给区域发展

23、第二次引爆式的发展，从而使得区域不仅成为“长春的净月”，而是“吉林的净月”，甚至“东三省的净月”。同时在此基础上净月与项目在印象传播上相互支撑，提到净月不得不提本项目。板块趋势分析/格局趋势*核心价值梳理项目可以承接突破区域发展的历史使命， 在再次引爆区域市场的同时树立自己的标杆印象， 从而为整体两个地块的成功运营奠定最坚实的基石。*净月区土地成交一路走低，极少有容积率在0.3以下的项目。作为别墅中的纯独栋别墅只是开发商产品搭配中的一个类型，很少有单独全部纯独栋的项目。有品质的独栋别墅更是供不应求。区域产品探寻*楼盘名称 总建面积（）已开发面积（）开盘时间已售面积（）已开发待售面积（）住宅销售

24、率中信城114万一期17万，二期3.6万2007-10.269.9万10.7万58%力旺弗朗明歌44万7.6万2008-06-214.44万3.16万58.4%御翠园42.3万6.12万2008-09-26 4.8万1.32万78.4%森林华墅3.7万3.7万2008-07-042.45万1.25万66%华业玫瑰谷35万12.7万2008-05-17 4.54万7.5万38.8%中海国际社区95万50万2008-05-31 39.9万5.1万88.7%万科潭西别墅3.65万2.3万2009年6月1.04万1.3万43.5%国信美邑205万预计2009年8月差异化发展思路07年净月区区域成交量4

25、4万方左右，08年区域成交量35.6万方左右，受08年房地产市场整体大环境低迷的影响，市场需求量整体下降，并趋于理性。进入2009年后，高端需求逐渐释放，需求量开始增多，去化率提升，与2009年供应量比较，净月区未来住宅市场将趋于理性化发展，将逐渐改变供大于求的局面。利用本项目较好自然与配套资源优势，塑造净月区生态品质豪宅形象，从而吸引高端人群，扩大客源。未来区域低密度住宅供应量较大，市场竞争将加剧。*差异化发展思路我们的目标区域区域在2007年至2008年别墅供应在集中300-500平方米，500平方米以上别墅仅占总量10%左右，而超过600平方米以上仅19套。成交看，最大成交面积为680平

26、方米，且为2007年成交。进入下半年，区域成交集中在400平方米左右。区域平均成交面积稳中有降，中低端产品竞争陷入白热化。*未来净月区域低密度住宅供应量巨大，市场竞争将加剧。 如不能在发展思路上进行周密思考，在产品上进行差异化设计， 将不得不在未来大体量供应中进行残酷并惨淡的竞争。*研究表明: 长春千万级富豪集中在餐饮、金融等服务业、亿万级集中医药、地产和物流行业富豪人数排名：1、长春；2、省内通化市（医药富豪发源地）3、延边地区（邻近韩日）4、松原（以自然资源开发为产业主导）富豪年龄研究：第一矩阵40-50岁；第二矩阵：35-40岁。关注富豪/产业经济分析长春通化延吉松原吉林人和篇购买力支撑

27、判断 关注富豪*关注富豪/市场营销数据分析/奢侈品消费背景 奢侈品及奢侈服务市场日益扩大，从而推动对品牌奢华酒店的需求。富裕人口的数量增长推动了奢侈品需求的增长。中国目前为止拥有百万资产（百万美元）的人口数量在亚洲仅次于日本。 *关注富豪/市场营销分析/奢侈品消费概况亚洲是全球最大的奢侈品市场，超过其它任何地区。中国中高端人群的产生，星级酒店数量爆炸式的增长与国内和国际游客数量的增长相符。 *关注富豪/市场营销分析/吉林富豪概况吉林省总计390个亿万富豪，这将是我们的核心客户!“一万个吉林人中2个千万富豪。十万个吉林人口中有1个亿万富豪。”应注意到吉林富豪人口总量远远低于其他省市，未来理应存在

28、发展空间。 31个省、自治区、直辖市富裕人士分布表（节选）地区排名千万富豪（人）千万富豪/万人人口排名亿万富豪（人）亿万富豪/十万人人口北京1143,0008818,80054广东2137,0001427,8008上海3116,0006237,00038辽宁825,700681,5304大连市9,9001662010沈阳市6,900104506黑龙江189,0002166102哈尔滨市5,10053203安徽216,7001156801吉林225,9002223901云南234,5001223901*关注富豪/市场营销分析/吉林富豪概况 亿万富豪人数：吉林省390人（比沈阳少60人），千万富豪

29、5900人（比沈阳少1000人）这主要与两个地区的经济情况有关。 ?统计显示：吉林省是东北三省重要资源聚集地，医药、农产品深加工产业方面的富豪较为集中，而新兴科技、能源、制造业等方面的富豪较少，而这些方面正是吉林省致力发展的方向。*关注富豪/市场营销分析/吉林富豪概况深圳富豪北京富豪沈阳富豪杭州富豪吉林富豪深圳富豪认为奢侈品代表一种舒服的生活方式。 兼容并且恋旧，他们向往修身养性，回归自然。 神秘而低调，性格上却很豪迈，但投资观念最保守。 选择上非常传统，也很自信。手表、珠宝、名车，都是他们的收藏最爱。 比较大气，喜欢送朋友礼物，他们出手阔绰、一掷千金的理由往往就是因为“感觉”。喜欢聚会*关注

30、富豪/市场营销分析/长春私家车分析长春市共有50万元以上的豪华车1500余辆，百万元左右及超百万元的超豪华车500余辆。根据登记车主情况显示，个人名下的豪华车占80%左右，其余的20%登记到单位名下，长春市公安局交警支队车辆管理所全市登记注册的代表性豪华车： 法拉利1辆，劳斯莱斯2辆，克莱斯勒14辆，悍马17辆，路虎21辆，保时捷22辆，讴歌23辆，凯迪拉克34辆，捷豹43辆，雷克萨斯49辆，林肯72辆。巨大的购买力正等待陆续激发。*项目地段本身属于高档豪宅区域,周边部分富豪逐渐显现,以区域最顶级高档别墅-御翠园为例,最高的总价600万元以上别墅套数占比达到12%,扎堆效应明显。关注富豪/周边

31、富豪状况分析御翠园净月潭 森林公园CBD商务区高校聚集区*关注富豪/周边富豪状况分析区域周边最高档客户的购房者年龄普遍在40岁左右，其中富二代代表了其中很大一部分。*客源分析：绝大部分客户集中在长春市区以内,而长春市区又以朝阳、南关区居多，其他省市地区以农安、德惠、吉林、黑龙江为主，但所占比例甚少. 通过对周边城市购买购户研究发现：对于非直辖市城市的别墅购买人群主力还是当地客户。关注富豪/周边富豪状况分析*按照前述富豪分布，依据区域人口，可以大致估计出亿万富豪人数。吉林亿万富豪人数在390人左右，而长春亿万富豪人数大致在90100人左右。“根据长春市主力高端别墅的成交客户来源分析，长春市的客户

32、群体占至78%的比例，可以推测出大致客户结构分布。关注富豪/客户定位设想我们最核心的任务将是在如此数量的富豪中吸引出6%8%比例的人士！*客户关注表明市场上存在相当数量的亿万富豪, 为项目的高端发挥提供了足够的购买力支持.*项目属于益田集团在净月预开发的两块地中先行项目，必须脱离项目本身考虑。应结合后续大体量的住宅开发，起到建立地域标杆，创立品牌价值，提升后续项目价值的作用。从而引爆周边区域价值。开发意愿研究/项目特征用地性质：商业、金融用地面积：100000 容 积 率： 1.2建筑密度： 40% 绿 地 率： 30%用地性质：居住用地用地面积：348793容 积 率： 1.1 建筑密度：

33、25% 绿 地 率： 35% 限 高： 18 m保利项目高力商业及住宅项目保利剧院项目科技文化馆长影世纪城益田住宅项目*益田酒店项目项目本身属性为金融配套用地,该地块中规划该区域唯一的五星级酒店。为规划的别墅地块提供了项目价值提升点。开发意愿研究/项目特征*迎合吉林富豪阶层,项目高端化，走顶级别墅、豪宅路线， 创立地域标杆价值，产品品牌化，垫高后续开发物业的价值属性 无疑是物业发展利益最大化原则的必然要求。*本项目定位三大原则适度超前原则发展思路需要适度超前，在创造地域标杆的目标下，一是考虑区域发展状况，二是考虑市场接受度，不能超前太多符合市场实际需求与提升地块整体价值相平衡原则依托既有资源，

34、整合各方资源,努力开创价值点原则定位时既考虑当前市场需求，又要具有整体性和前瞻性，不过于计较一时一地的收益，而是兼顾考量后续住宅土地价值的提升发挥企业资源整合能力，积极与社会各类专业资源合作，拔高区域市场价值大势篇综合研判*一出高调的亮相一件华丽的外衣一个高贵的符号一技惊艳的手笔我们期待 *“豪宅地标”北京站“豪宅地标”深圳站“豪宅地标”上海站“豪宅地标”杭州站“豪宅地标”长春站OPEN SOON*打造净月最具影响力的房地产名片力争做吉林富豪区标杆地段发展为东三省房地产发展参考样本以形象树立、品牌推广为根本导向，以产品塑造为具体目标*三、发展条件衡量 优势因素考量 弱势因素考量*经过相当年份的

35、营造，区域已经形成相当的中高档居住物业氛围，并随着经济形势与市场的发展不断拔高，为项目的进一步发展提供了地域因素方面的支撑。优势因素考量/地段因素 优势因素考量*项目紧接喜来登酒店，可依托酒店资源，提供尊贵与贴心服务，从而开创出崭新的价值增值点。优势因素考量/五星级酒店服务*长影世纪城与项目比邻而居，最大程度的增加了项目的景观价值与生气。长影世纪城是我国首家电影制片工业与旅游业相结合的电影主题公园，堪称东方好莱坞，是借鉴美国好莱坞环球影城和迪斯尼游乐园的精华建造而成。影视文化主题鲜明突出，长影世纪城不仅是影视旅游的胜地，也将成为长影厂的新址，成为北国长春的一张钻石名片。优势因素考量/景点*净月

36、潭因筑坝蓄水呈弯月状而得名，因山清水秀而闻名，被誉为台湾日月潭的姊妹潭，浩翰林海，茂密如织，依山布阵，威武壮丽，构成了含有30个树种的完整森林生态体系。其中森林面积逾100平方公里，潭水面积430公顷，如此浩翰的人工林海，堪称“亚洲之最”。 优势因素考量/景点*项目中由于酒店占地面积大，为别墅预留的占地相应少。如容积率过低影响收益，而容积率走高则与豪宅定位背道而驰。因此，物业设计须仔细考量两者之间的均衡性弱势因素考量/经济指标用地性质：商业、金融用地面积：100000 容 积 率： 1.2建筑密度： 40% 绿 地 率： 30%酒店部分（已确定）：占地面积：约5万建筑面积：54763（地上）别

37、墅部分总占地面积约50000平方米假设别墅容积总建筑面积（平方米）栋均面积(平方米)栋数（栋）0.210000400250.210000500200.210000600170.315000600250.315000700210.31500080019弱势因素考量*项目土地为商办性质土地, 从成本及推广角度考虑略差于纯住宅性质土地。但由于长春本身的住宅性质土地年限为50年，两者相差并不大。可以预见此类性质将带来一定影响，但相关影响不大，可以通过价格及推广进行弱化。弱势因素考量/土地性质比较项住宅商业土地使用年限50年40年新房交易税费相同(144平方米以上)相同二手房环节费用(144平方米以上)

38、契税3%，手续费1%，印花税1契税5%，手续费全额的1%，印花税2土地增值税相同相同水电费一般标准略高于住宅标准，但可以协调*项目外部景观资源较佳，但内部并无突出景观资源优点，未来景观将以人为景观打造为主。这一方面弱化项目与高品质精品的比较优势，一方面增加了未来成本。弱势因素考量/景观资源比较*未来区域低密度住宅供应量巨大，部分楼盘存在孕育豪宅的契机，如若出现此类产品，市场竞争将异常加剧。弱势因素考量/竞争预测楼盘名称 总建面积（）已开发面积（）开盘时间已售面积（）已开发待售面积（）住宅销售率中信城114万一期17万，二期3.6万2007-10.269.9万10.7万58%力旺弗朗明歌44万7

39、.6万2008-06-214.44万3.16万58.4%御翠园42.3万6.12万2008-09-26 4.8万1.32万78.4%森林华墅3.7万3.7万2008-07-042.45万1.25万66%华业玫瑰谷35万12.7万2008-05-17 4.54万7.5万38.8%中海国际社区95万50万2008-05-31 39.9万5.1万88.7%万科潭西别墅3.65万2.3万2009年6月1.04万1.3万43.5%国信美邑205万预计2009年8月*项目的优势与弱势同样明显， 这将更加需要前瞻性的操作思路、专业的分析方法与技能， 使得项目可以顺利放大优点，弱化乃至回避弱点*四、项目发展思

40、路探究 他人之道区域顶级产品分析 成功之道借鉴案例分析 防备之道区域竞品分析*项目位于聚业大街与银杏路交汇处。项目周边教育配套主要为包括东北师大附中、附小、市实验中学、市二实验小学等。商业等配套相对不够完善。占地92万，总建面约42万。容积率为0.46，整个园区为独栋别墅项目。该项目为和黄在长春开发的首个高端项目，延续了和黄御翠园产品线一致性原则，打造高端别墅区。项目于2008年9月26日开盘销售，首期入住在2009年12月31日。御翠园/概况*长春顶级产品分析-长春御翠园 他人之道区域顶级产品分析 项目于2008年9月低调开盘正式销售，其产品为独栋别墅，关注度较高；相对于周边项目来看，本项目

41、均价较高，在销售初期消费者在价格方面存在一定的抗性，同时受2008年房地产市场观望情绪的影响，因此在销售初期整体销售情况一般。进入2009年初，项目整体销售策略有所调整，购指定别墅，可获配置Lexus IS 300轿车，可享受私人专机澳门豪华游等，使得部分客户群体对项目的关注度提升。至2009年8月，共计推出6.12万，已完成销售3.5万，推案销售率为57.5%。其中2009年1-8月共完成销售91套，面积为2.78万，占总销售额的80%。御翠园/供应与成交*长春顶级产品分析-长春御翠园成交细分分析/面积段及总价段截止至2009年7月，御翠园共成交98套，最低成交总价为176万元，成交总价主要集中在300-500万元，主要为314及387的独栋别墅产品，共成交45套，单套平均总价为436