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1、物业设备设施管理（简介）,前 言 物业设备设施管理作为高端物业管理项目的核心组成部分，从成本分析、标准制订、风行评估、和节能减排等角度，为物业服务企业降低劳动成本、提高劳动效率提供科学依据。作为设备设施的管理者，物业管理工程技术人员也经历着从被动的故障维修到主动的维护保养，再通过智能化、信息化手段实现管理进步的过程。在物业管理活动中,设备的管理分运行管理和维护管理,两者既可分开实施，但又相互关联。设备管理属于后台工作，在一定程度上影响整个物业管理企业的管理水平，一旦设备出现故障或者发生事故，影响面较大，涉及到使用者权益保障，往往会造成很大的负面影响。因此,设备管理是一项非常重要的后台服务工作.
2、在实际工作中,物业管理中的设备管理设计到的设备类型涉及范围广,技术领域跨越了机械、电力、微电子、建筑、光学、通讯等，在新技术新产品日益丰富的当今飞速发展的时代，设备的管理凸显了技术人员在知识面、专业度方面的欠缺，本手册是结合成熟物业管理活动中的设备管理实际需要，参照有关的法律、法规和技术规范编制，在确定管理标准的前提下，让设备管理人员能直观、形象、准确的完成设备管理的每一个细节的工作，使设备安全稳定的运行，减少设备故障和事故，延长设备使用寿命，发挥物业管理的重要作用。本手册将会从设备房通用标准和供配电、给排水、电梯、智能化、消防等方面予以描述，但是并不能将每个系统的每个细节描述清楚，很多管理可
3、以举一反三，相互借鉴，需要通过实际工作中不断思考和总结。如有不准确或失误，欢迎纠正指正。,大 纲,通用标准供配电设备管理标准给排水设备管理标准电梯设备管理标准智能化设备管理标准消防设备管理标准空调设备管理标准房屋的接管、维护及装修管理标准设备设施的大中修管理标准,第一节 通用标准,从业人员标准根据国家安全生产监督管理局与国家煤矿安全监察局2002年12月28日安监管人字【2002】124号关于特种作业人员安全技术培训考核工作的意见，文件第二条规定：特种作业是指容易发生人员伤亡事故，对操作者本人、他人的生命健康及周围设施的安全可能造成重大危害的作业。直接从事特种作业的人员称为特种作业人员。中华人
4、民共和国劳动法和有关安全卫生规程规定：从事特种作业的职工，所在单位必须按照有关规定，对其进行专门的安全技术培训，经过有关机关考试合格并取得操作合格证或者驾驶执照后，才准予独立操作。特种作业人员必须接受与本工种相适应的、专门的安全技术培训、经安全技术理论考核和实际操作技能考核合格，取得特种作业操作证后，方可上岗作业；未经培训，或培训考核不合格者，不得上岗作业。特种作业人员培训考核实行教考分离制度，国家安全监督管理局负责组织制定特种作业人员培训大纲及考核标准，推荐使用教材。培训机构按照国家局制定的培训大纲和推荐使用教材组织开展培训。各省级安全生产监督管理部门、煤矿安全监察机构或其委托的有资质的单位
5、根据国家局制定的考核标准组织开展考核。特种作业操作证，由国家安全生产监督管理局统一制作，各省级安全生产监督管理部门、煤矿安全监察机构负责签发。特种作业操作证在全国通用。特种作业操作证不得伪造、涂改、转借或转让。,电工作业指对电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试等作业（不含电力系统进网作业）。高压电工作业：指对1千伏（kV）及以上的高压电气设备进行运行、维护、安装、检修、改造、施工、调试、试验及绝缘工、器具进行试验的作业。低压电工作业：指对1千伏（kV）以下的低压电器设备进行安装、调试、运行操作、维护、检修、改造施工和试验的作业。焊接与热切割作业指运用焊接或者热切割方法对材料进行
6、加工的作业（不含特种设备安全监察条例规定的有关作业）。熔化焊接与热切割作业：指使用局部加热的方法将连接处的金属或其他材料加热至熔化状态而完成焊接与切割的作业。适用于气焊与气割、焊条电弧焊与碳弧气刨、埋弧焊、气体保护焊、等离子弧焊、电渣焊、电子束焊、激光焊、氧熔剂切割、激光切割、等离子切割等作业。高处作业 指专门或经常在坠落高度基准面2米及以上有可能坠落的高处进行的作业。登高架设作业：指在高处从事脚手架、跨越架架设或拆除的作业。高处安装、维护、拆除作业：指在高处从事安装、维护、拆除的作业。适用于利用专用设备进行建筑物内外装饰、清洁、装修，电力、电信等线路架设，高处管道架设，小型空调高处安装、维修
7、，各种设备设施与户外广告设施的安装、检修、维护以及在高处从事建筑物、设备设施拆除作业。,制冷与空调作业指对大中型制冷与空调设备运行操作、安装与修理的作业。制冷与空调设备运行操作作业：指对各类生产经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作的作业。适用于服务类(电信机房、体育场馆、建筑的集中空调)经营企业和事业等单位的大中型制冷与空调设备运行操作作业。电梯操作作业安全监管总局认定的其他作业,从业人员素质,申请电工进网作业证的不允许具有伤残或以下疾病：器质性心脏病、癫痫病、美尼尔氏症、眩晕症、癔病、震颤麻痹、精神病、痴呆以及影响肢体活动的神经系统疾病；无精神疾病史及癫痫史，无家属史。心率60
8、100次/分钟、呼吸正常1620次/分钟，血压140/90mmHg以下,无严重心脏疾病、度以上传导阻滞及预激综合症。颈、四肢关节活动正常范围，脊椎无畸形。裸眼视力在0.4以上，矫正后视力达到0.8，以色觉图谱为标准检查,色觉正常。听力左右耳均达到5米以上。特种作业操作证在全国通用。特种作业操作证不得伪造、涂改、转借或转让。特种作业操作证每2年由原考核发证部门复审一次，连续从事本工种10年以上的，经用人单位进行知识更新后，复审时间可延长至每4年一次。跨地区从业或跨地区流动施工单位的特种作业人员，可向从业或施工所在地的考核发证单位申请复审。,附真假操作证识别技巧,特种设备需持证操作，且证件在设备主
9、管部门检验有效期内使用,特种设备需持证操作，且证件在设备主管部门检验有效期内使用,特种设备需持证操作，且证件在设备主管部门检验有效期内使用,设备房管理通用标准 设备投入使用前应制定：管理制度、技术资料；管理、操作、维修人员经培训持证上岗；能源安全装置齐全；设备安装精度、性能达到使用要求；现场环境清洁。,设备房门上有相应设备房功能标识；并有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合企业之CI手册的要求。,设备房标识,责任人标识,地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无蛛网；,功能标识,电气操作区绝缘地垫,警示标线,地面干净,状态标识,设备房内如有临时物料存放，应摆放整齐，划定区域，并有标识。,设备
10、房内如有临时物料存放，应摆放整齐，划定区域，并有标识。,暂存标识,摆放整齐,划定区域,设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识，重要部位和操作有危险的设备、部件要有警告标识。,适用于各类生活水泵房、消防水泵房、游泳池水泵房、锅炉房、中央空调管道、雨水管道、污水管道、燃气燃油管道等。,流向标识,功能标识,状态标识,线路整齐，标识清晰,管路安装整齐，标识清晰,所有设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。,设备类标识中，对外的标识（客户可以看见的）必须按公司VI标准制作，选材考虑耐久性和经济型，设备房内部非移动性 标识如设备编号、功能标识等都可以自制，遵循整洁、统一、清晰
11、、耐久的原则，移动性标识如运行中/已停止、有人工作请勿合闸等，也需按照VI标准制作，可选金属or亚克力材料。,油漆完好,旋转部位安全防护,设备标识,功能标识,整体清洁干净,设备标识,功能标识,整体清洁干净,设备外观清洁，油漆无脱落，无积尘，无油污，各类仪表使用正常无损坏，状态指示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象。,状态正常,房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品。,严禁吸烟,设备防护完好,易被人体接触到的转动、有电、有害液体等危险部位要有防护措施，原设备具有的防护装置应维护齐全。,发电机风叶防护罩,电梯限速器防护罩及方向标识,有人员跌落、失足、碰撞、挤压危险的部位也要有防护和警示装置
12、,黄色警戒标线,防撞金属护栏,管道名称及流向,全封闭金属井盖,人员通行的楼梯需设置防止跌落、失足、碰撞、挤压危险部位也要有防护和警示装置,高位安全提示,具锁定功能的活动部件,设备房中电气控制设备上空如装有排污管等设施时，应在该设备上端加设防水挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。,防水挡板,设备房排水通畅。排水泵应一用一备，随时能自动启动，止回阀动作灵敏，设备房设置排水沟或积水坑，积水应在15分钟内排完。,排水沟盖,金属雨水井盖,黄色警戒标线,2台水泵,自动水位开关,止回阀,供配电设备房应在显眼位置设置“严禁合闸”等移动标识的统一存放点。专用工具、安全用品放置在指定的位置。绝缘工具需
13、在有效期内使用，摆放位置需有标识。,绝缘工具,标识存放,专用工具,分类整齐,工具架,标识名称,设备房的门、窗、桥架、通风孔、检修孔等与室外相通的地方要封堵或设置金属网。防虫网孔洞不宜大于1cm1cm，具有防鼠咬功能。,金属防虫网,空洞封堵密实,大门接地,安全防鼠挡板,双色接地牌,设备房内必须配备应急灯，能在停电事故下至少工作半小时。平时应急灯应处于充电状态，应急灯不得挪用。,应急灯,充电电源,配备足够的灭火器，灭火器的选择和配置数量与设备房性质和大小相适应，具体参考建筑灭火器配置设计,有旋转部件、无人值班、放置电子电器的重要设备房应使用二氧化碳灭火器，重要的发电机房应设置自动气体（二氧化碳、七
14、氟丙烷、气溶胶）灭火系统。,存放点标识,方向一致方便检查,CO2灭火器,数量充足,防潮地垫,放置警戒区,灭火器封签完整,压力正常,有检查记录,检查记录,压力在绿区,封签完整,无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由设备责任人及控制中心掌握。任何时候设备房的门能在10分钟内打开，钥匙数量和持有人要有登记清单有2个以上设备房门的,应保持一个门常闭,并有锁闭状态标识.,设备钥匙柜,状态标识,设备房应配置干湿球温度计，环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下。通风良好。,如有可能超过温湿度的设备房，应有人工降低温湿度的配套设施或其他措施，并尽量采用低能耗的方案，电梯机房还应控制室温在0度以
15、上。,干球温度,湿球温度,使用说明,湿度指示,设有空调的设备房，为保证设备房温度在40度以下，同时降低空调运行费用，空调设定温度为30度。室内湿度太大时设置除湿模式,制冷模式,设定温度,除湿模式,参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。1.25设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。操作指导书和维保指导书，巡查记录表、周检、月检，年检记录表，设备维修档案卡，设备管理业务巡查记录表,各类记录文件,制度上墙,英文操作面板的设备需要有中文注释标识,英文字符,中文注释,非单一开关操作的设备,要在设备上有简要的操作说明,功能标识,编码标识,操作说明,设备房内停用的设备,要求停用标识,停用标识,设备房应设置清洁工具指定的存放点。,标识牌,毛巾杆,清洁工具,拖地工具,水桶,
