房地产金融美华管理人才学校 学员用书 电子教辅 08第八章 房地产保险.ppt

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1、房 地 产 金 融（第二版）,谢经容 殷红 王玉玫 编著,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第八章 房地产保险 内 容 提 要 房地产保险是房地产金融的重要组成部分，它对房地产业务可起到保驾护航的作用。本章将通过对与房地产有关的保险产品的研究，使大家在了解保险基本理论的基础上，掌握房地产保险产品基本内容和运作过程，为今后从事房地产金融工作奠定基础。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 一、保险的含义及其特征 保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤

2、残、疾病，或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金的责任。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论（一）保险与储蓄 保险与储蓄都是为了将来经济上的某种需要而现在积存资金的一种方式，是处理经济不稳定因素的善后措施。两者的区别：行为特征：储蓄是是单独的、个别进行的；保险是集体的行为。资金的所有和使用：储蓄的资金的所有权归储蓄者所有，并且由其支配使用；保险基金的所有权归被保险人集体所有，并且由保险人代为支配使用。经营技术：保险经营需要特殊的精算技术。给付均等原则的含义：储蓄是个别均等原则；保险是综合均等原则。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本

3、理论（二）保险与救济 保险和救济都是补偿灾害事故损失的经济制度。两者的区别：救济是基于人道主义的单方施舍行为，而保险则是受法律约束的经济合同行为。救济是单方的无偿行为，而保险则是以投保人支付保险费为前提的双方对价有偿行为。救济的实施者是完全依靠财政资金或社会资金的政府部门和慈善机构，保险的经营者是具有互助共济性质的经济单位保险公司。救济的给付对象范围不能事先确定，保险的给付对象范围是依保险合同事先确定的。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论（三）保险与赌博 保险与赌博都是建立在综合均等原则基础上，而且给付都由偶然因素决定。两者具有本质区别：经营对象：赌博为投机风险

4、；保险为纯粹风险。目的：赌博在于射利；保险在于排忧解难，获得经济保障，利人利己。结果：赌博是赢者以输者的损失为代价，是风险的增加；保险是被保险人的经济损失获得补偿，是风险的转移和减少。保险与赌博的本质区别在于保险以保险利益原则为前提，即投保人或被保险人对保险标的必须具有保险利益，否则，合同无效。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论（四）保险与保证 保险与保证都是当事人应付未来偶然事件的防范措施。两者的区别：保证是个体之间的合同关系；保险则是多数单位和个人之间的互助合作关系。保证合同从属于其他合同；保险合同则是独立的合同。保证费用的确定主要受当事人的心理因素影响；保

5、险费的确定建立在精算基础上。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 二、保险的性质（一）保险是一种经济形式，从属于一定的生产关系。（二）保险是一种合同行为。（三）保险分配的性质受生产关系制约。（四）保险是一种信用关系。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 三、保险的职能和作用（一）保险的职能 即保险所具有的职责和功能，它是保险性质及其规律性的客观要求和具体反映。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 1.保险的基本职能 保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。

6、即通过组织分散的保险费，建立保险基金，用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的职能。也称为经济补偿职能。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 保险基本职能是保险本质特征的反应。表现为：（1）保险的经济补偿以分散风险为前提。（2）经济补偿要求是保险产生和发展的原因。（3）保险所担负的经济补偿职能是一切社会形态所共有的。（4）保险的经济补偿职能具有如下丰富的内涵：第一、补偿由于自然灾害和意外事故所致保险财产的经济损失；第二、对被保险人在保险期内发生人身伤亡或生存到保险期满给付保险金；第三、承担被保险人因其行为失当依法对受害人（第三者）所付的经济赔偿的民事责任

7、；第四、保证商业信用和银行信用的履约责任。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 2.保险的派生职能 保险的派生职能是由保险的经济补偿职能派生出来的。它包括：（1）财政性的分配职能（2）金融性的融资职能（3）防灾防损职能（4）社会管理职能,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论（二）保险的作用 保险的作用是指保险在国民经济中执行其职能所产生的社会效应。1.保险的地位（1）保险在国民经济中的地位（2）保险在金融体系中的地位 2.保险的作用（1）保险在微观经济中的作用（2）保险在宏观经济中的作用 保险是国民经济的重要组成部分，是国民经济的“稳定

8、器”。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第一节 保险基本理论 四、保险基金 保险基金是社会后备基金的重要组成部分。它是保险人通过合理计算分摊金，向投保人收取保险费建立起来的后备基金，是用于补偿被保险人因约定的保险事故发生所致经济损失的货币资金。保险基金具有下列特点：1.保险基金是通过经济合同方式收取保险费而实现的。2.保险基金用于保险参加者之间的资金调节。3.保险基金逐年积累，始终具有偿付能力。总之，保险基金是保险经营的基础，是保险公司偿付能力的体现。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 保险基本原则是保险的行为准则，是维护保险双方当事人合法权益的准则

9、。遵守保险的基本原则，有利于发挥保险的职能，保障社会生产、生活的安定。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 一、最大诚信原则 1.含义：保险双方当事人在实施保险行为过程中必须诚实守信，不得隐瞒有关保险活动的任何重要事实，否则合同无效。2.特点：在我国，最大诚信原则是用来约束保险双方当事人的。3.内容：最大诚信原则的内容包括告知、保证和弃权与禁止反言。告知是约束保险双方当事人的，保证是约束被保险人的，弃权与禁止反言则约束保险人。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则（1）告知：保险合同的一方当事人在保险合同订立前、订立时或履行保险合同时，

10、向另一方当事人所做的口头或书面陈述。（2）保证：人们对于某种事情的作为或不作为的允诺。保险中的保证是指被保险人允诺对某一事情的作为或不作为，以及担保某一事项的真实性。（3）弃权和禁止反言：弃权，是指合同的一方当事人放弃他在合同中可以主张的某种权利；禁止反言，是指当事人既已放弃可以主张的权利而后不得再向他方主张该权利。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则二、保险利益原则（一）保险利益原则的含义 保险利益是指投保人对保险标的所具有的法律上承认的利益。保险利益原则是指投保人或被保险人对保险标的在订立保险合同时或合同履行过程中必须具有保险利益。（二）保险利益的构成要件（1

11、）保险利益必须是合法的利益（2）保险利益必须是一种具有经济价值的利益（3）保险利益必须是确定的利益,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则（三）保险利益的存在形式 1.财产保险的保险利益形式。（1）财产所有人对归其所有的财产具有保险利益。（2）抵押权人、质权人对抵押、出质的财产的债权具有保险利益。（3）财产保管人对其所保管的财产具有保险利益。（4）当事人对其财产合法的、预期的经济利益具有保险利益。（5）责任保险，投保人对被保险人的民事损害在法律上所负的经济赔偿责任具有保险利益。（6）信用（保证）保险，信用、保证保险的保险标的是信用行为，由于义务人的失信会给权利人造成经

12、济损失，所以，权利人或义务人对这种信用行为都具有保险利益。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 2.人身保险的保险利益形式 人身保险是以人的身体或寿命为保险标的的保险。保险的目的是满足被保险人及其家属在生活上的经济需要，不因保险事故的发生而受影响。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 我国保险法第53条规定，在人身保险中，投保人对下列人员具有保险利益：（1）本人；（2）配偶、子女、父母；（3）前项以外与投保人有抚养、赡养或者扶养关系的家庭其他成员、近亲属；（4）除前款规定外，他被保险人同意投保人为其订立合同的，视为投保人对被保险人具有

13、保险利益。第55条规定：“投保人不得为无民事行为能力人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。”第56条规定：“以死亡为给付保险金条件的合同，未经被保险人书面同意并认可保险金额的，合同无效。”,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则（四）保险利益的存在时间 保险利益是保险合同成立及履行的前提条件，但是在不同的保险中对保险利益存在时间的要求并不一致。在财产保险中，强调保险利益在索赔时必须存在，即当被保险人索赔时，他（或她）必须对保险标的具有保险利益，即允许保险合同依法转让。在人身保险中，强调保险利益在投保时必须存在，即投保人在投保时必须对保险标的具有保险

14、利益。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 三、近因原则 近因原则是保险事故发生后用来分清责任、确定责任应遵循的保险基本原则。（一）近因原则的含义 近因，是指酿成某种结果的直接、有效、起决定作用的原因。保险中的近因是指造成保险标的损失的直接、有效、起决定作用的原因。近因原则是指保险赔偿与保险金给付是以造成保险标的损害后果的近因必须是保险责任事故为先决条件。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则（二）近因的认定及保险赔偿或给付责任的确定 两种近因认定规则：一是排除远因的规则，即从时间和空间上将过久的和过远的原因排除，最后剩下的就是近因，这

15、是保险界早期采用的近因认定规则。二是直接认定近因的规则，是按照直接、有效、起决定作用的标准确定近因，是现代保险业所采用的近因认定规则。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 直接认定近因的规则 有以下两种情况：1.单一原因 单一原因是指造成保险标的损害的原因只有一种，这种原因就是近因。2.多原因 多原因是指造成保险标的损害的原因有两个或两个以上，有两种情况：（1）两个或两个以上原因连续发生，则最先发生的风险因素或风险事故是近因。（2）两个或两个以上原因同时发生，则这些事故都为近因。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 四、损害补偿原则

16、损害补偿原则是处理财产保险赔案时遵循的一项基本原则。人身保险采用定值保险合同，一般不适用于该原则。（一）损害补偿原则的含义 损害补偿原则是指在发生保险事故致保险标的损失时，按照保险合同约定的条件，依保险标的的实际损失，在保险金额以内进行赔偿的原则。（二）损害补偿原则的实施 损害补偿原则，一方面通过法律、法规和条例约束与监督保险人履约；另一方面通过多种方式限制赔偿金额。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则（三）损害补偿原则的例外情况 1.人身保险（医疗保险除外）2.定值保险合同 3.重置价值赔偿方式 4.施救费用的赔偿,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第

17、二节 保险基本原则（四）损害补偿原则的派生原则 1.权益转让原则 权益转让原则是指保险事故发生后，保险人向被保险人支付了保险赔偿金后，依法取得有关保险标的的所有权或向第三者的索赔权。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则（1）权利代位 保险标的发生保险事故所致损失依法应由第三者承担经济赔偿责任，保险人自向被保险人支付保险赔偿金之日起，相应取得对第三者在保险赔偿金额范围内的请求赔偿的权利。（2）物上代位 保险标的发生保险事故造成损失，依保险合同约定自保险人支付保险赔偿金之日起，保险标的的所有权向保险人转移。通常发生在实际全损和推定全损的情况下。,房地产金融（第二版）2

18、1世纪房地产系列教材,第二节 保险基本原则 2.分摊原则 分摊原则是指在重复保险的情况下，当保险事故发生后，各保险人采取适当的分摊方法分担赔偿责任，既使被保险人得到充分保障，又不会使被保险人因保险赔偿而获利。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同 一、保险合同的含义和特征 保险合同是指投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。保险合同一些独特的特征：（一）保险合同是保障性合同（二）保险合同是诺成合同（三）保险合同是有偿合同（四）保险合同是双务合同（五）保险合同是附和合同（六）保险合同是对人合同,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同 二、保险合同的

19、要素（一）保险合同的主体 合同的主体是指合同权利和义务的承担者。1.保险合同的当事人 保险合同的当事人是与保险合同直接相关、订立保险合同的人，包括保险人和投保人。2.保险合同的关系人 保险合同的关系人是指虽然不直接参与保险合同的订立，但是与保险合同密切相关的人，包括被保险人和受益人。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同 3.保险合同的中介人 保险合同的中介人是指辅助保险合同的订立或履行的人，包括保险代理人和保险经纪人。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同（二）保险合同的客体 保险合同的客体是保险合同当事人权利和义务所共同指向的对象，是投保人或

20、被保险人对保险标的所具有的保险利益。保险标的，是指作为保险对象的财产及其有关利益或者人的生命和身体。一般财产保险的保险标的是有形的物质财产及其相关利益；责任保险的标的是民事损害赔偿责任；信用保险的标的是义务人的信用；人身保险的标的是被保险人的生命和身体。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同（三）保险合同的内容 保险合同的内容是指保险合同双方之间由法律确定并保证其实现的权利和义务。一般通过保险合同条款表现出来。保险合同条款通常包括下列内容：1.当事人条款。2.保险标的。3.保险责任和责任免除。4.保险期间。5.保险价值。6.保险金额。7.保险费及其支付办法。8.保险赔偿

21、和给付办法。9.违约责任和争议处理。10.订立合同的时间。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同 三、保险合同的成立与生效（一）保险合同的成立 1.保险合同订立的程序 保险合同与其他合同一样，订立过程也经过要约与承诺两个阶段。要约一般由投保人发出，即投保；保险人做出承诺，即承保。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同 2.保险合同成立的条件 保险合同的成立要具备三个条件：即保险合同内容合法；保险合同主体合意，双方意思表示一致；保险合同主体合法。3.保险合同成立的时间 我国保险法第13条规定：“投保人提出保险要求，经保险人同意承保，并就合同的条款达

22、成协议，保险合同成立。”即保险双方当事人达成协议时保险合同成立。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同（二）保险合同的生效 保险合同的生效是指保险合同产生法律效力。合同的生效时间有两种确定方式：一是合同成立就生效；二是约定期限生效。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同 四、保险合同的调整（一）保险合同的变更 我国保险法第21条规定：“在保险合同有效期内，投保人和保险人经协商同意，可以变更保险合同的有关内容。变更保险合同的，应当由保险人在原保险单或者其他保险凭证上批注或者附帖批单，或者由投保人和保险人订立变更的书面协议。”保险合同的变更主要指保险

23、合同三要素的变更。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同（二）保险合同的解除 保险合同的解除是指根据法律规定，在保险合同有效期间内，当事人行使解除权而使保险合同效力终止。根据我国保险法规定，除货物运输保险合同和运输工具航程保险合同，保险责任开始后，合同当事人不得解除合同外，保险合同的当事人可以按照合同约定，享有解除保险合同的权力。1.投保人解除合同的权力。2.保险人解除合同的权力。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第三节 保险合同（三）保险合同的终止 保险合同的终止是保险合同关系的消灭。包括以下四种情况：1.自然终止 2.义务已履行而终止 3.协议注销而终止

24、 4.违约失效而终止,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 一、房地产风险 风险，即损失的不确定性。风险的存在是保险产生的物质基础，无风险就无保险。房地产风险主要包括财产损失风险、责任风险、信用风险和人身风险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（一）房地产财产损失风险 房地产财产损失风险是指房地产标的有遭受毁损、灭失的可能。造成房地产损失的原因主要包括三方面：1.自然原因：主要指有形的房产在建造、销售或使用过程中因各种自然灾害的发生而导致毁损的风险。包括火灾、洪水、爆炸、风暴、地震等。2.社会原因：主要指社会个人的行为反常（例如破

25、坏、玩忽职守等）或不可预料的群体行为越轨（例如动乱、罢工等）导致有形房产毁损的风险。3.经济原因：主要指经济不景气、竞争失利或自身经营不善导致房地产价值减少的风险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（二）房地产责任风险 责任风险是指由于社会团体或个人的侵权行为造成他人的财产损失或人身伤亡，在法律上负有经济赔偿责任的风险。在房地产经营中，房地产所有者、使用者及其设计、建造、经营房地产的个人和企业都面临着责任风险。1.因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任风险。2.房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四

26、节 房地产保险产品（三）房地产业务中的信用风险 在房屋建造和交易过程中，银行和开发商可能面临不能如期收回贷款或房款的风险，购房者可能会面临房地产开发商不能按期交房的风险、房屋质量有问题等风险，等等。这实质是房地产业务中的信用风险，前者为购房者信用问题，后者为开发商信用问题。（四）房地产业务中的人身风险 房地产业务中的人身风险是指还款人的生命和身体所面临的遭受自然灾害、意外事故或疾病的风险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 二、房地产业务中的财产损失保险 财产损失保险是以坐落于某一固定地点的有形的房屋及其相关利益为保险标的的保险。（一）企业财产保险 企业财产保

27、险，是指以企业所拥有的某一特定地点的一般固定资产和流动资产为保险标的，因遭受火灾及保单列明的各种自然灾害和意外事故引起保险标的的直接损失给予经济补偿的保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 1.投保人 企业、事业单位及国家机关、团体等可以作为投保人。2.企业财产保险标的的范围 可保财产&不可保财产 3.企业财产保险的保险责任（1）财产保险基本险：第一、由于下列原因所造成的保险标的的损失，保险人按照保险条款的约定负责赔偿：1）火灾。2）雷击。3）爆炸。4）飞行物体及空中运行物体坠落。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 第二、对

28、下列损失保险人也负责赔偿：在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保险标的的损失；保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险财产的损失所支付的必要的合理的费用。第三、财产保险基本险对由下列风险所造成的损失不负赔偿责任：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染；地震、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、抢劫、盗窃。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 第四、对下列原因所致损失，保险人也不负赔偿责任：保险财产遭受承

29、保危险引起的间接损失；由于行政行为或执法行为所致的损失；其他不属于保险责任范围内的损失和费用。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（2）财产保险综合险：第一、由于下列原因造成保险标的损失，保险人依照保险合同约定负责赔偿：1）火灾、爆炸。2）雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷。3）飞行物体及其他空中运行物体坠落。第二、保险人对保险标的的下列损失也负赔偿责任：在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保险标的的损失；保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险财产的损失所支付

30、的必要的合理的费用。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 第三、财产保险综合险对由下列风险所造成的损失不负赔偿责任：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动；被保险人及其代表的故意行为或纵容所致；核反应、核辐射和放射性污染。第四、对下列原因所致损失，保险人也不负赔偿责任：保险财产遭受承保危险引起的间接损失；地震所造成的一切损失；由于行政行为或执法行为所致的损失；其他不属于保险责任范围内的损失和费用。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 4.附加险（1）财产保险基本险：包括暴风、暴雨、洪水保险；盗抢保险；雪灾、冰凌保险，泥石流

31、、崖崩、突发性滑坡保险；水管爆裂、突发性地震保险等。（2）财产保险综合险：包括盗抢保险、水管爆裂保险、破坏性地震保险等。5.保险期限 企业财产保险的保险期限一般为一年。保单到期后，经双方协商可以续保。保险期限一般从约定起保日的零时到期满日的24时止。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 6.保险金额及保险价值 企业的房屋建筑物通常属于固定资产，其保险金额有以下四种确定方法：（1）按账面原值确定（2）按账面原值加成数确定（3）按重置价值确定（4）按其他方式确定,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（二）城乡居民房屋保险、家庭财产保险

32、城乡居民房屋保险是以城乡居民的房屋为保险标的的保险，包括房屋普通保险和房屋两全保险。前者是采取缴存保险费的方式，保险期限为一年，保险期满后，不退还保险费，续保须重新办理保险手续。后者是采取缴存保险储金的方式，保险期限为一年，保险期满后，无论保险期间内被保险人是否得到了保险赔偿，保险人都将投保人所交的保险储金退还，该保险具有储蓄和保障双重职能。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 1.保险房屋范围（1）属于被保险人自有的房屋。（2）下列房屋须经投保人与保险人特别约定并在保单上注明后方可承保：与他人共有的房屋、代他人看管的房屋、租借他人的房屋。2.不保房屋（1）处于

33、紧急危险状态下的房屋。（2）政府征用、拆迁或违章建设的房屋。（3）年久失修或长期无人居住或看管的房屋。（4）在建房屋及建筑原材料。（5）坐落在分洪区、泄洪区、洪水警戒线以下的房屋。（6）用芦苇、芦席、油毡纸塑料、稻麦秆、帆布、竹柳等材料为屋墙、屋顶、屋架的简陋房屋。（7）灶火棚、畜禽舍、看守棚及房屋的附属建筑物（如院墙、厕所等）。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 3.保险责任。（1）火灾、爆炸。（2）雷击、洪水、雹灾、雪灾、崖崩、冰凌、泥石流、突发性地陷、突发性滑坡。（3）暴风、暴雨造成房屋主要结构倒塌。（4）空中运行物体坠落以及外来建筑物或其他物体的倒塌。

34、,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 4.责任免除。（1）战争、军事行动或暴力行为。（2）核子辐射或核污染。（3）地震所造成的一切损失。（4）被保险人、房屋所有人、使用人、承租人或看管人及其家庭成员的故意行为。（5）属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。5.保险期限、保险费率、保险金额。城乡居民房屋保险既可以个人投保，也可以集体投保。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（三）建筑工程一切险 建筑工程一切险，简称建工险，是以承包合同价格或概算价格为保险金额，承保以土木建筑为主体的工程在整个建设期间由于保险责任范围内的

35、风险所造成的损失和列明的责任的保险。它适用于一切以筹集资金方式所进行的改建、扩建及新建的建筑工程项目。建筑工程一切险是集财产损失与责任保险于一身的综合保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品1.被保险人 建筑工程一切险的被保险人包括以下各方：（1）业主（2）承包人（3）技术顾问（4）贷款银行。2.保险项目及保险金额的确定（1）物质损失部分（2）第三者责任（3）特种风险赔偿,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 3.保险责任及其除外责任（物质损失部分）（1）保险责任：第一、自然灾害、意外事故所造成的物质损失。如洪水、暴雨、风暴、地陷

36、、火灾、爆炸、雷击等。第二、盗窃。第三、工人、技术人员缺乏经验、疏忽、过失、恶意行为。第四、原材料或工艺不善所引起的事故。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（2）除外责任：第一、设计错误引起的损失和费用。第二、自然磨损、内在或潜在缺陷物质本身变化、自燃、自热、氧化、锈蚀、渗漏、鼠咬、虫蛀、大气变化、正常水位变化或其他渐变原因造成的保险财产本身的损失和费用。第三、因原材料缺陷或工艺不善引起的保险财产本身的损失以及为置换、修理或矫正这些缺点和错误所支付的费用。第四、非外力引起的机械或电器装置的本身损失，或施工用机具、设备、机械装置失灵造成的本身损失。第五、维修保养

37、或正常检修费用。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 第六、领有公共运输行驶执照的，或已由其他保险予以保障的车辆、船舶、飞机损失。第七、除另有约定外，在保险工程开始以前已经存在或形成的位于工地范围内或周围的属于被保险人所有的财产的损失。第八、除另有约定外，在保险有效期内，保险财产中已由工程所有人签发完工验收证书或验收合格或实际占有或使用或接收的部分。第九、盘点时发现的短缺。第十、档案、文件、账簿、票据、现金、各种有价证券、图表资料及包装物料的损失。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 4.保险期限 5.保险费率 一般按照工期费率计

38、收，费率通常由保险公司对投保工程进行风险评估后，根据工程的危险程度确定。6.扩展条款 建工险可以根据投保人的要求，提供多种扩展条款。包括：交叉责任扩展条款；有限责任保证期扩展条款；原有建筑物及周围财产扩展条款；震动、移动或减弱支撑扩展条款；分期付费条款等。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 三、房地产业务中的责任保险（一）雇主责任保险 雇主责任保险，是以被保险人即雇主所雇用的雇员在保险有效期内，从事与其职业有关的工作时，由于遭受意外或患职业病所致伤残或死亡，被保险人（雇主）根据法律或雇佣合同应承担的医药费及经济赔偿责任为承保风险的一种责任保险。,房地产金融（第

39、二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 1.雇主责任保险的责任范围 2.雇主责任保险的保险费率 3.雇主责任保险的赔偿 4.雇主责任保险的附加险,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（二）职业责任保险 在房地产业务中，需要分散的职业责任风险主要包括设计师、工程师等职业风险，它也包括在普通职业责任保险范畴中。1.职业责任风险与职业责任保险（1）职业责任风险，是指从事各种专业技术工作的单位和个人因工作上的失误导致的损害赔偿责任。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（2）职业责任保险，是以各种专业技术人员在从事职业技术工作时

40、，因疏忽或过失造成合同对方或他人的人身伤害或财产损失所导致的经济赔偿责任为承保风险的责任保险。它是由提供各种专业技术服务的单位投保的团体业务。其承保对象不仅包括被保险人及其雇员，而且包括被保险人的前任及其雇员的前任。建筑、工程技术人员责任保险，是职业责任保险的一种。它承保因建筑师、工程技术人员的过失而造成合同对方或他人财产损失与人身伤害并由此导致的经济赔偿责任。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 2.职业责任保险的承保方式：（1）以索赔为基础的承保方式：即保险人仅对在保险期内受害人向被保险人提出的有效索赔负赔偿责任，而不论导致该索赔案的事故是否发生在保险有效期

41、内。（2）以事故发生为基础的承保方式：即保险人仅对在保险有效期限内发生的职业责任事故而引起的索赔负责，而不论受害方是否在保险有效期内提出索赔，它实质是将保险有效期限延长了。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 3.职业责任保险的承保与理赔（1）承保：保险人在接受职业责任保险业务时只接受团体投保。（2）理赔：当保险事故发生并引起索赔时，保险人应认真进行审查，履行赔偿责任。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（三）产品责任保险 在房屋使用过程中可能发生因其缺陷而造成用户或公众的人身伤亡或财产损失，依法由开发商承担民事损害赔偿责任的风险

42、。1.产品责任保险的责任范围（1）承保责任：保险人所承保的产品责任风险，是承保产品所造成的对消费者或用户及其他人的财产损失、人身伤亡所导致的经济赔偿责任，以及由此而导致的有关法律费用。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（2）除外责任：第一、根据合同或协议应由被保险人承担的其他人的责任。第二、根据劳工法律制度或雇佣合同等应由被保险人承担的对其雇员及其有关人员的损害赔偿责任。第三、被保险人所有、照管或控制的房产的损失。第四、仍在建造，其所有权仍未转移至用户或消费者手中时发生的责任事故。第五、被保险人故意违法建造、出售的房产所造成的损失。第六、被保险房产本身的损失。

43、第七、不按被保险产品说明去安装、使用或非正常状态下使用时造成的损害事故等。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 2.产品责任保险的赔偿。在理赔时，产品责任保险通常采用期内索赔制，即保险人的责任以产品在保险期限内发生事故为基础，而不论保险房产是否在保险期限内建造或销售。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（四）建设工程设计责任保险和工程监理责任保险 这是中国人民保险公司推出的两项特殊责任保险。1.建设工程设计责任保险 该保险主要承保经国家建设行政主管部门批准，取得相应资质证书并经工商行政管理部门注册登记成立的建设工程设计单位设计的单

44、项建设工程。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 保险责任主要包括：在保险合同期限内，因被保险人设计的疏忽或过失而引发工程质量事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,保险人负责赔偿：建设工程本身的物质损失；第三者人身伤亡或财产损失；事先经保险人书面同意的诉讼费用。保险期限：保险责任自被保险人所设计的工程项目在工地动工或用于被保险人所设计的工程项目的材料、设备运抵工地之时起始，至工程竣工验收合格期满三年之日终止。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 2.工程监理责任保险 该保险保险对象为：经建设行政主管部门批准，

45、取得相应资质证书并经工商行政管理部门登记注册，依法设立的工程建设监理企业，均可作为本保险的被保险人。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 保险责任为：在保险期限或追溯期内,被保险人在中华人民共和国境内（不包括港、澳、台地区）开展工程监理业务时，因过失未能履行委托监理合同中约定的监理义务或发出错误指令导致所监理的建设工程发生工程质量事故，而给委托人造成经济损失，在保险期限内，由委托人首次向被保险人提出索赔申请，依法应由被保险人承担赔偿责任时，保险人根据保险合同的约定负责赔偿。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品四、房地产业务中的信用

46、保证保险 保险公司提供的保证业务是由保险人以保证人的身份为被保证人向权利人提供的信用担保行为，它并不是完全意义上的保险业务，而且，保险人履行担保义务的前提必须是被保证人无法补偿权利人的经济损失，并非以被保证人的作为或不作为给权利人所造成的经济损失为前提。信用保险是根据权利人的要求，担保被保证人信用的行为。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（一）房地产业务中的保证业务 房地产业务中的保证业务，是义务人以自己的信用风险为保险标的向保险人投保，保险人承保时必须进行严格的资信调查，并采取相应的保全措施。房地产业务中的保证业务包括合同保证保险、住宅质量保证保险和贷款购房

47、保证保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 1.合同保证保险 合同保证保险，也称为履约保证保险。它承保因被保证人不履行各种合同义务而造成权利人的经济损失。其中最普遍的就是建筑工程承包合同保险。其中包括：（1）履行合同保证保险；（2）投标保证保险；（3）预付款保证保险；（4）维修保证保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 2.住宅质量保证保险 住宅质量保证保险也叫“潜在缺陷保险”（inherent defect insurance，IDI），或是建筑工程质量保险，是国际上已经成熟的保险制度，主要承保竣工验收之日起10年之内，

48、住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给消费者造成的损失。保险公司在赔偿后，取得代位追偿的权力，根据法律法规的规定追究设计、施工单位的责任。住宅质量保证保险在我国是新险种，还处于探索阶段。2002年年底，建设部住宅产业化促进中心和中国人民财产保险公司联手推出了住宅质量保证保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 3.贷款购房保证保险 我国的贷款购房保证保险起于1998年的华泰财险公司和太平洋保险公司的贷款购房保证保险。其条款规定，保险责任为“由于被保险人因故未按贷款合同规定，连续6个月未偿还贷款本息，而使权利人的利益受到损害，属于保险责任”。由于该条款保险责

49、任范围过宽，保险公司风险过大，所以，1998年10月人民银行保险司做出了暂停办理该保险的规定。目前，我国房地产贷款保险主要有个人贷款抵押房屋保险和各类人身保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品（二）房地产业务中的信用保险 房地产业务中的信用保险是权利人以义务人的信用为保险标的投保的保险。1.卖方信用保险 它是保险人为卖方进行的各种形式的延期付款行为所提供的保险业务。2.住宅抵押贷款保险 这是保险人为贷款方的利益而设计的商业信用保险。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 五、房地产业务中的人身保险（一）建筑工程团体人身意外伤害保

50、险 它主要承保在建筑施工现场从事管理和作业，并与施工企业建立劳动关系的人员在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作，或在施工现场或施工期限指定的生活区域内因遭受意外伤害导致死亡或身残时，保险人依合同约定给付保险金。它具有保费低廉、保障性强、期限灵活、选择性强的特点。,房地产金融（第二版）21世纪房地产系列教材,第四节 房地产保险产品 1.保险责任 被保险人在从事建筑施工及与建筑施工相关的工作或在施工现场或施工期限指定的生活区域内：（1）因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身故，保险人按保险金额给付身故保险金，保险人对该被保险人的保险责任终止；（2）因遭受意外伤害并在180天内因同一原因身残，保险