《易居青岛房地产市场年报65p.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居青岛房地产市场年报65p.doc（66页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、目录第一篇 市场背景篇8第一章资讯20118第二章 经济环境14第三章 房地产投资16第二篇 市场分析篇17第四章 商品房市场（统计对象：青岛市七区五市商品房数据）17第五章 土地市场22第六章商品住宅市场34第七章 办公市场44第八章 商业市场49第九章 营销媒体53第三篇 2012年房地产市场走势预测56第十章 政策及市场大势预测56第十一章 市场走势预测58第十二章 价格走势预测612011 视点楼市入冬，寻变之际2011年青岛商品住宅市场新增供应量1173.9万平方米，较2010年增涨15.13%；成交量692.71万平方米，较2010年减少23.32%；商品住宅存量1168.85万平
2、方米，较2010年增涨77.33%。在限购令等政策的调控下青岛楼市较2010年异常寒冷，在这一年里，国家政策加码，开发商开始寻求出路，这些变化都使得青岛楼市向一个自发、公平、合理的房地产市场转变。2011年，“政策调控”成为岛城房地产市场的关键词：1月31日，青岛市实行限购令；2月9日，央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点；2月24日，央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点；4月6日，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点；5月12日，5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；.12月18日，青岛市政府下文,明确限购继续执行。纵观2011年可以发
3、现国家对房地产的调控不断加码，三次加息后5年期以上的基准利率达到7.05%，房贷利率升至最近10年来的最高水平，加重了购房者的还贷负担，打击了购房者的购房热情；多次上调准备金率又使得银行放贷资金变少，开发商拿不到足够的资金周转。与此同时，国家大力加强保障房建设，加大对保障房建设的扶持力度，以吸引开发商的参与。2011年全国下发1000万套保障房建设指标，青岛今年约有9000套保障房上市。由此可以看出，国家调控的主要目的是，在保障民生的同时，弥补近些年来房地产市场过快发展留下来的种种弊端，以促成一个成熟完善公平的房地产市场，这个理想的市场就是人人有所居，商品房从生存品转化为消费品，房地产市场不依
4、赖政策调控，自发调节，健康发展，同时维护社会的发展和稳定。2011年，青岛房地产市场持续低迷，但低迷不意味着不精彩，青岛房地产市场发展史将永远铭记一个时间10月。因为在10月之前，开发商大都抱有幻想，幻想国家政策的放松，所以即便在成交量不断萎缩的情况下，也很少有开发商认真思考一下自己的出路。但在10月份，龙湖开始谋求出路，当期推出的产品悦澜居上市预计价格为9000-10000元/平，但该价格在当时是很难被市场接受的，在对这一困境充分认识的前 提下，龙湖决定降价。10月20日，开盘均价5800元/平，全部售罄。在龙湖打响降价第一炮之后，李沧区的万科生态城、春和景明、芳馨园，城阳区的青特花溪地等项
5、目纷纷响应。至此，青岛七区价格战正式打响，从目前的战场局势来看，降价卖的好的的项目大都属于大开发商，消费主力为刚需客群，例如龙湖滟澜海岸和万科生态城等大盘；也有降价卖的不好的项目，例如市北区的燕归堂推出35万/套特价房，但由于该项目为40年产权的酒店式公寓，投资性客群对降价并不买账。不降价的项目大都卖的不好，例如中海国际社区9400元/平的价格在李沧区年底的价格战中显得过高。通过2011年的降价事件可以看出，降价主要集中在李沧区和城阳区等刚需区域，而刚需客群消费心理受政策调控的影响大，市南区、市北区等区域的项目主要面向改善型和投资型的中高端客群，这一客群的消费心理受政策调控的影响小。所以，在限
6、购的背景下刚需项目应该以一个合理的价格出现在市场竞争中，中高端项目更应该提升对其自身产品力、品牌力和营销力的提升。在思考2011年降价事件的同时，不得不提青岛桥隧双通这件事，桥隧双通和降价没有直接的关系，但是桥隧双通带来我们的启示是“附加值不可以直接变成价值”。2011年7月份，青岛跨海大桥和海底隧道开通，黄岛区开发商过高估计这一利好并将其提前透支，当时黄岛隧道沿线的房子都在9000元/平以上，桥隧带来了看房热却没有带来成交热。细细分析可以看到，在限购的背景下，黄岛区自身的消费能力不强，要依靠吸引其它区购房者获利，但海底隧道30元/次和跨海大桥60元/次的价格变相的增加了购房者的负担。所以，市
7、政规划在给项目未来带来便利的前提下，要清楚认识、合理利用，附加值不应该变成涨价的理由，却可以是提升项目档次的宣传点和未来不动产的升值点。从2011年青岛房地产的种种表现可以看出来，青岛房地产市场在国家政策的调控下，正逐渐向合理、完善、成熟的方向转变，在保障房的补充之下，未来的商品房市场将转变成自发调节、资源合理分配的真正意义上的商品房市场，开发商应该抓住这一时机，紧跟国家保障房建设的步伐，以合理的价格消化手中的产品存量，增强品牌力、产品力和营销力，在逆境中积累优势，才能在未来成熟完善的商品房市场中抓住先机，站稳脚跟。2011年青岛市场概览 n 数据楼市注：数据来源：报告数据为CRIC系统数据，
8、基于青岛网上房地产备案及土地资源网数据。七区五市：指市内四区、崂山区、城阳区、黄岛区以及即墨市、胶南市、胶州市、莱西市和平度市。商品住宅：指剔除政策性房产之后的住宅物业，包含普通住宅、别墅和酒店式公寓等产品形态。土地市场（数据范围：七区五市）2011年土地供应量1191.49万平米，环比下降47%年度土地供应量大多集中在城阳区和胶州市2011年成交量达到1418.08万平方米，环比下降9%年度土地成交量仍旧集中在城阳区和胶州市商品房（数据范围：七区五市）2011年商品房新增供应量、供应套数均小幅上涨2011年成交量同比下滑2011年季度成交曲线相对平稳2011年价格波动较大，整体处高位商品住宅
9、（数据范围：七区五市）2011年商品住宅供价上涨，成交下滑2011年商品住宅供过于求，市场风险较大2011月度供应波动较大，下半年供应大增2011年月度成交较为平稳2011商品住宅价格波动较大商品住宅供过于求，市场风险较大指标供求比供应量（万m2）成交量（万m2）成交价格（元/m2）成交总额（亿元）2009年1.51428.89648.657208467.582010年1.09692.92754.38209619.192011年1.691173.9692.717514520.49办公市场（数据范围：七区五市）供求小幅上涨，供过于求态势加剧黄岛、崂山为主市场成交量较少，在10月份达到峰值办公价格
10、波动变化较大，受高端项目影响较大商业市场（数据范围：七区五市）市场依然供过于求，供求差异减小城阳胶州成交向好，李沧区成为市场新贵成交上半年波动较大，下半年相对平稳年中价格波动频繁，四季度价格稳定增长n 项目成交排行榜a 成交面积排行榜名次项目区域成交面积（万）成交套数1万科生态城李沧区12809713572中信森林湖胶州市1048572743绿城理想之城李沧区1027038074青岛风景胶州市9037710915青建依山半岛市北区840599126龙湖滟澜海岸城阳区730505187万科四季花城即墨市730497428中铁华胥美邦城阳区706337459李沧万达广场李沧区6844870910中
11、南世纪城李沧区67099701b 成交金额排行榜名次项目区域成交金额（亿元）成交面积（万）1绿城理想之城李沧区11.2010.272万科生态城李沧区11.1012.813中信森林湖胶州市10.8610.494银座领海公馆崂山区10.062.275青建依山半岛市北区9.468.416远洋风景崂山区9.024.917鲁商中心市南区8.342.878保利海上罗兰胶南市7.795.329麦岛金岸崂山区7.561.6110李沧万达广场李沧区6.74 6.84 第一篇 市场背景篇第一章 资讯2011一、 2011年度重要政策资讯月份名称内容一月央行节后急加息25个基点中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调
12、金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。青岛限购令下发成定局，市场初现末班车效应在1月18号召开的山东省住房和城乡建设工作会议上，相关负责人透露济南和青岛将实行限购的房产新政，紧接着，济南昨天宣布房产限购令正式出台：至今年年底前，在济南市区每个家庭只能新购一套新建商品住房。二月央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.75%提高到3.00%；一年期贷款基准利率
13、上调0.25个百分点，由现行的5.81%提高到6.06%。央行2月24日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，央行将于24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率。上调之后，大型存款类金融机构存款准备金率达到19.5的历史高位。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。三月青岛整顿房地产秩序，企业变相预售可清出市场3月3日下午，青岛市房地产工作会议在市级机关会议中心举行，对“十一五”期间岛城房地产市场情况进行了通报，并部署今后房地产市场建设计划
14、。从 3月 4 日开始整顿房地产市场的秩序，重点查处违法开发、擅自变更规划、出借资质、变相预售、售后服务不到位、延期交房办证等侵害百姓利益的行为，情节严重的清出市场，违规开发企业月底公布。国土部：做好土地管理，杜绝地王出现3月10日，国土资源部发出通知，要求各地切实做好2011 年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。今年各地要“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011 年1000 万套保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总
15、量的 70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2 年年均实际供应总量。四月央行明起加息0.25个百分点，年内第二次加息中国人民银行决定自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。据了解，活期存款利率调整到了0.44% 。贷款方面，5年以上的贷款利率由6.60%提高到了6.80%。个人住房公积金贷款方面，五年以下(含五年)的贷款利率由4.00% 提高到了4.25%，五年以上的贷款利率由4.50%提高到了4.70%。五月央行上调存款准备金率 0.5%5月12日晚，中国人民
16、银行宣布，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达21%的高位，小型金融机构存款准备金率也达到17.5%的水平。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金3700多亿元。六月央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行6月14日下午宣布，从2011年6月20起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自去年以来第12次上调存款准备金率，也
17、是今年第6次上调。此次上调存款准备金率，可冻结资金3800亿。银行银根进一步吃紧，开发商将面临更为严峻的资金链问题，而购房者贷款也将面临一定的困难。我国允许地方发行企业债券融资建保障房困扰保障房建设的资金问题开始破解。2011年6月20日，发改委制定的关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。七月央行上调存贷款基准利率0.25个百分点7月6日央行宣布,从7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2011年以来第3次加息,也是去年加息周期启动
18、后的第5次加息。本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。国务院发布土地市场国五条7月20日召开的国务院常务会议强调，当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作。这关系到米袋子、菜篮子之本及通货膨胀预期管理，关系到土地法规的尊严和政府公信力，关系到城乡居民切身利益，是目前经济形势下丝毫不能放松的辔头。八月最高法：父母出
19、资买房可视为单方财产 8月12日，最高人民法院对外公布了关于适用若干问题的解释（三）。婚姻法解释（三）明确了婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。央行、银监会：规范保障性住房公共租赁住房的贷款 8月5日，央行、银监会联合发文规范保障性住房公共租赁住房的贷款。根据要求，在同一个城市只能有一家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款，政府投资建设的公共租赁住房项目建成后，贷款一年两次还本。该政策的颁布，增强了银行把控风险的能力，减
20、轻了开发商的资金压力，对规范和促进保障房的建设有重要意义。限购楼市五条标准出台 8月18日，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议分别是： 6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的； 6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的； 1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的； 位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的； 存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。九月中央财政资金不得直投房地产市场 财政部、国家发展改革委印发新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法，其中明
21、确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求资金不得投资于已上市企业；不得从事房地产；不得投资于股票、期货。青岛针对建材出新规，盖房所用材料或将入合同 房地产开发企业销售房屋，应当向购买人明示所售房屋的建设工程主要材料明细、品牌、生产厂家等信息，并在商品房买卖合同的附件中载明。房地产开发企业未在商品房买卖合同附件中载明所销售房屋的主要材料信息的，由建设行政主管部门责令限期改正，并处以一万元以上十万元以下的罚款。十月我国将落实土地违法责任追究制度 10月10日，国土资源部部长徐绍史表示，我国人多地少的国情决定要认真落实最严格的耕地保护制度，
22、并在此基础上完善耕地保护制度，持续推进政府领导干部耕地和基本农田保护离任审计制度，落实土地违法责任追究制度。综合分析各地“十二五”经济增长和城镇化发展目标，预计全国新增建设用地需求在4000万4500万亩，超出规划安排规模1000万亩以上。 青岛出台绿化条例 新建住宅项目不低于30%条例规定，建设项目应当按照规定的标准规划、建设城市绿地：（一）新建住宅建设项目不低于30%，并按照规划人口居住区人均不低于2、居住小区人均不低于1的标准建设公共绿地；（二）城市旧区住宅建设项目不低于25%，并按照规划人口居住区人均不低于1.05、居住小区人均不低于0.7建设公共绿地。；（三）城市风貌保护区、风景名胜
23、区内不低于40%；（四）新建学校、医疗机构和公共文化体育设施不低于35%。十一月国土部：小产权房严禁登记发证 关于农村集体土地确权登记发证的若干意见日前发布，其中明确了相关工作的重大政策问题。11月9日，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作，并明确指出，小产权房不得登记发证。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80%。三年来首次下调存准，对房地产行业短期利好有限11月30日晚，中国人民银行官方网站发布公告称，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这距离上次下调存款准备金率已经近3年时间，是2010年
24、1月以来连续12次上调存款准备金率之后的首次下调，货币政策调整的信号意义明显，预计将对资本市场信心起到明显的提振作用。截至10月末，人民币存款余额79.21万亿元，据此估算，此次下调存款准备金率将释放资金约4000亿元。 十二月住建部：要求地方延续住房限购政策自年初“新国八条”颁布以来，全国各地陆续推出“限购令”，随着年底的临近，部分城市的“限购令”也即将到期。限购令实施一年，初显威力，目前应趁胜追击还是逐步松绑？据新京报4日报道，在央行下调存款准备金率之前，住建部已知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。消除非户籍人员购当地商品房制
25、度障碍住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示，允许利用集体用地建设公租房，不意味着小产权房将慢慢合法化。目前一些地区利用农村集体建设用地建公租房，公租房建成后仍保持农村集体用地性质。小产权房用地一般没有从集体土地转为国有土地，建房和上市出售没有得到批准。国土新规闲置土地可无偿收回12月21日，国土资源部起草的闲置土地处置办法(修订草案)在中国政府法制信息网公布。草案规定，闲置土地满一年的，可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费，闲置土地满两年的可无偿收回。
26、新办法对于闲置土地的界定标准有了明确规定。具体标准：已动工开发建设但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3的，一年未动工或中止开发建设连续满一年的，已投资额占总投资额不足25%的，满足以上三条中的任何一条均可认定为闲置土地。二、 2011年度重要市政规划月份名称内容一月海底隧道公交方案初定，新增4条线路青岛市海底隧道的开通，为市内与开发区逐步形成岛城大交通模式起到重要作用，两地公共交通的衔接将成为乘客出行的便利纽带。青岛公交集团结合 2011年海底隧道通车，在隧道开通前期与市运管部门多次到现场勘查、调研，确定了初步的线路运行方案。青岛公交集团计划于 2011年新增65 部 10.5 米柴
27、油车辆，新开通 4 条公交线路投放到海底隧道线路规划中，以解决主城区与黄岛区的居民出行问题。四月2011年青岛三区五市保障性住房建设任务出炉全市保障性安居工程工作会于4月20日举行。年底前青岛市区配租配售保障性住房力争达到9000套以上，三年内我市建设保障性住房不少于6万套，力争到“十二五”末全市住房保障覆盖面超过20%。五月城阳区三幅大体量保障房用地“名花有主”5月底，青岛市国土资源和房屋管理局出让三幅公共租赁房和限价商品房用地，规划建设万套政策房，建设套数之多，创下我市历史之最，引起业界轰动。6月21日，三幅土地各得其主，分别被青岛公共住房建设投资中心、青岛正商置业有限公司、青岛天一嘉木置
28、业有限公司以起始楼板价798元每平方米收入囊中。青岛市大规模政策房建设拉开帷幕。六月胶州湾大桥、海底隧道建成通车6 月30日，青岛胶州湾大桥、胶州湾海底隧道建成通车。在给人们生活带来便捷的同时，也为跨海大桥和海底隧道周边的项目带来了更好的商机。市北区中央商务区新规划6 月29日，青岛市规划局发布市北区中央商务区 A-3-19、A-3-21、A-3-22 地块公示内容。该地块为辽阳西路、绍兴路、吴兴路和海州路合围区域，将建成四排住宅，配有商业和办公建筑。七月四方青啤麦芽厂整体搬迁将建商住一体城市中心 位于胶州湾畔的青啤麦芽厂搬迁签约仪式隆重举行，又一处老厂房将被改造，根据最新规划，青啤麦芽厂迁出
29、后，原址将打造成集商务办公、特色酒店、高档居住于一体的都市风尚中心，并配建相关公共配套设施。 青岛开建全国最大保障房项目7 月11日，白沙湾保障性住房集中建设项目开工仪式在城阳区举行。白沙湾保障性住房集中建设项目占地总面积998亩，是今年以来全国用地规模最大的保障性住房项目，共建设保障性住房10050 套，其中限价房初定每平米5050 元。青岛计划增建公租房，申请保障房条件将放宽青岛市将在“十二五”期间，在每年建设5000 套公共租赁住房的基础上，每年再增加3000套公共租赁住房建设指标。其中，这每年 8000 套中的 5000 套，主要面向新就业职工和外来务工的“新市民”供应。八月15个大项
30、目签约市北，浮山后将建三处综合体8 月4 日，市北区召开重点项目签约会，全区 15个过亿元的大项目进行了集中签约，其中10亿元以上项目6 个，项目总投资160 亿元，15 个签约项目均为服务业项目，其中，3处综合体项目分别位于浮山商贸区辽阳西路南劲松七路西，黑龙江南路以东、同德路以南、宁安路以西、合肥路以北围合地块及合肥路以北劲松三路以东。大水清沟拆迁评估价9200元/平将建新商圈大水清沟村位于四流南路与长沙路交会处，共有1500多户居民，前两期拆迁已经启动，8月31日启动的片区三期共涉及居民521户，拆迁评估价格为每平方米9200元。整片旧村改造后，将配套建设一个3.3万平方米的大型卖场，这
31、里将成为四方区一个新商圈。南京路改造片区拆迁下月将启动 有望一户一价重庆南路53号61号，一共9栋居民楼和一处平房区均纳入南京路改造项目的房屋入户调查和摸底范围，南京路改造项目北临重庆路快速路建设项目，西靠南京路拓宽工程，该处的拆迁将对两项工程产生一定的影响。胶州湾大桥胶州段下半年开工，预计2013 年通车8 月11日，中国采购与招标网发布了胶州湾大桥胶州连接线工程设计审查(咨询)招标公告根据公告，胶州湾大桥胶州连接线工程将采用双向四车道城市主干路，设计速度 60 公里/小时项目投资估算总金额9.18 亿元，通车时间将在 2013年。这一利好消息预期会大大带动胶州房产市场的发展。李沧区四条道路
32、将拓宽青岛市环保局的相关负责人称，李沧区将有四条道路实施拓宽，目前开始环评，这4条道路分别是广水路、合川路汉川路、东川路。 这四条道路均与李沧区东西向主干道九水路和金水路相连，将扩大和完善九水路和金水路之间的区域道路网，增加了该区域的居住价值，同时为世园会提供交通硬件设施保障。九月青岛市7千余套保障房下半年将入市青岛市今年计划推出9000套保障性住房和限价商品住房，包括廉租房、公租房、经济适用住房和限价商品住房，上半年第一批已配售经济适用住房和限价商品住房1757套，其他廉租房、公租房、经适房和限价房将在下半年陆续配租配售。下半年共将配租配售7243套保障房。鞍山路80栋筒子楼拆迁，将建创意园
33、区域内老式筒子楼有80多栋，涉及3000多户拆迁居民。其中的一期招标开发区域，将要拆迁的筒子楼24栋、单元楼8栋，拆迁居民1572户。未来鞍山路北片将被打造成以文化休闲、商业办公及居住为主的综合性城区。金水路将实施拓宽金水路西起环湾大道，东至滨海大道，全长12.6公里项目投资约40.8亿元。金水路拓宽贯通工程段为黑龙江路以西段，全长5400米，跨铁路桥段施工单位已进场，进行场地平整、临设搭建和土方清运等工作，预计将于2013年12月底通车。十月四方区17.5公顷打造商住休闲综合新都心新都心位于双山南麓，规划四号线以东，三号线以西，宁乡路以南，哈尔滨路以北，建设用地约17.5公顷，规划建筑面积约
34、54.8万平方米。该项目规划为商务办公，同时配备金融保险、文化娱乐、展示展览等公共服务设施。九水东路投资4亿打造成景观大道九水东路将被打造成我市北部继金水路后又一条“景观大道”。据本次招标的工程为九水东路黑龙江路至滨海大道段，计划投资约4亿元拓宽道路，全长约6380米，车行道宽33米，两侧人行道各5米。青岛将再配3700套公租房 今年保障房将过万从青岛市国土资源和房屋管理局获悉，今年最后两个月，我市将加快保障性住房配租配售工作，力争年底前配租公共租赁住房(含廉租住房)3700套，加上已配售的经济适用住房和限价商品房，今年我市将累计配租配售保障性住房超过1万套，超额完成9000套的全年目标。十一
35、月青岛规划修建7条地铁 6号线连接黄岛胶南青岛市将对7条轨道交通用地进行控制规划招标。其中，规划最长的地铁线为连接黄岛、胶南的6号线，全长60公里。青岛市轨道交通用地控制规划预计造价1077万元。十二月青岛探索组建大型金融集团，获准围填海8250亩12月4日，山东省人民政府关于金融支持山东半岛蓝色经济区发展的意见出台，意见中提到各银行优先审批区内重点项目，探索无居民海岛使用权抵押贷款，稳步推进城区农村信用社整合，加快组建青岛农村商业银行，确保2011年内挂牌开业，吸引日韩银行设立分支机构。山东省青岛市发展和改革委员会日前公布 ，在2011年青岛围填海计划指标中，新增建设用围填海指标 8250亩
36、(折合550公顷)。李沧区今后五年内建“两改”工程42处从近日召开的中国共产党青岛市李沧区第五次代表大会上获悉，今后五年，李沧区将坚持把 “两改”作为加快城区建设、改善城区面貌的主要措施，全面完成正在推迚和尚未启动的33个城中村和9片旧城区改造；坚持公共配套设施与项目主体工程同步规划、同步建设、同步交付，新建、扩建小区公共设施配套完善率达到100%，实现“两改”不经济发展、民生改善、环境优化和结构调整的有机统一。三、 2011年度重要市场动态月份名称内容一月青岛五市年卖新房4万多套 万元版图扩至郊区根据青岛市房地产交易中心公布的数据，2010年青岛全年累计销售新房达105944套，首次突破10
37、万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数 80598套，增长 31.4%。值得注意的是，五市一年卖了4万多套新房，在青岛楼市中的地位开始提升。二月聚焦2011青岛两会，关注房产民生青岛两会本周召开，政府工作报告回顾了十一五计划的成果，对十二五计划做了展望，其中对房地产市场有影响的政府任务和目标为：1、高水平建设蓝色经济区；2、加大中低价位和中小套型住房供给；3、年内开建全年开工1万套保障性住房、1万套限价商品房，开工“两改”项目46个，惠及居民2.5万户；4、即墨胶州胶南纳入主城区；5、桥隧贯通，青岛进入立体化交通时代。四月2011青岛春季房展8日启幕作为青岛楼市新盘集中亮相的重要舞台，4月
38、8日上午，一年一度备受瞩目的青岛春季房展在青岛国际会展中心隆重启幕，市民均可免费观展。本次展会，70余家品牌房企、百多精品名盘，项目覆盖岛城七区五市及周边部分区域。六月商业巨头纷纷扎堆热门区域，李沧商圈价值凸显短短几年间，李沧已经聚集了绿城、万达、伟东、鲁商、苏宁、宝龙这些地产大鳄们，“到李沧去，到青岛北部去”已经成为了地产商们的共识，而在限购、世园会的政策推动下，原本热闹的李沧楼市再次沸腾了，李沧的商业地产成为投资的最大热门。八月2011年秋季青岛房地产与建筑科技博览会启幕8 月19日-21 日，青岛房地产与建筑科技博览会在青岛国际会展中心举办，据不完全统计，3天的展会共吸引了15 万市民前
39、来观展看房，堪称秋季楼市的一大盛事。虽说参展楼盘不少，但市南、市北几乎没有新盘参加。这与今年春季房展形成较大反差。与之形成对照的是，此次房展上，李沧区一如既往地成为新盘驻扎地，海尔优城邦、海右重华、时代城等新盘亮相。尽管如此，市南市北新盘的缺席还是让人看到了一丝寒意。九月房地产信托到期嘉凯城携手浙江能源开发青岛项目嘉凯城30日公告，董事会审议通过了青岛嘉凯城单一信托处理方案的议案，按照公告披露的结果，青岛嘉凯城的最终股权结构为：嘉凯城占51%，浙信占35%，百通占14%。由于浙信的控股股东是浙江能源集团，通过这次调整，嘉凯城将携手浙江能源集团，共同开发青岛房地产。十一月世茂再度出手胶南 11亿
40、拿下滨海大道周边地块2011年11月1日，上海世茂股份有限公司对外发布公告，正式宣布世茂集团以人民币113095.8万元竞得胶南一幅占地达31万余平宗地的国有建设用地使用权。这也是继胶南世茂国际中心之后，世茂在胶南的第二次出手拿地。该地块于2011年10月28日挂牌出让，上海世茂股份有限公司于当日参加了胶南市国土资源局并行的国有建设用地使用权公开出让活动，以人民币113，095.8万元竞得胶南市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告（南土告字2011第15号）宗地的国有建设用地使用权。十二月中润投资发布公告 9.6亿转让青岛中润置业12月21日，中润投资发布关于山东中润置业有限公司出让青岛中
41、润置业有限公司股权及债权的公告，公告正式公示中润置业将其全资子公司青岛中润置业有限公司100%股权转让给山东大和投资控股有限公司。同时该公司拥有的莱阳路8号原海军博物馆改造项目也一并易主。公告显示：山东中润拟将持有的青岛中润100%的股权及对其享有的8958.59098债权转让给山东大和投资控股有限公司，转让总价款合计95862.45098万元。其中，100%股权转让价格为6903.86万元。本次股权转让完成后，山东中润不再持有青岛中润股权。第二章 经济环境说明：2011年数据取值截止到三季度末，以下关于2011年的相关数据均指2011年前三季度数据。一、 生产总值分析国内生产总值增长速度加快
42、2011年前三季度青岛全市生产总值增长势头较去年同期有所上扬。截至2011年三季度末全市已累计实现生产总值4662.76亿元，同比2010年前三季度增长17.10%，增长幅度较去年有所加快，但仍低于09年前的增长水平。2003-2011年GDP总额及增幅走势图数据来源：青岛统计局二、 国民收入分析居民人均实际可支配收入有所回升，CPI同比大幅上涨2011年前三季度居民人均可支配收入为21057元，同比增长13.68%，增幅为较去年同期为高，同时，三季度CPI同比上涨5.1%，远高于去年同期水平，物价上涨过快。2003-2011年青岛市居民人均可支配收入及增幅走势图数据来源：青岛统计局三、 固定
43、资产投资分析全社会固定资产投资增速放缓2011年前三季度全社会固定资产投资为2711.6亿元，同比2010年前三季度增长11.09%。经过了08和10年再次呈现高速增长现象，尤其10年楼市的回暖带动了土地成交量的大幅回升，固定资产投资上涨明显。然而2011年的限购令给火热的地产投资泼了一盆冷水，直接导致房地产投资总额大幅下滑，拉低了全社会固定资产投资增速。2003-2011年青岛市全社会固定资产投资及增幅走势图数据来源：青岛统计局四、 消费水平分析社会消费品零售总额回升，增幅持续下降2011年前三季度青岛市社会消费品零售总额为1607亿元，总额继2010年回落后又成上升态势，同比2010年前三
44、季度增长17.3%，增幅继2010年后持续回落。虽总额有所增加，但增幅持续下降，本年度拉动内需依然是发展经济的三驾马车之一。2003-2011年青岛市社会消费品零售总额走势图第三章 房地产投资一、 房地产开发投资额2011年前三季度，青岛房地产开发投资额达583.9亿元，较去年同期增加138.5亿元，同比2010年前三季度增幅达31%。反观2010年虽有大量新政入市，但并未取得成效， 2011年调控趋紧的形势下，仍旧有大量开发商高调入市，前三季度数据显示，调控抑制效果甚微。 2003-2011年青岛市房地产投资额及增长率走势图数据来源：青岛统计局二、施工、竣工面积2011年前三季度，青岛房地产
45、施工面积已达到5304.2万，较去年增加641.4万，同比增长13.76%，超过2010年全年施工面积（5058.4万）。2011年青岛房地产竣工面积较去年减少163万，同比大幅减少27.57%，为自2006年来首降。2003-2011年青岛市房地产施工面积、竣工面积及增长率走势图数据来源：青岛统计局第二篇 市场分析篇第四章 商品房市场（统计对象：青岛市七区五市商品房数据）说明：商品房是指市场上销售的全部房产，包括住宅、商业、办公，也包括经济适用房，厂方、车库等物业。 2011年青岛市七区五市商品房新增供应为1443万平方米，同比上升12.65%。 2011年青岛市七区五市商品房共成交904万
46、平方米，成交量同比下降14.20%。 2011年青岛市七区五市商品房成交均价7721元/，同比增长5.81%。一、 供应量分析2011年新增供应量、供应套数均小幅上涨。2009-2011年商品房新增供应量走势图数据来源：CRIC2012由图表可见，2009年至2011年商品房供应量呈阶梯式上升，2011年新增供应量明显低于2010年增长速度。2011年新增供应面积为1443万平方米，同比上升12.65%；新增供应套数为141705套，同比上涨15.45%。2011年第四季度供应量达到巅峰2009-2011年商品房新增供应量走势图数据来源：CRIC2012分季度统计看，供应量的高峰一般集中在每年下半年，新增供应在11年第四季度迎来3年内最高峰，当季供应量达到519.48万平方米，新增供应量占到全年的36%。同比增长23%。2011年下半年迎来推案高潮、开发商加量推盘11.01-11.12商品房新增供应量走势图数据来源：CRIC20122011年，七区五市商品房新增供应量虽个别月份略有下滑，整体仍呈现一个
