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1、商贸之都 财富之城 赤峰商贸城运行指导手册 赤峰商贸城招商运营中心赤峰商贸城运行指导手册目 录前 言 03第一章 专业批发市场在社会经济发展中的作用03第二章 批发市场的定义及面临的问题04第三章 建立专业批发市场的主要对策06第四章 赤峰商贸流通行业的现状09第五章 赤峰商贸城项目规划10第六章 赤峰商贸城的战略理念11第七章 赤峰商贸城发展策略的思考14第八章 城市区位分析16第九章 商贸城项目区位分析18第十章 商贸城项目营销策划19第十一章 招商策略25第十二章 运营管理重点及流程39第十三章 物业管理中心职能及物业接管流程52第十四章 仓储配送中心功能及运行流程57第十五章 结束语6
2、4赤峰商贸城运行指导手册前 言：赤峰商贸城是由赤峰红山区副食品行业商会自筹资金开发的大型商业项目，是一个无论在规模、形态、商业规划、配套服务等方面都具有超前思想、多业态集中、专业性较高、服务规划全面的商业综合体。赤峰商贸城的战略思路应确定为“把赤峰商贸城建成一个蒙东、冀北、辽西最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、电子信息、餐饮住宿、休闲娱乐、配套办公于一体的区域性现代化商品交易批发市场” 。并在此基础上进一步以“复合型市场交易中心”发展理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“新型的、有完善配套服务功能、以展示和推介为主题、经营多种业态、引入信息系统、集中仓储配送、大
3、型规范的现代化交易批发市场”的概念，并通过发展赤峰商贸城项目，依托红山物流园区的物流辐射基础，构建国内有影响、具有现代化水平、集多种业态、多种商品的交易市场，并向着成为多种业态商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等远景目标迈进。赤峰商贸城周边专业类市场项目较多，极容易形成同构的竞争。因此，必须挖掘赤峰商贸城项目的独特优势，使项目做到唯一性、排它性和权威性，以便在商业地产市场上脱颖而出，抢占市场制高点，提高项目开发的商业附加值。赤峰商贸城运行指导手册对国内批发市场的形成、发展及存在的问题进行了全面的分析，并结合赤峰商贸城自身的规划、定位，提出了赤峰商贸城系统的、前瞻性
4、的战略思想，阐述了赤峰商贸城的发展方向、发展目标、运行策略，以指导赤峰商贸城良性运行和可持续发展。第一章 专业批发市场在经济发展中的作用中国商品批发市场伴随着改革开放的春潮涌现，并逐渐兴旺活跃，成为中国市场体系中一个重要的组成部分，成为人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。中国商品批发市场经过近30多年的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动社会经济发展等方面发挥了重要作用。 第一个作用是批发业实实在在地扮演着中介的角色。按传统经济学和产业链的基本要求，批发在我国经济链条中连接了生产与零售，起到了中介、桥梁、纽带的作用。第二个作用是对生产的促进作用。如果说中介作
5、用还仅仅是批发业基本的作用，那更高一级的作用是对我国经济发展有更大贡献的，则是批发业的促进作用。以批发为媒介，经由与零售商和生产商的交易，把从市场了解到的信息，反向传递给生产者，使得批发对生产起到了促进作用。第三个作用是市场的组织作用。以批发为纽带，批发市场、批发流通企业，组合形成以批发为中心的产业聚集群，以批发为中心的零售聚集群和以批发为中心的消费聚集群，在各个区域对经济产生积极作用。并将产品流、信息流、人才流、商流、资金流全面组织在一起形成产业群、产业带、产业区域。随着物流技术的广泛使用与发展，以批发市场为载体的产业聚集群将为经济带来巨大的推动作用。 第四个作用是市场的开拓作用。批发业以其
6、自身的经营方式感应市场、了解市场，将生产者、消费者和经营者的全部信息集中在一起，形成新的生产热点和产品的努力方向。这些产品再经由批发业继续在市场内进行开拓、推动、推进，成为新的市场增长点。随着批发市场在经济发展中的作用逐渐增加，批发市场的发展也步入了新的发展轨道，那就是批发市场与物流的结合所形成的一体化运作方式，促进了现代专业批发市场的交易手段多样化。批发介入生产以及批发与零售相结合，这些交易方式与佣金代理、总经销、地区总代理等现代批发方式形成批发市场的经营主流。除了这些生产商和分销商之间的直接交易，还有着种种场外的交易，如展销会、推介会等。除上述交易形式之外，很多专业批发市场还采用了以电子商
7、务为媒介的电子交易平台，发展势头与增长幅度非常快。专业批发市场已经成为社会经济发展中不可或缺的组成部分，成为推动地区发展、推动行业发展、推动产业发展的非常重要的平台和组织形式。第二章 批发市场的定义及面临的问题1：批发市场的定义批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易，发挥着集散商品、传递商品、分散商品的巨大作用，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。2：批发市场的特征（1） 有固定的场所和商品展示、分装、仓储、配送配套设施；（2） 陈列大量商品以供看样订货；（3） 为吸引客户进场交易提供便利；（4） “市场”经营管理机构不参与商品经营；（5） 进场客户有相当经
8、营实力，长期驻场;3：批发市场的主要功能（1） 集散（商流）功能；（2） 结算功能；（3） 信息中心功能；（4） 价格形成功能；（5） 仓储、分装、配送功能；（6） 服务功能；（7） 交易功能；（8） 管理功能；（9） 展销功能；（10） 代理功能。4：批发市场的作用（1） 衔接产需，指导生产，引导消费；（2） 发挥价值规律的作用，发现商品价格；（3） 维护交易秩序，规范交易行为；（4） 有利创造品牌，促进新产品开发，保证成交质量；（5） 提供规范交易场所；（6） 有利加速资金流转（保证金制度，为购销双方合同担保，避免经济诈骗行为）。5：国内一些专业批发市场存在的问题（1） 摊位制为主，档次较
9、低，设施简陋；（2） 交易方式简单、原始，交易行为不规范；（3） 交易功能单一，配套功能差；（4） 以管理为主，管理人员素质低，市场的创新能力极差；（5） 个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小；（6） 资金能力有限；（7） 不注重经营，房地产开发商只是租赁摊位，经营能力较差甚至没有经营；（8） 投资能力不足，注重硬件投入，不注重软件的投入，更不注重配套服务的功能；（9） 缺少批发市场必备的物流、配送、结算等服务；（10） 管理技术落后。第三章 建立专业批发市场的主要策略1：对策一 整合资源（1） 与“物流”及电子商务整合，速度制胜 现代物流，被称为是企业的第三利润源泉。除大型百货商店、街头
10、各种类型的便民店需要物流配送外，即便是沃尔玛这样的国际连锁店也需要社会物流配送服务。因此，批发业与物流业整合势在必行。 在我国，物流运作的真正主体生产商、批发商和零售商物流意识的觉醒是近几年的事情。绝大多数传统批发企业仍然停留在低水平的服务层面上。将来批发市场要做到一切以满足客户需求、开发客户需求和创造客户价值为基本出发点和终极目标。结论批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的“卖场”。所以，赤峰商贸城一定要增加“卖场”之外的功能规划，这也是高起点、高规化、增加批发市场竞争力的关键所在。（2） 批发市场自身整合，做强做大这里的整合既指与国内其他专业批发市场的整合，也指与业态行业龙头企业的整
11、合，如何整合？绝不是“1+1=2”的机械叠加，整合后的综合实力应该是“2”的。应该采取与外埠专业市场强强联合，走联合开发市场之路；或通过部分弱势业态项目整体招商、资本运营等方式，扩大规模，理顺产权关系，构建大型批发集团。这样的整合应该充分体现各个批发企业资源的优化组合和重新分配的特点，旨在壮大自身实力，从而增强市场竞争能力。 结论赤峰商贸城要不断的寻求企业间、专业市场间、经营户间的整合，包括把项目分拆寻求国内其他专业市场的介入,团体引进经营者，吸纳有影响力的产品组和先进的市场管理经验。2：对策二 打造品牌 专业批发市场要想方设法打造自己的“金”字招牌，就是打造“金品”，走品牌化经营之路。注重提
12、升运营管理内涵、物业管理品质和服务创新，不断营造良好的交易环境，聚集旺盛的人气，从而塑造卓越的品牌形象。做到以服务树形象，以形象造品牌，再通过品牌延伸和渗透使其品牌深入人心，最终打造出批发市场的“金”字招牌。 （1）招租和培育专业型的批发企业，打造批发市场“航母” 批发市场的经营水平提高了，必然会获得大批客户的认同，对打造批发市场的品牌作用极大。但同时对商业房地产企业提出较高的要求，不能局限于销售商业物业，而要把更多的精力投入到如何进行项目调研、策划、开发、经营服务中去，如何细分市场，如何精确地找到客户群，选择何种媒体进行广告投放，如何满足消费者需要，甚至进行市场创新，引导一种消费潮流等等。
13、结论赤峰商贸城一定要引进在本地有影响力的专业批发商、引进有辐射能力的知名品牌（特色商品）、引进有经营共识的厂家入驻，这对于项目的成功是至关重要的，其极类似零售卖场要引入主力店一样，十分关键。（2）卓越的运营管理，良好的经营水平，是打造品牌的关键 打造品牌的方法固然很多，拥有卓越的运营管理、物业管理和较高的经营水平是打造优良品牌的关键。批发市场开业之后，要重视市场需求服务，围绕着如何兴市旺市开展各种经营服务。只有在不断创新前提下，才会给入驻商户带来意想不到的方便和利益，而这样的批发市场才有好的口碑，才会征服客户。应该说，以批发市场建设为依托的是房地产业，但要想获得成功，迫切需要卓越的经营水平和物
14、业管理，更需要通过一切手段来打造一种过硬的品牌。 提升经营水平就要求经营管理公司要有新的理念和管理方法。这种经营管理不仅仅局限于提高专业批发市场质量，加大打假防假力度，理顺内部管理机制，批发市场内规行划市，培养有影响力的大商户等等较一般的经营管理水平，而是考虑如何管理能够促使批发市场进一步做大做强，如何使批发市场中的产品都是过硬的拳头，如何使“市场商品专而精，市场功能多而优”，如何提前介入市场开发，如何培养把众多产权分散的同类经营商户通过一种网络纽带集中起来，采用物流技术及网络信息，统一采购、配送，集中管理等具有深刻服务内涵的举措。 结论赤峰商贸城的经营管理应包括完善的服务功能（信息、配送、结
15、算、仓储等）；高效、统一的管理体系；具有展示、推介、培训、洽谈、电子商务等多种交易方式（电话订购、互联网订购等）的现代交易集散中心；具备了外在的和内在的运营条件之后，还要打造具有内涵的服务，这样才能成就赤峰商贸城的品牌形象。（3）“集群化”发展，品牌打造的重拳 批发市场 “集群化”包括两个概念，一个是全国性的连锁，通过同类专业批发市场的连锁，形成辐射式的批发市场的“集群化”发展的概念；另一个是在一个批发市场里，有多个专业批发市场的集聚，形成集聚式的批发市场“集群化”发展的概念。这里强调的是实现批发市场的“集群化”，其目的就是通过规模效应向周边地区辐射、渗透。辐射式的批发市场，极类似零售业的连锁
16、经营模式，但需要考虑到不同区域的环境、文化、历史背景等，因地制宜；创新性地适时建立“集群市场”，并通过批发市场中构建的网络、仓储配送体系，使之相互连接，相互关联、相互促进，形成规模经营。 结论赤峰商贸城就是由多个行业批发市场集聚的批发市场集群，应该以赤峰为中心，同一些国内专业批发市场建立联盟，形成批发市场的辐射式产业集群（即以某一类产品为核心，如文化用品、酒店用品等），树立区域性批发市场的品牌。3：对策三 功能创新从全国范围看，批发市场处于转折时期，需要调整、规范、创新。批发市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”，国内的批发市场在做好与网络、物流融合，与各大批发市场进行整合，打造“金”字招
17、牌的同时，还需加强在观念上、管理上、组织上、功能上、机制上、经营方式上等进行方方面面的创新。 （1） 多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润批发市场自身在不断创新的前提下，会把生存空间拓得更宽，并长时期保持良好的发展态势。从本质上说，批发市场功能创新或“市场再造”是一个利润再分配的过程，多功能、现代化的批发市场将抢占更多的利润，而原始方式、低水平模式的批发的利润将逐渐减少。 （2） 批发市场将向纵向一体化延伸批发市场的功能上进行创新，例如，从原来的流通领域伸向生产领域，走“销-产一体化”、“以销带产”的经营之路；从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新；从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心
18、和信息中心转变创新；把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。 结论赤峰商贸城的功能规划已经考虑到了现代化大型专业市场的基础建设，超前的规划再结合超前的经营理念，根据企业发展的战略目标进行创新和管理，包括市场的功能创新和企业产业形态的创新，只要坚持创新、加强管理、超前运营一定能缩短市场培育期，早日打造出商贸城的金字招牌。第四章 赤峰商贸流通行业现状相对于国内现代化专业批发市场对社会经济及行业的推动作用，赤峰地区由于缺乏大的现代化专业批发市场，使得目前赤峰批发行业的发展受到制约，制约发展的问题主要有以下几个方面：1、批发业组织化程度很难提高：赤峰地区与国内其他较发达地区相比，存在着组织化
19、程度较低的现状。批发业客观上要求要对市场、生产、消费都产生影响，而它的基本条件是要具备一定规模和能力才能形成市场力量，才能在交易的近期和交易的远期产生影响，使批发与生产、批发与消费之间形成有效的联系。由于经营场地、经营成本、经营信息等条件的制约，目前赤峰的批发流通业还不具备这样的影响能力。2、现有经营方式很难造就大流通：赤峰批发行业现有的吞吐功能、集散功能不具备大批发大流通的能力，因为缺乏统一经营的大型专业批发市场的支持。赤峰的批发行业还延续着30年前的单店单体经营模式，这种分散式的经营，不能形成产品集群规模，即增加了终端店采购成本也束缚了行业自身的发展空间，与现代化流通方式有着较大的差距。3
20、、批发经营户不能完全保护自己的权益：赤峰地区的批发行业经营户也都在延续佣金代理、总经销、地区总代理等现代经营方式，但由于不能依托大型专业综合商品批发市场的支持，无法满足终端（商超）商品一站式采购，外流的商品采购给地区窜货制造了机会，商品经营户的权益受到了损害。由此可以看出，赤峰批发流通商业企业要改变现状，提升经营档次，扩大经营规模，在练好自身内功的同时，必须建立大型专业批发市场，并依托现代化专业批发市场，凭借着自身掌握的终端资源，与国际、国内大型生产企业、大型专业市场龙头企业接轨以取得跨越式发展。赤峰商贸城就是在流通行业快速发展的大背景下建设的，商贸城将组织一大批优质批发商来到这个平台上共同经
21、营、共同发展。并依托商贸城扩大市场辐射规模，降低经营成本，形成产业集群。第五章 赤峰商贸城的规划1、商贸城规划 项目总占地340亩，建筑面积60万平方米，分三期建设（20102012年），其中一期占地90亩，建筑面积16万平方米；二期占地150亩，建筑面积30万平方米；三期占地100亩，建筑面积14万平方米。2、建筑布局 商贸城一期由八栋外三层内二层棚式连体建筑和两栋高层（17层）商务公寓楼组成，总建筑面积16万平米，内设商品展示洽谈区、商务办公区、物流仓储区。室内公共通道126*9M（1134），高10米共享采光天井，可用于展会或订货会使用。3、业态布局 商品展示洽谈区按八栋建筑形式分为八个
22、业态区域，分别为酒类区、休闲食品区、日化洗涤区、文体办公日用百货区、调料调味区、冲调饮品区、酒店用品区、厨房设备区，每个业态区域一万平方米，格局为面对面双排展厅，总计为480个展厅。4、仓储物流 商品周转仓储面积4.5万平方米，层高6米，由第三方仓储物流公司实施标准化、信息化管理，建立“仓库装卸自动化；收货、发货、仓存管理智能化”体系，统一仓存、统一配送，以适应少批量、多品种、周转快的商品流通特点，减少商贸城业户的仓储物流费用，降低经营成本。 5、商务公寓 属于商贸城配套设施，设立大型业务洽谈室、会议室、网络信息平台、快捷酒店、金融办公，并有公共大餐厅、理发、洗衣、生活品供给、茶楼接待等专营项
23、目。为经营业户提供商务休闲服务。6、运营管理 成立商贸城管理公司对商贸城进行统一运营管理，商贸城实行产权分离体制，统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督、统一物业管理，把投资者，经营者，管理者三者利益统一起来，以确保商贸城可持续发展，为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。7、电子商务 建立电子商务平台网上赤峰商贸城，通过这个平台展示商贸城业户的商品信息，业户自主管理并可以完成订单、支付、采购、库存等一系列销售工作。提供各地业态生产企业的招商信息，实现上游与经销商的信息对接，通过网上展销会、网上订货会等一系列活动，丰富商贸城业户的产品结构和信息。8、商贸城定位 商贸城
24、是以副食品为主并涵盖相关联的综合性商品流通交易基地，首批业户集中来自享有“赤峰批发一条街”盛誉的火花路各业态的龙头商户。并预备引进一批具有辐射能力的商品和品牌，以充分发挥商贸城的辐射能力，奠定商贸城商品流通交易基地的地位。9、未来规划 商贸城一期工程建成后，预计可实现年营业额20亿元以上，可提供就业岗位5000个，辐射周边区域300多公里。赤峰商贸城全部三期建成后，将成为业态多元化、物流智能化、信息共享化、管理科学化的商贸信息综合体，凭借着其强大的辐射能力来，成为辐射华北、东北和蒙东地区的商品流通基地，并向着“南有义乌、中有临沂、北有赤峰”的目标迈进。第六章 赤峰商贸城项目的战略理念 项目整体
25、理念1：理念一 以赤峰为中心做区域性流通商业的门户概念赤峰正向着百万人口城市的目标迈进，区域影响力得到了空前的提升，纵观以赤峰为中心400公里区域内还没有一个城市具有大型综合商品流通基地。赤峰商贸城正是立足这样一个市场背景和基础，提出商品进入赤峰通过满足本地巨大的消费潜力后再辐射周边的商业流通门户概念，从而提升赤峰商贸城的形象和地位。2：理念二：以赤峰为中心做区域性流通商业的制高点概念由于缺乏政府的平台支持和交通不发达的现状，极大的制约着物流和信息流的发展。随着红山物流园区这个大平台的建设和辐射能力的逐渐增强，随着公路、铁路交通网络的逐渐完善，随着赤峰这几年的跳跃式发展，赤峰在区域性的影响力正
26、在加强，随着城市竞争力的大幅提升，以赤峰为中心做区域性流通商业制高点的概念已经不是一种想象，他具备了内在条件和外部环境。赤峰商贸城要借助区域性中心城市的优势，成为区域性商业流通、信息和行业发展趋势的发布中心，也是区域性商品辐射的制高点。3：理念三：赤峰商贸城做物流园区板块龙头概念赤峰商贸城是物流园区的商业地产。作为商业地产，一方面与赤峰市的商业物业的供给有着直接的关系，另一方面与商业物业的商业业态有着极大的关系。因为商业房地产的成功不仅包括前期的规划、设计、定位，中期的宣传、包装、推广，还包括后期的经营、管理，保证商家有钱赚，每个环节是环环相扣，密不可分。目前，随着新城区和美园区板块、松山区五
27、金机电城板块、松山区松北板块、红山物流园区板块的陆续开发和建成，赤峰市商业房地产总的市场是供大于求，竞争日趋激烈，市场竞争态势十分严峻，商业地产已经进入区域板块阶段，进入品牌时代。赤峰商贸城必须做好“红山物流园区板块龙头”的概念，因为红山物流园区就是市场概念，做成红山物流园区的新城标，这样才能与赤峰市的其他商业房地产形成差异，增强赤峰商贸城的竞争能力。4： 理念四：复合商业地产的开发理念房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是人类的活动，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展、网络的场所，因此在赤峰商贸城的功能规划中，一方面要复合多个批发商业业态品种的交易市场；另一方面，要复合多个与
28、人相关的行业，包括休闲、娱乐、会议、会展等。5：理念五：做商业航母的品牌战略概念从建筑规模上，赤峰商贸城是蒙东、辽西、冀北迄今为止最大的单体商业建筑；从商业的形态上，赤峰商贸城是一个全新的、复合型的市场交易中心，也是上述地区批发行业的领头羊。赤峰商贸城要做区域性商业流通航空母舰概念，做区域性现代化批发市场的第一品牌，具有极大的品牌效应。6：理念六：“共繁荣”的经营理念概念确立同经营主体的良好关系，主动承担起帮助解决经营户问题的责任。成立公关部门，协调与相关部门的关系，协调与政府之间的关系，争取优惠政策的延续，协调同银行的关系，帮助经营户融资等等，做到市场与经营户共繁荣。 项目经营理念1、导入“
29、商业经营主导型”的商业理念很多出租摊位模式的大型批发市场，物业的业主不负责经营，而经营者只能被动接受物业现状，物业的功能设计与商家经营的业态的衔接不配套，更谈不上量身定做，批发市场的经营模式处于粗放状态，已经远远落后市场对商业形态的要求。所以，赤峰商贸城商业物业的经营定位，从一开始就要将物业销售与可持续经营结合起来，追求的不仅仅是销售物业的利润，而是开发者、投资者、经营者的“多赢”结构。2、选择合适的主题，聚集商气，提升物业形象相关产品高度集中形成一个突出的主题，不仅能够建立项目的个性与特色，而且能够使整个项目的灵魂得以显现，可以在较大范围内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题明
30、晰，统一经营、统一规划、统一形象才能落到实处，整体效应才能更好的发挥。成行成市的专业市场随着市场的发展会越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相当可观，对于投资者和经营者来讲，有良好的市场前景。3、长短相济、动静结合所谓长短相济，是指既要考虑到短期的利润、资金的回笼，也要考虑到长远的可持续经营，打造品牌，降低市场的风险。动静结合，是指既要重视物业销售的同时，也要考虑到人气聚集，从而雅俗共赏，而不至于造成曲高和寡、或者档次太低、旺丁不旺财的尴尬局面。4、既要自扫门前雪，又管他人瓦上霜”l 借“赤峰商贸城”的规模优势，强化本项目商业价值的独特性；l 借“赤峰商贸城”的休闲配套全面之势，强化我们
31、的休闲氛围；l 借“赤峰商贸城”的商圈优势，强化我们的商业地位无可替代。l 树立赤峰商贸城的龙头地位，将周边其他项目成为配套和衬托。第七章 赤峰商贸城项目发展策略的思考1：关于策略的思考（1） 转移性经营如何改变赤峰地区多年来形成的终端采购模式，并把这些采购能量整合到赤峰商贸城来。如何增强辐射能力强的商品，扩大商贸城辐射区域。（2） 营销性观念对于批发市场的营销，大多采取的招商方式都是环绕着如何把目标客户招进来，而赤峰商贸城要增加营销观念，就是如何为经营户创造一个吸引最终客户到来的商业平台。（3） 消费便捷化如何让终端实现选择新颖、独特的商品，实现采购的小批量，多品种而不增加过高的成本是很重要
32、的环节。（4） 品牌的认知化消费者的消费心态和消费行为日趋成熟，在消费成熟的时代，消费者已把品牌和商品质量作为选购商品的首要因素。引入具有龙头效应和知名品牌的企业进场是商贸城成功的关键点。（5） 便利的购物途径创造出客户（包括零售商、专卖店和大宗直接客户）购买商品的方便交易形式，包括电话订购、互联网订购的服务体系。便利多样的购物方式是吸引消费者来购物的有效手段。（6） 增加相互沟通投资人、目标客户和消费者将是一个共同的利益集团，利益的切合点就是市场的兴旺与否。管理者要通过注重市场主体的培育，通过多种手段，使经营户在销售出商品的同时，获得利润最大化和市场经营的指导性信息；使消费者了解市场的趋势，
33、新产品的推出，更好地服务最终消费者，是保证不造成“空场”的最好，也是唯一途径。2：项目策略的目标（1） 一个集散面广，容量大，商品多、功能全，交易规范的区域性综合商品流通基地；（2） 建立统一、开放、竞争、有序的区域性市场的组织体系；（3） 建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系，提高流通效率，减少流通环节；（4） 建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统；（5） 制定公平、完善的交易规范和法规体系；（6） 加强培训流通大军，为市场的稳定和发展奠定人才基础；（7） 建立仓储管理和服务体系；（8） 建立科学、合理的，在银行指导和管理下的市场结算服务体系和信贷体系，增加“市场”运作的信誉；（9
34、） 建立质量监控和管理体系，减少假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响；（10） 建立专为“市场”目标客户理财服务的会计师事务机构；（11） 建立“市场”的行业协会性质的社团组织，保证行业自律和共同管理；（12） 建立“市场”行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈企业，指导企业对市场的把握，引导经营；（13） 成立多方位的综合服务体系。3：具体的策略（1)策略一：龙头带动赤峰商贸城的规模和规划是赤峰商业房地产的龙头，也是现代化综合性商品批发市场龙头，是红山区物流园区商业项目的龙头。赤峰商贸城的建设，必将改变赤峰地区批发行业传统、无序的经营局面。通过定位于复合型龙头批发商业地产的概念，寻求同一般的批
35、发市场商业物业产生差异化，也同零售业用的商业物业产生差异，避免同质化竞争。（2）策略二：做新城标城标的概念，它是一个城市的标志，这种标志可以是一个城市地理意义的标志，也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。赤峰商贸城60万平方米的巨型建筑，17层高层建筑，从城市地理位置上讲，做红山物流园区的城标当仁不让；做赤峰现代化批发市场的领导者，必然是经济意义和行业领域的城标性项目，其目的是树立品牌形象，增加商贸城的知名度，有助于传播和营销。（3）策略三：先声夺人在项目的规划与建设方面，最重要的策略就是形成差异化，只有形成差异化，才能创造市场，才能领导市场。赤峰商贸城第一个提出“复合型市场交易中心”
36、、“批发商业航母”的概念，根据这一概念进行功能的策划与规划，并集中精力进行现场的形象展示，做出较好的卖场包装，展开市场推广攻势，从而在红山物流园区区域引起震荡，在赤峰批发领域引人注目，并波及周边城市。（4）策略四：竞合双赢赤峰商贸城在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面寻求的差异化，避免了同周边的专业市场形成同构性竞争，实现以竞合（竞争加合作，而非单纯的竞争）的策略取得双赢。（5）策略五：做性价比在项目的开发上要严格控制成本，保持价格上相对优势。同时，赤峰商贸城要突显性价比的附加价值主要体现在： 精益求精的工程质量与卓越的项目品质； 营造完善的服务功能， 提供多种交易功能 创新的交易空间设计
37、与室内景观营造； 时尚休闲商务会所的超级大配套； 作为物流园区新城标给客户带来的特殊心理感受（自豪感、归属感、尊贵感）； 一流的物业管理与服务（强化物业管理服务）； 举办多种促销经营活动，增加赤峰商贸城的特色与品位；第八章 城市区位分析赤峰市位于内蒙古东南部、东北地区西端、蒙晋辽三省区交汇处，与河北承德、辽宁朝阳接壤，与自治区内快速发展中的通辽市、锡林郭勒相邻。东南和西南分别靠近辽中南和京津唐两个发达经济区域，距北京、天津、沈阳等几个中心城市均在500公里左右。随着东北老工业基地的振兴和环渤海地区经济圈的崛起，赤峰市连结两大经济带的枢纽作用越来越突出，这种承东启西、连接南北的地理区位优势为商品
38、流通、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模在赤峰市集聚和扩散提供了地理上的可能性，地缘优势带来的巨大的物流及市场容量，也为红山物流产业集聚区发展带来广阔空间。1：赤峰有效辐射商圈：赤峰周边五城市情况图示赤 峰 峰人口460万承 德人口：318万锡林郭勒人口：110万朝 阳人口：340万通 辽人口：309万385km202km370km266kmM锦州人口：310万180km以赤峰红山区为中心分为两个辐射商圈，赤峰市辖区内为近商圈，辐射人口数量为460万人，这个区域也是赤峰商贸城绝对辐射商圈；中商圈为400公里辐射圈，包含五个城市，辐射人口1870多万人。以上五城市离沈阳、北京、天津等中心城市
39、，最近均在200多公里以上，中商圈辐射区域为赤峰商贸城有效辐射区域，如果有有力的品牌和商品，商贸城招商业态商品完全可以交叉辐射这个区域。 2：赤峰交通情况赤峰市是国家重点交通枢纽城市之一，是自治区级物流结点城市，公路方面：赤大、赤通、赤朝、赤锡（丹锡高速）四条高速公路以投入使用，赤承高速即将开工，这些高速公路网，北接省级大通道，南连京津和东北高速路网，从赤峰进入锦州港仅需近3个小时。便捷发达的公路交通网络为赤峰的商业、工业和物流业的发展提供了强有力的支撑。铁路方面：赤峰市12个旗县区境内实现县县通铁路。并形成集通铁路对接自治区各盟市铁路；东北对接黑、吉、辽铁路；西南对接京、津、唐铁路的铁路交通
40、网，为赤峰市铺就出一条四通八达的“黄金大道”。占地917亩的赤峰玉龙机场，能够起降波音737、E190等大型飞机，航线也由已开辟的4条增至7条，为赤峰市对接华北、东北、华南一些大中城市开辟了空中通道。3：赤峰商贸流通发展情况根据赤峰市第二次经济普查工作（2008年2010年）公布的数据显示，赤峰市从事批发零售行业有证照的个体经营户较为集中的五个行业是：批发和零售业53688户，占43.68%；交通运输业36525户，占29.72%；居民服务和其他服务业12686户，占10.32%；住宿和餐饮业7317户，占5.95%；工业7062户，占有证照的个体经营户总数的5.75%。在法人单位中，从事批发
41、和零售业的单位3014个，占19.74%；制造业2160个，占14.15%；卫生、社会保障和社会福利业619个，占4.05%；教育778个，占5.10%；公共管理和社会组织4098个，占26.84%。赤峰商务局2010年公布的数据为：2009年赤峰商贸流通总额为108.3亿元（不含零售）。根据以上数据分析，批发零售业是赤峰市经济结构中的主力军，发展空间巨大。第九章 赤峰商贸城项目区位分析1：地块解析 赤峰商贸城项目位于红山物流园区清河路北段与商贸城街交汇处，周边被汽修汽配城、万商家电城、公交枢纽站、生资市场、粮油市场等专业市场包围，占据了得天独厚的地理位置。物流园区主干道之一的清河北路经过项目
42、东侧，西侧紧邻赤锡路，交通方便，道路通畅，停车位充足，具备建设大型商贸基地的基本条件。2：开发商背景赤峰商贸城项目由赤峰市红山区副食品行业商会牵头，经营户自筹资金开发的大型商贸综合体，投资者都来自“火花路批发一条街”，这些经营户占有赤峰副食品及相关联行业商品批发市场90%以上的份额，他们有着多年从事批发经营的经验和多年积累起来的终端客户资源，这些经营户的入住将极大的推动商贸城的快速发展。3：政府规划赤峰市红山区政府根据中心城区商贸流通服务业较为发达的具体情况，集中了中心城区的人流、物流、信息流、资金流规划建设了区域性大型物流园区红山物流园区，园区建设规模10000亩，计划总投资100亿元，规划
43、了物流配送、物资仓储、汽车贸易、专业市场和新兴业态五大业态功能区。建成街路34条，总长度25公里，基础设施实现“七通一平一监控”共建设道路34条，总长度25公路，建设了铁路专用线，实现了高速互通。预计红山物流园区全部建成后，年交易额将达到150亿元，实现利税3亿元，安置就业3万人。红山物流园区将成为国内知名的现代化、综合性物流园区，并成为辐射华北、东北和蒙东，构建东北、环渤海两大经济圈的重要商贸节点。园区的快速成长将带动园区内专业市场的发展速度。第十章 赤峰商贸城项目营销策划1：商贸城项目营销思路 营销战略目标通过商贸城商业地产开发，通过产权出售、租赁，培植市场经营，以达到最大的开发利润和延续
44、资本积累、自有资本投资回报和投资利润率的最大化，即：短线抓资金回笼，长线抓市场建设。 营销战略内容战略内容：地产，物业，服务商贸城的地产项目属于商业地产，其特征表现为创造财富的载体，它给人们带来的不仅是财富，更重要的是乐业。商贸城的物业项目属于商业流通物业，其特征表现为商品流通渠道，即商品流通的规模化、集约化。商贸城的服务主要体现大营销服务，其特征是资源整合，强势宣传；体现服务的程序化，流程的标准化。策划内容：资本运作策划，市场营销策划资本运作策划：运用开发商对整个项目资本运作动力，帮助经营者与投资者进行资本运作谋化，以最合理的投资获取最高回报。市场营销策划：对商贸城整体营销与经营者各自营销的
45、资源进行整合，形成大营销环境，共同打造商贸城市场品牌，丰富、完善、优化经营者自我品牌，实现以品牌创市场，以市场养品牌的目标。2:商贸城项目营销策略 产品组合策略以商业地产为载体，通过现代信息技术、网络技术的配套，建立商贸城物流电子商务信息中心，辅以物流、配送、仓储和专业化大营销的服务体系，组成最具有竞争力的产品组合，建成功能现代化、配置时代化、服务专业化的商贸城，达到开发商业地产、建设专业化大市场、发展商贸物流为一体的经营构局。 价格组合策略战略目标的第二步最具有核心竞争力的价格组合。商业地产的价格不同于住宅地产。由于商业地产在资本市场属投资范畴，而住宅地产投入属消费范畴，因此尽管住宅地产也具
46、有投资功能，但有很大局限性，而商业地产的投资空间是可以塑造并无限放大的。所以在商业地产价值组合上要体现投入的进度与放量的规模，在总量不变的情况下，价格应分段实施。在分段实施过程中，发挥效益的是总量投放的效应。 渠道组合策略商贸城作为专业化细分程度高的市场群，其特征是商业贸易流通。其渠道上主要分为经营者主体渠道与流通渠道二大类。经营者主体渠道中以投资经营为目的的投资者（一是为厂家建立直销点；二是专业经营者建立主分销点），是商贸城物业投资主要目标，针对这一目标的渠道是渠道组合中的重点。经营者主体渠道中以投资获得固定回报为目的的投资者，是商贸城物业投资另一条目标，必须建立相应的渠道。市场流通渠道是商贸城专业市场经营的规模优势与功能优势，主要体现在赤峰地区市场的占有率和对周边城市的辐射力，是商贸城创造财富的主要手段，更是商贸城大营销服务的主要方向。因此市场流通渠道的建设是商贸城发展状大的根本，也是商贸城物业投资的基础。 促销组合策略广告促销的目的：根据商贸城物业的投资目标市场，针对确立的目标人群，通过具有针对性的诉求，迅速传播商贸城核心卖点。几种常用广告媒介的基本特点：（1）报纸：覆盖面大，接受广泛，可信度高，但保存时间短，传阅率低。（2）电视：综合视觉，听觉，传播面广，受众面大，但成本高，展露时间短，受众选择余地小。（3）广播：成本低，受众量一般，声音效果单一
