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1、批量住宅精装修讲义（下）,-主讲:李晓明,2,第三讲：土建界面移交一、土建质量对精装修施工的影响,3,一、土建质量对精装修施工的影响龙湖土建移交质量问题综合统计分析表,4,二、通常情况下，移交场地这件工作有点难，需要甲方项目部、土建监理、精装修监理的力量。三、此时甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，精装总包需要调动班组的力量组织移交，施工管理人员必须参加移交。四、冷热水对接长时间试验（堵头、通水），电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时
2、间处于持压状态；五、土建移交精装修采取的步骤,5,六、龙湖前后项目界面划分变化一览表,项目名称 PVC管及底盒,6,七、组织与管理：,1、与土建工程师共同排定土建移交计划八、精装修监理单位提前介入九、提前介入土建样板检查十、尽早确定木门和橱柜分包商,7,小结：对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保精装修的合理工期，按时交付给小业主；提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在内部曝露问题；土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工程师要把握好尺度，加强协调；精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。,8,第四讲：
3、质量管控,9,一、交房时小业主关注的质量敏感点第一大关注点：水第二大关注点：位置尺寸第三大关注点：石材第四大关注点：木地板第五大关注点：瓷砖第六大关注点：防盗门第七大关注点：玻璃门窗第八大关注点：木门第九大关注点：墙纸第十大关注点：乳胶漆第十一大关注点：电第十二大关注点：马桶第十三大关注点：橱柜第十三大关注点：清洁,10,总结一句话,除各项使用功能正常外，小业主最关注的是感观质量（包括清洁）细节上的瑕疵、缺陷，也就是说是标准规范中的一般项目，也可以说是大多数不是很懂装修的普通业主更多关注的是他能看出的容易看到的和容易引起他注意的地方；精装房的这一客观要求对我们过去只注重安全和功能的粗放式的工程
4、管理是一大挑战。,11,二、施工过程质量管控的主要关注点三、流水段划分、施工流程、施工令四、确立精装总包管理办法及三方管理协议,12,墙体含水率控制含水率测量数据,13,五、装修工程质量管理“九步走”,1质量标准,2施工方案,3材料报验,4监理交底,5班组交底,6样板点评,7深化方案,8停止点报验,9界面移交,关键是怎么走？如何走？,14,第一步：质量标准的确立 第二步：审批施工方案 第三步：材料报验,15,第四步：监理交底第五步、班组交底 第六步：样板点评 第七步：深化方案 第八步、停止点报验 第九步：界面移交,16,第五讲：进度管控,17,一、甲方流程设计,18,二、参建各方各阶段的主要工
5、作内容,19,无需移交的施工阶段（精装总包基础施工阶段）首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以100天的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，预留10天左右收尾而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，给分包提供清爽的移交计划必定落空。泥水工程的进度和质量对于工程具有重大意义。从目前看来，此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。其次，腻子要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始腻子作业。,20,需要移交的施工阶段（分包进场施工阶段）,首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩一遍，橱柜的框体安装完成，木门
6、完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方方面面进行上锁移交控制。,21,集中整改阶段检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。工程进展到80左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，要尽早组织检
7、查，源源不断地将质量问题发送到施工方，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。,22,三、影响进度的关键因素土建场地移交甲供材及甲分包通水通电时间劳动力数量 资金支付,23,垂直运输的制约水泥砂约3趟 油漆等约1趟 门约2趟 砖约2趟 柜子约1趟 卫生洁具约1趟 木地板约1趟约1趟 11 假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：运输时间5001110/60/12/3=25.5天,24,四、劳动力估算 五、进度控制计划 六、注意的管理问题,25,26,第六讲：成品保护管控,27,一、成品保护在精装修工程管理中的重大意义1、是精
8、装修工程管理中最重要的组成部分2、是一项系统性和综合性很强的基础管理工作3、是如期交房、保证质量、降低损耗的关键环节4、是精装修项目管理水平和整体形象最直观的体现,28,二、对成品保护管理的认知,成品保护和文明施工首先是一种有序的生产方式，然后才表现为某些技术手段；有序组织的基础是计划；计划的内在要求是协调；所谓协调就是合理调度资源，减少资源之间和资源内部的冲突；协调的基本方法是使各工序“在空间上分离、在时间上错开”；工序交接和施工令制度是现场管理常用的控制手段。更多的话题,29,三、管理难点重点、措施及手段,30,第七讲：安全文明管控,31,第八讲：工地开放,32,一、工地开放的重大意义二、
9、工地开放的组织与管理三、工地开放后的集中整改四、如何处理客户个性化需求和自行改造,33,四、如何处理客户个性化需求和自行改造,施工阶段接受业主个性化变更需求，是人性化的体现，但给工程管理带来极大困难并会产生一系列连锁问题；目前实践证明，是失败的；因此未接房前，不能接受任何个性化变更需求。接房后，由业主自行委托第三方改造，物管监督。提供软装设计施工服务。,34,第九讲：集中交房,35,一、精装房与毛坯房交房的不同之处二、集中交房前期准备工作三、应急维修的重大意义,36,四、对专业验房师的应对措施五、对重点难点客户的应对与特别关注六、交房后整改七、交业主的装修资料,37,小结：土建移交直接影响精装
10、修的进度与质量，项目管理人员需要较强的协调能力，精装工程师要把握好尺度；质量管控是工程管理的中心工作，抓住功能和客户质量敏感点等几个关键问题，防止系统性、普遍性问题发生，发现问题立即“拉闸”，就没有什么大问题；进度管控中要抓住大节点，控制施工节奏，时刻考核施工方劳动力；文明施工与成品保护管控中严格控制施工流水，加强处罚力度；开放和交房中必须发挥应急维修的作用并注意锁定重点难点客户，对其整改过程高度关注，防止事态扩大化。最后总结：精装房开发有助于房地产公司业态差异化，提升外部形象，体现社会责任，促进管理水平的提高，适应未来发展的需要并获得增值和溢价；目前各类资源日渐成熟，管理思路已经明晰，标杆企业的路子已经走出来了，他山之石可以借鉴，经验可以学习，教训可以总结。因此，对精装房的开发房产公司应大胆稳步的偿试。,38,END谢谢大家！,
