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1、装 修 管 理,培训讲师：高赛,住宅室内装饰装修管理办法解读装修流程装修注意事项案例分析,住宅室内装饰装修管理办法建设部第110号令，自2002年5月1日起实施。住宅室内装饰装修：是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；,（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
2、,住宅室内装饰装修管理办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。住宅室内装饰装修管理办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。,装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为应当经燃气管理单位批准。,住宅室内装饰装修超过设计标准或者规
3、范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。,装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。申报登记应当提交下列材料：（一）房屋所有权证（或者证明其合法权
4、益的有效凭证）；（二）申请人身份证件；（三）装饰装修方案；,（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；（五）涉及未经装修行批准的行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载、改动卫生间行为的，需提交设计方案或者施工方案；（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。,物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。,物业管理单位应当按照住
5、宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有禁止行为的，或者未经有关部门批准实施搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗、拆改燃气管道和设施行为的，或者有违反住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载、改动卫生间行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。,有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。装修人不得
6、拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。,任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。,物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水
7、停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。,物业装饰装修管理流程,退装修保证金和出入证按金,退费,装修资料由资料管理员存档,资料不全,验收不合格,信息不全,装修申请资料未通过审核,客服助理协助办理退费手续,装修施工现场应配备2KG二氧化氮灭火器2瓶以上。消防设备、喷淋系统、空调等不能改动（主要针对商业），如遇特殊情况必须改动时，必须在符合现行消
8、防设计规范的前提及设备系统的设计许可下，由有资质的施工单位在限定时间内完成；所有电器的安装都应遵照国家的有关规定。电线管必须使用镀锌铁管或PVC管，装设可靠的接地保护连线，电线使用难燃电线和符合电器用电量对电线载面的要求；,装修注意事项,装修注意事项,施工人员在装修施工期间，严禁在室内生明火煮食，严禁使用电炉等大功率电器；施工现场的易燃物应隔离存放，防止电焊火花等引起的火灾。禁止私自安装或加大原空气开关额定电流。不得破坏厨房、卫生间、外墙及天面所设置的防水层。,不得擅自在各楼宇外墙上安装任何遮光帘、花架、天线、旗杆、广告、晒衣架、招牌、灯箱、围栏、铁闸、间格或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户
9、、阳台；不得擅自改变物业建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、入户门等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；不得在阳台、窗户等处设置外围防盗网；,阳台、露台使用荷载不得超过200KG/每平方米；空调请安装在原设计预留机位上，如确需在非空调预留机位安装的，必须经物业及相关设计单位审批同意；不得私自接拉天线，如确需增设，必须经有关管理部门审批同意后方可安装；商铺装修需现浇楼板或者角铁搭建木地板的必须由原设计单位或者具有设计资质的单位出具设计图纸，并请有,装修资质的单位进行装修（商铺面积大于50平方米时，业主应先到公安消防局审批）。排水、排污管道的封闭需留检修口且不能实
10、心封闭，且必须留检修口。以便今后维修方便。在地坪、天花板顶做固定构建施工时，所使用的电钻、冲击钻必须有限位装置，打孔深度要掌握好，地板钻洞作业时，采用长度9cm以内的限位钻头，打龙骨的深度不得超过6cm，避免把楼上/下业主或自己家用电线打断或打破；,案例分析（一）,案例分析（一）,某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业公司房屋漏水的通知，结查看，是所购买商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。业主认为：自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。物
11、业认为：业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。请问1：楼下业主造成的损失应由谁承担？请问2：在紧急情况下，物业可否进入楼上业主家进行必 需的维修？因此而给楼上业主造成的损失应由谁承担？,答1：应由该业主个人承担，理由如下：1、根据质量保证书规定，管道渗漏的保修期为1年，该案例中已满4年，则开发商不承担责任。2、因该水表接头处老化断裂问题发生在业主室内，虽不是业主人为造成的，但房屋所有权归业主所有。物业公司提供的是公共性质的服务，在业主没有向物业委托托管的情况下物业没有权利私自打开房屋进行检查。所以物业不应承担责任。3、特殊情况：如本案例中物业接到楼下业主反映漏水情况后，没有采取措施
12、（联系楼上业主、存在消极不作为），导致楼下业主损失扩大，则物业存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。,答2：物业在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下（属于紧急避险），物业可以进入业主家进行维修，如造成的门窗破损损失赔偿责任应由收益人承担（楼下业主）。紧急避险：为了防止公共利益，本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。,案例分析（一）,案例分析（二）,某高层20/B室业主向物业上报了一份装修申报登记表，申报在卫生间安装可放水4T的巨型浴缸，物业的装修管理人员在接到申报后予以同意。但其在安装时被周围业主发现而强烈反对，要求物业公司制止吊
13、装巨型浴缸。后物业公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时重量为由制止了业主吊装巨型浴缸。该业主将物业告到法庭，要求排除妨碍，将浴缸安装在自己的物业内。请问1：分析本案例中物业存在的问题？并如何改进？请问2：你认为物业是否有权制止业主吊装巨型浴缸？请问3：业主向法院诉讼请求能否得到法院支持？为什么？,答1：存在问题：装修管理人员未仔细核对业主的装修申报内容和 了解情况申报浴缸的大小就盲目同意。改进措施：在业主申报装修时，物业人员应辅导业主认真填写装修申报登记表，详细说明装修地点、内容等情况，对容易发生理解歧义的内容，管理人员要到现场实地核实，不可盲目接受业主装修申报。答2：物业有权制止。,答3：业主的诉讼请求得不到法院支持，因为公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及管理规约的相关规定，同时还应顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人利益为前提。业主安装巨型浴缸不仅威胁到楼盖安全，还会对整幢大楼的局部结构安全性产生较大影响，物业管理条列规定，对物业管理区域内违反法律、法规的行为应当制止。,感谢大家参加本次培训,培训讲师：高赛,
