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1、公共建筑运行管理节能,清华大学 建筑学院建筑技术科学系,2,建筑节能中被忽视的部分,人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的目的，却往往忽略管理上的节能潜力。通过技术改造实现节能，节能效果容易量化（回收期预测），但管理节能比较困难为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实现节能，但却由于种种原因不能实施？为什么会出现：好的技术、设施应用后却没有产生应有的节能效果？,3,常见现象：过滤器阻塞严重 风机能耗增加，风量不足,4,我国建筑运营阶段存在的问题,建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运行、管理、维护水平的高低 我国目前的物业管理与国外相比水平低，直接导致建筑运行能耗偏高 技术问题？体制问题（
2、管理模式）？人才问题？资金问题？,5,物业管理,是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代化管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。,6,组织机构,工程部是整个物业构成的一个组成部分，是真正的设备运行、管理部门，也正是这个部门完成了建筑节能的大部分一线工作。,7,设施管理 Facility Management,是物业管理工作的重要组成部分，是运行阶段建筑能耗管理的核心落后的原因业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工作的开展
3、缺乏运行能耗的评价标准，管理节能的量化考察是历来的难点,8,运行管理存在的问题,缺乏合理的节能管理机制：责、权、利不明得利方不明确责任不明确有利益关系的没有权利调控服务对象不明：业主还是租户？设备管理观念落后缺乏合格的运行管理技术人员运行管理技术含量低设计与施工方缺乏有关运行的交接资料,9,设备管理观念落后,不舍得投资进行运行维护、更新和改造只考虑如何节省一次投资目标定位于只要设备设施无故障、还能运行不考虑节能问题，即便回收期很短也不进行节能改造把物业管理看成是传统的房管所的功能，即首先是“管”，服务是第二位的 忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障，无能力顾及节能问题节能以损失环境质量
4、为代价不开新风机组限制冷水机组开启的台数空调设定温度升高应该仅是对客户节能意识的号召，不能替代运行者的责任,10,缺乏合格的运行管理技术人员,现状运行人员受教育程度不高，缺乏必要的基本知识只会开机关机和简单记录运行数据只会简单的维修，保证设备能够运行（无关能耗）经常错误操作，导致高能耗运行管理人员应该熟知本楼宇的空调系统，有充分的专业知识，受过专门的培训懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行能够发现问题、分析问题、解决问题善于积累经验，成为了解本楼宇系统的专家,11,致命的问题缺乏合理的节能管理机制,关键：责、权、利不明责任不明确谁该对节能负责？业主、物业还是客户？节能得利方不明确客户得利
5、业主和物业不会投资或者下力气业主得利，但和物业利益无关物业不会用心去管有利益关系的没有权利调控物业管理方有权调控，但无需对能耗费用担心用户负责承担能耗费用，但无权控制能量的使用,12,对10个设施管理样本的调查结果,13,能耗计量水平,能统计全楼的能源消耗量，但不能按照各个设备子系统分开。,可以按照各子系统分开（空调、办公照明与办公用电、电梯、公共照明等）,不仅可以按照各设备系统分开，并且在各系统内部可根据各重要环节分开。如冷热源、输配系统、空调箱等分开，公共区域用电可以按照各主要区域分开，办公用电可以按照用户严格分开。,14,商用办公楼A：运行、管理模式1,15,不节能的原因,业主方非常关心
6、租金水平和出租率，不关心建筑能耗高租金，故能耗成本比重不大，因此不重视。对设备管理不了解：不清楚合理的能耗成本应该在什么样的水平上，也不清楚可以采用什么节能技术达到建筑节能，降低成本。物业方不关心节能工作物业管理人员实际上很清楚可以通过一些方式节能降低成本，有较多措施成本很低且效果很明显，但都不予实施。业主对物业没有明确的要求，只要设备开的出、能满足用户需求即可。能耗使用多少对物业收益没有任何影响。,16,商用办公楼B：运行、管理模式2,症结：业主方和物业之间关于节能运行并无明确的、有效的得益分配，所以物业方对节能工作也没有主观动力。,17,综合商用办公楼C：模式4,18,问题分析,功能：集办
7、公、商贸、金融、饮食、观光于一体问题：电耗177.1kWh/m2年 一层裙房占全楼空调面积不到7，但空调负荷占全楼1/3左右一层能耗的付费方式将实际用电直接按面积平摊向租户收取电费,原因：玻璃材质反射、断热性能都不好，太阳辐射导致高能耗,19,没有可用的措施吗？,工程部经理系暖通空调专业出身，对供配电也较熟悉，有较强的节能意识。工程部曾经提过一些节能措施 玻璃顶采用断热性能较好的材质，并配合采用防辐射措施，保守估算此部分夏季空调负荷可降低30以上，尤其是可以降低峰值负荷。管理节能：改变早晨空调开启过早的问题，加班期减少空调开启面积，大堂空调温度偏低时要调高，预计每年节约的空调运行费用在30万元
8、以上。,20,全部没有得到落实根本原因？,玻璃顶改造要花钱，且对大楼业主方没有直接效益。管理节能不用花钱，但节约效果无法计量，且不会对收入有影响，所以业主无意通过管理改善的方式并辅以实际奖惩措施来达到节能的目的。业主方与物业的合作关系中，仅要求保证设备正常运转满足用户要求，对能耗使用的量没有具体要求，对节能没有任何奖、惩措施。,21,国企办公楼B：运行、管理模式5,22,建筑B的各方关系,建筑节能所带来的开支节约并不会反映到其工作成绩中，不会对业主的收益、收入产生明显影响。因此，业主只追求室内环境舒适性而不重视节能。,23,酒店D：运行、管理模式1,业主内部出现了较大的问题，导致对物业管理失去
9、了有效的监督，物业管理、设备管理处于混乱的状态，几近“瘫痪”。,24,商用办公楼C：运行、管理模式1,25,好的实例商用办公楼C,业主与物业的关系：为同一机构用电分表计量(由2档升级到接近3档)客户用电独立计量：办公用电设备照明大厦自用电分类计量：冷热源、空调箱、电梯、公共/应急照明、餐厅、其他空调设备、其他用电设备 收费方式客户用电：客户自己付费大厦自用电：在客户的房租中支出，保证客户投诉率低，节余归己运行管理人员送到国外进行业务培训,北京发展大厦（中日合资）,1.节能对业主与物业有利2.调控权与交费责任统一,26,好的现象,业主、物业均非常重视节能工作，自2001年起逐步对大厦影响节能的问
10、题进行改造，包括：新风系统改造（2001）18层变风量系统改造、外墙改造（2003）12层变风量系统改造（2004）各层变风量系统改造（2005）冷热源系统改造（2006计划中）节能效果显著，客户投诉率下降主动开展节能研究课题,27,运行管理水平,多年运行数据记录全面、完备、翔实，保存完整故障记录准确，有定量分析设备维护良好运行管理人员有一定的节能故障诊断能力自己解决不了的问题，积极寻求专家咨询解决与改造工程施工方配合很好，及时反馈现有的问题20032005年与日本山武控制公司配合工程改造,28,能耗的变化自用电在下降,29,北京商用写字楼的单位面积用电量为130175kWh/m2(风机盘管)
11、,采用全空气系统的该商用写字楼单位面积用电量已接近130kWh/m2,138kWh/m2,30,业主有节能动力的样本特点,业主是开发商或主营投资开发、建筑租赁运营的企业，对建筑节能有认识节能与否对业主收入有直接影响（收费政策）物业是业主直属单位（存在潜在节能契约？）业主不是用户能耗分项计量水平较高,31,业主没有节能动力的样本特点,业主是非建筑行业背景的企业，对建筑节能的重要性和好处不清楚 节能运行可能带来的收益占其主营业务收入比重不大或没有影响 业主与物业之间没有关于节能方面的契约要求能耗分项计量水平较低,32,建筑运行节能与各方的关系,33,建筑运行节能与各方的关系,设施管理与业主关系模式
12、及节能动力办公建筑 宾馆、酒店、商场（其他商业建筑）住宅 收费政策与节能动力之间的关系（物业与用户之间的关系）办公建筑、商场 住宅,34,设施管理与业主关系模式及节能动力,办公建筑只要把节能的收益和能耗的付出和业主利益帮在一起就有动力 业主是用户，但能耗费用得自己出业主不是用户，但能耗费用得从业主的经营收益里出,35,设施管理与业主关系模式及节能动力,办公建筑的两种业主物业关系物业是业主的直属部门 如果物业方无法从节能工作中收益，一般不会主动节能 建筑能耗与设备管理的好坏，取决于业主的重视程度设施管理水平可能低于专业公司，成本可能会高于外聘的专业物管公司 业主将设备管理外包给物业公司 如果业主
13、只对物业有“不掉链子”的要求，一般不会做到节能物业的收入水平、运行费用支出均不和管理效益挂钩，导致不节能 物业自负盈亏，节能与收入挂钩是好的模式样本里没有,36,设施管理与业主关系模式及节能动力,宾馆、酒店、商场（其他商业建筑）对服务质量敏感，容易产生节约能耗成本导致服务水平下降的认识误区实际上很多楼宇能耗高，服务质量也低某4星饭店很多地方顾客抱怨“冻死人”厨房餐厅供新风量很大，但臭气四溢能耗成本占日常收入比重较小建筑的能耗支出（不包括人员工资和设备折旧）成本一般占业务总收入的10到15，但与利润相比比重很大例：某5星级酒店年利润300万元，但年能耗费用达到2000万元！,37,设施管理与业主
14、关系模式及节能动力,住宅住宅类建筑的能耗主要是日常电耗以及空调采暖费用，多数没有物业对能耗设备的统一运行管理分类有集中冷热源的住区，有物业对冷热源设备进行统一运行管理。节能动力与公共建筑相同。没有集中冷热源的住区，运行管理者就是用户，用户物业，经济与能耗挂钩，因此天然具有节能动力。（家用空调、分户燃气炉）,38,收费政策与节能动力之间的关系,办公建筑、商场 一般采用“固定租金实际费用”的方式 用户的办公、照明用电采用直接计量收费的方式 空调、电梯、公共照明等公共能耗含在租金中固定收费，由业主、物业统一支出管理合理，业主与物业有节能动力所有能耗均均摊到用户并向收费不合理，业主与物业有节能动力住宅
15、由物业管理集中冷热源，原理同上：固定收费，统一支出能耗管理方用户，推荐分户计量与收费方式对耗能设施的调控权与交费的责任应该统一！,如何保证服务质量？,39,运行管理节能的关键,业主认识清楚，一切问题便迎刃而解：对物业的要求明确，制定合理的经济关系制定合理的能耗收费政策合格运行人员的培训由于目前设计、施工、验收交接均存在很多问题，对运行人员的要求更高，任务范围更宽能耗设施的维护资金到位,40,王岐山市长在全国资源节约电视电话会议上的讲话：北京市建设节约型城市的基本思路一靠科技进步二靠基础工作 加大投入，从软硬件建设入手，积极推进信息化建设，建立全市能源、水资源消耗的精确计量体系，为建设节约型城市
16、提供准确的数据信息三靠完善标准四靠政策法规五靠监督管理六靠宣传教育,倡导能耗的分项精确计量,41,一个新难点：如何评价运行节能水平？,日本：CEC分子法评价运行阶段建筑能耗对超过1000栋建筑物的运行能耗进行了统计，得到：全年理想能耗(负荷)：根据设计设定的标准、运行时间等等，结合建筑情况，依据统一的规定进行修正得到的能耗(负荷)实际能耗：考虑了建筑类型与服务标准,42,一个新难点：如何评价运行节能水平？,存在的问题节能效果不好，到底是设计施工的问题还是运行管理的问题？统计平均值难以公平反映不同类型建筑的个性理想的方法根据已有系统的情况，提出理想的运行模式作为“参考运行模式”，并通过计算机模拟的方法得出“参考运行模式”的“全年理想能耗”作为CEC的分母但技术实现上还存在难点，有待研究攻关,43,目前可能采用的方法,利用大型公共建筑的能耗数据库，审视自身的能耗水平已有全国各地近500座大型公共建筑的能耗信息,44,大型公共建筑的能耗数据库,被评建筑所处位置,45,大型公共建筑的能耗数据库,被评建筑所处位置,46,北京市既有公共建筑的参考用电指标（kWh/m2.a）,北京市既有公共建筑中央空调参考用电指标（kWh/m2.a）,结束语,物业与业主共享节能的收益，物业会努力提高服务水平，在为用户提供良好的环境服务的同时，节省能源，并增加收益。,
