《新区开发与PPP以梅溪湖片区开发为例.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新区开发与PPP以梅溪湖片区开发为例.ppt（18页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,新区开发与PPP 以梅溪湖片区开发为例,颜 俊,2014年7月,月坞啮括紊富扁打看碉户颓岁敌雀咸娄季睛垢怕锣渺濒成互瓤拣嚷村析滦2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,目,录,一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产品,叔旋宽牧罪基千阵透帘皱旬退塔障密欲扮爪霉喳叉蹦涸炼紫没器余葫匆课2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,市政大配套,A.区域红线外的市政公用事业基础设施建设,一级土地开发,B.征地/拆迁/安置/补偿,C.区域红线内、宗地红线或组团红线
2、外的市,政基础设施配套建设,D.非经营性公共设施（如文化、体育、教育、医疗、卫生等）E.经营性项目,二级土地开发,划拨/出让,政府须投资完成A及B。开发商通过,招拍挂取得出让土地，投资开发E。,C和D作为可调整参数，其投资者选,择、政府与投资者之间的合作方式、,权益分配模式按市场规则协商确定。,如开发商未直接投资建设C和D，C,和D的政府投资成本可通过收缴土地出让金、划拨用地成本补偿款直接回收，也可通过征收E建设、租售环节的税费间接回收，实际仍由开发商及小业主负担。,一、新区开发与PPP1、新区的具体开发行为构成通常情况下，,擂避脖余伟湖诗绰腐其柠囤廓揖姓灯谱侥桔酶骄谓罢宏契忘粥兹檬跟贾映20
3、14新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,城市经营是指在政府的主导之下，将城市资源资产化、资本化，以市场化手段和法律允许的方式进行城市资源的优,城市经营,三、新区开发法律治理的理念和规则2、新区开发的基本理念,化配置与整合，以增加城市的综合竞争力和经济、社会财富，提升市民生活水平。城市资源：包括土地及配套基础设施、自然环境、生态、人文、历史、居民素质等。成功的城市经营：形成“三赢”局面，政府有政绩、开发运营商有利润、市民有便利。中国城市经营还面临且必须解决从城乡二元分割到城乡融合一体的过渡问题。城市经营的基本理念决定了掌握土地资源、规划管制权力及
4、政策资源的政府是新区开发的主导者或主要参与者,膀哩湘白式坎否邱穴熙斜留若音烙臻林话幢邦盈歼浑狠衣捶悬攫猎敏噎帆2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,新区开发必然要贯彻PPP(Public PrivatePartnerships)的原则。政策条件：国务院关于促进节约集约用地的通知允许在土地前期开发阶段引入市场机制，但未对市场机制如何在土地储备和供应这类高度计划管制的体制内运作做出指引。企业以各种形式参与新区开发已经遍地开花，典型的两个类型是：房地产开发企业为了取得土地参与一级开发，实现一二级联动；工程类企业为了获取工程项目，以BT方式介入成
5、片开发。发展方向：新城公共行政管理和社会事业治理的改革，均须遵循PPP 原则。,三、新区开发法律治理的理念和规则 PPP（公私合作）,沮哇迫瓦厨斑议琼啥堡菱痔肥椭太昼壮会避呈人扼帚综诌很抄肃驶镰税贮2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,第一阶段：“点”、“线”型PPP项目,“点”：以厂区界限为特征，如污水处理厂、自来水厂、电厂、垃圾焚烧厂等,“线”：桥梁、公路、地铁、公交线路等,特 点：以BOT、TOT形式为主,与外部的界限清晰、复杂程度低、监管难度小,商业模式、收费模式、补贴模式比较明确,一、新区开发与PPP（续）,3、PPP的发展阶段
6、,止宿闽牺敦傈脓南搂趣牙署嫩拌根退帽遭翱乏庸眯蹄地嚣僳器递瑞雕印洗2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,第二阶段：网络型PPP项目,网络：产业特征体现为“网络”状，例如整个城市的供水、污水处理、燃气、,供 暖、公共交通系统,特点：采用公私合营、特许经营的方式,基本都有已有网络资产和投资人新增投资形成资产之间的关系处理问题,PPP项目经营者有面向终端用户收费的问题,很多城市将网络型产业分片或分环节进行PPP运作，导致出现公用事业经营,的“双轨制”,一、新区开发与PPP（续）,邀旅俄矛诱底爷淀萌赘涵幼焙嘲房遏潞淑硅聋略汀卧纤炭咎耙浙掺剪探照2
7、014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,第三个阶段：片区型PPP项目,一、新区开发与PPP（续）,片区型的PPP项目，是在点/线型、网络型的基础上，因应中国大规模新城建设需要发展而来，不再是单纯的公用事业、基础设施领域的单一项目，而是进入到土地一级开发、城市运营和社会事业等领域，内涵比 点/线型和网络型的PPP项目更为丰富和复杂，涉及城市规划，公用事业、基础设施及其他社会事业、公共设施配套（包括各类经营性或非经营性的项目），政府公共管理、社区治理、产业导入等方面的内容。,典型的代表是新区开发或新城镇开发。台湾称为新市政建设。,新区开发的边界不
8、清晰，政府与投资人的合作更为复杂。政府需要让渡部分公共权利，投资人可参与到原本由政府垄断的规划、征地、土地出让等领域并分享权益。,目前，有关PPP的立法计划多着眼于市政公用事业和基础设施特许经营，有关“片区”型PPP项目的相关法律制度仍不健全，项目的运行还是处于摸着石 头过河、先行先试的探索阶段。,扛醋媚清注袖眶邢幂买肘银晋肆猎汞缺纫链掷蛙隆投急愁卡咬轻勘涸硕皇2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,在不同公私合营合同类型下的公私责,制定行为准则,资产权属,资金投入,设计及建造,运营维护,投资回收,税费减免及其他优惠政策,完全的政府参与项目
9、被动私人投资项目合同设计建造合同项目（BT项目）经营性合同项目（TOT项目）合资合同项目BOT合同项目被动的政府投资项目,完全私人参与项目9,合同类型,责任,任分配红色政府部门责任黄色公私共同责任绿色私人部门责任,二、新区开发与PPP（续）,屋车夯不双纯柜釜尚痕栋荚区倒秩裳兢龚旦造维挎趾乱织圆诌毁皆闪奠脊2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,新一轮PPP提出的原因全面深化改革：国家治理体系和治理能力的现代化，市场在资源配置中起决定作用政府职能的转变与重新定位（政府与市场、企业关系重新界定）土地财政已经走到极致，未来比重可能下降，但也已经成
10、型金融资本市场发展与开放度不断提高国企、民企、外资力量对比发生了变化，国有经济改革，鼓励民营经济发展结论：中国的PPP具有全然不同于西方国家PPP的土壤和环境，因而也会面对不同的问题，呈现不同的特征。片区型PPP项目是此轮PPP的焦点。,一、新区开发与PPP（续）,沦植痊钟翘窑沃蔷纶浑乃赔屋妥抡竖檄郝缓责访茄细殃挚右囊微不咙磕长2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,目,录,一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产品,绪管欢俺躺黔遥有宣痊爽梁竟虎养马辉腆安面坚些哲担盔度嘻距命氦铡鹃2014新区开发与PPP
11、：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,二、长沙梅溪湖片区开发案例,项目概况,长株潭城市群是国务院批准的全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。长沙市市委、市政府采取分步实施“两型”社会建设战略，先期启动长沙市大河西先导区建设。梅溪湖片区作为先导区建设的核心部分率先启动，项目规划用地面积约23万平方公里，核心区占地10000余亩。,梅溪湖片区作为长沙大河西先导区的重要部分，将围绕“两型社会”目标，按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”的高端定位，突出生态、节能、创新、科技的理念，使之成为长株潭、湖南“3+5”城市群乃至,中部地区最具竞争力
12、的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区。,本项目由先导区管委会主导，梅溪湖公司具体实施，通过公开招募方式引入社会投资商的综合性开发项目，其实质是通过一揽子框架协议实现区域高起点规划、一次性整体拆迁、一二级开发联动、投资商与政府共享土地增值收益。本项目是由方兴和中建地产合资组建项目公司进行开发。,株丫剑密皿小祭界春甚膝笨罚骏帐薪激诞巷搪烈蒸德警裳赞咎昨脱唇墒踏2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,根据方兴地产（投资人）与长沙大河西先导区管理委员会等签署的协议，投资人指定关联公司设立项目公司作为该项目的一级土地开发主体，负责完成该项
13、目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期基础设施和公用设施等所有工程建设及其他相关开发工作。方兴地产作为该项目的一级开发商，可更好地把握土地规划定位等核心问题，有利于在下一轮土地招拍挂中拿下二级开发权。政府在前期投入了约80亿元，主要从事征地拆迁及前期基础设施和公用设施建设，引入投资人后，投资人一次性置换政府的前期投入，政府获得资金后继续投入地铁、过江隧道等市政公用设施。,二、长沙梅溪湖片区开发案例（续）PPP合作模式 一、二级土地开发联动模式,残撕覆只坪鹿窗凤史狼漠振贝拦唐汀婿熊霜帐戚唱板凶郊善凹镍祁浮镶潜2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发
14、为例,整个片区的土地一级开发与二级开发联动模式,二、长沙梅溪湖片区开发案例（续）,攀脸秸对稽殷拆丫匡杖涂紫眶拆御蜀谗浦慧归氮触淋义遵腮委赖脉刑镁柿2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,投资者的选择土地开发模式投融资模式区域公共事务管理模式,二、长沙梅溪湖片区开发案例（续）选择PPP具体需考虑的问题：,件挟换伴劝晦给抽翱尹戒出美茨虚活凌退绣菱羽劫议紫绚涟菱柏遇竖份诛2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,目,录,一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产
15、品,犹杆份旨颖澄肯变阶抨极挎童契澄亩酉糖庞讲朝还且钙峪荣潮年澄胎偿钙2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,吉林省长白山国际旅,游度假区综合开发,北京昌平区北七家镇,一级开发,河北廊坊万庄生态城长沙大河西综合改革试验区梅溪湖片区一期、二期开发长沙松雅湖片区开发湘潭九华新区片区开发江苏省江宁旅游生态区土地一级开发海南陵水海洋公园综,合开发,珠海横琴“星艺文创,天地”文化创意产业,园区整体开发,深圳前海深港合作区,深港落马洲河套地区开发广东茂名水东湾新区开发广州中新知识城广东顺德清远（英德）经济合作区广州南沙奥特莱斯综合发展,三、类似项目经验新
16、区开发业务：君泽君的新区开发业务是在其房地产、基础设施与公用事业、投融资业务基础上的整合和延伸，以君泽君广州分所为核心，深圳团队、长沙团队、北京团队紧密合作，形成一个覆盖全国的服务网络。,新区开发项目分布,黍求羡鹅孤贪熏档寨碑吟典佐溅鸭矗阵儒湛雀雾芥铝蛀较带抱沛汪羽猾蛀2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,目,录,一、新区开发与PPP二、长沙梅溪湖片区开发案例三、类似项目经验四、法律服务产品,亨根那悔砰喀破管琢汤繁绑津抓灵州雅秒础柳赶扛释独晒银枯熄柿寝婪烽2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例,
