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1、目 录,一、政府管理的开发流程二、万科项目开发控制流程,一、,1、1 报建在项目开发中的作用1、2 政府开发总流程1、3 获取土地使用权1、4建设项目选址意见书1、5用地规划许可证1、6国有土地使用证1、7 设计方案审查1、8 办理环境影响评估报告,1、9 项目立项1、10 施工图审查1、11建设工程规划许可证1、12建设工程施工许可证1、13商品房预售许可证1、14建设工程规划验收合格证1、15 竣工验收备案1、16 商品房初始登记（总产权证）1、17 换发国有土地使用证,政府控制的开发流程,1、1 报建在项目开发中的作用,1、2 政府开发总流程（一）建设管理,换发国有土地使用证,办理建设工
2、程规划许可证,办理商品房预售许可证,办理建设工程施工许可证,办理建设用地规划许可证,规划验收,消防验收,防雷验收,电梯验收,环境验收,人防验收,建筑工程竣工验收,防疫验收,获取土地使用权,办理施工图审查,建设项目立项,设计方案审查,用地规划许可证,项目选址,竣工备案,20,12,13,15,5,1、2 政府开发总流程（二）销售管理,v,1、3 获取土地使用权,获取方式,拍卖,挂牌,签定土地出让合同,受理单位：成都市国土局,1、4 办理建设项目选址意见书（含建设项目规划设计条件、标明设计范围的用地红线图）,发证机关：成都市规划局,成都市国土资源局,1：500地形图,土地出让合同,成勘院,获取条件
3、,1、5 办理建筑工程用地规划许可证,发证机关：成都市规划局,成都市国土资源局,红线拨地单,土地出让合同,成勘院,获取条件,1、6 办理国有土地使用证,发证机关：成都市国土局,成都市规划局,取得建设用地规划许可证,取得红线图,已交纳所有的“土地出让金、地价款”,获取条件,1、7 设计方案审查,满足规划设计条件,发证机关：成都市规划局,获取条件,规划设计条件解释：经济技术指标（用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、房屋间距、房屋高度、绿地率、住宅户数、停车位等）交通要求、配套要求、城市设计,1、8 办理环境影响评估报告,获取条件,发证机关：成都市环保局,规划审查通过的方案总平图,成都市规划局,1
4、、9 办理项目立项,发证机关：成都市发展计划委员会,成都市国土资源局,取得方案批文,土地出让合同 或土地使用权证,成都市规划局,获取条件,1、10 办理施工图审查合格意见书,取得成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记的通知,通过规划、机构、消防、市政、人防、文保、防疫、抗震单位的审查,发证机关：成都市建设管理委员会审图中心,成都市发展计划委员会,获取条件,1、11 建设工程规划许可证,取得施工图审查批文,取得开工验线资料,已交纳“报建费”,成都市建委,成勘院,成都市规划局,发证机关：成都市规划局,获取条件,签订白蚁防治合同,取得文物挖掘完毕通知书,白蚁防治办,文保局,1、12 建设工程施工许
5、可证,招投标代理公司,规划局,成都市建委,成都市建委,成都市建委,成都市规划局,发证机关：成都市建设管理委员会,获取条件,1、13 商品房预售许可证,取得预售面积测量报告,发证机关：成都市房管局产权监理处,提供住宅使用说明书、住宅质量保证书,成都市建设管理委员会,取得国有土地使用证,取得施工许可证,房管局产权监理处,成都市国土资源局,获取条件,取得工程进度通知单,1、14 建设工程规划验收合格证,取得房屋面积测量报告,成都市勘测院,发证机关：成都市规划局,取得实测房屋竣工图,成都市房管局产权监理处,取得资料移交意见书,成都市档案馆,获取条件,市建委竣工验收报告,成都市建设管理委员会,1、15
6、竣工验收备案,1、16 商品房初始登记（总产权证）,1、17 分户产权、国土证,预售面积测量报告,产权面积测量报告,大产权证书,分户产权证书,国土使用权 证,分户国土使用权证,客 户,1、18 换发国有土地使用证,国土使用证,面积实测报告,红线图,发证机关：成都市国土局,成都市国土保局,成都市规划局,产权监理处,获取条件,第二部分 万科项目开发控制流程,2、1 项目开发总流程图2、2 获得土地使用权管理流程2、3 产品市场定位管理流程2、4 产品设计流程2、5 工程施工管理流程2、6 产品销售管理流程2、7 工程竣工管理流程2、8 房屋交付管理流程2、9 物业管理流程,2、1 开发流程总图,开
7、盘销售,获取土地使用权,产品市场定位,规划设计,施工图设计,工程施工,展示区施工,总平环境施工,物业前期介入,综合竣工验收,交房入伙,工程招投标,售后服务,土地资源库,成立新项目小组,项目可研报告,集团听证会,报董事会批准,竞买、摘牌、合同谈判,签定正式土地合同,2.2 获取土地使用权流程,项目主题,关于本案客户定位,竞争对手研究,房地产大势及本区域市场,项目概况及特点分析,项目产品建议,规划设计建议,价格建议,市场定位与客户分析,产品定位,2、3 产品市场定位流程,设计前期概念设计研究,规划设计,扩初设计,施工图设计,2、4 产品设计流程,监理招标,总包招标,基础施工,主体施工,示范单位施工
8、,卖场施工,总平环境施工,2、5 工程施工流程,建筑工程施工许可证,取得预售许可证,展示区及卖场装修,上市会,排 号,开 盘,2、6 产品销售流程,销售资料制作,销 售,营销策划,2、7 竣工验收流程,建筑工程竣工验收,环保验收,规划验收,电梯验收,防疫验收,竣工备案,消防验收,防雷验收,人防验收,2、8 房屋交付入伙流程,资料预验,签约,核验资料,财务收费,验房,交验房单、领钥匙、礼品,返修流程,产权登记办理,2、9 物业管理流程,物业管理前期准备,物业管理启动,物业管理日常运作,物管的前期介入,物管项目筹建,制定物管方案,集中入伙,物业的接管验收,安全管理,业主委员会筹备,环境管理,公共设施设备管理,顾客关系,谢谢！,
