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1、,Boloni Integrated Soft Decoration,国家注册建筑师高级室内建筑师,精装住宅的户型优化设计体系详解,陈现培,项目管理硕士,个人简历,陈现培国家注册建筑师 高级室内建筑师北京清华城市建筑设计院精装研发中心 主 任IDU国际设计机构/清尚博尼设计公司 负 责 人博洛尼家居集团精装设计中心 研 发 专 家法国国立工艺学院（CNAM）项目管理硕士北京大学环境学院 EMBAIFI国际室内装饰设计联盟 专业会员IAID国际建筑.室内设计师联合会 注册资深室内建筑师中国建筑学会室内设计学会 会员/高级室内设计师CIHAF-2003/2004年度“中国十佳住宅设计师”2007年
2、中国室内设计优秀设计师2008年全国杰出中青年室内建筑师2009年IAID优秀设计管理奖,第一部分：房地产精装的市场定位与原则一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位-提升对精装价值的认知能力（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力第二部分 住宅精装项目的设计与管理（一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（二）：分类设计案例分析（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能力（五）：总结与回顾,目 录,房地,第一部分 房地产精装的市场定位与原则,第一天上午,
3、一、市场、项目定位（一）：精装修的市场定位-提升对精装价值的认知能力（1）、住宅精装发展方向、思考基础、方法及设计价值基本结论1、住宅的发展演变行业现状 房地产经历了20年的发展，取得了辉煌的成就，2008年的金融危机的来临，影响着我国房地产市场的发展，使整个行业转眼间进入了冬天，短短的一年过去，由于中国特殊的经济政策，房地产市场在短时间内，快速启动，突飞猛进，又一场新的变革已经启动。中国每年城镇住宅竣工面积的供应量约占全球的一半，在这建筑大跃进非常时代，也是留下最多住宅建筑遗产的年代。以往大部分的住宅产品设计是“箩卜多了不洗泥”的产物，在各个方面都缺乏仔细的推敲（包裹建筑、结构、水、电及设备
4、）。,房地产行业的竞争，促使精工住宅产品时代的来临，全面住宅精细化设计将成为发展的方向。城市化进程目标的加快，政府在制定的住宅开发政策时候，将更多的推广针对小户型的开发，以解决大多数民众的消费需求。绿色节能、低碳减排、控制污染和建筑浪费，积极引领和推动工业化精装修住宅的快速发展，使房地产市场开发迈入一个健康有序工业化精装修时代。住宅产品时代的来临，必须强调住宅建筑设计和室内设计要在设计各个阶段进行全面配合，真正实现住宅设计精细化管理，以达到住宅基本而现实的要求。,住宅精装修的精细化设计已经将成为房地产开发的必然发展趋势 目前，正处在于一个调整期，由以往的半成品毛坯交房转化为全成品住宅交房的转变
5、。整体精装修时代的来临，将市房地产进行新一轮的洗牌。促使着住宅建筑技术的升级迫在眉睫。1；建国初期，为解决人民的居住问题，使“居者有其屋”是当时的重要政治任务之一，但受到社会经济能力的限制，住宅常为多户合住，橱卫空间多为几户共用。这个时代的居住目标仅仅是“一人一张床”。没有装修的阶段 2；20世纪六、七十年代，受到自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。文革初期住宅标准一度降底，到后期有所缓解。独门独户，满足家庭使用要求的小面积住宅，已成为多数人的希望。橱卫空间已成为各户独立使用。开始进入粗装修的阶段,3；20世纪70年代末到80年代，改革开放推动了经济发展，也有效带动了城市住宅的建设。“
6、一户一套房”成为居住的目标，住宅面积比以往有所增加，住宅中的空间配置，基本能满足当时人们的生活需要，部分套型出现了独立小方厅（即餐厅），初步实现了“居寝分离”。全面进入粗装修的阶段 4；1998年，我国全面推行商品房政策，城市住宅的形式大为改观。居住者的需求得到进一步重视，各功能空间进一步完善，“一人一间房”是这个时期的居住目标。套型设计也丰富起来。进入毛坯房时代 5；2000年以来，住宅的商品化特征越来越发明显，套型设计呈现多样化的趋势。从“健康住宅”、“绿色住宅”、“生态住宅”、“亲情住宅”、“另类住宅”到“第二居”。住宅设计新概念层出不穷，居住的舒适性，健康性和文化性受到普遍关注。200
7、5年以后，户型设计也出现了消费超前的倾向，单户面积开始增加，市场上追崇着大户型和豪宅。开始进入精装修的阶段,6；2008年，政府全面支持的城市住宅工业化精装修产品交付政策，更加注重住宅的产品化发展，全面实现城市住宅的提包入住的整体精装修，强调宜居人文关怀，注重生活品质、提倡低碳环保、创新生活方式的产品型工业化住宅（未来方向）（政府行为）全面进入精装修的产品时代,室内空间设计是建筑的灵魂 建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而室内空间精细化设计则是住宅空间本体的灵魂，创新设计功能合理的人性化空间，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。住宅项目在建筑初步规划设计阶段，室内空间优化设计就要介入
8、。专业的全装修室内精细化设计显得至关重要。利用丰富经验的精装设计和技术专家提供精装设计支持。,全装修住宅开发最重要的一个衔接点建筑设计、室内设计与施工的一体化。室内设计与施工的衔接是现今成品房建设最薄弱的环节。同时，住宅全装修产业和技术标准缺位，主要依靠开发商“摸着石头过河”。买卖双方缺乏一个共同认定的行业标准，也是精装修亟待解决的重点问题。,住宅设计的核心与灵魂 住宅空间整体设计的优劣不单纯是的外部立面造型和环境景观。内部空间的人性化、功能主义、生活动线精细化、室内空间有效交流是住宅设计的核心，也是一个值得特别关注的重要问题。建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而住宅室内空间精细化设计则是住
9、宅设计本体的灵魂。创新设计功能合理的人性化空间，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。住宅项目在建筑初步规划设计阶段，住宅空间优化设计就要介入。专业系统的住宅工业化装修室内空间精细化设计显得至关重要。,住宅设计逻辑的理性思考 提倡人文空间设计，注重精装修住宅产品室内户型优化设计、设备专业合理化设计、收纳及功能空间精细化设计。追求套型结构的合理配置，功能空间的灵活可变，厨卫空间的人性化设计，以及利用压缩户内多余交通面积等手段在节地的同时保证居住空间的舒适性。,推广精装修住宅存在的问题：,1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。2、企业的不成熟 开发企业，
10、装修设计师，装修施工企业，装饰材料供应商，家居部品 供应商到底都应该分担什么样的角色？3、政策不成熟 行业市场如何规范、住宅装修设计与施工验收标准的建立、政府是否提供财政补贴、开发商税费减免、买房者税费减免等。4、主管部门推广方式的不成熟 建设主管部门、行业协会、媒体导向5、业主维权意识不成熟,模式一菜单概念精装修：由开发商主导，选1-2家装饰公司配合，给购房者提供N种装修设计方案和装修预算菜单。不仅是地板、墙面、瓷砖的颜色，连材质都是可变化选择的。而且样板间建设在实楼中，入住前不会拆除，以此作为购房者挑选精装修的示范。,在装修实际运作中，程序控制非常严格，供应部、审核部等各部门独立运作，层层
11、负责。所有精装修内容在合同中详细标注，并加强售后服务的管理，以避免纠纷。,模式的优缺点分析与探讨.,模式二集成概念精装修：全装修住宅采取标准化、模块化设计、专业化、流程化施工，系统化管理。在精装部品材料选择上采取公开招标的方式。选择有品牌、质量过硬的材料商，重点考虑成本优势。,自主管理，也可进行管理托管，整合发包，统一协调监控，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。,模式三 全成品住宅工厂化精装修：全面工业化家居解决方案从项目定位、精细化设计、精装部品、施工到后期配置，形成一系列工厂化标准体系。涵盖不同消费层面的住宅产品，建立梯度产品体系设计。否定了精装修就是“毛坯装修”。以万科为例
12、：“万科全面家居解决方案”从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。精装方案致力于追求业主导向，从户型设计入手，强化室内精细化设计。通过为业主创造价值，实现业主终身锁定。,模式四 管理型精装修：,以全程运营管理为基础的全装修解决方案，需要建立统一的技术标准。由精装项目管理公司总承包统一管理精装修设计及部品研发生产，精装构件工厂化生产与现场流程拼装。各个环节形成精装住宅产业的共生体系。运营管理型的精装修模式可以包含以上三种业务模式。比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系。由总承包商统一管理装修及部品分包商，将装修设计、土建、施工、监理一体化，共同创造优秀的住宅产
13、品。,模式五资本运营管理型精装修：,1、精装修工程的房地产资本运作概念,指在装修工程项目中，乙方不直接收取甲方的工程款，而是通过本项目完工后的可售商品房进行等价置换，抵冲工程款。,住宅设计逻辑的理性思考,生活方式设计（空间行为）,景观设计,规划设计,建筑设计,精装部品设计,风格设计,无障碍设计,空间优化设计,系统化设计是精装修实施的开始，全装修类型的住宅开发要解决的根本问题是设计流程管理。,4、精装住宅的建筑与室内设计呼应关系,基于全面家居解决方案的品质体系,全装修住宅的设计方法及设计范围,精装住宅设计程序：,产品定位 方案阶段 初步设计阶段 施工图设计,工作团队,策划师规划师建筑师,规划师建
14、筑师室内设计师,建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师,建筑师结构师水电工程师设备工程师园林设计师弱电工程师室内设计师,精装修设计方案经甲方及建筑师确认后，再提交给建筑结构专业、设备专业进行施工图设计。这样一来，避免了已往装修设计与原施工图设计的脱节。,关键节点,（2）、社会发展与行业发展的对应：住宅的项目定位属性评价（3）、行业发展与住宅产品的对应：1、城市化进程的经济环境；一线 二线 三线 高端 中端 普通 发达 发展中 2、细分区域市场环境判断；地域 文化 经济 历史 风俗 3、住宅精装产品高效低碳节能,基于全面家居解决方案的品质体系,有专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修
15、的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修一下，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。,全面家居解决方案,关于精装修住宅产品的设计定位,精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。为了让客户有更多的选择
16、性，开发商可提供二三个装修方案供客户选择（特别是建设规模较大、户型较多的楼盘）。对于别墅类的高档楼盘，开发商可先制作几套全装修样板房，作为指引，让客户可以选择含精装修的房屋，也可以选择毛坯房，不宜一刀切的全部做到精装修标准。,（二）：精装修的项目定位分析-提升市场研究的能力（1）、客户细分原则、方法及基本结论 1、项目基本定位 2、环境对比定位 3、客户群体定位 4、市场价值定位 案例：长沙精装市场调研演示文稿 万科广州样板房业主深度调查分析,2009年-十种风格设计思路,5、户型类别定位 户型与客群 户型与面积 例：青年群体全装修工业化产品企划书 6、建筑形态定位 风格、品味、档次 景观 7
17、、空间组合定位 功能空间 公共空间 私密空间 收纳空间 人文空间 8、成本控制定位 风格与预算 售价与 9、风格趋向定位,项目设计策划的定位设计 楼盘项目的区域设计定位 消费群体的市场分析定位 设计风格及生活方式协调统筹设计 楼盘销售的引导分析 卖场设计的行为空间细化分析,精装修项目的市场环境和专业设计方向定位区域环境比较（交通，品质，景观，空间）消费群体调研分析（业主深度调查分析 样板房客户调查分析）（客户研究指标）（深圳万科第五园公寓样板房测试）精装空间品质分析（空间行为功能的精细化设计）博客空间光大-学院派,项目环境调研分析.,户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化,教育程度
18、 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式,交通环境 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套,消费环境调研分析.,户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化,教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式,交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境 整体配套,设计需求调研分析.,户型对比 部品精细化 收纳空间品质 风格化 个性化,教育程度 背景结构 消费习惯 审美趋向年龄阶段 家庭成员 组织结构 生活方式,交通流线 教育环境 地理位置 品质可比性项目竞争 环境定位 商业环境
19、整体配套,深圳万科第五园公寓样板房测试,（2）、精装项目与客户的对应：精装项目属性评价 长沙精装市场调研演示文稿（3）、客户与精装产品的对应：1、细分客户判断；2、识别竞争环境；3、精装产品初步方案成本测算,丁克概念住宅,（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容，包括移动家具、部分家用电器、室内陈设、室内绿化、室内各种生活用品等。精装修房交楼标准部分的设计内容：主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜
20、等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。,精装修房屋的设计要求是能给未来住户一个先进居家生活方式的指引，并没有限制住户的个性化需求。在交楼标准装修的基础上，住户可通过装饰设计实现不同风格的居家布置，体现不同的生活情调。,与住宅部品制造商共同完善产品设计,与室内装修设计紧密相关的住宅部品：1、厨房橱柜、厨房电器、厨房器具2、住宅其他收纳系统：鞋柜、卫生间橱柜、衣柜、壁柜、储藏柜等。3、卫生洁具（多件套布置、干湿分开）。4、家用电器：电视、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、电脑、音响等。5、室内家具（完善合理布置）。6
21、、室内门窗及配件。7、地面装修材料：地砖、石材、地板、地毯等。8、电器配件：开关、插座、安防系统、灯具等。,（三）、户型优化设计的原则-提升把握客户需求的能力精装住宅产品九大系统（1）、空间细分原则、方法及基本结论 1、公共空间系统 2、玄关空间系统例：玄关柜模块设计演示文稿 3、卫浴空间系统 4、收纳系统例：三房户型户型测试研究报告,5、家政空间系统 6、厅房空间系统 7、厨房空间系统例：120平米三房ppt方案 8、家居智能化系统 9、人文空间系统例：两房+多功能房-压缩版,顺应时代发展 注重低碳节能 承担社会责任例：（论文）工厂化全装修住宅技术碳减排影响研究作业一：（任选其一，不少于50
22、0字）时间：40分钟1；你认为未来精装修的发展模式是那类，谁更具有普遍性和操作性？2；精装修的发展，将改变现有的设计流程环节严重分离的格局，你怎么看这个问题？制作一个设计管理流程表。3；住宅的设计核心是什么？如何平衡各个设计环节的技术节点关系？,拒绝模糊定位 强化产品竞争 合理控制成本精装修标准化产品说明书 作业二：30分钟 讲评：30分钟 零居室户型优化 设计要求满足如下功能：相应门厅、开放厨房、干湿分区卫生间、充足收纳空间、厅卧分开、学习区、化妆区、空间交流收放自如。时间：40分钟 交流：20分钟 分析：20分钟,经验提示（一）,户型方案阶段要考虑的内容：1、厨房的布置（流程布置、配置布置
23、、水电预埋定位等）；2、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；3、入口玄关空间的预留，收纳系统的布置；4、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；5、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；6、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；,核心提示：户型方案中一定要严格做好家具布置图！,经验提示（二）,装修细化设计阶段需要注意的问题：1、入户门风格与形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与入户装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门
24、套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、关于竣工验收前装修、验收后装修的问题及相关设计图纸的对应。,经验提示（三）如何选择工业化的专业施工：如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商完成的施工内容：橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家
25、具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。,经验提示（四）,精装修住宅中新技术及设备的选择：1、新风系统2、太阳能热水系统3、直饮水系统4、下排油烟系统5、中央吸尘系统6、小型中央空调系统7、同层后排水系统,1、公共空间系统 拉阔的尺度只是识别身份的一个背景，入户大堂开敞式空间区域，设计中充分考虑住户归家的动线和沿线放松心情，体验到“回家即是享受的开始”。2、玄关空间系统 体贴入微的生活，从进入家门那一刻才刚刚开始，玄关空间设计既便于换鞋、放置随身物品又有充分的收纳空间使长短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同类的鞋都能安放。3、卫浴空间系统 细节着眼，点滴关心，如厕所
26、、冲凉和洗漱分离，使用率高。毛巾、衣物不会轻易被水打湿；科学排水系统，室内更干燥。特制防滑地面；密闭淋浴屏；洗面盆及台面设计足够大，并无缝结合，便于卫生，不会出现死角。4、收纳系统 除了你想展示的个性，藏起其他想藏起的一切，各种手提袋、背包都在收纳系统中有合理位置，在柜子设计格式中既有衣物和裤子的收藏空间，又有带锁的抽屉，存放存折等贵重物品，局部有储藏室。,精装住宅产品九大系统,5、家政空间系统 日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。机洗区、手洗区、放置区、专设吊 柜、储物柜和水盆柜设置，工作以为流线和空间合理而变得轻松高效。6、厅房空间系统 设计充分考虑电视柜、预埋音响线、留足插座、设置调光
27、开关、无线上网、电话和网络的布线的细节。餐厅专设插座，轻松用电火锅。7、厨房空间系统 操作动线布局合理的厨房，不但满足洗、切炒、存的合理流线，存储物品方便，而且油烟、污渍容易清洗，灶台前的墙面就是用整块不锈钢板覆盖。设计专用厨盆，满足各式烹调器具的需求。8、家居智能化系统 主卧间24小时报警按钮、厨房煤气报警系统、门禁系统等智能化安防系统。家居智能化系统，科技让业主的居住更放心。9、人文空间系统 通过对人体工程学的研究，进一步将科学的精细化设计进行合理应用，实现系统化的人文关怀。,精装住宅产品九大系统,设计评判标准,人文设计,成本设计,设计统筹,需重点关注的内容及细节,根据建筑概念设计要求和市
28、场调研，确定进行户型优化设计的必要性。,根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。,根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体精装修设计的风格表现。,根据优化设计，部品精细化设计，风格定位。进行精装设备专业的合理化协调设计。,根据精装成本设计要求，确认部品工业化选材设计，规格，模式，造型，技术应用。,根据精装空间的优化设计要求，确认部品尺寸，比例，工艺接点的创新设计。,根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。,、布局设计,收纳提案时，必须事先详细了解客户现有的行李量、衣物量、书籍量、鞋及伞等的数量，再在这基础上提出本公司的多样化收纳方式，呈上最适合客户的收纳
29、提案。,利用墙体收纳，使书柜内的书籍也能同样整齐的收纳。,更衣间也能把平时必要的衣物收纳在方便拿取的位置。,储藏室也采用多样化的方式，能方便的收纳更多东西。,玄关处的大收纳柜，无论什么时候都能使玄关保持整洁。,、布局设计,、布局设计,、布局设计,卫浴提案时，运用特殊施工方法能提高台面，更重要的是还可以改变排水位置。从这里能看到新生活提案的产生。,实现干湿分离一般情况下浴缸、洗面台和便器是放在一个房间里，而我们可以将它们隔离开，分别设计成独立私密的空间，更整洁易打扫。,、布局设计,AV设备的方案中，在布局设计阶段时,设计使用一系列的智能化产品。既能把各种配线都事先埋在墙壁中,也能把各种影音设备或
30、扬声器等都设置在最佳的位置。,在整个卧室设计方案中,也可以把DVD播放器设置在床头边,使客户随手就能操控DVD。当然，各种配线都隐藏在床边或墙壁中，保持卧室的整洁。,、风格设计,軽快,现代,简洁,前卫,中国古典,欧洲古典,新古典,知性,重厚,自然風,正当性重視高貴追求派,温馨性重視舒适追求派,先进性重視现代追求派,高科技,不同的客户钟情于不同的设计风格。松下电工涵盖了丰富多彩的设计风格：包括流行的中国古典式设计风格或传统的欧洲古典主义设计风格等，为客户提供高品质、高品位的多元化设计风格。,（2）、功能空间与人文交流的呼应：空间属性评价（3）、客户与产品的对应：1、空间优化判断；功能的满足 流线
31、的合理 人文关怀,传统户型,户 型：三房两厅两卫建筑面积：134.99套内面积：115.44得房率：85.51,传统户型,优化户型,户 型：三房两厅两卫建筑面积：137.84套内面积：122.05得房率：88.54,对比分析,面积对比,对比分析,对比分析,1.玄关系统,对比分析,2.客餐厅,对比分析,3.次卫系统,对比分析,4.其他,例：杭州-东方郡案例分析,2、空间精细化协调对比；细节优化 部品协调 工程衔接 例：90平米三房方案 3、优劣评价指标测算（表）优（80分以上）良（70-80分）中（65-70分）差（65分以下）,顺天通地产三居室精装设计,拒绝形式设计 强化功能本质 注重人文关怀
32、顺天通天时名苑、大连红星海、宁波东方郡户型优化汇报作业：30分钟 讲评：30分钟 一居半室户型优化 二居室户型优化 设计要求满足如下功能：相应门厅、开放厨房、干湿分区卫生间、充足收纳空间、厅卧分开、学习区、化妆区、空间交流收放自如。时间：40分钟 交流：20分钟 分析：20分钟,第二部分住宅精装项目的设计与管理,熙旺中心1-1.5居室精装设计,（一）：户型优化设计的操作技巧-提升精准产品定位的能力（1）、空间优化原则、方法及基本结论 1、空间组合分析 零居室 例：丁克概念住宅 1居室 例（作业：零改一居室）顺天通地产一居室精装设计 1.5居室 例：大连远洋红星海精装修概念设计方案(完成),2、
33、交通流线分析 访客流线 家务流线 生活流线 起居流线 例：顺天通地产四居室精装设计 3、传统空间分析 起居室 客厅 主卧室 次卧室 公共卫生间 主卧卫生间 书房 厨房,首次改善定型产品进展汇报,4、功能空间模块分析 楼梯间 门厅玄关 过道 餐厅 生活阳台 露台 洗衣间 凉衣间 工人房 储藏空间5、部品设计模块分析 玄关柜 鞋帽柜 储藏柜 橱柜 浴室柜 书柜 杂物柜 电视柜 餐边柜例：产品精细化设计,6、设备设计分析 上下水 强弱电 空调 地暖 水处理 智能化 报警系统7、人文设计分析 光环境 无障碍 安全保护 色彩,精装工业化模块化设计,根据建筑概念设计要求和市场调研，确定进行户型优化设计的必
34、要性。,根据消费群体和人文设计理念，确定精装部品精细化设计工业体系的技术标准。,根据市场调研和客户群体的调研报告，确认整体橱柜的功能化设计的风格表现。,根据优化设计，进行精装卫浴设备专业的合理化协调设计。,根据精装成本设计要求，确认部品固定家具收纳模块及技术实现与应用。,根据精装空间的优化设计要求，制定门厅,生活阳台,佣人房,洗衣间等空间。,根据精装项目的总体设计规划，确认设计图纸的交接。,精装修前期的样板间类型精装样板间精装验交房精装工法房生活方式未来概念体验馆,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,客厅,空间特点,基本功能,品质提升的功能,1、家人聚会
35、的地方,2、客人的接待,3、具有休闲功能,4、体现家庭文化,3、音响设备的放置,5、满足客厅功能的强弱电电源的配置,6、电视机挂墙的线路隐蔽，也要考虑电视机放在台柜上时的线路隐蔽,4、音响线预埋,1、地面的材料要方便清理，防滑,3、凸窗栏杆的美观,7、主照明和辅助照明的搭配，考虑看电视等场景，不采用射灯,4、和餐厅及厨房增加互动的空间,2、要有多元化的灯光来配合这个多用途空间的多重功能性,5、电视背景墙要漂亮,6、有放置装饰品的地方,8、局部照明的配置,1、设计的品质感和装饰性,2、装饰材料的档次,7、吊灯可以分档开关,8、电视机柜后面预留足够多的插座,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型
36、设计与功能空间的协调：人文属性评价,餐厅,基本功能,品质提升的功能,空间特点,1、家人聚会用餐的地方,3、一定的干净程度,4、备餐功能的方便性,2、具有休闲的功能,5、体现家庭的文化,5、饮水器的摆放处，要留电源,2、餐桌下有插座，至少2个,3、有暖色调的灯光，满足照度,1、备餐、用餐,6、主照明和辅助照明的搭配,7、和厨房的互动,4、空调的位置,8、方便清洁,7.吃火锅 时的排风系统,1.餐厅里可以有工作、娱乐的空间变化,3.在工作时的灯光可以和吃饭时的灯光分开,4.可视对讲机放置在餐厅和门厅附近,2.预留电视电线,6.酒具的存放地方,酒杯的摆放,5.一些速食品的收纳,和饼干等小点心的收纳,
37、精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,空间特点,基本功能,品质提升的功能,客卧室,1.休息的地方,2.舒适的地方,4.珍贵物品存放的地方,3.私密的地方,4、电话、网络插座,1、满足必要功能的电源,2、方便的开关,3、主照明和辅助照明的搭配,5、为了不影响他人,地板上加防音薄膜,1、在晚上起来时候要有双控开关的地灯,4、有摆放私秘东西的地方或贵重物品的地方，有带锁的抽屉,6、衣柜收纳空间的合理布局,2、晚上醒来时的灯光要柔和,不要很刺眼,3、衣柜要对每一个小的物件都有考虑分区的收纳,7、电视插座，电视挂墙的线路隐蔽,8、宽松的床的摆放位置,9、考虑兼书房的
38、功能,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,主卧室,空间特点,基本功能,品质提升的功能,1、休息的地方,2、舒适的地方,4、珍贵物品存放的地方,3、私密的地方,3、电视、电话、网络插座,5、满足必要功能的电源,7、双控开关或红外控制的地灯,1、衣柜收纳空间的合理布局,6、方便的开关,4、宽松的床的摆放位置,8、主照明和辅助照明的搭配,9、满足电视挂墙的线路隐蔽要求,2、所有电器的开关集合，在床头的位置,4、为了不影响他人,地板上要加防音薄膜,3、要有摆放私秘东西的地方或贵重物品的地方，要有带锁的抽屉,1、多元化的灯光配置,2、衣柜一定要实用,每个小的物件都
39、要有收纳它的地方,5、窗帘盒的档次也很重要,6、房间里有放饰品和影碟的地方,7、床旁边有放小杂物的地方,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,厨房,空间特点,基本功能,品质提升的功能,1、烹饪的地方,3、厨房的干净和方便,2、存放功能,6、调味料碗碟类有合理的摆放位置,7、抹布的放置位置,1、满足洗切炒存基本功能流线的合理空间,4、简餐台或折叠餐桌,3、微波炉的防辐射面板,5、在厨房使用里要有1个煤气灶和一个电磁炉,2、锅具的收纳空间,3、干货的存放,5、刀具等安全摆放,7、厨房的排风散热,6、电视机线等的预留安装,13、打扫清洁方便,操作流程合理，功能明
40、确，安全,2、多利用类似橱柜的转角等的收纳空间,1、有隐藏的坐凳或可休息的地方,4、洗、切、炒、存的基本功能流线,4、转角拉篮的配置,8、厨房的设计规范,9、主照明和辅助照明的搭配，备餐配餐的区域要有橱柜照明,10、各类电气设备的位置合理、安全，电饭煲的位置,11、橱柜的防潮、防水，厨房地漏方便清洁,12、橱柜台面前后的挡水坎,14、厨房垃圾的处理,15、锅铲刀具的挂墙位置,8、垃圾自动处理装置,9、厨房安装空调或其他凉爽措施,10、厨房热水的连接,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,主卫,空间特点,基本功能,品质提升的功能,1.隐秘性,4.化妆的功能,
41、4.报纸杂志、手机等的放置位置,2.洗澡时衣服的更换和存放,10.物品的收纳,6.容易化妆的空间，镜柜的使用功能要强大,4.摆放脸盆的地方,5.放洗好衣服的盆的摆放空间,5.五金件的配置，厕纸盒放置在侧前方,6.主照明和辅助照明的配合,3.化妆柜里希望有给电动牙刷,吹风机或剃须刀用的插座，及吹风机的放置位置,2.卫生间的地面要有防滑的功能,1.即使摔倒,地面要有缓冲功能,9.柔和的镜前灯照亮脸部,2.舒适性,3.档次感,1.满足浴缸,7.洗手台面不得短于1.2米，必须配置电源,11.局部镜柜、地柜,12.排风换气,8.地面材质的防滑，墙面材质的档次,3.洗手盆旁边有挂洗脸毛巾和擦手毛巾的位置，
42、淋浴和浴缸旁边有挂浴巾的位置,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,公卫,空间特点,基本功能,品质提升的功能,1.隐秘性,4.化妆的功能,3.报纸杂志、手机等的放置位置,2.洗澡时衣服的更换和存放,10.物品的收纳,6.容易化妆的空间，镜柜的使用功能要强大,4.摆放脸盆的地方,5.放洗好衣服的盆的摆放空间,4.五金件的配置，厕纸盒放置在侧前方,5.主照明和辅助照明的配合,3.化妆柜里希望有给电动牙刷,吹风机或剃须刀用的插座，及吹风机的放置位置,2.卫生间的地面要有防滑的功能,1.即使摔倒,地面要有缓冲功能这样不容易造成人身伤害,8.柔和的镜前灯照亮脸部,2
43、.舒适性,3.档次感,1.满足淋浴,6.洗手台面不得短于1.2米，必须配置电源,11.镜柜、地柜,12.排风换气,7.地面材质的防滑，墙面材质的档次,9.尽可能多的台面，以放置客人的洗漱用品,精装修住宅功能空间设计标准,（2）、户型设计与功能空间的协调：人文属性评价,生活阳台,空间特点,基本功能,品质提升的功能,1.洗衣,4.设备,5.煤气表和热水器,2.手洗盆的位置,6.清洁工具的存放,3.杂物的存放,2.大型设备的空间,1.宠物的空间,2.晾晒,3.存储,1.洗衣机的放置,4.衣物的晾晒,7.放置脏衣服的收纳空间,3.拖把池的位置,设备技术设计,空调设计暖通设计强电照明设计给排水设计智能化
44、设计安防设计,2700k3200k4700k5200k,例：德国标准工厂化装修,（3）、户型与品质的对应：1、户型产品深度竞争分析；2、户型优化建议；3、户型品质优化设计指标测算；,质量,利润,成本,工程、项目,物业、客服,工期,350,工期,利润,成本、财务,工程、项目,物业、客服,质量,290S精装交房,350 毛坯交房纯展示样板间,准确的项目定位是设计工作乃至其它相关工作的重要前提！第一要素！,造成浪费,成本,效果,设计开始前无成本限价，合同约定设计完成后按要求调整至甲方满意为止。,设计过程中缺乏对设计的沟通、了解、把控。,设计完成后成本核算高达7800元/平方米，要求调整设计、降低造价
45、。,N次调整仍无法确定,设计调整更换部分材料、减少部分固定家具重新核算，造价仍然很高，再次提出调整要求设计调整核算,设计开始前成本根据项目定位及交房配置标准给出合理的成本限价及控制建议。设计合同约定设计方每阶段设计成果包括设计概算。,设计过程中成本跟进设计及选材情况，并分阶段给出成本控制建议。,设计完成时设计方提供设计概算书，成本进行核算并与设计方沟通微调。,主动控制、效果良好,合理、可操作性强的成本控制建议,难以实现,抛弃概念思维 强化住宅灵魂 深究户型品质作业：30分钟 讲评：30分钟 三居室户型优化 设计要求满足如下功能：相应门厅、开放厨房、干湿分区卫生间、充足收纳空间、厅卧分开、学习区
46、、化妆区、空间交流收放自如。时间：40分钟 交流：20分钟 分析：20分钟 顺天通地产三居室精装设计,第二天下午,（三）：精装设计项目程序化管理-提升精装设计管理的能力 1、精装设计程序 2、设计流程模型 3、设计流程框架 例：（案例）精装设计流程表 作业：30分钟 讲评：30分钟,设计管理（工厂化精装修图纸清单）（精装修标准化的研究及施工图设计指引）（户型主材表）（通用户型房间材料作法表）,精装设计的图纸叠加与分解,室内空间设计,部品工艺设计,设计统筹,精装梯级配置设计分析,Boloni Integrated Soft Decoration,清尚博尼整体精装设计技术中心,三.精装修设计流程制
47、定,根据公司战略和当地项目的市场信息，确定是否进行精装修。,根据销售策略和梯级定价的市场信息，确定精装修业务模式。,根据市场调研和客户群体的调研报告，确认精装修设计标准。,根据设计要求和成本调控的合理分配，进行精装室内设计流程及工艺设计。,根据精装设计标准和成本要求，确认精装修部品工业化设计及部品工艺拆图。,根据精装项目的总体施工规划和工期结点要求，确认工业化部品流程安装。,根据精装项目的总体规划和交付验收时间，确认物业交接，验收，售后的设计服务程序。,管理型精装修的管控体系,项目制度流程（工作标准、控制要点）,设计执行/技术管理,成本控制、实现流程（ERP）,项目定位、精装规划,制定精装项目
48、目标规划,设计任务和管理工作计划,组织管控（架构、权责）,价值创造 价值评价 价值体现,分析调研,如何做,技术评判,持续发展,成果交付,说明及图例：、房地产精装设计划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。、精装设计管理阶段和建筑设计管理阶段的时间存在重叠。、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。,：代表关键里程碑,：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。,：配合专业的任务。,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣
49、工,销售管理阶段,入伙管理阶段,工程,拓展,组织项目论证,初步产品定位,营销,组织项目策划/产品、市场及客户定位研究,产品策划、项目设计方案策划、销售卖点提炼,设计,方案/精细化,扩初/深化设计,施工图/部品设计,设计配合、供应商考察及设计招标、施工准备等工程施工,主体结构施工至具备精装修条件,工程交付至部品验收,销售及入伙配合,设计/销售事务管理,入伙事务管理,成本,估算,成本测算,预算、标底、合同价,进度款、设计变更、招标采购,结算,设计流程阶段,精装施工阶段,精装修设计流程框架图,施工图/部品工艺设计,建筑设计规划方案,部品设计及定板,综合设计,概念节点,精装规划草案,建筑概念规划方案,
50、室内方案阶段,精装部品研究,施工图设计指引,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,销售配合资料,产品、技术创新研发,销售示范区设计,设计流程管理,（四）、户型优化设计的成本关系-提升精装成本控制管理的能力 1、成本设计研究 2、梯级设计分析 3、成本统筹预算 例：（案例）中冶昆山精装修设计限额-公寓部分,设计优先/成本优先的优势对比分析,设计优先,成本优先,思想 个性 视觉 对比 自由 理想 样板 设计感,严谨 共性 功能 和谐 模块 成本 理性 标准化,精装基础材料设计分析,精装部品模块比例综合分析,设计标准最优性价比基本概念,精装分级体系的建立,设计标准化 材料标准化 装修模块化
